El Reglamento Europeo sobre los criptoactivos (MICA) se aplica a una parte de tales tokens, y los clasifica en tres tipos: de tipo servicio, referenciados a cestas de monedas, y de tipo monetario.

LA INCORPORACIÓN DE ELEMENTOS EXTRAÑOS A NUESTRO ORDENAMIENTO JURÍDICO ES UNO DE LOS GRAVES RIESGOS DE LA ‘TOKENIZACIÓN’ DE INMUEBLES

Industria financiera
La industria financiera -así como diversos reguladores- han apostado por la tokenización de activos financieros para las próximas décadas, ya que reducen costes, amplían la liquidez y facilitan el cumplimiento normativo.

La tokenización de activos financieros, hasta el momento, es ínfima a pesar de contar con numerosos defensores. Existen audaces planes para fomentarla, pero por ahora existen enormes dudas -no sobre su futuro a largo plazo- respecto de las acciones a corto plazo y de la propia transición hacia el uso futuro generalizado. Los agudos problemas que crea la trazabilidad de los usuarios-ordenantes y beneficiarios- de los tokens de tipo bitcoin, así como las asociadas dificultades de interoperabilidad, consumo de energía, fuente de exigibilidad legal, etc., obligan a ser cautos.

La legislación española ya ha establecido las bases para la transformación de las acciones de las sociedades anónimas -u otros valores negociables-en tokens, obrando su desarrollo técnico en el Real Decreto 814/2023, de 8 de noviembre, sobre instrumentos financieros, admisión a negociación, registro de valores negociables e infraestructuras de mercado.

Activos inmobiliarios. Si la esperable -tal vez, incluso, deseable- transición hacia la tokenización de activos financieros se encuentra en sus primeros y dificultosos pasos, la tokenización de activos inmobiliarios enfrenta, incluso, mayores retos, dadas las especialidades legales aplicables.

En sociedades occidentales como la nuestra, las enormes dificultades de la tokenización puramente financiera se multiplican exponencialmente en el caso de los proyectos de tokenización de activos no financieros inscritos en registros inmobiliarios.

En la actualidad existen múltiples proyectos de tokenización inmobiliaria, pero si se observan de cerca es evidente que no son genuinas operaciones tokenizadas, ya que los tokens emitidos no conllevan derechos propietarios sobre los bienes inmuebles de referencia.

Estas plataformas anuncian la venta de tokens, pero en realidad son instrumentos indirectos, fungibles, que representan un derecho crediticio y en ningún caso un derecho real. Sin embargo, existen en EEUU algunas primeras operaciones en las que, vía Tokens no fungibles (NFT) sí se han realizado genuinas operaciones inmobiliarias tokenizadas. Estas actuaciones responden a un esquema de transmisión inmobiliaria ajeno a nuestro sistema jurídico en donde, además, y como sucede con el resto de actuaciones sobre criptoactivos, pesa enormemente el problema de su opacidad y de la generación de expectativas que permitan auténticas estafas.

La incorporación de elementos extraños a nuestro ordenamiento jurídico es uno de los graves riesgos de la tokenización de inmuebles si se pretende alcanzar, pues habría que incorporar sistemas de due dilligence inexistentes en esa área, por lo que el riesgo de actuaciones delictivas, incluido el blanqueo de capitales y la financiación de terrorismo, sería ciertamente elevado.

El imparable avance de la digitalización, de las tecnologías distribuidas, de la inteligencia artificial y de la tokenización de bienes y derechos es un reto enorme de las sociedades modernas. Como tal, debe ser administrado de manera rigurosa sin que, en dicha transición, los bienes que al día de hoy gozan de altos grados de protección jurídica puedan verse capitidisminuidos y se generen nichos de mercado para actuaciones fraudulentas y delictivas.

