Más oferta y menos regulación en vivienda

Tenemos un reto mayúsculo en materia de vivienda en España, y no es otro que el de incrementar la oferta, desarrollando políticas que la promuevan en vez de legislar solo desde el punto de vista de la demanda. Según las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE), se prevé la creación de 330.000 nuevos hogares anuales en los próximos cuatro años. Si tenemos en cuenta que los visados de obra de vivienda nueva alcanzaron cerca de 128.000 unidades a cierre de 2024 (según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana), el ritmo de construcción es claramente insuficiente. Según los cálculos realizados por APCEspaña y Colliers sobre el déficit de vivienda, de no incrementarse sustancialmente la producción en nuestro país, este podría situarse en casi tres millones de viviendas en 2039.

¿A qué se debe este bajo nivel de producción? Pues a la suma de varios factores: problemas en la gestión de suelo y de falta de suelo finalista; los altos costes de construcción; infrafinanciación; embriaguez legislativa -con la consecuente inseguridad jurídica-, falta de mano de obra cualificada y una escasa inversión pública en políticas de vivienda.

Es importante que tengamos clara la magnitud del desequilibrio existente entre oferta y demanda, que no se soluciona únicamente con la construcción de vivienda pública mediante la colaboración público-privada. La vivienda pública anunciada -que no construida- por las distintas Administraciones no llega al 1% de lo que realmente se necesita. Debemos volver a poner en marcha el engranaje de la producción para triplicar el actual ritmo de construcción de viviendas -de toda tipología-, y para ello es imprescindible atraer inversión y ganar en productividad. Desafortunadamente, las medidas que se están tomando en estos últimos años son diametralmente opuestas a la consecución de estos objetivos: se está ahuyentando a la inversión privada y no se están realizando los cambios normativos de calado en el urbanismo, tan necesarios para impulsar ese incremento de producción de vivienda, tanto libre como asequible y protegida.

Tal desequilibrio entre oferta y demanda en el mercado de la vivienda también tiene un impacto directo en los precios, aumentando así el esfuerzo a realizar por parte de las familias para la compra o el alquiler. Como destacaba el Banco de España en su informe sobre el mercado del alquiler, somos el país donde los hogares que viven de alquiler soportan la mayor tasa de sobresfuerzo para el pago de la renta de toda la Unión Europea: casi el 40% de los inquilinos en España se encuentra en situación de sobreesfuerzo para pagar el alquiler, muy por encima del 20% de media de la zona euro o del 13,8% de Alemania. Y ya hemos visto que la producción de obra nueva actual, tanto en venta como en alquiler, es insuficiente para reducir este desequilibro.

El sector promotor constructor privado es el que tiene la maquinaria para poder llevar a cabo la tarea de construir las viviendas necesarias, ya que la estructura productiva de la
Administración por sí sola no podrá asumir este reto. Un hecho que requiere de un trabajo conjunto y de consenso entre sector público y sector privado, y desde la APCE reiteramos nuestra disposición a colaborar para alcanzar un objetivo común: mejorar el acceso a la vivienda en nuestro país y que los ciudadanos puedan elegir en qué régimen de tenencia quieren disfrutar de su hogar, ya sea siendo propietarios o bien arrendatarios.

Pero para ello, necesitamos voluntad política. Voluntad para alcanzar un Pacto de Estado en materia de vivienda, para aprobar la reforma de la Ley de Suelo que permita desencallar los numerosos planeamientos urbanísticos paralizados por defectos menores totalmente subsanables, y voluntad para regular de manera justa y eficiente. Cuando se legisla buscando únicamente un rédito electoral y sin verter recursos públicos ha quedado demostrado que es una dinámica que no funciona: sólo hay que ver los efectos que está teniendo la Ley Vivienda, o los escasos resultados de la medida del 30% de reserva de VPO para nueva construcción y gran rehabilitación en Barcelona, por poner solo un par de ejemplos. Si sólo se incide en aspectos referentes a la demanda, sin hacerlo también en la oferta; si no se garantiza la seguridad jurídica; si los trámites administrativos se eternizan; si no se agiliza la gestión urbanística de los planeamientos, etc., la situación continuará igual o empeorará.

Y otro factor clave para ampliar el parque de vivienda, especialmente de vivienda asequible: que toda política vaya acompañada de una dotación presupuestaria suficiente que garantice su viabilidad y que se mantenga en el futuro para poder dar respuesta a las necesidades de hogares de los próximos años. La construcción de viviendas es intensiva en capital y actualmente en España no disponemos de la financiación suficiente para asumir el reto que tenemos por delante, así que es imprescindible atraer la inversión privada, a la vez que promover más líneas de financiación pública para desarrollar vivienda asequible en alquiler y en venta.

Es hora de pasar de las palabras a los hechos, de pensar en las próximas generaciones y no en las próximas elecciones. Afortunadamente, los promotores constructores siempre estaremos aquí, y me siento orgulloso de poder representar a un sector que, a pesar de algunas críticas interesadas, sigue resistiendo, sigue trabajando, sigue evolucionando y sigue generando valor, mucho valor.