EN EL ESCAPARATE
VIVIENDA, DIVINO TESORO
Sólo un 15% de los jóvenes españoles tiene casa en propiedad o hipoteca.
El 53% vive aún con sus padres
Ni compra ni alquiler. El acceso a la vivienda en España está prácticamente vetado para los menores de 30 años. Un verdadero rompecabezas derivado de un cóctel que incluye ingredientes como la incertidumbre económica, la precariedad laboral, con su consiguiente dificultad para el ahorro, unido a los elevados precios que registra el mercado inmobiliario.
FERNANDO GEIJO
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Además, hay que tener en cuenta otras variables que son consecuencia directa de esta inevitable demora en la emancipación de los jóvenes del hogar y, por ende, en la creación de sus propias familias, como es la pertinaz baja tasa de natalidad de la que adolece el país. El resultado de esta tendencia a la postergación de las decisiones vitales termina, a la postre, por afectarnos a todos como sociedad vía mantenimiento del estado de bienestar. Una pescadilla que se muerde la cola y a cuyas causas originales trataron de poner coto las autoridades, primero con el Plan de Vivienda Estatal 2018-2021, y, ya en la presente legislatura, con la futura norma estatal por el derecho a la vivienda, cuyo anteproyecto de ley acaba de ver la luz tras salvar las tensiones de los socios del Gobierno de coalición y que encara su próxima tramitación parlamentaria.
En España, además de los altos precios de los alquileres, hay que sumar a la ecuación el elevado paro juvenil
Misión casi imposible
El acceso de los jóvenes a la vivienda en España es una auténtica quimera. Una suerte de utópica ensoñación en la que el anhelo de adquirir una vivienda hace tiempo que se convirtió en una carrera de obstáculos, insalvable para muchos de ellos.
No en vano, la gran mayoría de los españoles menores de 30 años no puede ni siquiera plantearse alquilar casa, al menos en las grandes urbes, por mor de los altos precios del mercado inmobiliario. Una problemática que el Foro Fundación Notariado abordó en su primer debate celebrado el pasado 12 de noviembre, bajo el ilustrativo título de ‘Jóvenes y vivienda ¿Es posible la propiedad?’, y en el que los expertos demandaros la necesidad de apostar por la “simplificación legislativa”, así como por la adopción de políticas “reales” de cara a afrontar esta problemática.
Y es que la realidad sobre este asunto no deja lugar a las dudas. Ante la pregunta ¿pueden comprar una vivienda los jóvenes?, la respuesta es más que evidente. De hecho, no pueden ni siquiera platearse el alquiler para fraguar su emancipación en solitario del nido familiar.
Las últimas cifras publicadas por el Consejo de la Juventud de España, relativas al año 2020, reflejan una cruda realidad. Los jóvenes españoles menores de 30 años no pueden acceder en solitario a la vivienda, ni en la opción de compra ni siquiera de alquiler, en ninguna de las diecisiete comunidades autónomas, con el pico en Baleares (que requiere más del 90% de los ingresos para la adquisición del inmueble), hasta entre el 40% y el 50% que supone en Asturias, Aragón, La Rioja y Castilla y León, pasando por más del 65% en el caso de Cataluña, Madrid, País Vasco y Canarias.
El resultado es que no disponen de los ingresos suficientes para afrontar ese gasto, ya que les supondría un 60% de los mismos, en el caso del alquiler, y nada menos que un 90% si decidiesen adquirir el inmueble. Porcentajes, en ambos casos, en las antípodas del 30% de recomendación media que establecen las entidades financieras a la hora de decidir si alguien es merecedor de un préstamo hipotecario.
Volar del nido
La procrastinación de la emancipación de los jóvenes españoles está cifrada en una media de 29 años y medio, según datos prepandemia recogidos por Eurostat en 2017, frente a la media comunitaria situada en los 26 años. Los suecos serían los más precoces a la hora de abandonar la casa familiar, frente a los croatas que, con casi 32 años, abanderan el farolillo rojo de este particular ranking.
El precio medio de la vivienda de segunda mano entre enero y marzo subió hasta los 1.900 euros por metro cuadrado
Los jóvenes españoles entre 25 y 24 años ocuparían la sexta posición, superados por los mencionados croatas (31,8 años), eslovacos (30,9 años), malteses (30,7 años), italianos (30,1 años) y búlgaros (29,6 años), todos ellos ciudadanos del sur de Europa con una cultura mediterránea familiar similar.
Una mentalidad diferente es la que domina en el norte y centro del Viejo Continente, donde suecos (18,5 años), luxemburgueses (20 años), daneses (21,1 años) y finlandeses (22 años) lideran la clasificación de la emancipación juvenil.
