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ENTRE MAGNITUDES
El mercado de la vivienda en España, analizado con datos reales de compraventa, completos y actualizados disponibles en el Portal Estadístico del Notariado, la necesidad de una mayor seguridad jurídica preventiva en los contratos de alquiler y los riesgos que podrían conllevar los pactos de arras fueron los tres temas abordados en la mesa redonda Notariado y Vivienda celebrada dentro del Congreso Nacional de Vivienda organizado por la Facultad de Derecho de Universidad Complutense de Madrid.
La mesa redonda estuvo moderada por Raimundo Fortuñy, director general de Fundación Notariado, e integrada por Concepción Pilar Barrio Del Olmo, presidenta del Consejo General del Notariado (CGN) y de Fundación Notariado; por Alberto Martínez Lacambra, director general del Centro Tecnológico del Notariado (CTN), y por el notario de Madrid Juan Pérez Hereza.
Raimundo Fortuñy, explicó que en la mesa se iban a abordar tres ámbitos. Uno, en el que el notario tiene un papel claro, reconocido y donde la seguridad jurídica preventiva está absolutamente garantizada con su labor, como es el de la compraventa, y otros dos en los que la intervención notarial, de ser preceptiva, aportaría mayor seguridad jurídica al ciudadano. Se refería a la firma en escritura pública del contrato de alquiler y una presencia más habitual en la firma de los contratos de arras.
El director del Centro Tecnológico del Notariado, Alberto Martínez Lacambra, presentó el nuevo Portal Estadístico del Notariado ante una audiencia eminentemente académica de distintas universidades de España, así como del espectro jurídico y profesional. Este portal es una plataforma digital creada por el Consejo General del Notariado con información fidedigna y actualizada del mercado inmobiliario en España.
LA PRESIDENTA DEL NOTARIADO SEÑALÓ QUE PARA LOGRAR UNA CULTURA DEL ALQUILER SE NECESITAN REFORMAS LEGISLATIVAS
Reformas legislativas
Barrio Del Olmo explicó que en España no hay cultura del alquiler y nunca la ha habido, y que la regulación precedente en la materia (leyes en 1964, 1994 y 2013) así lo ha venido estableciendo. La presidenta del Notariado señaló que para lograr una cultura del alquiler se necesitan reformas legislativas: “En primer lugar la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la asistencia en casos de ocupación, pero mucho antes de eso, en la fase previa a la venta, sería necesaria la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos estableciendo que el contrato de alquiler se constituya en escritura pública por la transparencia y la asesoría que pueden proporcionar los notarios incrementando la seguridad jurídica para ambas partes”.
Otra de las medidas que podrían incidir positivamente serían establecer exenciones en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP. “Con ello, invertiríamos la situación actual en el caso de que se huya del otorgamiento de la escritura pública para evitar el pago en la liquidación de impuestos. Una legislación que fijara bonificaciones en la declaración de la renta al constituir el contrato en escritura pública, podría revertir esta situación” afirmó en su intervención.
La presidenta del Notariado explicó que los aranceles de la constitución en escritura pública serán fijados por el gobierno, como el resto de los documentos públicos y sugiere que incluso se podrían establecer diferentes tramos dependiendo del perfil del inquilino, como ante los jóvenes. “En esos casos los gastos podrían ir a cargo del arrendador ya que podría deducirse esos gastos en la declaración de la renta”.
Señaló asimismo que las escrituras de contratos de alquiler también podrían otorgarse por videoconferencia desde el Portal del Ciudadano en la Sede Electrónica Notarial, formato que cuenta con las mismas ventajas de asesoramiento notarial y control de la legalidad que una constitución presencial. Destacó que en ese caso ambas partes también podrían disponer de una copia electrónica autorizada con un Código Seguro de Verificación. Y aclaró que la escritura del contrato de alquiler no necesariamente conllevaría su inscripción en el Registro de la Propiedad, sino que los notarios la comunicarían al Catastro, del mismo modo que se hace con las escrituras de compraventa.
Minimizar los riesgos
El notario de Madrid, Juan Pérez Hereza, se centró en el contrato de arras firmado entre vendedor y comprador en la fase previa a la realización de la escritura pública de compraventa, y abogó por la intervención notarial para minimizar los riesgos que puede correr el comprador. Para Pérez Hereza pueden ser de dos tipos: riesgos de ineficacia y riesgos de incumplimiento. Entre los primeros enumeró la insuficiencia de facultades representativas del vendedor, como las situaciones de discapacidad o de minoría de edad, que exigen una intervención judicial, o la existencia de límites a la libre transmisión, como el hecho de estar sometida la propiedad a algún régimen de transmisión pública.
En cuanto a los riesgos de incumplimiento, y no contemplando una situación extrema de engaño premeditado por parte del vendedor, existen casos de falta de conformidad o incumplimientos parciales, bien porque la vivienda no responde física o jurídicamente a todas las expectativas del comprador, o existen derramas no declaradas, no se cumple totalmente la legalidad urbanística, existen deudas en el IBI, o discrepancias entre la superficie registral, la real y la catastral.
En el acto de clausura participó Lorenzo Prats, catedrático de Derecho Civil en CUNEF, y vicesecretario de Fundación Notariado, quien subrayó el papel del Notariado en garantizar la seguridad jurídica que necesita el mercado del alquiler a través de la escritura pública en la formalización de los contratos.
Por un mercado del alquiler seguro
Para Concepción Pilar Barrio Del Olmo, presidenta del CGN y de Fundación Notariado, hay que plantearse cuál es el motivo de que no se pongan viviendas en alquiler. En su opinión, “aparte de cuestiones económicas, es por falta de seguridad jurídica tanto para el propietario como para el inquilino” y considera que la intervención notarial en los contratos de alquiler aportaría claridad y transparencia para todas las partes. Barrio Del Olmo manifestó que el mercado del alquiler debería estar profesionalizado con la intervención notarial, entre otras razones, por la diversidad normativa que es necesario conocer, como la Ley de Enjuiciamiento Civil o la Ley de Arrendamientos Urbanos. “Un contrato bien redactado y bien asesorado, coadyuvaría a su cumplimiento”, manifestó.
El control de la legalidad y la transparencia en la información son esenciales, dijo, y enumeró los distintos ámbitos de la intervención notarial para conseguirlo, como la comprobación de la identidad de los contratantes, la voluntad de celebrar el contrato, el discernimiento de los firmantes, y, fundamentalmente, la naturaleza de su vinculación con el inmueble, tanto si se es propietario, por lo que tendrá que exhibir el derecho de propiedad, como si se tiene otro tipo de derechos, como de usufructo, de derecho ilimitado o de superficie. “En este tipo de casos debemos hacer una advertencia muy importante para el inquilino, porque cuando se extinguen los derechos del arrendador, finalizan los del inquilino”, declaró. Afirmó igualmente que en muchas ocasiones el asesoramiento notarial contribuye a restablecer el equilibrio entre las partes, especialmente cuando el arrendador es una persona jurídica y el inquilino una persona física.
