Alquilar… ¿seguro?

Hay un dicho popular según el cual un contrato son dos desconfiados y un notario. Esto vale para cualquier contrato y por eso la práctica diaria notarial, desde hace siglos, como bien sabe y mejor escribe mi compañero Plácido Barrios, está trufada de elementos y objetos curiosos que los ciudadanos quieren transmitirse delante de un fedatario público.

De entre las cosas sobre las que está permitido contratar, la que suele tener más valor son los bienes inmuebles, por su relevancia para la actividad económica de las personas y por servirles de cobijo y residencia. El derecho español, heredero en este punto de la tradición romana clásica y la canónica, acoge un principio de libertad de forma según el cual, en lo que ahora nos interesa, usted puede vender, comprar o alquilar una vivienda con un simple apretón de manos o firmando una servilleta en una cafetería. Cuestión distinta, y no menor, es qué sucede si la servilleta se moja o el dueño de la mano no recuerda haber apretado la suya.

Preguntas e inquietudes

Por esta y otras razones, nadie se plantearía en la actualidad comprar una vivienda sin acudir a una notaría, en la que verificarán que el inmueble pertenece a quien le pide el pago del precio, que puede legalmente vender, que no tiene cargas que comprometan su tranquilidad futura, que no intenta engañarle con ninguna cláusula ilegal o abusiva y que usted, antes de firmar, entiende perfectamente el contenido y consecuencias del contrato.

Pero si esto es así para la propiedad: ¿por qué resulta hoy tan extraño que el acceso a una vivienda en alquiler se haga ante notario? Dejando aparte el comprensible ahorro de costes, una de las razones puede ser la menor percepción del riesgo que un potencial inquilino tiene, respecto de su vivienda habitual, con relación a un potencial propietario. Si no puedo pagar el alquiler, no me acaba gustando el barrio o me molestan los vecinos, en cuanto acabe la permanencia mínima me busco otra casa. Pero si he firmado una hipoteca, la cosa es bastante más compleja de deshacer.

Ahora bien, mientras el inquilino habita su vivienda con normalidad, puede tener una serie de preguntas e inquietudes legales que, por desgracia para todos, aumentan año a año proporcionalmente al incremento de leyes y reglamentos. Usted, que está ahora leyendo estas líneas y que vive en régimen de alquiler: ¿sabe qué derechos tiene si el propietario decide vender la vivienda? ¿Sabe si usted tiene preferencia para comprarla o si ha renunciado a ello en el contrato que en su día firmó? ¿Conoce cuántos años, como mínimo, tiene derecho a ocupar la misma casa? Y ahora me dirijo a usted, que también está leyendo esto y que con su esfuerzo y ahorro ha podido comprar alguna vivienda para alquilar y complementar su pensión de jubilación. ¿Puede recuperar la vivienda si alguno de sus hijos la necesita porque no ha podido pagar su propia hipoteca? ¿Qué puede hacer si su inquilino dice que es vulnerable? ¿Cómo le afecta la declaración de zona tensionada de su barrio?

Consulte al notario

Sin duda, la labor de asesoramiento notarial, que no eliminaría sino complementaría la que pueden realizar otros operadores como abogados o agentes de la propiedad inmobiliaria, podría dar mayor claridad contractual, eliminar incertidumbres y, en definitiva, mejorar la seguridad jurídica en un mercado cada vez más convulso. Por otra parte, la digitalización del Notariado español, consolidada desde hace años, pero en continua evolución, aportaría muchas herramientas de simplificación y seguridad, tanto en el otorgamiento de los contratos como en la conservación y circulación de los documentos.

Y a partir de aquí, bottom up, como dicen las nuevas tendencias, es decir, de lo particular a lo universal. De las andanzas de un hidalgo manchego o de un agente de publicidad irlandés, a don Quijote o Ulises. La formalización en escritura pública de las compraventas de vivienda, desde la más humilde de la España vaciada hasta la más lujosa en urbanizaciones premium, ha permitido al Notariado crear una base de datos inmensa, en cantidad y calidad, el Índice Único Informatizado, que nutre de información valiosísima a organismos y Administraciones públicas.

El ejemplo más reciente es el Portal Estadístico del Notariado (www.penotariado.com), una potente herramienta en la que cualquier persona puede consultar, gratuitamente, los precios medios de viviendas en cualquier calle de España, superficie media, edad y nacionalidad de los adquirentes y otros datos relevantes. Además del interés que pueda tener para cualquier potencial vendedor o comprador, pensemos en la información que aporta a las Administraciones encargadas de diseñar y ejecutar políticas de vivienda.

Ahora imagine que pudiéramos contar con una herramienta similar para el mercado de arrendamientos; que los operadores económicos, ayuntamientos, comunidades autónomas, el Ministerio de Vivienda y la Comisión Europea pudieran tener datos fiables para actuar en el mercado; o que la Agencia Tributaria pudiera tener un control mayor del dinero que deja de ingresarse por alquileres no declarados. En una época en la que el exceso de información conduce muchas veces a la desinformación, es fundamental contar con datos bien estructurados y fiables, basados en la calidad y seguridad de la fuente que los proporciona. Y esa seguridad comienza por cada contrato individual, para que los dos desconfiados dejen de serlo.