Asimismo, cabe constatar que las mujeres abandonan la casa de los padres antes que los hombres en casi todos los países de la Unión Europea, salvo, curiosamente, en Suecia (18,5 años para las mujeres y 18,4 en el caso de los hombres). Mientras que la proporción de jóvenes de 25 a 34 años que sigue en la casa de los padres varía desde menos del 10% en Dinamarca (3,2%), Finlandia (4,7%) y Suecia (6,0%) hasta alcanzar más de la mitad en Croacia (59,7%), Eslovaquia (57,0%) y Grecia (56,3%). En España el porcentaje es del 42,8%, es decir, 14,3 puntos porcentuales más que la media de la UE, mientras que sólo un 15% de los jóvenes tiene casa en propiedad o con hipoteca y un 27% vive de alquiler.
Esta casa es una ruina
Un reciente estudio publicado a finales de 2018 sobre el desarrollo juvenil, elaborado por el Centro Reina Sofía sobre Adolescencia y Juventud de la Fundación de Ayuda contra la Drogadicción (FAD), apuntaba que sólo el 8% de los jóvenes españoles podía independizarse, frente al 30% de la media europea, mientras que el Instituto Nacional de Estadística (INE) indica que el 53% de los jóvenes españoles, entre 24 y 29 años, aún vive con sus padres, porcentaje que baja casi hasta la mitad, el 25%, en la franja de edad de los que tienen entre 30 y 34 años.
En España, además de los altos precios de los alquileres, hay que sumar a la ecuación el elevado paro juvenil, con una tasa superior al 30,6% para los menores de 24 años, según las últimas cifras publicadas en noviembre de 2021 por la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), la precariedad laboral y los sueldos bajos, lo que explica ese alargamiento de la estancia de los jóvenes en casa de los padres.
A ello hay que añadir que el precio medio de la vivienda de segunda mano entre enero y marzo subió hasta los 1.900 euros por metro cuadrado, casi un 10% más que hace un año, lo que supone el mayor incremento de los últimos 14 años, según datos del portal inmobiliario Fotocasa. Esta tendencia, junto al precio del alquiler, dificulta el acceso a la vivienda a los más jóvenes. De hecho, si están entre la franja de edad entre los 24 y los 30 años tienen todas las papeletas, según los datos del INE, para demorar su emancipación. No en vano, más de la mitad de los jóvenes en esa franja de edad viven aún con sus padres, casi 5 puntos más que en 2013.
Luces de esperanza
Ante la generalizada precariedad laboral que atenaza a los jóvenes y la consiguiente ausencia de ahorro para afrontar la entrada para una vivienda en propiedad, fijada por las entidades financieras tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en torno al 20 por ciento, se presentan diferentes opciones para dar el salto a la independencia.
El ejecutivo lanzó en su día el Plan de Vivienda Estatal 2018-2021, que seguirá en vigor en 2022, y que contempla, entre otros aspectos, la concesión de hasta 10.800 euros en ayudas a los jóvenes menores de 35 años para la adquisición de vivienda, con un límite de 100.000 euros o el 20% del valor del mismo.
Los jóvenes españoles menores de 30 años no pueden acceder en solitario a la vivienda, ni en la opción de compra ni siquiera de alquiler
La medida aplica para municipios con más de 5.000 habitantes y cuenta con un complemento económico en algunas comunidades autónomas, como Madrid, que avala el 15% del valor de la vivienda, con lo que el banco puede financiar hasta un 95% de la misma.
En esta misma línea, existen otras alternativas privadas, con empresas como Libeen o Vidoqui, que ayudan a la compra de casa mediante el pago del alquiler. Es decir, el denominado alquiler con opción de compra con un enfoque democratizador para que todo el mundo pueda tener acceso a este bien de primera necesidad.
Mientras tanto, la banca tradicional afila sus armas. Así, el Banco Santander apuesta por facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes menores de 35 años mediante el lanzamiento de 1.000 hipotecas con una financiación de hasta el 95%.
Parafraseando los versos de Rubén Darío en cuya célebre estrofa el poeta nicaragüense glosaba la fugacidad de la juventud con un ahogado llanto contenido, los jóvenes españoles se enfrentan desde hace décadas a una angustiosa situación. Un sudoku en el cuadrar la precariedad laboral, con el alza de precios del mercado inmobiliario. Una paradoja matemática que, afortunados aparte, se suele resolver con el inevitable socorro del apoyo familiar.
Para saber más
Porcentaje de adultos jóvenes de 18 a 34 años que viven con sus padres, por edad y sexo – encuesta EU-SILC. Febrero de 2021. Eurostat.
Observatorio de la Juventud en España. Noviembre de 2021. Estadística-Injuve. Ministerio de Derechos Sociales y Agenda 2030.
