Alquiler de viviendas:
transparencia y seguridad jurídica
El curso sobre vivienda organizado en la sede de San Sebastián de la Universidad del País Vasco por la Fundación Notariado, en colaboración con el Consejo General del Notariado, ha dejado clara la necesidad de dotar de mucha mayor transparencia al mercado del alquiler de viviendas, así como de garantizar su seguridad jurídica y de una estrecha colaboración público-privada.
Una de las conclusiones alcanzadas es que una actuación combinada del Notariado y del Catastro podría contribuir a dotar de transparencia el alquiler de la vivienda de España, del que tenemos muy poca información.
Por un lado, promover la intervención notarial en los contratos de arrendamiento de vivienda permitiría tener una información estructurada, veraz y en tiempo real del mercado arrendaticio, amén de múltiples otras ventajas derivadas del instrumento público (la fe pública permite generar un documento con prueba fehaciente de manifestaciones tales como la inexistencia de situación de vulnerabilidad en el preciso instante del inicio del contrato, afirmación que no pueda ser desvirtuada por meras manifestaciones en contra en los meses subsiguientes sin prueba alguna y que justifiquen impagos y excepciones al desahucio).
Por otro lado, la constancia del arrendamiento en la información catastral, aparte de su carácter gratuito -tanto en su acceso como en su consulta-, contando con la intensa colaboración del Notariado (como ya viene realizando diariamente en los miles de cambios de titularidad que se documentan en las oficinas notariales) permitiría disponer de una información fidedigna y real sobre la que trabajar en la elaboración de un diagnóstico preciso (más allá de los datos estadísticos que el portal inmobiliario del Consejo General del Notariado podría ofrecer).
Función social del alquiler
En el mercado de alquiler de vivienda inciden las políticas sociales, si cabe con mayor virulencia que en el de propiedad, con la consecuencia de que lo público y lo privado se entremezclan hasta extremos de muy difícil compatibilidad. Si existe una opinión generalizada de que la propiedad ha dejado de ser la propiedad absoluta que concibió el Derecho romano, que tiene límites y debe cumplir una función social, no hay tanta coincidencia en quién debe soportar ciertas cargas. Frente a quienes sostienen que la vulnerabilidad sobrevenida del arrendatario debe ser soportada por el arrendador, quien ante el impago no puede instar el desahucio y lanzamiento subsiguiente, hay quienes piensan que no puede atribuirse al propietario (a menudo –aunque no siempre- un particular que bien con los ahorros propios bien con los heredados de sus ascendientes ha podido acceder a una vivienda que le permite sortear los años de jubilación con un complemento digno a su pensión) la responsabilidad pública de tener que permitir la tenencia de la vivienda por el arrendatario insolvente aun por razones ajenas a su voluntad (el fenómeno hoy denominado del “inquiokupa”), por el plazo que resulte de sus necesidades, abonando asimismo a su costa los gastos de suministro mientras perdure la situación.
UNA ACTUACIÓN COMBINADA DEL NOTARIADO Y DEL CATASTRO PODRÍA CONTRIBUIR A DOTAR DE TRANSPARENCIA EL ALQUILER DE LA VIVIENDA
Soluciones hay o debe haberlas
Si el retraimiento de cierto sector de potenciales arrendadores se debe -no ya al tope de la renta- sino al eventual impago del arrendatario y las consecuencias derivadas de una vulnerabilidad sobrevenida, el poder público tiene que asumir ese coste, que no puede repercutir en aquéllos. En tal línea es loable el sistema enunciado por el legislador de un aval público por el impago de rentas en ciertos contratos de arrendamiento sometidos a unas condiciones estándar que garantice a los propietarios recibir lo acordado por la duración del contrato a pesar de la imposibilidad de su pago por el arrendatario, así como el reembolso de eventuales gastos derivados de un mal uso de la vivienda e inclusive de los suministros satisfechos durante aquel periodo, y por su parte, a los arrendatarios la duración del contrato siempre que, por circunstancias ajenas a su voluntad, incurrieran en causa de desahucio. Ojalá dicho sistema se extienda y se aplique en su integridad, y no resulte aparcado o disuelto en normas reglamentarias que nunca llegan a ver la luz.
PROMOVER LA INTERVENCIÓN NOTARIAL EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
PERMITIRÍA TENER UNA INFORMACIÓN ESTRUCTURADA, VERAZ Y EN TIEMPO REAL
Por otra parte, debería analizarse desde diversos prismas el fenómeno de la vivienda turística o el arrendamiento de temporada. No cabe sólo desdeñarlo por su efectos al concentrarse en ciertos barrios de nuestras ciudades (con toda la problemática que de ello deriva para los residentes en dichas zonas, y su progresivo destierro), sino también desde el prisma jurídico, dado el peligro que supone, ante la actual situación, que constituya un refugio al que acudan algunos ante una normativa excesivamente imperativa, ya que el arrendador puede preferir tal tipo de arrendamiento donde el cliente rota en periodos de renta muy bajos lo que provoca que la “inquiokupación” sea mucho más excepcional. Tampoco puede estigmatizarse a un sector que da salida a una demanda creciente, aunque sí acotar su implantación y evitar su utilización con intenciones espurias impidiendo la aplicación de una regulación taxativa.
Colaboración y seguridad
En cualquier caso, parece evidente que la colaboración del ámbito público con el privado es imprescindible, lo que requiere un principio de seguridad jurídica que impida que la regulación cambie a media función, prorrogando plazos o topando precios que desincentivan a los eventuales arrendadores. Se requiere, en fin, que las funciones de ambos sectores estén perfectamente delimitadas, sin que, de una parte, quepa cargar al propietario con las consecuencias de una insolvencia sobrevenida del arrendatario que le impida proceder al desahucio sin compensación alguna por las arcas públicas, y sin que, por otra, se reconozca al arrendatario el libérrimo derecho de detentar la posesión alegando supuestas causas de insolvencia en que ya incurría al tiempo de formalizar el contrato. Como siempre en la ponderación y la mesura está la solución a toda eventual distorsión.
