Las viviendas de la España despoblada

El 14,4% de las viviendas en España están vacías y una gran parte están en zonas despobladas o en riesgo de despoblación. Buscar soluciones al problema de la vivienda en el marco del reto demográfico se ha convertido en una cuestión de interés público.

Las casas vacías se encuentran en una proporción mayor en municipios pequeños, según el último Censo de Población y Viviendas del Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondiente a 2021 y pendiente de actualizar. «Los de menos de 10.000 habitantes, en los que residía el 20,3% de la población total, registraron el 45,0% del parque de viviendas vacías»; sólo el 10,5% de esas viviendas estaba en ciudades de más de 250.000 habitantes, donde residía el 23,8% de la población.

La información, realizada a partir de los datos del consumo de electricidad, indica que el total de viviendas vacías era, en 2021, de 3.857.328, mientras que 943.924 casas tenían un consumo muy bajo, entre el umbral mínimo y 250 Kwh, y 2.514.511 de inmuebles tenían un consumo esporádico, entre 251 y 750 Kwh.

Las provincias con más viviendas vacías eran Teruel, León, Soria, Segovia, Zamora, Ciudad Real, Cuenca, Lugo y Orense. En esta última provincia el porcentaje de vivienda vacía llegaba al 43%, según el INE. En cuanto a viviendas de uso esporádico, se encontraban mayoritariamente en zonas de la costa y en localidades del interior elegidas como destinos vacacionales. 

EL 14,4% DE LAS VIVIENDAS ESPAÑOLAS ESTÁN VACÍAS Y SE CONCENTRAN ESPECIALMENTE EN MUNICIPIOS PEQUEÑOS Y ZONAS AFECTADAS POR LA DESPOBLACIÓN

Plan Estatal de la Vivienda

La despoblación y el difícil acceso a la vivienda forman parte de una realidad que requiere la búsqueda de soluciones a medio y corto plazo. En este sentido se enmarca el nuevo Plan Estatal de la Vivienda 2026-2030. Dotado con 7.000 millones de euros, está financiado en un 60% por el Estado y en un 40% por las comunidades autónomas. «Permitirá ampliar el parque de vivienda asequible, con especial atención a la vivienda pública y protegida; movilizar y dignificar la vivienda existente, e incrementar la protección para los colectivos con más dificultades», informa el Ministerio de la Vivienda y Agenda Urbana.

El Gobierno central y los 17 gobiernos autonómicos junto con las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla aprobaron el 21 de mayo de 2026 en la Conferencia Sectorial de Vivienda y Agenda Urbana la distribución de los fondos del citado plan que quedan de la siguiente manera: Andalucía gestionará 1.970.000€; Aragón, 266.000€; Asturias, 231.000€; Baleares, 168.000€; Canarias, 371.000€; Cantabria, 133.000€; Castilla y León, 278.000€; Castilla-La Mancha, 280.000€; Cataluña, 1.015.000€; Comunidad Valenciana, 798.000€; Extremadura, 210.000€; Galicia, 399.000€; Comunidad de Madrid, 1.113.000€; Región de Murcia, 308.000€; Ceuta y Melilla, 7.000€ cada una.

Corresponde a los gobiernos regionales gestionar las ayudas concretas en cada municipio, de acuerdo con las competencias que tienen asumidas en sus respectivos estatutos.

EL NUEVO PLAN ESTATAL DE LA VIVIENDA 2026-2030 DESTINARÁ 7.000 MILLONES DE EU-ROS A AMPLIAR EL PARQUE DE VIVIENDA ASEQUIBLE Y A REHABILITAR INMUEBLES VACÍOS

Ayudas e impuestos

El plan contempla un amplio paquete de ayudas. Así, el apartado Ayudas para la Construcción de Nuevas Viviendas señala que financiará «la construcción de vivienda pública o en régimen de colaboración público-privada con hasta 85.000 euros por vivienda. Las viviendas tendrán un precio máximo de alquiler de 900 euros al mes y estarán protegidas para siempre». «En caso de que las nuevas viviendas se construyan en municipios de menos de 10.000 habitantes, podrán destinarse también a la venta, manteniendo siempre la protección», puntualiza.

El texto propone la cesión de viviendas a la Administración autonómica para alquiler asequible «con una ayuda de hasta 50.400 euros a particulares que cedan una vivienda a la comunidad autónoma durante siete años para que sea la Administración regional quien la ponga a disposición de la ciudadanía en forma de alquiler asequible por un precio máximo de 600 euros mensuales». Además, incluye una previsión de «rehabilitación y obras de mejora antes y después del alquiler, para conservar el correcto estado del inmueble». La comunidad autónoma gestionará el alquiler y, cuando finalice el contrato, «devolverá la vivienda a su propietario en condiciones óptimas».

