Tras dos años de andadura de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) el Notariado hace un balance positivo de su aplicación, al haber aumentado la transparencia y la seguridad jurídica de los préstamos hipotecarios.

La sensación generalizada de los notarios es que los futuros prestatarios salen satisfechos de las reuniones a solas con ellos, tras recibir toda la información y explicaciones necesarias para comprender una operación de gran complejidad, como es el préstamo hipotecario”.

Protección del consumidor
Esta ley entró en vigor el 16 de junio de 2019 con el objetivo, entre otros, de reforzar la protección del consumidor y la seguridad jurídica de la fase precontractual del préstamo hipotecario.

En ella se garantiza el derecho del consumidor a elegir el notario que prefiera y a reunirse con él a solas para poder consultarle sus dudas, sin ningún coste asociado a ello.

Según la experiencia notarial, en estos dos años la nueva normativa ha facilitado la elección del notario por los clientes de las entidades financieras; un derecho que corresponde al prestatario y que es irrenunciable.

La ley establece que tienen que transcurrir como mínimo 10 días naturales desde que la entidad financiera pone la documentación a disposición del notario elegido en la Sede Electrónica Notarial hasta que se autoriza y firma la escritura de préstamo hipotecario.

La experiencia muestra que estos encuentros a solas con el notario se producen, de media, entre 7 y 3 días antes de la autorización y firma del préstamo.

El notario está presente en dos momentos clave del préstamo hipotecario. En primer lugar, interviene en la fase precontractual, previa a la autorización de la escritura pública de préstamo hipotecario. El segundo momento en el que interviene es el día de la autorización y firma de la escritura pública del préstamo hipotecario.

En la primera fase, de forma gratuita, el notario verifica que la entidad financiera ha entregado al consumidor toda la documentación del préstamo con tiempo suficiente y que la información suministrada es la que debe ser en función del tipo de préstamo acordado por las partes.

A continuación, el notario se reúne con el consumidor (prestatario, fiador e hipotecante no deudor) en solitario y repasa con él toda la documentación precontractual entregada por la entidad financiera a fin de que el consumidor le confirme que efectivamente la recibió.

Tras esto, el notario le explica el contenido de la documentación precontractual, responde a las preguntas que le plantee, le aclara posibles dudas y, finalmente, el consumidor responde un test de comprensión. La explicación tiene que ser jurídica, no económica, y abarca todo el contenido del proyecto de contrato.

Con la actuación en la fase precontractual del préstamo, los notarios contribuyen a su transparencia en beneficio de ambas partes y garantizando su seguridad jurídica.

Concluido lo anterior, el notario redacta y autoriza el acta notarial de transparencia, que refleja las dudas planteadas por el deudor y el asesoramiento prestado por el notario.

Actas de transparencia
Entre junio de 2019 y abril de 2021 los notarios han autorizado 677.596 actas de transparencia, frente a los 606.498 préstamos hipotecarios, incluidas novaciones, subrogaciones y ampliaciones de hipoteca.

En estas actas, que son gratuitas, los notarios verifican que la entidad financiera ha entregado al consumidor toda la documentación del préstamo con tiempo suficiente y que la información suministrada es la que debe ser en función del tipo de préstamo acordado por las partes.

El acta puede ser positiva o negativa, lo que dependerá de que esté completa la documentación precontractual; de que ésta se corresponda con lo entregado al consumidor por la entidad financiera y con lo negociado entre ambas partes; y de que el consumidor haya superado un test de comprensión.

Tras dos años de andadura de la Ley reguladora de los contratos
de crédito inmobiliario (LCCI) el Notariado hace un balance positivo de su aplicación

El notario tiene que comunicar a la entidad prestamista, a través de medios telemáticos seguros, el resultado positivo o negativo del acta.

Que el número de actas de transparencia haya sido mayor que el número de préstamos hipotecarios puede deberse a varias razones. Puede haber ocurrido que el notario autorice un acta positiva pero finalmente no llegue a formalizarse el préstamo hipotecario; o que la oferta vinculante de la entidad bancaria (FEIN) haya caducado, al posponerse la formalización de la operación (por enfermedad, viaje inesperado, accidente, problemas con la documentación de la parte vendedora, negociaciones de última hora entre las partes vendedora y compradora, etc.). También puede haber ocurrido que el acta notarial fuera negativa, lo que podría deberse, por ejemplo, a que el consumidor considerase que la oferta no reflejaba exactamente lo negociado con la entidad y acudiera a la misma para aclarar estas diferencias, con lo que habrá habido una nueva oferta de préstamo y por tanto se habrá autorizado una nueva acta que sí podrá ser positiva.

Principales consultas
Algunas de las consultas más comunes que los consumidores suelen hacer a los notarios son, por ejemplo, si hay comisión en caso de realizar reembolsos anticipados, o qué ocurre con los seguros contratados en caso de amortización anticipada total del préstamo. También les preguntan si es obligatorio contratar seguros u otros productos para obtener el préstamo o qué consecuencias se producen en caso de retraso o incumplimiento. Los notarios les recuerdan que si no quieren seguir teniendo el seguro contratado tienen derecho a obtener la devolución de la parte proporcional de prima que ya hubieran pagado. También y en relación con el pago de las cuotas, que les puede llegar sin previo aviso un requerimiento de la entidad financiera con una comisión por reclamación de cuotas impagadas (no aplicable por el mero hecho del impago, pero sí para compensar gastos en los que incurre la entidad para gestionar el cobro de la cantidad retrasada).

Habrá que esperar a que pase algo más de tiempo para que los datos y la experiencia confirmen las mejoras que esta ley ha introducido en el mercado hipotecario. Lo que sin duda puede afirmarse tras dos años de su aplicación es que las personas que contratan una hipoteca reciben hoy una información más completa y transparente, que les permite comparar escenarios y prever situaciones futuras. En el proceso cuentan, además, con más tiempo de reflexión y con la ayuda de los notarios, que ejercen una importante labor de control y asesoría, propia de su función como garantes de la legalidad y de la seguridad jurídica preventiva.