El proyecto de la UE en materia de tokenización financiera (financial assets), está avanzado a ritmo suficiente, con dificultades, pero evitando excesos que pondrían en riesgo el buen funcionamiento de los mercados. Y si este es el estado en materia de tokenización financiera, no cabe duda de que la tokenización inmobiliaria es incluso más compleja y se encuentra en fase aún más incipiente. De hecho, los proyectos que se están comercializando como tokenización inmobiliaria no son tales o son una versión crediticia de la genuina tokenización, por lo que las reformas financieras son su marco lógico.

La genuina tokenización inmobiliaria apenas está en la agenda de reformas internacionales por los graves riesgos que supone. Si se deseara instar tan innovador proceso, lo lógico sería empezar por diseñar tan larga transición tomando en cuenta los éxitos y fracasos de la tokenización financiera y estableciendo el mapa de acciones para los próximos años. Debería empezarse por las enormes reformas jurídicas que deben introducirse en la identificación del objeto tokenizado, su titularidad, su división ideal, los fondos utilizados para la adquisición de cada parte, los sistemas de transmisión de dichas partes que, en un ordenamiento latino germánico, no pueden ser distintos a los de la transmisión de un inmueble, etc.

Alternativamente, la pseudo-tokenización inmobiliaria (transformación en un mero derecho de crédito) ya tiene un encaje legal razonable en la modernizada regulación financiera europea y española.

En el mundo hay siete mil millones de teléfonos inteligentes (datos de la OCDE de 2024). Aparte están los casi dos mil millones de ordenadores y televisores inteligentes. Ninguno de sus dueños se priva de mandar una carita con corazón o una foto. Luego están los trámites con la Administración o esa teleserie de su plataforma; eso por no hablar de la inteligencia artificial. Para cualquiera de esas acciones se necesita un centro de datos, también conocido como nube, fundamental para el crecimiento tecnológico. Y cada vez más. Es como nuestro trastero informático. Está fuera de nuestros dispositivos porque en el disco duro de nuestro teléfono no cabría tanta información. La nube nos hace la vida más fácil y barata. De hecho, en vez de enviar ese emoticono dibújelo en una nota y vaya a dejarlo en el sitio que lo vea su destinatario; imprima su foto en papel o vaya a un videoclub (si lo encuentra) a alquilar una película. O espere cola en la taquilla de un espectáculo o en la ventanilla de la Administración. Todo sería más trabajoso y nadie quiere vivir peor que antes. Por esos, las nubes brotan sin parar en los suelos de todos los países.

EN ESPAÑA, LA MAYOR OFERTA DE CENTROS DE DATOS O ‘NUBES’ ESTÁ EN MADRID CON 46, BARCELONA CON 28 Y LA COMUNIDAD DE ARAGÓN CON 3

EE.UU. a la cabeza. En España, lo hacen a un ritmo de un 20% anual según la consultora Colliers. Nuestro país es el octavo de Europa, África y Asia por tamaño de mercado. Los líderes son Reino Unido, Alemania e Irlanda. En el mundo el 45,6% de los centros de datos están en EE.UU. En España, la mayor oferta de nubes está en Madrid con 46, Barcelona 28 y la provincia de Aragón 3. Ahora bien, si nos fijamos en la potencia eléctrica instalada, que nos da idea de su tamaño, vemos que Madrid acapara más del 50% de la potencia frente al 30% de Aragón y el 12% de Cataluña.

Además de Madrid, Barcelona y Aragón, se están abriendo nuevos polos como Málaga, Castilla-La Mancha, Galicia o Extremadura, que ofrecen grandes posibilidades de crecimiento. Actualmente Extremadura produce seis veces más energía eléctrica de la que consume su industria. Por eso, los centros de datos, que son industrias electrointensivas, tendrían allí una energía muy barata. Porque, no se engañe, hasta el emoticono que envía gratis tiene un coste de energía e impacto medioambiental. Eso sí, en unos centros más que en otros.

