Siguiente Las viviendas de la España despoblada
PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR
Nuestro país arrastra un grave problema ante la escasez de vivienda, tanto en venta como en alquiler. Este problema se incrementa si no hay la suficiente transparencia o si el contrato de alquiler no ofrece la necesaria seguridad jurídica.
El artículo 47 de la Constitución Española establece que «todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada» y encomienda a los poderes públicos a promover «las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho”.
«LA LEY POR EL DERECHO A LA VIVIENDA, POPULARMENTE CONOCIDA COMO ‘LEY DE ALQUILERES’, ASPIRABA A SER UN BÁLSAMO PARA LA SITUACIÓN DE LOS INQUILINOS»
Menos oferta y más competencia
Sin embargo, España arrastra desde hace años un problema estructural en lo relativo a la vivienda y las políticas llevadas a cabo en los últimos tiempos no parecen haber dado con la solución. La última, la Ley por el derecho a la vivienda, popularmente conocida como ‘ley de alquileres’, y que recientemente ha cumplido tres años de andadura, aspiraba a ser un bálsamo para la situación de los inquilinos. “La norma nació con el objetivo de contener el precio del alquiler y mejorar el acceso a la vivienda, sin embargo, la evolución del mercado desde 2023 deja un escenario marcado por tres grandes tendencias: subida de precios, desplome de la oferta y un aumento sin precedentes de la competencia entre inquilinos”, explica Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.
Por su parte, Helena Beunza, presidenta de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL), camina por la misma senda al señalar que “en el sector existe un amplio consenso crítico con la norma”, ya que, si bien es cierto que esta “partía de un diagnóstico correcto (que la vivienda en alquiler en España es cara y escasa) aplicó la solución equivocada”. Para la presidenta de ASVAL, la clave está en que no se ha solucionado el problema de fondo, que es la falta de oferta, ya que “la ley se centró en intervenir los precios y ampliar las cargas sobre los propietarios”, y eso ha tenido un efecto indeseado, que en el caso de José María Alfaro, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), se ha traducido, entre otras cuestiones, en “una drástica reducción de hasta un 50% o más de la oferta de vivienda disponible”, motivada por el cambio en la modalidad del alquiler o porque los propietarios han optado, directamente, por no arrendarlos.
«LA DECLARACIÓN DE ZONAS TENSIONADAS HA PROVOCADO UNA REDUCCIÓN DE LA OFERTA Y EL INCREMENTO DE LA COMPETENCIA»
Zonas tensionadas
Uno de los aspectos que más ha contribuido a ese cambio en la tendencia de los alquileres ha sido la declaración de zonas tensionadas en algunas comunidades autónomas. Una medida que consiste en poner un límite al precio de las rentas. Defiende Beunza que «es el ejemplo más claro de cómo una medida bien intencionada puede producir exactamente el efecto contrario» porque «cuando se limitan las rentas por debajo del mercado, los propietarios no bajan los alquileres; los retiran, destinándolos al alquiler turístico, a la venta, o simplemente los dejan vacíos». La primera consecuencia es la reducción de la oferta y la segunda es el incremento de la competencia para conseguir las pocas viviendas que salen disponibles. Dice el portavoz de Idealista que «este último aspecto es el más crítico y dañino, ya que está provocando una clara elitización del mercado», que se traduce en «perfiles con mayores ingresos y estabilidad económica», lo que deja fuera de juego a otros como jóvenes, familias vulnerables y rentas medias. Pero, además, tiene otro efecto añadido «obliga a miles de ciudadanos a desplazarse hacia segundos y terceros anillos periféricos, lo que traslada de inmediato la presión de los precios y la escasez a municipios colindantes que antes eran asequibles», sentencia José María Alfaro.
Existe una última consecuencia, y es que se produce un conflicto entre inquilinos actuales y futuros. Iñareta señala que “los que ya se encuentran viviendo de alquiler están más protegidos, pero los que necesitan acceder, ven cómo son expulsados del mercado y tienen casi imposible conseguir una vivienda”.
«EL MERCADO DE LA VIVIENDA ESTÁ MARCADO POR UN AUMENTO DE LA REGULACIÓN Y DE LA INSEGURIDAD JURÍDICA DEL ALQUILER QUE GENERA INTRANQUILIDAD TANTO A PROPIETARIOS COMO A INQUILINOS»
Respaldo notarial
El día a día del mercado de la vivienda está marcado por un aumento de la regulación y de la inseguridad jurídica del alquiler que genera intranquilidad tanto a propietarios como a inquilinos.
