Seguridad jurídica en el arrendamiento

El debate, moderado por la secretaria del Colegio Notarial del País Vasco, Igone Aretxaga, reunió a juristas, académicos y representantes del sector para analizar cómo reforzar la seguridad jurídica en el alquiler. Los participantes, Vicente Magro, magistrado de la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo; Natalia Palomar, directora Jurídica y de Derechos de Provivienda; Javier Valentín Peñate, vicepresidente de ASCAV (Asociación Canaria de Alquiler Vacacional); y Eduardo Vázquez de Castro, catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Cantabria, coincidieron en que recuperar la confianza de los propietarios es clave para reactivar un mercado esencial ante la actual crisis de acceso a la vivienda.

Contratos en escritura pública
“Es necesario elevar los contratos de arrendamiento a escritura pública para aportar mayor seguridad a los propietarios”, afirmó el magistrado Vicente Magro. Su intervención abrió este diálogo en la segunda jornada del Curso de Vivienda 2025. Magro defendió una batería de reformas urgentes para garantizar una respuesta eficaz: desalojo exprés en 24 horas; refuerzo del papel policial en casos de flagrancia, y registro obligatorio de los contratos para evitar fraudes documentales. También propuso cambios en la Ley de Enjuiciamiento Criminal, en la Ley de Vivienda y en la legislación de propiedad horizontal “para permitir que comunidades de vecinos puedan actuar judicialmente ante situaciones de okupación”.

Además, Magro subrayó que los contratos formalizados en escritura pública ofrecen una mayor protección jurídica y probatoria frente a conflictos legales. “Es una garantía para todas las partes y un instrumento que fortalece la seguridad del sistema”, aseguró.

Por su parte, Eduardo Vázquez de Castro, incidió en la necesidad de “distinguir entre el arrendatario vulnerable y el incumplidor doloso”. En su opinión, una justicia ágil, con plazos claros y criterios homogéneos, genera previsibilidad y confianza: “Proteger al arrendatario vulnerable no debe significar blindar el abuso”. Subrayó además el papel que pueden jugar los seguros de impago y los programas de intermediación pública para incentivar la oferta.

El catedrático también apuntó a la importancia de establecer incentivos fiscales a largo plazo como medida eficaz para estimular la salida de vivienda vacía al mercado de alquiler. Según explicó, “hay propietarios reticentes que podrían estar dispuestos a alquilar si se les ofrece estabilidad, rentabilidad y seguridad”.

Alquiler asequible
Javier Valentín Peñate, advirtió que “sin seguridad jurídica, la oferta seguirá estancada”. Reclamó también marcos normativos claros que permitan al propietario confiar en el cumplimiento del contrato. Además, durante su intervención defendió que la vivienda turística —que representa solo el 1,4% del parque residencial— “ha sido convertida en chivo expiatorio de una crisis estructural”, marcada por la escasez de suelo, la lentitud administrativa y la insuficiente promoción pública. “Tenemos un problema de base que no se soluciona culpando al alquiler vacacional”, indicó. “Es más fácil señalar que reformar el urbanismo o acelerar los trámites de obra nueva”. Valentín también defendió que se potencie la seguridad jurídica como vía para profesionalizar el mercado del alquiler.

Desde una perspectiva social, Natalia Palomar apostó por fórmulas complementarias a la construcción de vivienda protegida. Citó iniciativas que calificó de “innovadoras”, como las bolsas de alquiler asequible o las housing associations sin ánimo de lucro, capaces de movilizar vivienda vacía bajo esquemas seguros para propietarios e inquilinos vulnerables. También alertó de los límites de la legislación actual para proteger a las personas en riesgo de desahucio: “Sin una respuesta ágil de la Administración, la suspensión judicial no basta. La ley no obliga a realojar”.

Palomar subrayó que el alquiler debe abordarse como una política estructural, no solo como respuesta de emergencia. “Necesitamos una estrategia a largo plazo que combine seguridad jurídica, programas sociales y colaboración público-privada”, afirmó.

Por último, la directora jurídica de Provivienda también puso en valor el papel del Notariado en la formalización de contratos que contemplen cláusulas de equilibrio y resolución alternativa de conflictos, especialmente útiles cuando intervienen colectivos vulnerables. “Contar con asesoramiento imparcial y cualificado desde el inicio puede evitar muchos problemas posteriores”, señaló.
Recuadro: Arrendamientos con garantías
Durante el debate se destacaron iniciativas orientadas a garantizar el cobro de las rentas y facilitar el acceso a la vivienda sin poner en riesgo la posición del propietario. Entre ellas, los seguros de impago con cobertura pública, los sistemas de avales institucionales o los programas de intermediación gestionados por entidades del tercer sector. Estos mecanismos permiten combinar la protección del inquilino vulnerable con incentivos suficientes para que los pequeños propietarios —que poseen el 90% del parque de alquiler— saquen sus viviendas al mercado. También se abordó la necesidad de contar con una normativa homogénea en todo el territorio nacional. Actualmente, los baremos y ayudas difieren entre comunidades autónomas, lo que genera desigualdades y dificulta una respuesta eficaz. En este sentido, se propuso la creación de un protocolo estatal que fije criterios claros de actuación ante el impago o el desahucio. Los expertos coincidieron en que, más allá de las reformas legales, hace falta una estrategia integral que combine celeridad procesal, seguridad jurídica y medidas de incentivo a la oferta, tanto desde el ámbito público como privado. La intervención notarial, mediante contratos en escritura pública, puede jugar un papel decisivo en este proceso.