Arquitectos y notarios ante la crisis de la vivienda: más oferta, seguridad jurídica y equilibrio territorial

La vivienda ocupa desde hace años un lugar destacado entre las principales preocupaciones de los ciudadanos. El incremento de los precios, las dificultades de acceso para los jóvenes, la insuficiencia de vivienda asequible y la concentración de la demanda en determinadas áreas metropolitanas han convertido esta cuestión en uno de los grandes desafíos económicos y sociales del país.

CONCEPCIÓN BARRIO DEFINIÓ EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA COMO UNA CUESTIÓN “GLOBAL Y MULTIFACÉTICA” QUE REQUIERE SOLUCIONES DIVERSAS, NORMAS CLARAS Y SEGURIDAD JURÍDICA

Con el objetivo de analizar las causas de esta situación y debatir posibles soluciones, el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) y el Consejo General del Notariado (CGN) organizaron la jornada Arquitectos y Notariado: rigor profesional ante la crisis de la vivienda, un encuentro que reunió a representantes institucionales, expertos y profesionales de ambos ámbitos.

La presidenta del CSCAE, Marta Vall-llossera, abrió la jornada destacando la importancia de disponer de información rigurosa y de reforzar la colaboración entre instituciones para abordar un problema que, en su opinión, tiene un marcado carácter estructural. Según señaló, resulta necesario actuar simultáneamente en varios horizontes temporales: con medidas de urgencia que permitan movilizar vivienda vacía con seguridad jurídica; con iniciativas de colaboración público-privada en el medio plazo; y con actuaciones orientadas a incrementar la disponibilidad de suelo y promover la regeneración urbana a largo plazo.

MARTA VALL-LLOSSERA DESTACÓ LA IMPORTANCIA DE DISPONER DE INFORMACIÓN RIGUROSA Y DE REFORZAR LA COLABORACIÓN ENTRE INSTITUCIONES

Por su parte, la presidenta del Consejo General del Notariado, Concepción Pilar Barrio Del Olmo, definió el problema de la vivienda como una cuestión “global y multifacética” que requiere soluciones diversas, normas claras y seguridad jurídica. Barrio recordó que los notarios aportan asesoramiento e información rigurosa a los ciudadanos y defendió la conveniencia de extender esa protección a fases previas a la compraventa mediante la revisión de documentación y acuerdos recogidos en los contratos de arras. Asimismo, consideró necesario avanzar hacia modelos que refuercen la seguridad jurídica también en el mercado del alquiler.

MARTÍNEZ LACAMBRA RADIOGRAFIÓ EL MERCADO RESIDENCIAL ESPAÑOL GRACIAS A LA INFORMACIÓN DE ÍNDICE ÚNICO INFORMATIZADO NOTARIAL

El mercado desde los datos notariales

La primera conferencia de la jornada corrió a cargo del director general del Centro Tecnológico del Notariado, Alberto Martínez Lacambra, quien presentó una radiografía actualizada del mercado residencial español elaborada a partir de la información contenida en el Índice Único Informatizado del Notariado.

Según explicó, los datos muestran que las tensiones del mercado residencial se concentran especialmente en aquellos territorios donde existe una mayor presión de la demanda. Tras la corrección experimentada entre 2008 y 2013, los precios de la vivienda han mantenido una trayectoria ascendente que se ha intensificado desde 2021, alcanzando a comienzos de 2026 los niveles más elevados de la serie reciente, aunque con una cierta moderación en el ritmo de crecimiento.

LA ACTUAL CRISIS DE ACCESO A LA VIVIENDA ES CONSECUENCIA DE PROBLEMAS ESTRUCTURALES GESTADOS DURANTE MÁS DE DOS DÉCADAS.

Martínez Lacambra destacó también que los precios disminuyen de forma significativa a medida que aumenta la distancia respecto a las grandes áreas urbanas. A su juicio, esta evolución pone de manifiesto el potencial de las ciudades medias y de los municipios bien conectados para ampliar las opciones residenciales y reducir la presión sobre los mercados más tensionados.

El director general del Centro Tecnológico del Notariado se detuvo asimismo en las dificultades de acceso a la vivienda que afrontan los jóvenes. Los datos reflejan que, si en 2007 los compradores de entre 18 y 30 años representaban el 22,5% de las adquisiciones de vivienda en España, en 2025 apenas alcanzaban el 9,6%.

Paralelamente, se observa un creciente recurso al apoyo familiar para acceder a la compra. Entre 2019 y 2025, las donaciones monetarias de padres a hijos crecieron un 230,3% en España, mientras que las donaciones de vivienda aumentaron un 60,4%.

