Jóvenes y la “Gran Sucesión”

Cuando se habla de las dificultades de acceso a la vivienda en España, la conversación deriva inevitablemente hacia la situación de los jóvenes. Y con razón: el acceso a la vivienda se está convirtiendo en un obstáculo muy relevante para el inicio de su vida adulta. Los problemas de acceso se concentran en las grandes áreas urbanas y en los colectivos con menores ingresos, en particular los jóvenes y la población de origen extranjero.

La magnitud del esfuerzo

Los datos que reflejan esta situación son múltiples. La Encuesta Financiera de las Familias muestra que mientras en 2011 el 69% de los menores de 35 años tenían una vivienda en propiedad, en 2022 el porcentaje había caído al 31,8%. Las compras de los jóvenes de 18 a 35 años se han reducido en cerca de 20 puntos desde 2007, hasta el 22,4% de las adquisiciones de residentes en 2025. La razón es la magnitud del esfuerzo: según el Banco de España un hogar joven no propietario necesita en promedio 7,1 años de renta neta para comprar una vivienda mientras en la población en general no propietaria se sitúa en 6,8 años. La cifra que se dispara hasta 12-14 años en los jóvenes que quieres adquirir una vivienda en Madrid y Barcelona. La situación en el mercado del alquiler no es mejor: dos jóvenes que quisieran emanciparse compartiendo piso destinarían de media el 36,5% de su renta neta, con ratios cercanas al 50% en Madrid, Málaga, Barcelona o Valencia. Con estos números, la sorpresa no es que los jóvenes se emancipen tarde, sino que algunos consigan hacerlo.

Conviene, no obstante, mantener cierta perspectiva crítica. La caída de la proporción de jóvenes propietarios es un fenómeno generalizado desde los años noventa, especialmente intenso en los países anglosajones. La tasa de propiedad de los hogares jóvenes españoles entre 16 y 34 años, del 31,8%, sigue superando la media de la zona euro, del 26,3%, aunque la caída desde 2011 no tiene parangón entre los grandes países. Tampoco la relación entre precios y emancipación es tan mecánica como se supone: durante la burbuja, con precios disparados, la edad de emancipación bajó, y cuando los precios se hundieron a comienzos de la pasada década, subió rápidamente. El empleo estable y los salarios importan más que el precio de la vivienda, y pesan además factores culturales comunes a todo el sur de Europa. Pero estos matices no ocultan lo esencial: los precios reales de la vivienda crecieron un 9,7% en 2025, tras el 5,5% de 2024, muy por encima de la renta de los hogares, y el 67,1% de los menores de 35 años vivía con sus padres en 2025.

Anticipar la herencia

En este contexto, los datos más recientes ofrecen una paradoja. La Encuesta Financiera de las Familias de 2024 indica que la tasa de compra de vivienda principal de los menores de 35 años ha aumentado casi 5 puntos desde 2022, y el Notariado confirma que la proporción de viviendas adquiridas por jóvenes de 18 a 30 años ha pasado del 8,4% de 2022 al 9,6% de 2025. ¿Qué explica este cambio de tendencia justo cuando los precios se disparaban? La respuesta apunta a la Gran Sucesión de los «baby boomers», que han decidido no esperar a la herencia. En 2025 se formalizaron ante notario 225.662 donaciones, un 13% más que en 2024 y más del triple que en 2013. De ellas, 30.500 fueron donaciones de viviendas de padres a hijos, un 61% más que en 2019. Las donaciones dinerarias se han triplicado desde la pandemia: más de 62.000 operaciones en 2025, unos 5.500 millones de euros —el 0,3% del PIB—, con un donatario típico menor de 35 años que recibe entre 15.000 y 40.000 euros para la entrada de su primera vivienda.

La Encuesta sobre Expectativas del Precio de la Vivienda que dirigí en 2025 confirma el fenómeno desde la perspectiva de los compradores: alrededor del 25% declaraba haber recibido, o esperar recibir, ayuda familiar para la compra, 5 puntos más que en la encuesta comparable de 2005, en plena burbuja. Entre los compradores de 18 a 30 años la proporción alcanza el 44,5% en 2020-25, con máximos en 2024 y 2025. Un dato revelador: el 48% deberá devolverla, y las tasas son mayores en los niveles socioeconómicos altos. Ahí está el problema: la ayuda familiar es selectiva por definición. El quintil de renta superior representa ya el 35% de las compras, frente al 17% de los dos quintiles inferiores. La Gran Sucesión resuelve el acceso de una parte de los jóvenes al precio de consolidar la desigualdad entre quienes heredan y los que no.

¿Qué se puede hacer? El problema estructural es una oferta de vivienda muy inelástica. Entre 2021 y 2025 se acumuló un déficit de 750.000 viviendas y en 2025 se crearon 240.000 hogares frente a 92.000 viviendas terminadas. Las prioridades deberían ser agilizar el suelo y la gestión urbanística, multiplicar un parque público de alquiler que apenas alcanza el 1,5% del total frente al 7% de la OCDE, impulsar la construcción industrializada y la rehabilitación, y extender avales públicos al alquiler joven al estilo del Visale francés. En cambio, conviene ser escéptico con las políticas de demanda: las ayudas fiscales y los avales hipotecarios tienden a trasladarse a precios cuando la oferta es rígida, y los controles de alquiler acaban reduciendo la oferta futura.

La conclusión es doble. Para los jóvenes con familias acomodadas, la Gran Sucesión en vida ya funciona como política de vivienda privada. Para el resto —y para no consagrar una sociedad donde el acceso a la vivienda dependa de la lotería de la herencia—, no hay atajo: hacen falta empleo estable, salarios dignos y una oferta de vivienda a la altura de la demanda. Todo lo demás son parches.