La vivienda, mejor sin burbujas

El hombre aspira a la estabilidad. La inseguridad le provoca angustia y es una de las causas de la infelicidad. Queremos que el amor sea para siempre, como deseamos que el crecimiento económico dure eternamente, pero la realidad nos muestra que, en la vida, como en la economía, los ciclos son inevitables.

Todavía tenemos en la memoria las terribles consecuencias del estallido de la burbuja financiera, cuyo símbolo fue la caída de Lehman Brothers (15 de septiembre de 2008), cuando ya comenzamos a atisbar otra posible explosión en el horizonte.

Recordemos el origen de aquel desastre. Las entidades financieras comenzaron a conceder créditos a mansalva para la compra de viviendas; los préstamos hipotecarios se convirtieron en un gran negocio. El problema es que muchos de los endeudados, con el paso del tiempo, se encontraron con que no tenían recursos suficientes para pagar esas hipotecas.

Los llamados genios financieros descubrieron entonces otro negocio: empaquetar las hipotecas de dudoso cobro y vender esos paquetes como inversiones de riesgo. La burbuja se fue haciendo cada vez más grande. Pero mientras no estalló, algunos ganaron mucho dinero, a sabiendas de que algún día el globo pincharía sin remedio.

Situación española

Bajemos al terreno y fijémonos en lo que está pasando en España. Llevamos años en los que los precios de la vivienda no paran de crecer (en 2025 más de un 12%, y un 14,3% en el primer trimestre de 2026), y, sin embargo, las compraventas también han aumentado sin parar (hasta prácticamente enero de 2026). Es decir, se ha vendido todo a precios muy elevados.

Aunque la economía ha seguido creciendo —es cierto que a menor ritmo—, eso no implica que los salarios hayan aumentado en la misma medida. De hecho, uno de los problemas de los jóvenes es que sus ingresos no les permiten comprar o alquilar una vivienda. Muchos de ellos se arriesgan a solicitar un crédito hipotecario animados por unos tipos de interés bajos. La burbuja empieza a crecer. Los bancos, de momento, son generosos y no ponen muchas trabas.

Pero los nubarrones empiezan a aparecer. La guerra —otra guerra, pero esta con efectos más dañinos para la economía— ha venido a recordarnos que vivimos en un ciclo alcista que puede estar llegando a su fin. Ya se ha notado el efecto de los bombardeos sobre Irán en los precios del gas y de los combustibles. De ahí se trasladará a otros productos y servicios: electricidad, transporte, fertilizantes y, finalmente, alimentos. La inflación comienza a despertarse.

Cautela europea

El Banco Central Europeo ya ha adoptado una actitud de cautela. Antes del verano subirá los tipos de interés, ya que su función principal es controlar la inflación.

Si no se pone remedio —lo que equivaldría a una guerra muy corta—, subirán los precios, se frenará el crecimiento económico y esto afectará al empleo. Al mismo tiempo, aumentarán los tipos de interés, lo que encarecerá las hipotecas. Algunas figuras influyentes, como Larry Fink (CEO de BlackRock), ya han advertido de que, si la guerra se prolonga hasta final de año, el mundo podría entrar en recesión. ¿Recesión? Sí, recesión, con todo lo que ello conlleva.

La caída del PIB como consecuencia del Covid-19 se amortiguó gracias a una inyección de dinero público sin precedentes en Europa: los fondos Next Generation. La pregunta es si los países de la Unión Europea podrán afrontar otra crisis en apenas seis años con una emisión de deuda tan elevada como aquella. El peligro de esta burbuja es que ha sorprendido a Europa (Estados Unidos es otra historia) aun recuperándose de la crisis del Covid. Las deudas, aunque algunos no lo crean, al final se pagan.

El BCE ya ha comenzado a tomar precauciones para evitar lo peor. Ha pedido a los bancos que extremen sus controles, tanto en la relación entre el crédito concedido y el valor de la vivienda, como en la capacidad de devolución del prestatario. Bienvenidas sean estas medidas de prudencia.

La cuestión es si no llegamos tarde: en España ya se ha superado el nivel de deuda hipotecaria que se alcanzó antes de la crisis de Lehman Brothers.

La anterior crisis se llevó por delante en nuestro país a las cajas de ahorros. Los bancos resistieron mejor porque estaban más capitalizados y fueron más prudentes en la concesión de créditos hipotecarios. También aprendimos que añadir a la penuria del estallido un duro ajuste presupuestario quizá no sea la mejor medicina.

Ninguna crisis es igual a la anterior, pero todas se parecen en sus consecuencias para las clases medias y trabajadoras. En algunos casos, el origen estuvo en la voracidad de entidades financieras que no midieron bien sus riesgos. Pero ahora —guerras aparte— la causa del aumento sin precedentes de los precios de la vivienda radica en un error político de gran magnitud: creer que limitando la oferta se evita la burbuja.

Todo lo que ha hecho este Gobierno hasta ahora ha contribuido a agravar el problema de la vivienda. Ocho años después, comprar un piso es muchísimo más caro. Si a eso añadimos la limitación de los precios del alquiler, obtenemos la ecuación completa que refleja la angustiosa situación de muchos jóvenes y el tic-tac que nos acerca al estallido de otra burbuja.