El problemático acceso a la vivienda de nuestros jóvenes

Uno de los problemas socioeconómicos más acuciantes para los ciudadanos españoles, y especialmente para los más jóvenes, es la extraordinaria dificultad para acceder a una vivienda digna que dé cumplimiento a lo establecido en el artículo 47 de nuestra Constitución, satisfaciendo las legítimas expectativas de las personas de lograr una vida independiente.

Y, sin embargo, nos encontramos en paralelo con la circunstancia fáctica de que, en España, según el Instituto Nacional de Estadística, existen tres millones ochocientas mil viviendas vacías que, en principio, están fuera del mercado inmobiliario.

Son muchas las medidas legislativas de política pública que pretenden solventar o aminorar las referidas dificultades, que van desde el incremento de la oferta, el control de precios, la promoción de viviendas protegidas, hasta llegar a las ayudas directas.

Ante esta problemática, el derecho privado, bien a través de las donaciones en territorio de derecho común y/o mediante los pactos sucesorios en las comunidades autónomas que tienen Derecho Civil propio (Galicia, Navarra, Cataluña, Aragón, Baleares, País Vasco), puede ayudar a paliar, en alguna medida, la dificultad de acceso a la vivienda de nuestros jóvenes y al propio tiempo movilizar el parque inmobiliario.

¿Tiene sentido esperar al fallecimiento para que transmitir una vivienda o una cuantía económica para satisfacer las necesidades de los jóvenes? Esta pregunta y la reflexión que conlleva están cada vez más presentes en las familias. Las notarías son reflejo de la vulnerabilidad económica de los jóvenes y de la siempre bien dispuesta ayuda de los padres, constatándose un cambio en la ordenación sucesoria. Este se traduce en un incremento de las donaciones y pactos sucesorios, ya se trate de la vivienda, de otros bienes o de una cuantía económica que se destina a la compra del inmueble, evitando así un mayor endeudamiento para su adquisición.

En Galicia, una de las comunidades autónomas con derecho civil propio, los instrumentos más utilizados para conseguir los resultados indicados son los pactos sucesorios, regulados por la actual Ley 2/2006 de 14 de junio, de derecho civil de Galicia.

Pactos sucesorios: La herencia en vida

Los pactos sucesorios previstos en la Ley son el de mejora y el de apartación. Pueden realizarse con o sin entrega presente de los bienes y permiten la atribución inmediata de bienes como negocio jurídico de naturaleza mortis causa, frente a las donaciones que, por todos es conocido, participan de naturaleza inter vivos.

Los pactos sucesorios han de formalizarse en escritura pública y forman parte, desde su reconocimiento legislativo, de la cultura jurídica de los gallegos, al gozar de una gran versatilidad y ventajas fiscales.

Pueden otorgarlos los padres y abuelos en favor de sus hijos y nietos, si es un pacto de apartación, a los hijos o descendientes que sean legitimarios, también al cónyuge, quedando, con la apartación, desprovistos de su condición de legitimarios.   

Antes de otorgar un pacto sucesorio es conveniente plantearse una serie de cuestiones, entre otras, si los transmitentes van a necesitar o no en el futuro esos bienes que se adjudican.

En este sentido, los notarios desaconsejamos que la vivienda habitual se transmita por esta vía, siendo más recomendable el instrumento testamentario que puede revocarse ante un cambio de circunstancias, ello, no obstante, en supuestos como la necesidad de acometer reformas en la vivienda que van a ser costeadas ya por los adjudicatarios, podrán reservarse el usufructo hasta el fallecimiento del último de los cónyuges, transmitiendo la nuda propiedad. En otros casos se transmite el usufructo, conservando los transmitentes la nuda propiedad.

Es importante, también, según los casos concretos, reservarse la facultad de disponer y prohibir la venta o hipoteca. Establecer la reversión en caso de fallecimiento del mejorante o incumplimiento de condiciones. También es aconsejable imponer la condición de cuidar y asistir a los mejorantes y en caso de no cumplirse quedaría ineficaz dicha adjudicación.

Bonificaciones fiscales

Las ventajas fiscales son un innegable incentivo para animar a su proliferación. El favorable tratamiento tributario que tienen en Galicia ha determinado que la ayuda de los padres o abuelos se materialice a través de este instrumento sucesorio, pues están exentos de tributación en el Impuesto de Sucesiones hasta la cantidad de un millón de euros por padre y madre y cada hijo.

Por otra parte, quisiera resaltar que, con el anticipo hereditario, se mitigan los conflictos sucesorios, constituyendo una herramienta fundamental para la planificación sucesoria de las familias. Se tendrán en cuenta a la hora de hacer la partición. Se computarán e imputarán en su caso a la legítima o a la parte de libre disposición. Se puede pactar el carácter colacionable o no. Entendemos que son unos negocios jurídicos que dan respuesta a una exigencia social.

Además, por esta vía, se trata de conseguir un recíproco plan de apoyo y ayuda intergeneracional entre abuelos, padres, hijos y nietos. De esta manera se satisfacen las necesidades de vivienda de las nuevas generaciones para iniciar su desarrollo personal y profesional y, a la vez, se garantiza a los padres y abuelos cuidados y afectos, tranquilidad y seguridad. Con la llamada herencia en vida, se transforma una expectativa en una realidad presente. La intervención notarial se manifiesta como un eje de la planificación sucesoria flexible: interpretando los intereses, configurando los instrumentos jurídicos adecuados a cada persona, según su situación personal, familiar y patrimonial.