Informe Planner Exhibitions y ST Sociedad de Tasación sobre ‘el perfil del comprador de vivienda’, 2019.
Ley por el Derecho a la Vivienda
- A la espera de su tramitación parlamentaria, el anteproyecto aprobado a finales de octubre por el Gobierno tiene las siguientes claves.
- Regulación de los alquileres. Se aplicarán incentivos fiscales y se establecerán topes en función de quién sea el casero (gran tenedor -con más de 10 viviendas- y que además sea persona jurídica -empresa-) que estarán a expensas de lo que determinen los índices de precios, y el resto de los propietarios particulares (independientemente del número de viviendas que posean) y empresas con una cartera de menos de 10 viviendas que estarán sujetos a un procedimiento encaminado a congelar los precios. En cualquier caso, los controles de precios se aplicarán 18 meses después de la entrada en vigor de la ley, por lo que los contratos que se hayan formalizado antes o hasta que se aplique la normativa mantendrán el precio establecido en el mismo. Como excepciones, el casero podrá solicitar una subida del alquiler, que no podrá exceder del 10%, siempre que justifique obras de mejora en la vivienda o que ofrezca una duración inicial mínima del contrato de 10 años, frente a los cinco habituales.
- Establecimiento de ‘zonas de mercado residencial tensionado’. Aquellas en las que los precios de la vivienda hayan subido más de lo razonable serán objeto de regulación del precio del alquiler. Para ello, deberán superar el 30% de los ingresos medios de los hogares la suma de la carga media de los arrendamientos o hipotecas más los gastos y suministros básicos de agua, luz, gas. Internet, teléfono…
- Modificación del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) para ayudar a los ayuntamientos que lo deseen a subir el IBI a las viviendas vacías, aquellas que permanezcan desocupadas sin causa justificada por un período superior a dos años.
- Cambios en la normativa antidesahucios. Con un refuerzo de los servicios sociales para detectar casos de emergencia habitacional, personas dependientes o violencia de género, entre otros, tanto en los procedimientos penales como en los civiles, los mayoritarios en estos casos.
Tú a Boston y yo a California
Los jóvenes españoles son de los que más tardan en independizarse del hogar familiar. Sin embargo, estas diferencias no se limitan al ámbito europeo, ya que en países como Canadá y EE.UU. también lo hacen antes.
¿Qué podemos aprender de los países punteros en tasas de emancipación juvenil?
- Tanto Suecia como el resto de los países nórdicos fomentan el acceso a la vivienda y al trabajo de los jóvenes como un derecho real y bien protegido en sus respectivos estados de bienestar mediante un sistema público de ayudas a la emancipación.
- Reino Unido, por su parte, establece ayudas al alquiler o la hipoteca de los jóvenes en caso de desempleo. Los llamados housing benefits cubren estas situaciones temporales y evitan que los jóvenes caigan en la ocasional exclusión social.
- El establecimiento de un sistema de ayudas al alquiler a precios asequibles para los jóvenes, así como la existencia de menos barreras para este colectivo a la hora de alquilar, explican el relativo éxito de Alemania en este sentido.
- En EE.UU. la arraigada cultura del individualismo está detrás de las tempranas cifras de abandono del hogar de los jóvenes, unido a las amplias posibilidades para encontrar trabajo, vivienda y para, en definitiva, moverse geográficamente por todo el país.
- Canadá apoya oficialmente la emancipación de los jóvenes mediante la aplicación del denominado ‘Plan 8’. Un sistema por el que el Estado abona a los propietarios privados el alquiler de las viviendas puestas en el mercado, lo que constituye una decidida apuesta por el futuro de la juventud.
Primera sesión del Foro Fundación Notariado 'Temas que importan'
REHABILITACIÓN Y PROPIEDAD COMPARTIDA O TEMPORAL
El Foro Fundación Notariado. Temas que importan celebró a finales de 2021 su primera sesión, bajo el título Jóvenes y vivienda ¿Es posible la propiedad? Promotores, académicos, entidades financieras y notarios debatieron sobre este particular.
Participaron en el debate Juan Carlos Delrieu, director de estrategia y sostenibilidad de la Asociación Española de Banca (AEB); Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE); Sergio Nasarre, director de la Cátedra UNESCO de vivienda (de la Universidad Rovira y Virgili); y Elena Ruiz Cebrián, presidenta del Consejo de la Juventud. Estuvo moderado por Concepción Barrio, vicedecana del Colegio Notarial de Madrid y fue presentado por José Ángel Martínez Sanchiz, presidente del Consejo General del Notariado y de la Fundación Notariado.
