Las reformas siempre con permiso

Una reforma tiene que estar planificada y organizada. Desde el presupuesto, hasta el contrato con los gremios, pasando por la documentación necesaria para ponerla en marcha. Todo debe quedar bien atado. Según los expertos, los problemas llegan cuando comenzamos una obra sin contar con los permisos exigidos por las autoridades municipales y esto puede acarrearnos problemas. No obstante, ni todas las obras son iguales ni todas requieren los mismos trámites legales o de otra índole. Aunque se trata de una decisión personal, en una reforma, por pequeña que sea, entran en juego numerosos factores: vecinos, ayuntamientos, gremios de profesionales, etc.

¿Todas las obras requieren los mismos permisos? En primer lugar, están las reformas de acabados. Es decir, pequeños cambios que afectan al interior de la vivienda y tienen que ver con la pintura, los alicatados o los suelos. Después, están las reformas que afectan a la distribución de la vivienda. En ese caso sí es necesario un permiso de obra menor y, dependiendo del municipio, se puede exigir hasta la solicitud de una nueva cédula de habitabilidad. Un tercer grupo de obras son aquellas que afectan a un elemento estructural del edificio (pilares, vigas, techos). Para estas, la normativa exige un permiso de obra mayor ya que, normalmente, esos elementos estructurales pertenecen a las comunidades de propietarios.

¿Cuánto cuesta un permiso de obra? Los costes, tanto de una licencia de obra menor como de una licencia de obra mayor, dependerán mucho de la tasa que cobre cada ayuntamiento, según el portal especializado Certicalia. Para el cálculo de la tasa y del impuesto a pagar (los propietarios del inmueble deberán hacer frente, una vez aprobada la licencia, al denominado Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras que se calcula también sobre el presupuesto de la obra), cada comunidad establece sus porcentajes. Para el cálculo de las tasas y los impuestos no se tiene en cuenta el IVA.

¿Dónde se solicita y qué documentación se requiere?  La licencia de obras se solicita siempre en los ayuntamientos, que son los encargados de tramitarlas. En el caso de que lo que se solicite sea un comunicado de obra menor, el presupuesto es suficiente. Cuando se trata de una obra mayor, además de rellenar la solicitud, se deberá presentar el proyecto técnico, una fotografía del estado inicial de la vivienda o del local que se pretende reformar, una memoria descriptiva de los cambios que se van a acometer, el presupuesto, los planos y un estudio de seguridad, siempre que se considere oportuno.

¿En qué casos nos pueden sancionar? Según la legislación no se puede alterar la seguridad ni configuración o estructura del edificio, tanto en el interior como en el exterior. No se deben perjudicar los derechos de otros propietarios y hay que contar con los permisos que exija la legislación local. Solo así podremos protegernos ante posibles multas o sanciones. Si incumple la normativa se expone a que se inicie un expediente sancionador, ya sea de juicio por el propio ayuntamiento o por la denuncia de algún vecino. Las sanciones económicas varían de un ayuntamiento a otro, pero pueden salirnos caras: en el Ayuntamiento de Madrid, por ejemplo, podría ascender hasta 600.000 euros. Además de esa multa, nos pueden solicitar que retiremos la instalación y devolvamos la vivienda al estado inicial. También puede ocurrir que sea el ayuntamiento quien acometa la retirada y posteriormente nos repercuta el coste de la obra.

Por Marián Lezaun