Innovar sin vacíos: vivienda, fiscalidad y tecnología ante el reto de la seguridad jurídica

La revolución tecnológica y los nuevos modelos de construcción y financiación de vivienda están desbordando los límites de nuestro marco jurídico y fiscal. Modularidad, impresión 3D, tokenización y plataformas de datos no pueden seguir funcionando en un limbo normativo. Es momento de aportar respuestas técnicas, visión práctica y seguridad para ciudadanos, promotores, inversores y la propia Administración.

En el ámbito de la vivienda, pocas cosas preocupan tanto como la falta de certezas. Y, sin embargo, estamos ante una ola de cambios —tanto tecnológicos como económicos— que tensionan la forma en que concebimos, registramos y fiscalizamos un inmueble. Desde nuevas formas de construir hasta innovadores esquemas de inversión, lo que está en juego es la seguridad jurídica y la capacidad de nuestro sistema fiscal para acompañar la transformación sin convertirse en un obstáculo.

Cada vez es más frecuente encontrarnos con viviendas modulares, casas de madera, contenedores marítimos convertidos en vivienda o incluso construcciones impresas en 3D. Lo que antes era experimental, hoy ya es una alternativa real para abaratar costes, acelerar tiempos y diversificar la oferta. No podemos cerrar los ojos ante esta realidad.

El reto surge cuando esta innovación choca con categorías tradicionales: ¿son bienes muebles o inmuebles? La respuesta afecta a toda la cadena: financiación bancaria, garantías registrales, licencias urbanísticas, tributación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), Impuesto sobre el Valor Añadido (ICA), Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)…

Hoy, ni constructores ni compradores ni Administración tienen certezas plenas. Y sin certezas, no hay inversión. Y sin inversión, no hay progreso. Y sin progreso, no hay mejora en la calidad de vida.

Necesitamos un marco claro, práctico, que combine seguridad jurídica con flexibilidad para que estas nuevas técnicas prosperen.

La tokenización de activos —especialmente inmobiliarios— pasó de ser una promesa disruptiva a una práctica que algunos consideran residual y otros, la semilla de un nuevo modelo de inversión. La idea es sencilla: fraccionar la titularidad o derechos sobre un inmueble en tokens negociables en mercados digitales. La pregunta es: ¿nos permite nuestra estructura legal hacer estas operaciones? Y ¿cómo fiscalizamos eso?

Sin garantías jurídicas y fiscales claras, la tokenización puede convertirse en un mecanismo opaco de transmisión patrimonial. Cada transmisión de tokens que represente derechos sobre inmuebles, ¿debe tributar como la transmisión del derecho real subyacente? Además, no podemos olvidar que debe cumplir con las exigencias de prevención del blanqueo de capitales, identificación del titular real y control registral, pilares fundamentales de nuestro estado de derecho.

Aquí el papel del Notariado es clave. Hoy más que nunca, el protocolo notarial puede dar seguridad y trazabilidad a operaciones que, de otro modo, serían terreno fértil para la inseguridad jurídica y fiscal.

La tercera gran línea de transformación es la gestión del dato. La iniciativa del Consejo General del Notariado para crear un portal inmobiliario notarial, alimentado con información real de escrituras de compraventa e hipotecas, es un ejemplo de cómo la tecnología puede ser aliada de la seguridad jurídica y la buena fiscalidad.

Un mercado de vivienda transparente necesita datos fiables. Para los compradores, para los inversores, pero también para la Administración Tributaria, que debe fundamentar el valor de la operación y detectar posibles fraudes. Ahora bien, la transparencia no debe colisionar con la privacidad. La protección de datos personales debe seguir siendo un pilar irrenunciable. El equilibrio siempre es lo deseable, conjugar transparencia y protección.

Todo este contexto plantea una pregunta esencial: ¿queremos una fiscalidad que bloquee o que facilite? En mi experiencia —como fiscalista, como inspectora en excedencia y como docente— estoy convencida de que solo un marco normativo claro, adaptado a la realidad económica y tecnológica, atraerá la inversión y protegerá a los ciudadanos y a las empresas.

Necesitamos:

• Clarificar la calificación registral y fiscal de las nuevas formas constructivas.
• Regular la tokenización de activos con plenas garantías jurídicas y tributarias.
• Consolidar plataformas de información que doten de datos veraces, inmediatos y útiles a ciudadanos, empresas y Administración.

El reto no es menor, pero la oportunidad es inmensa: construir vivienda más asequible, captar ahorro para proyectos sólidos, optimizar la fiscalidad y reforzar la confianza. Esa es la política tributaria que necesitamos: técnica, justa, transparente y aliada del progreso.

Cierro con una convicción personal: Innovar sin vacíos regulatorios es la única forma de proteger la seguridad jurídica y, con ella, la prosperidad y la equidad. Con rigor técnico, con valentía política y con visión de largo plazo podemos lograrlo.

El desafío que enfrentamos es, sin duda, de gran magnitud. Sin embargo, quienes dedicamos nuestra trayectoria profesional al mundo de la fiscalidad y la docencia, sabemos que cada reto encierra también una valiosa oportunidad. No se trata solo de superar obstáculos o adaptarse a los cambios: se trata, sobre todo, de encontrar en cada dificultad un motivo para mejorar, crecer y aportar con mayor impacto al bienestar colectivo.

A lo largo de los años, hemos aprendido que la labor que realizamos no solo se limita al cumplimiento de normas o a la transmisión de conocimientos técnicos. Nuestra verdadera vocación está en servir a la sociedad, en facilitar el acceso a un sistema más justo, transparente y eficiente, y en formar nuevas generaciones de profesionales comprometidos con la ética y la excelencia.

Por eso, ante la complejidad de los tiempos que corren, reafirmamos nuestro compromiso con la responsabilidad y la innovación. Porque entendemos que, en definitiva, todo gran desafío representa también una nueva posibilidad de construir un futuro mejor para todos.