La nube es una nave. Hay dos clases de nubes en función de su tamaño: las hiperescalares y de colocation. Las primeras son las más grandes: consumen entre 20 y 50 MW (megavatios), entre ellas están las AWS (Amazon) y son las que buscan hueco en el campo. Los centros de datos de colocation son usados por las empresas para alquilar sus servidores. Por eso suelen estar cerca de las ciudades. Consumen entre 10 y 20 MW. Nosotros hemos entrado en estos últimos. La nube es una nave, o varias, de gran tamaño. Por dentro no son blancas, son más bien negras. Es el color de los armarios metálicos distribuidos en varios pasillos donde se apilan y conectan ordenadores con sus discos de almacenamiento que contienen los datos para ser consultados online, entre ellos el corazón que envió por wasap. Su funcionamiento genera calor y, si aumenta, se bloquean. Por eso en el techo vemos continuas líneas de ventiladores para refrigerarlo. También requieren mucha energía eléctrica que, si no es renovable, contamina. Pero también se enfrían mejor con agua, que además es más barata que la electricidad. Aquí es donde surgen las protestas de colectivos ecologistas. Sobre todo, en zonas rurales, porque su consumo de agua compite directamente con el sector agrícola y forestal. Hay varios movimientos, por ejemplo tunubesecamirio y Ecologistas en Acción, que están en contra de estos macrocentros de datos. También ha habido protestas en Holanda y en el suroeste de Francia. En España, varios municipios han bloqueado megacentros en Lleida. Desde Ecologistas en Acción señalan que en Talavera de la Reina, “el pico del consumo del centro de datos proyectado por la multinacional Meta será de 120 litros por segundo, lo que equivale a más de la mitad del consumo total de la ciudad si funcionara a plena potencia todo el año”.

Una dificultad para medir el problema es la falta de transparencia de algunas multinacionales. Por ejemplo, en Aragón, Amazon declaró que cada uno de sus centros de datos de allí (El Burgo de Ebro, Villanueva de Gállego y Huesca) consumirán un 48% más de agua que lo que aseguró en 2019. Serán unos 53.961 m³ anuales, el equivalente al consumo en julio de una población de 95.000 personas, según Ecologistas en Acción. Cuando los tres centros de Amazon en Aragón funcionen a pleno rendimiento consumirán unos 11.000 gigavatios por hora, más de lo que gasta entera la comunidad de Aragón, datos que hizo públicos la Administración. Amazon no nos ha querido responder a nuestras preguntas sobre consumo de agua; tampoco lo ha hecho con otros medios. De momento, no tienen obligación legal de informar sobre los recursos que necesitan en sus servidores. Sin embargo, el Ministerio para la Transición Ecológica está trabajando en la transposición de una directiva europea sobre eficiencia energética que obliga a los centros de datos a revelar su consumo de energía y agua.

 No todas las nubes son iguales. Esa opacidad es la que genera desconfianza en ayuntamientos donde se quieren radicar centros de datos. Como pasó en Villamayor de Gállego (Zaragoza), cerca de Villanueva de Gállego, cuyo ayuntamiento se negó a la construcción de un megacentro ante la falta de información. Sin embargo, algunas compañías optan por todo lo contrario, como Data 4. Su director, Francisco Ramírez, nos deja las cosas claras desde el principio: “Esto es como los restaurantes. Si entras en la cocina de algunos, te puedes encontrar cualquier cosa. Pues con los data center pasa un poco lo mismo”. Perfecto, pues déjenos entrar en el suyo. Lo hacemos, está en Alcobendas (Madrid) y vemos que el sistema de refrigeración, con agua, es un circuito cerrado, como el de un coche. “En nuestro caso, el consumo de agua es el de unas tres casas, ojo teniendo en cuenta que incluimos los cuartos de baño y demás servicios de agua de las oficinas.

