El valor del dato en las políticas de vivienda

Las políticas de vivienda son sin duda uno de los mayores retos de los gobiernos, tanto en España como en casi todos los países de nuestro entorno. El acceso a la vivienda es cada día más complicado para los jóvenes tanto si desean comprar como si desean alquilar y así lo ha reflejado de forma continuada el CIS durante los últimos años, donde siempre ha sido una de las mayores preocupaciones.

En este contexto, surge la pregunta sobre si las administraciones públicas y los agentes económicos disponen de datos de calidad suficientes para tomar decisiones acertadas. La respuesta es diferente en función del mercado que hablemos, existe mucha información sobre el mercado de compraventa de vivienda y muy poca sobre el mercado de alquiler.

Un mercado sin datos suficientes no permitiría a las AA.PP. diseñar políticas de vivienda adecuadas o medir sus resultados. Peor aún, la falta de transparencia afectaría con toda seguridad al correcto desempeño del mercado inmobiliario, limitando oferta y demanda, afectando a la formación de precios y limitando la financiación de las transacciones.

La calidad de los datos depende de dos factores: la fiabilidad de los existentes, es decir si nos los podemos creer o no, y el detalle de los mismos; o lo que es lo mismo: el nivel de granularidad de los datos existentes por geografía o tipología de inmueble.

En el mercado de compraventa existe una enorme disponibilidad de datos tanto de fuentes públicas como privadas. Las mejores son los de carácter público y dentro de estas destaca el Centro de Información Estadística del Notariado (CIEN) que ofrece información de carácter estadístico de la vivienda.

En lo referente a la fiabilidad de los datos, los portales inmobiliarios y otros agentes del mercado ofrecen la información que suministran sus clientes, que son una parte de los oferentes de vivienda en un momento dado y publican precios de oferta o tasación, pero no el precio efectivo de la transacción que podría haber ocurrido o no. La información de CIEN, por el contrario, recoge el 100% de las transacciones ocurridas en el país, las delimita temporalmente de forma precisa y se basa en la información de la escritura de compraventa que refleja precios reales.

La información de CIEN por tanto, ofrece información de calidad para la toma de decisiones de las AA.PP., sin embargo, no ofrece en muchos casos la granularidad suficiente. Esta granularidad existe, está en el Índice Único Notarial que recoge todas y cada una de las transacciones de vivienda y todos los datos asociados a la misma como precios, metros cuadrados, ubicación exacta, etc.

El pasado 16 de julio el Consejo General del Notariado llegó a un acuerdo con el Banco de España para compartir el Índice Único, siempre de forma anonimizada por supuesto, lo que representa un hito muy relevante ya que permitirá a banco mejorar sus análisis y recomendaciones sobre el mercado inmobiliario en España.

El siguiente paso obvio, es poner a disposición de los agentes privados como inmobiliarias, entidades financieras y particulares, esta información anonimizada para dotar al mercado de la mayor transparencia posible. Un mercado más transparente favorecerá una mayor liquidez y permitirá la reducción de los costes de financiación.

El caso del mercado de alquiler es muy distinto, aquí no existe información pública de calidad y la información de carácter privado presenta de los mismos problemas que se han destacado antes, con la complejidad adicional de que un contrato de alquiler suele recoger más detalles que el de compraventa. Los alquileres pueden ser sobre pisos completos o solo habitaciones individuales, sobre inmuebles ya amueblados o vacíos, incluir o no los suministros básicos, etc.

La información oficial y fiable de compraventa existe debido a que estos contratos se celebran ante notario y por tanto podemos confiar que tenemos toda la información disponible y estar seguros de la calidad de esta. En el caso del alquiler esto no ocurre. Todas las transacciones se producen directamente entre particulares a través de contrato privado con mayor o menor formalidad.

Existen muchos argumentos jurídicos a favor de la notarización de los contratos de alquiler: la seguridad que ofrecería a ambas partes de que se cumple la ley escrupulosamente; el asesoramiento y mejor entendimiento del contrato, o la propia elevación a público del documento. Todas ellas consideraciones muy relevantes, pero en las que no me extenderé ya que mi conocimiento del tema es insuficiente.

Desde el punto de vista económico, no me cabe ninguna duda de que la intervención notarial de estos contratos podría, sin la menor duda, dotar de mucha mayor transparencia a los mercados de alquiler y ser una herramienta fundamental para diseñar y entender el éxito o fracaso de las políticas públicas. Tener los datos de los alquileres de forma precisa no solo podría ayudar a definir con mayor detalle donde hay un problema de accesibilidad a la vivienda alquilada sino también donde realmente se están haciendo operaciones y, por ejemplo, si las restricciones en el precio del alquiler están afectando a la oferta de alquiler y el número de transacciones realizadas.

Sería deseable por tanto buscar un modelo de notarización de los alquileres, que no suponga un coste relevante para las partes, y que ayude a mejorar la seguridad jurídica y la información disponible sobre este mercado.

Los datos inmobiliarios son fundamentales para el funcionamiento de los mercados inmobiliarios y la actuación de los poderes públicos. La buena noticia es que ya disponemos de buenos datos estadísticos de compraventa y se puede poner a disposición de los agentes datos más detallados de esta de forma casi inmediata. El reto es generar información de calidad sobre el alquiler y esta es una tarea que las AA,PP, tendrán que afrontar lo antes posible.