Para Martínez Sanchiz la respuesta al título de la sesión es contundente: «Aunque existan dificultades, como el paro juvenil, el acceso a la propiedad de la vivienda por parte de los jóvenes debe ser posible. Esta respuesta exige apoyar a la juventud, creando vínculos de solidaridad intergeneracionales». Sobre la puesta en marcha de este foro, apuntó que «nace con voluntad de permanencia para abordar cuestiones que preocupan a la sociedad y requieren de una solución. Es un acierto que esta materia haya sido la primera que tratemos. El de la juventud es uno de los temas que más nos preocupa a los notarios».
Concepción Barrio hizo hincapié en el recientemente aprobado anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda que «refuerza la información y la transparencia, aspectos en los que los notarios podemos aportar mucho, como ya hiciéramos con las actas de transparencia de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario. Concretamente en la fase precontractual, nuestra intervención puede resultar muy útil a la hora de, por ejemplo, formalizar un contrato de arras. Asimismo, en el ámbito del alquiler se podría evitar falta de información y de seguridad jurídica con el asesoramiento notarial».
Sergio Nasarre señaló la propiedad compartida y temporal como alternativas al mercado actual, dos figuras de tenencia intermedia que se han regulado ya en Cataluña con la Ley 19/2015: «Los propietarios adquieren un 25% (el 5, con recursos propios; el 20, con financiación externa), mientras que el 75 restante se sufraga con una contraprestación económica, menor que una renta de alquiler. Se es propietario a todos los efectos, independientemente del porcentaje. Es una tercera vía, diferente a la propiedad o al alquiler, que permite ser propietario por un período entre 10 y 99 años, hipotecarte y transmitir mortis causa. La propiedad compartida o temporal permite paliar la burbuja del alquiler y evita seguir siendo inquilino toda la vida».
Los expertos demandan una política de vivienda ”real” y simplificación legislativa
Juan Carlos Delrieu resaltó que «de los 25 millones de viviendas existentes, siete necesitan una rehabilitación severa. La rehabilitación debe ser un eje central de la política de vivienda. Hay que tener en cuenta el envejecimiento de la población. Con una tasa demográfica en mínimos, la demanda de viviendas nuevas bajará en los próximos años, por lo que no cabe iniciar construcciones, ya que la oferta sería superior a la demanda. La rehabilitación, que cuenta con ayudas europeas, reduciría ese cuello de botella». En su opinión, desde el sector financiero «se debería contar con un portfolio de activos inmobiliario sostenible con criterios de eficiencia energética altos para los jóvenes; con este tipo de viviendas, la posibilidad de mora es más baja que en otras circunstancias». Asimismo, demandó que «la fiscalidad redujera los impuestos de transmisión, que gravan el coste final».
Elena Ruiz Cebrián también apostó por «la rehabilitación de viviendas antiguas y la sostenibilidad de las casas como soluciones al problema del acceso a la propiedad. La oferta para los jóvenes es de obra nueva, con precios poco asequibles; o antigua, con pisos de más de cuarenta años, que no ofrecen las mejores condiciones para vivir». Desde el Consejo de la Juventud las propuestas en materia habitacional pasan por una mejora del empleo: «Hay un viraje al alquiler, porque es imposible afrontar la entrada de una hipoteca, que puede suponer tres años de salario íntegro. Por eso, la edad de emancipación media ronda los 29 años. La situación de la juventud es precaria, no por la pandemia y la crisis, sino porque desde hace veinte años suben el coste de la vida y la vivienda».
Juan Antonio Gómez-Pintado consideró que «el acceso a la propiedad depende de las políticas de vivienda que hasta el momento están siendo cortoplacistas. Se ha focalizado la vivienda en alquiler, pero sin dar las herramientas para crear un parque grande de inmuebles en ese régimen, como el fomento a la empresa privada para su construcción. La vivienda protegida o la VPO provenían desde el sector privado en su mayor parte. En otros países consideran prioritario dar solución al acceso a la propiedad de los jóvenes, como en Canadá, Gran Bretaña, Francia o Italia, con iniciativas como el crédito cero, el Help to buy, financiación,..». «La superproducción legislativa en urbanismo es muy grande, con múltiples legislaciones autonómicas y escasa coordinación, lo que genera la carestía. Por eso, la Ley de vivienda que se está debatiendo es difícil que se logre aplicar por las transferencias de competencias. Esta maraña de normas, por ejemplo, encarece el precio del suelo que puede llegar al 40% de la inversión. Hay que hacer planes de vivienda más actualizados y facilitar la concesión de licencias» aseguró.
Foro 'Temas que importan'
Con esta iniciativa, la Fundación Notariado desea abrir un espacio de conversación y diálogo con otras entidades y expertos para abordar temas de interés para la sociedad. La participación de representantes de la universidad, la economía, la empresa, la política…) permitirá ofrecer una visión global e integral de los temas analizados.