En este punto, toca preguntarse: ¿cómo protegerse en el mercado de la vivienda?
Concepción Pilar Barrio Del Olmo, presidenta del Consejo General del Notariado, ha señalado en diversos foros que la falta de seguridad jurídica se manifiesta de forma clara en dos ámbitos: en el proceso precontractual, previo a la compra de vivienda, y en el mercado del alquiler. En el primero, es frecuente la firma de contratos de arras sin asesoramiento ni control, con consecuencias relevantes una vez entregadas cantidades de dinero que, en muchos casos, son elevadas.
En segundo lugar, Barrio Del Olmo señala que “la falta de seguridad jurídica se aprecia también de manera evidente en el mercado del alquiler que no garantiza, hoy, la seguridad jurídica ni del propietario ni del inquilino”. En su opinión, “si se quiere profesionalizar este mercado será imprescindible profesionalizar también la redacción de los contratos y contar con un asesoramiento notarial imparcial y gratuito”.
AUNQUE EN ESPAÑA NO EXISTE UNA TRADICIÓN CONSOLIDADA DE FORMALIZAR LOS CONTRATOS DE ALQUILER EN ESCRITURA PÚBLICA, LA INTERVENCIÓN NOTARIAL APORTARÍA SEGURIDAD JURÍDICA
Y es que, aunque en España no existe una tradición consolidada de formalizar los contratos de alquiler en escritura pública, la intervención notarial aportaría seguridad jurídica. Permitiría controlar el título del arrendador, confirmando la titularidad del inmueble. Además, aportaría información al arrendatario sobre la situación jurídica de la vivienda, controlaría la legalidad del contrato e, incluso, permitiría incorporar un inventario del estado de la vivienda y de los bienes arrendados. Asimismo, ayudaría a prever la utilización de medios adecuados de solución de controversias, de conformidad con la Ley Orgánica 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Pero no acaba aquí. La intervención notarial ayudaría también a controlar el depósito de la fianza en los órganos correspondientes de las comunidades autónomas, así como el cumplimiento de las obligaciones fiscales y la capacidad de detectar prácticas fraudulentas, como la celebración de contratos de temporada que tratan de eludir la regulación más protectora del arrendamiento de la vivienda. Todo ello fomentaría el mercado del alquiler aportando transparencia e información.
Portal estadístico de la vivienda
El Notariado ha puesto a disposición de la Administración y la ciudadanía el Portal estadístico de la vivienda. En él se recoge información anonimizada contenida en el Índice Único Informatizado Notarial. A partir de datos extraídos de las escrituras de compraventas autorizadas ante notario, esta plataforma digital ofrece los precios reales de la vivienda, no los de oferta, y lo hace de manera visual e interactiva, con acceso gratuito y al alcance de todos. El objetivo es contribuir con información fiable, detallada y actual a la toma de una decisión tan vital como la compraventa de una vivienda. Así, responder a preguntas como por cuánto se puede vender una casa, cuánto cuesta un piso en un barrio determinado o qué esfuerzo se debe hacer para comprarlo.
¿Qué es una escritura pública?
Es un documento público otorgado ante notario que ofrece la máxima seguridad jurídica, ya que tanto la Administración, como los jueces y la sociedad en general, le otorgan total credibilidad. Se sustenta sobre una normativa precisa y reúne condiciones de autenticidad, porque lo que en ella se recoge es cierto; de ejecutividad porque el acuerdo se lleva a la práctica sin necesidad de más pruebas; y de legalidad porque se ajusta a lo que dicen las leyes. Además, la escritura solo circula mediante copias, ya sean en papel o electrónicas. La matriz en su versión papel se guarda formando protocolo en el despacho del notario que la autoriza, posteriormente pasa a los archivos notariales de cada colegio y luego al Archivo Histórico. La matriz en formato electrónico es custodiada por el Consejo General del Notariado. Por lo tanto, la escritura pública es para siempre.
PARA SABER MÁS
Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
Esta normativa introdujo novedades en el mercado inmobiliario, como la regulación y contención de los precios de los alquileres en las zonas denominadas ‘tensionadas’.
Tres años de Ley de Vivienda: el alquiler se encarece, la oferta cae y la competencia se dispara.
Informe realizado por Idealista a propósito del tercer aniversario de la Ley de Vivienda. Se pueden consultar otros informes en el apartado de prensa de la web del portal inmobiliario.