EL PLAN ESTATAL PROPONE LA CESIÓN DE VIVIENDAS A LA ADMINISTRACIÓN AUTONÓMICA PARA ALQUILER ASEQUIBLE

Se destinarán también «hasta 12.000 euros para financiar obras de reforma o rehabilitación de las viviendas cedidas, una medida especialmente útil en las zonas rurales, donde se concentra el grueso de viviendas vacías, muchas veces por su situación de inhabitabilidad». En este ámbito se incluyen también ayudas a la «rehabilitación de viviendas que lleven vacías más de dos años, con hasta 30.000 euros de financiación si, posteriormente, esas viviendas se disponen en alquiler residencial por un plazo mínimo de cinco años a un precio asequible. En caso de que la vivienda se encuentre en el medio rural, la ayuda podrá ascender hasta 35.000 euros».

También se establecen medidas para «la adquisición de vivienda en el mundo rural para fijar población joven» que se concretan en ayudas que pueden llegar a los 15.000 euros para jóvenes de hasta 35 años que compren o construyan su primera vivienda en municipios de menos de 10.000 habitantes. Esta ayuda «se ampliará a municipios de hasta 20.000 habitantes cuando estos sufran pérdida de población».

En materia fiscal, la normativa da a los ayuntamientos potestad para aplicar un recargo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a los propietarios de casas vacías sin justificar, que puede llegar «al 150% de la cuota líquida del impuesto para grandes tenedores y casas deshabitadas durante más de tres años». El objetivo es fomentar el mercado del alquiler.

Aparte del Plan Estatal de la Vivienda, el Plan de Medidas ante el reto demográfico del Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico aborda también este asunto en el Eje 1.22 de ayudas a la rehabilitación de viviendas en áreas rurales y provincias afectadas por la despoblación.

CORRESPONDE A LOS GOBIERNOS REGIONALES GESTIONAR Y CONVOCAR LAS AYUDAS CONCRE-TAS EN CADA MUNICIPIO

Principales limitaciones

«El problema de la vivienda en entornos rurales no puede ni debe afrontarse como un reto que sea independiente de las características de sus habitantes y de la complejidad de las relaciones sociales existentes, así como de los condicionantes económicos y culturales que se derivan», así lo señala el estudio La cuestión de la vivienda en las ruralidades contemporáneas, realizado por investigadores de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC).

Existen algunos patrones comunes «que penalizan el acceso a la vivienda por parte de los potenciales nuevos residentes e incluso de los jóvenes que desean independizarse y seguir manteniendo un proyecto de vida en los municipios rurales», destacan los investigadores de la Red UOC Rural, Josep Lladós, del Digital Business Research Group (DigiBiz), y Soledad Morales Pérez, del grupo Nuevas Perspectivas en Turismo y Ocio (NOUTUR), ambos profesores de Estudios de Economía y Empresa de la UOC, autores del citado estudio realizado a partir del análisis de unas zonas concretas del país y extrapolable al resto de la España despoblada.

Entre los factores que explican la actual situación, los investigadores mencionan la «abundancia de viviendas vacías y su deterioro». Esto tiene, por un lado, efectos económicos porque requiere una inversión para su rehabilitación y, por otro lado, efectos culturales vinculados al riesgo a la inversión o a la desconfianza hacia los inquilinos ante posibles ocupaciones ilegales, pese a la existencia de incentivos fiscales y garantías de pago por parte de las administraciones. Otro elemento destacado en el estudio es el auge de las segundas residencias que limita la oferta de vivienda residencial y «está encareciendo el precio en el mercado», en general.

Los autores consideran la «falta de vivienda en régimen de alquiler accesible y disponible durante todo el año» como «el principal obstáculo para la atracción de nuevos pobladores en estas áreas rurales». Un hecho provocado, en gran parte, por el uso de viviendas vacías para fines turísticos y por la falta de promociones de los ayuntamientos. «Las tensiones en el acceso a la vivienda residencial son una realidad palpable en zonas rurales, pese a los procesos de despoblación», concluye el informe.

Repoblación rural

Frente a este escenario y con objeto de resolver el problema de la vivienda vacía en zonas despobladas, el trabajo de los investigadores de la UOC propone las siguientes medidas: «Trasladar el máximo posible de viviendas vacías o en desuso al mercado de alquiler residencial; establecer estructuras estables de arbitraje entre demanda y oferta de vivienda, identificando oportunidades para atraer nuevos pobladores y atendiendo a sus necesidades, lo que incluye alojamiento y servicios de apoyo al emprendimiento; diseñar políticas estratégicas para gestionar el turismo que reduzcan sus efectos colaterales y aprovechen su potencial para el desarrollo sostenible; convertir los municipios en espacios emprendedores, fomentando estructuras de propiedad mixta, beneficiando también a inversores privados; aplicar políticas de regulación, que trasciendan el ámbito local, para la regeneración urbanística y el aumento de la oferta de vivienda, incluyendo la rehabilitación de activos inmobiliarios públicos para uso residencial y la creación de una bolsa de viviendas vacías para potenciales demandantes».