EL PASADO 16 de junio de 2019 entró en vigor la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, para dar cumplimiento a la transposición de la Directiva Europea 2014/2017. El principal objetivo que buscaba la normativa comunitaria es el de garantizar que todos los consumidores que concluyan contratos de crédito para bienes inmuebles disfruten de un elevado grado de protección. Esta protección que en España no se veía satisfecha con la anterior legislación, se hacía especialmente necesaria. A pesar de que la entrada en vigor de la Ley 5/2019 sufrió un considerable retraso (tres años) en nuestro país se requería proporcionar una reforzada seguridad jurídica en el ámbito del crédito hipotecario que se había visto gravemente afectado por los efectos de la crisis, las abusivas prácticas bancarias y una difícil armonización en materia de protección de los consumidores.

Atendiendo a su artículo dos, la nueva Ley de crédito inmobiliario se aplica a los préstamos concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto la concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. Deben entenderse englobados bajo la definición de inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica. Será también de aplicación a la concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor. La especial protección que el legislador ha querido introducir en el sector del crédito inmobiliario se recoge en el texto legal principalmente a través de dos manifestaciones: tratando de evitar la inclusión de cláusulas abusivas y reforzando la transparencia formal y material de los contratos.

Con respecto a la primera manifestación de las medidas protectoras, la nueva regulación trata de limitar los intereses de demora, distribuir los gastos derivados de estos préstamos –el prestamista pagará la notaría, el registro y la gestoría, y el prestatario la tasación y las copias que solicite–, la admisión obligatoria de la amortización total o parcial con limitación de las comisiones, o la regulación del vencimiento anticipado.

Con ánimo de reforzar la seguridad jurídica y garantizar la transparencia formal y material de estos contratos, queda prohibida la cláusula suelo. Se presta además una especial atención a la información precontractual, con la obligatoria intervención notarial en esta fase previa a la formalización del contrato como garantía de cumplimiento de las obligaciones de información.

Nuevamente la norma se torna de vital importancia para los consumidores que, en tiempos de crisis, esta vez financiera y pandémica, ven cómo sus derechos se ven conculcados, ante la falta de transparencia del sistema crediticio, para evitar la posición asimétrica entre prestamista y prestatario en los contratos de crédito inmobiliario y en general para eliminar cualquier inseguridad jurídica de los consumidores.

Nos encontramos ante una ley específica de préstamo, concretamente el préstamo inmobiliario, que podrá ser con garantía personal o con garantía hipotecaria. Viene a apoyar el incremento en las transmisiones de inmuebles de uso residencial, ayudando a garantizar la confianza del cliente en las entidades prestamistas, reforzando su protección en todas las fases del préstamo y ayudando a generar un mercado de crédito inmobiliario fiable.

Cabe destacar que la norma hace hincapié en algo sumamente importante como es el sobreendeudamiento del consumidor, haciendo referencia a la irresponsabilidad en la contratación y concesión de préstamos, aludiendo al comportamiento irresponsable de algunos participantes en el mercado, que en su día produjeron la llamada burbuja inmobiliaria, cuando en algunos casos que se concedían préstamos de un 120% sobre el valor de la compra. De ahí que exige un plus de responsabilidad del prestamista en su comportamiento hacia el prestatario, no solo siendo suficiente la información y advertencias al consumidor, sino estableciendo un régimen de protección de las personas físicas.

La información básica que ha de figurar en la publicidad de los préstamos, así como la que se debe prestar al consumidor, antes, durante y después de la celebración del contrato, siendo de vital importancia la evaluación de la solvencia real del prestatario, para evitar su sobrendeudamiento, son aspectos fundamentales, así como las normas de conducta y transparencia que deben cumplir los prestamistas, los intermediarios de crédito y sus representantes, que requieren de una adecuada capacitación y competencia del personal. Sin olvidar el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones, que aumentan las garantías al consumidor después de la contratación.

Para dar cumplimiento a la norma en su fase precontractual, la figura del notario cobra una gran importancia, dado que será el eje fundamental en el momento de poner a disposición del consumidor toda la información necesaria para entender la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar y por supuesto cumplir con el principio de transparencia material. La norma establece que el asesoramiento imparcial del notario debe contribuir al equilibrio de las partes, debiendo aclarar las dudas, comprobando los plazos y demás requisitos para ver cumplido dicho principio, constituyendo prueba en beneficio de las partes, mediante el acta notarial de control previo o acta de transparencia. Este asesoramiento notarial la norma lo sitúa en dos estadios: primero en el momento de la formalización del acta del notario, solo con el prestamista para quien es de obligado cumplimiento, y una segunda fase en el momento de formalizar la escritura de préstamo del notario, con prestamista y prestatario.

Otro de los aspectos, no menos importante, es la libertad de elección de notario por parte del consumidor, que lo podrá hacer de forma presencial mediante la exhibición del DNI o de forma telemática.

En definitiva, estamos ante una norma que pretende dar protección a los consumidores y usuarios en todos los estadios del proceso de crédito hipotecario, haciendo importantes modificaciones en la Ley General de los Consumidores y Usuarios, haciendo siempre hincapié en la nulidad de las cláusulas no transparentes en perjuicio de los consumidores y en la transparencia contractual.