El problema de la vivienda: propiedad y alquiler, dos realidades diferentes

Las jornadas de San Sebastián organizadas por Fundación Notariado en la segunda quincena de julio bajo el título Vivienda: del diagnóstico a la acción, han reabierto el debate sobre el problema la vivienda en España, como si ambos sustantivos, para nuestra desgracia, hubieran nacido para llevarse bien. Las noticias sobre la cuestión se amontonan: se dictan normas para evitar la concentración de viviendas turísticas en edificios en los cascos históricos de nuestras ciudades; se prohíbe el estacionamiento de caravanas en determinadas vías públicas; se denuncian redes mafiosas que proporcionan viviendas vacías a okupas (a menudo con un elemento de vulnerabilidad para evitar su desalojo instantáneo); los precios y las rentas de las viviendas escalan día a día sin límite aparente; se suspenden desahucios acompañados de movimientos ciudadanos en defensa del vulnerable…

Pues bien, tal y como reza el subtítulo de aquellas Jornadas: Propuestas de solución para un problema apremiante, las diferentes mesas y el debate subsiguiente han puesto de manifiesto que existen directrices que seguir para desenmarañar el problema, si bien desde el principio ha quedado meridianamente claro que nada tienen que ver, -más bien discurren paralelos-, el análisis del acceso a la propiedad de la vivienda y su arrendamiento.

La propiedad
Si hablamos de la situación de la vivienda en propiedad, la información de que disponemos es relativamente completa y actualizada. A ello ha de contribuir el Portal Estadístico que el Consejo General del Notariado abrirá este otoño, del que se presentó un adelanto durante las jornadas, causando muy buena impresión y el reconocimiento por los diferentes actores presentes. Y es que, por vez primera, se tiene un mapa de todo el territorio con información precisa de cuál ha sido la evolución del precio de la vivienda durante más de tres lustros, y todo ello nutrido con datos reales extraídos desde los protocolos notariales, lo que va a permitir individualizar y desglosar la información, convenientemente anonimizada, pero con un grado de concreción de imposible alcance para cualquier otra base de datos. Si hasta la fecha contamos con informaciones de plataformas privadas fundamentadas en precios de oferta, la base de datos notarial permite descender al dato concreto sobre el que poder fundamentar cualquier solución. Precisamente una de las conclusiones más atractivas, expuesta por el Director General del Centro Tecnológico del Notariado, fue que el problema de la vivienda, que se concreta en los precios de determinadas ciudades o núcleos de población, tendría solución, al igual que en múltiples ciudades europeas, si se adquirieran viviendas en los cinturones, zonas de ensache o poblaciones limítrofes de esas ciudades. Para ello es necesario que hallen a una distancia oportuna y con acceso al puesto de trabajo en un medio público de transporte en un periodo de tiempo razonable. Los precios reales son tozudos: bajan considerablemente si se toma distancia del núcleo de ciertas poblaciones. Si esto es así, la solución está en que los poderes públicos inviertan debidamente en aquellos medios de transporte, en su conservación y en su mantenimiento.

Soluciones legales
Si nos detenemos en el ámbito legal, la normativa recoge con exactitud la problemática acumulada desde hace muchos años, y el legislador arbitra soluciones cuya efectividad sólo podrá constatarse en años venideros.

Todos coinciden en que el proceso de formación de suelo edificatorio está lleno de plazos interminables y de una maraña de actos administrativos, fundamentalmente dependientes de las Administraciones locales, que no favorecen, antes al contrario, retrasan, la consecución del objetivo legalmente planteado. Soluciones tiene que haberlas. Se dibuja un futuro parque público de viviendas que perdure en el tiempo y que imposibilite la vuelta al sector privado de las viviendas protegidas que se levantaron gracias al sector público. Se plantea la sustitución de la licencia como requisito si ne qua non para el inicio del proceso edificatorio por la declaración responsable (que tan buenos resultados ofreció en época COVID) y que, sin duda, requiere de una “conciencia urbanística” por sus actores, cuyo envés debe ser un sistema disciplinario y sancionador sin paliativos con las dificultades evidentes de la reversión en el ámbito edificatorio de obras mal ejecutadas por negligencia o mala fe. También se pone sobre la mesa la conveniencia de que ciertos suelos dotacionales para infraestructuras no imprescindibles puedan tener un uso edificatorio por razones de urgencia, o el favorecimiento de los cambios de uso de locales a viviendas cuya obtención de licencia se dilata en inútiles actos administrativos. Hay posibles soluciones imaginativas que pueden tener perfecto encaje en la normativa vigente con ligeras variaciones reglamentarias.

Abaratar costes
Otro cantar es tratar de abaratar costes mediante una modificación del sistema de fabricación. La denominada “vivienda industrial” parece aún más una utopía que una realidad. Ello no tan solo por su proceso de fabricación y distribución, sino por la necesidad de adaptar los viejos conceptos de la propiedad inmobiliaria a la nueva realidad. Piénsese en cómo aplicar los viejos esquemas de garantía inmobiliaria -que los clásicos crearon- a un nuevo producto que no deja de requerir un sistema de financiación al igual que la edificación tradicional, cuyo objeto (la vivienda prefabricada) requiere de una “estandarización” como elemento imprescindible para que su eventual ejecución en pública subasta permita su adaptación y utilidad en otros proyectos edificatorios por el adjudicatario o rematante. Se trata de un sector en ciernes del que no puede esperarse una solución inmediata al problema, aunque sí a medio plazo.

El alquiler
La problemática de la vivienda en el ámbito del alquiler requiere un trato totalmente diferenciado. Para empezar, hay que convenir que los datos con los que contamos sobre arrendamientos son mínimos y de dudosa calidad. El mercado arrendaticio, a pesar del sambenito de que existe un monopolio controlado con los “grandes tenedores” (de cuya existencia no dudamos, aunque en menor proporción de la se cree) es un mercado muy atomizado, en manos de propietarios cuya guía, tras años de crisis, no es otra que rentabilizar al máximo sus ahorros invertidos en la vivienda, cuya renta es, a menudo, el complemento necesario de una pensión paupérrima. Esta situación dificulta en modo extremo un buen diagnóstico. A diferencia del mercado de vivienda en propiedad, en el ámbito del alquiler las informaciones son contradictorias y sobre todo, parciales y desenfocadas. Ignoramos a día de hoy el número de viviendas que integran el parque de alquiler, así como su ubicación, la evolución de la renta o la duración de los contratos en vigor y sus cláusulas de revisión. Eso sí, hablamos de una leyenda que cifra en más de cuatro millones de viviendas vacías o desocupadas distribuidas a lo largo del territorio español, pero ignoramos su estado (no vaya a ser que el coste de su habilitación exceda al de su derribo y nueva construcción); su titularidad, y sobre todo su eventual localización. Ante ello y para acertar en el diagnóstico, más allá de legislaciones intervencionistas que delimitan áreas tensionadas y topan las rentas, es preciso organizar la información que se dispone, y establecer cauces para su sistematización. Tal vez una actuación combinada del Notariado y del Catastro podría contribuir a esos fines.
La problemática de la vivienda es poliédrica, y si es cierto que algunas soluciones requieren de un proceso largo y complejo con demasiados actores y una regulación extenuante, su tratamiento no deber ser idéntico en el ámbito del acceso a la propiedad y el del alquiler.