Anulación por el Tribunal Supremo del registro único de alquiler vacacional

Decía Spinoza, en la proposición XXV de la cuarta parte de su Ética, publicada póstumamente en 1677, que “nadie se esfuerza por conservar su ser a causa de otra cosa”. Si el filósofo nacido en Ámsterdam en 1632 viviera hoy en Madrid y conociera la realidad de la seguridad jurídica preventiva en España, quizá dudaría antes de formular una afirmación tan categórica.

LA SENTENCIA HA DECLARADO LA NULIDAD DE TODOS LOS PRECEPTOS DEL REAL DECRETO 1312/2024 RELATIVOS AL DENOMINADO REGISTRO ÚNICO DE ARRENDAMIENTOS

La Sentencia núm. 620/2026 de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, de 19 de mayo de 2026, de la que fue ponente el magistrado Diego Córdoba Castroverde, ha estimado parcialmente el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la Generalitat Valenciana y ha declarado la nulidad de todos los preceptos del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, relativos al denominado Registro Único de Arrendamientos.

Conviene recordar que dicho Real Decreto creó la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de España como pasarela nacional para la transmisión electrónica de datos entre las plataformas de alquiler de corta duración y las autoridades competentes. Asimismo, dispuso, en ejecución del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, que el procedimiento de obtención del número de registro se tramitara a través de los Registros de la Propiedad y de Bienes Muebles, sometiéndose a las previsiones del Reglamento europeo, del propio Real Decreto y, con carácter supletorio, de la legislación hipotecaria.

CABE PREGUNTARSE EN QUÉ MOMENTO Y EN QUÉ ÁMBITO SURGIÓ LA IDEA DE ATRIBUIR A LOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD ESTA FUNCIÓN

Pues bien, el Tribunal Supremo ha anulado íntegramente ese sistema registral. A la fecha de redacción de estas líneas, otras dos sentencias posteriores, de 21 de mayo y 4 de junio de 2026, dictadas en recursos promovidos por asociaciones del sector del alquiler vacacional de Barcelona, Girona y Canarias, han confirmado la misma doctrina y reproducido sustancialmente sus argumentos.

Consideraciones que merecen reflexión

El análisis estrictamente jurídico de estas resoluciones ya ha sido abordado en numerosos estudios técnicos. Por ello, interesa detenerse aquí en algunas consideraciones de carácter institucional que merecen reflexión.

En primer lugar, resulta legítimo cuestionar el proceso que condujo a la creación de este Registro Único. Cabe preguntarse en qué momento y en qué ámbito surgió la idea de atribuir a los Registros de la Propiedad la función de asignar números identificativos indispensables para la comercialización de viviendas turísticas en plataformas digitales. Porque esa era, en realidad, la pieza esencial de todo el sistema.

El extraordinario desarrollo económico del alquiler vacacional descansa precisamente en la posibilidad de que cualquier propietario pueda ofrecer su vivienda en internet y que un turista situado a miles de kilómetros formalice una reserva de forma rápida, sencilla y segura. Al condicionar el acceso a ese mercado digital a la obtención de un número registral se introducía de facto una obligación de inscripción incompatible con uno de los principios básicos de nuestro sistema hipotecario: el carácter voluntario de la inscripción.

PARTICULARMENTE AFECTADOS RESULTARON NUMEROSOS PROPIETARIOS DE EDAD AVAN-ZADA, PARA QUIENES ESOS RENDIMIENTOS REPRESENTAN UNA PARTE SIGNIFICATIVA DE SUS RECURSOS

Muchos propietarios se vieron compelidos a acudir al Registro para no perder una fuente de ingresos que, para cientos de miles de familias, constituye un complemento económico esencial. Particularmente afectados resultaron numerosos propietarios de edad avanzada, para quienes esos rendimientos representan una parte significativa de sus recursos. La obtención del número exigió en muchos casos la previa inmatriculación de inmuebles, la declaración de obras nuevas, entre otros trámites, sometiendo a los interesados a procedimientos y costes que inicialmente se habían presentado como meramente automáticos.

La realidad fue muy distinta. Las calificaciones registrales dieron lugar a miles de recursos gubernativos que han absorbido una parte considerable de la actividad de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública desde la entrada en vigor del Real Decreto.

NO SERÍA EXTRAÑO QUE SE PROMOVIERAN NORMAS AUTONÓMICAS QUE EXIGIERAN NUEVAMENTE LA OBTENCIÓN DE UN NÚMERO REGISTRAL

Nuevo fracaso del proceso legislativo

Pero la cuestión de fondo es otra. El objetivo real de este Registro Único difícilmente puede identificarse con la solución del problema de la vivienda o con la incorporación masiva de inmuebles al mercado del alquiler residencial, como llegó a afirmarse en determinados discursos políticos. Más bien parece responder a una estrategia de ampliación progresiva del ámbito material de actuación registral mediante la incorporación de nuevas funciones ajenas a la finalidad tradicional del Registro de la Propiedad.

No corresponde a este foro exigir responsabilidades ni plantear eventuales reclamaciones derivadas de los perjuicios ocasionados. Sí corresponde, en cambio, señalar un nuevo fracaso del proceso legislativo y advertir sobre una tendencia expansiva que viene manifestándose desde hace décadas y que encuentra precedentes en otras reformas conocidas: la inscripción de representaciones gráficas georreferenciadas, los procedimientos del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, los expedientes de deslinde y otras figuras similares.

No debe olvidarse que la función propia del Registro de la Propiedad consiste en la publicidad jurídica de los actos y contratos que crean, modifican, transmiten o extinguen derechos reales sobre bienes inmuebles, formalizados en documentos públicos notariales, judiciales o administrativos. Sin embargo, quien tiene atribuida la potestad de calificar los títulos no debería simultáneamente crear los presupuestos documentales o resolver procedimientos que posteriormente habrá de calificar. La coexistencia de ambas funciones plantea evidentes riesgos de confusión institucional y de conflicto de intereses.

Temor ante una nueva tentativa

Cabe temer, tras el severo correctivo impuesto por el Tribunal Supremo, una nueva tentativa para alcanzar por la vía autonómica lo que no ha sido posible por la estatal. No sería extraño que se promovieran normas autonómicas que exigieran nuevamente la obtención de un número registral para el ejercicio de la actividad turística, argumentando que el Alto Tribunal únicamente ha apreciado un problema competencial.

Sin embargo, esa eventual solución exigiría una justificación rigurosa. Las comunidades autónomas disponen ya de registros administrativos específicos para el control de la actividad turística que cumplen adecuadamente su función. Además, carecen de competencia para imponer la inscripción registral de los arrendamientos turísticos, del mismo modo que tampoco podrían exigir su formalización en escritura pública.

Los responsables políticos deberían recordar que la acción legislativa está llamada a resolver problemas reales y no a generar nuevos obstáculos burocráticos ni costes adicionales para los ciudadanos. Mucho menos cuando el servicio impuesto no aporta un valor añadido efectivo a la actividad económica sobre la que recae.

Finalmente, quizá sean los propios registradores quienes deban reflexionar sobre el rumbo seguido en los últimos años. No solo por la credibilidad institucional de su función, sino también por su propio interés corporativo. La grandeza del Registro de la Propiedad reside precisamente en la relevancia de su misión tradicional dentro del sistema español de seguridad jurídica preventiva. Preservar esa función esencial y evitar aventuras competenciales ajenas a su naturaleza contribuiría más a fortalecer la institución que cualquier intento de expansión de sus ámbitos de actuación.