EL FUNCIONAMIENTO DE ESTOS CENTROS DE DATOS NECESITA MUCHA ENERGÍA Y GENERA CALOR QUE HAY QUE COMBATIR CON AGUA O AIRE FRÍO

Esta preocupación por el agua la están empezando a priorizar otros propietarios de centros de datos. Es una preocupación que poco a poco también tienen los clientes. Es decir, aunque salga un poco más caro, porque supone más gasto eléctrico de ventilación, la intención es no usar grandes cantidades de agua. Lo importante es que la energía que uses sea renovable”, señala Francisco Ramírez, que incide en que el impacto medioambiental es lo que cada vez más, exigirán los clientes. “Los míos tienen oficinas dentro de mis instalaciones y ellos tienen sus llaves. Nosotros somos como un hotel de ordenadores. Esto, en las grandes multinacionales que están en zonas más rurales, no lo permiten”. Una de las ventajas que tienen los centros de datos en capitales es que los clientes están cerca, es más accesible la mano de obra cualificada y hay mejor conectividad a la Red. También la latencia es menor. Es decir, el tiempo entre el mensaje del usuario y la respuesta del servidor. Cuanto más lejos está el centro de datos, más latencia. Como nos señala Ramírez: “Estamos hablando de milisegundos. Para algunos sectores es muy importante. Por ejemplo, en el de los videojuegos online, en el que echas una partida en red con otro jugador que está en Australia; bolsas en las que las acciones se compran y venden a toda velocidad. Más importante será en el futuro el coche autónomo que tiene que reaccionar en microsegundos a un obstáculo en la carretera”.

El camino habitual para obtener la cancelación de una hipoteca consta de diversas fases y agentes implicados. El proceso se inicia con la solicitud, por parte del ciudadano, de un certificado de deuda cero a la entidad financiera que le concedió el préstamo. Tras conseguirlo, el interesado debe acudir a un notario para formalizar la escritura de cancelación de la hipoteca, que tiene que ser firmada por un apoderado del banco y por él mismo. También debe liquidar el impuesto de actos jurídicos documentados y presentar la escritura de cancelación en el Registro de la Propiedad.

PARA INICIAR EL PROCESO, EL BANCO SANTANDER DA DE ALTA LA OPERACIÓN Y EMITE EL CERTIFICADO DE SALDO CERO, QUE DEPOSITA EN EL PORTAL NOTARIAL DE LA BANCA

El Banco Santander es la primera entidad que ha implementado el nuevo servicio de cartas de pago y cancelación de garantías hipotecarias desarrollado por el Centro Tecnológico del Notariado. Desde el 26 de junio, todas las oficinas de su red nacional ofrecen esta nueva modalidad de cancelación. La novedad reside en que el banco concede un poder especial, irrevocable y suficiente al ciudadano que ostentaba la deuda, o a quien sea el propietario de la finca, gracias al cual este se puede personar ante el notario y cancelar la hipoteca sin que deba estar presente un apoderado de la entidad.

Para iniciar el proceso, el Banco Santander da de alta la operación y emite el certificado de saldo cero, que deposita en el Portal Notarial de la Banca. El ciudadano elige, entonces, notario, ya sea acudiendo a una notaría o en el Portal Notarial del Ciudadano (https://www.portalnotarial.es/). También puede elegir firmar la cancelación de la hipoteca de manera presencial o por videoconferencia. El notario elegido por el ciudadano tendrá acceso al certificado de saldo cero y a todos los detalles y documentos de la operación en la Sede Electrónica Notarial. Gracias a ello, el día de la cita, ya sea presencia u online, el ciudadano podrá cancelar la hipoteca rápidamente y con total trazabilidad, sin la presencia de un representante del banco.

El desarrollo, por parte del Centro Tecnológico del Notariado, del Portal Notarial del Ciudadano y, posteriormente, del Portal de la Banca responde a la inquietud del Consejo General del Notariado en avanzar en la mejora del servicio público al ciudadano facilitando y agilizando los servicios notariales.