LOS PARTICIPANTES COINCIDIERON EN QUE AUMENTAR LA OFERTA RESIDENCIAL, REFORZAR LA SEGURIDAD JURÍDICA Y PROMOVER AMPLIOS CONSENSOS SON ELEMENTOS ESENCIALES

Más hogares que viviendas

La segunda conferencia de la jornada estuvo dedicada al diagnóstico de la situación residencial en España desde la perspectiva de los arquitectos. La encargada de presentar este análisis fue Susana Moreno, vicepresidenta segunda del CSCAE y directora de su Grupo de Trabajo de Vivienda.

Basándose en las estadísticas de visado de los Colegios de Arquitectos entre 1960 y 2025, Moreno afirmó que la actual crisis de acceso a la vivienda es consecuencia de problemas estructurales gestados durante más de dos décadas.

Entre ellos destacó el desequilibrio existente entre la creación de hogares y la producción residencial. Según explicó, cada año se crean en España alrededor de 250.000 hogares, mientras que no llegan a construirse 125.000 viviendas. Esta diferencia, señaló, se ve agravada por la pérdida de capacidad productiva sufrida por el sector tras la crisis financiera de 2008, cuando desapareció cerca de un millón de empleos vinculados a la edificación.

La vicepresidenta segunda del CSCAE llamó también la atención sobre la evolución de la vivienda protegida. Recordó que, en la década de los sesenta, cerca del 70% de las viviendas construidas tenían algún tipo de protección, mientras que en la actualidad esa proporción se ha reducido de forma muy significativa. Como consecuencia, el parque de vivienda social representa aproximadamente el 3% del total, frente a una media europea cercana al 9%.

Susana Moreno identificó además un tercer factor estructural: la creciente concentración de población y actividad económica en torno a grandes áreas urbanas como Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante o Málaga.

A partir de este diagnóstico, defendió la necesidad de impulsar estrategias de regeneración urbana y diversificación económica que permitan aprovechar mejor el potencial de las ciudades medias y de otros territorios con capacidad de crecimiento.

Entre las medidas prioritarias planteadas durante su intervención, Susana Moreno destacó la agilización administrativa como una de las herramientas más eficaces para incrementar la oferta de vivienda en el corto plazo. Según expuso, el cumplimiento efectivo de los plazos legales para la concesión de licencias permitiría reducir, de media, nueve meses los tiempos de ejecución de nuevas promociones.

La representante del CSCAE defendió asimismo el impulso a la rehabilitación de edificios y la necesidad de desarrollar planes de acción basados en diagnósticos rigurosos, objetivos a corto, medio y largo plazo y amplios consensos institucionales y profesionales.

Una respuesta integral

La jornada concluyó con una mesa redonda centrada en cómo facilitar el acceso a una vivienda digna, de calidad y con seguridad jurídica.

En ella participaron la directora general de Vivienda y Agenda Urbana, Inés Sandoval; el patrono de la Fundación Arquitectura y Sociedad, Joan Clos; la directora del Observatorio 2030 del CSCAE, Mari Ángel López Amado; y la notaria Cristina de Solís Merino.

Los participantes coincidieron en que la complejidad del problema exige una respuesta integral y sostenida en el tiempo, basada en el aumento de la oferta residencial, la colaboración entre administraciones públicas y sector privado, la cooperación institucional y el refuerzo de la seguridad jurídica.

Inés Sandoval puso el foco en la necesidad de ampliar la oferta de vivienda asequible. Durante su intervención explicó que el recientemente aprobado Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 contempla programas orientados a favorecer distintos regímenes de acceso a la vivienda y defendió la importancia de que la vivienda asequible mantenga una calificación permanente para generar un beneficio social duradero.

Por su parte, Joan Clos situó el debate en una perspectiva territorial más amplia. A su juicio, el problema de la vivienda está estrechamente vinculado a la organización territorial del Estado y a la concentración de población y actividad económica. Clos sostuvo que la cuestión central no es únicamente el precio de la vivienda, sino la accesibilidad a la misma.

Seguridad jurídica

La seguridad jurídica volvió a ocupar un lugar destacado durante el debate final.

Cristina de Solís Merino valoró la existencia del acta previa notarial que se realiza antes de la firma de una hipoteca y que permite al ciudadano mantener una reunión individual con el notario para resolver dudas y comprender plenamente el alcance de la operación que va a formalizar.

La notaria consideró asimismo que determinados aspectos fiscales podrían contribuir a facilitar el acceso a la vivienda.

Junto a la asequibilidad y la seguridad jurídica, la mesa abordó también la aparición de nuevas formas de habitar vinculadas a los cambios sociales y demográficos.

Mari Ángel López Amado destacó el potencial de la vivienda cooperativa como fórmula orientada a generar comunidad y cohesión social a través de la arquitectura. En su opinión, la normativa debería evolucionar para ofrecer respuesta a estos nuevos modelos residenciales.

Las intervenciones pusieron de manifiesto que el debate sobre la vivienda ya no se limita exclusivamente a la construcción de nuevos inmuebles, sino que incorpora cuestiones relacionadas con la calidad arquitectónica, la sostenibilidad, la convivencia y la adaptación a nuevas realidades sociales.