Riesgos dispersos y una crisis sin nombre, por Gonzalo Gómez Bengoechea

PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

ALDEA GLOBAL

GONZALO GÓMEZ BENGOECHEA,

profesor del Departamento de Economía de la Universidad Pontificia Comillas.

Históricamente, las crisis no surgen solo por la existencia de desequilibrios, sino por la interacción inesperada entre ellos"

Riesgos dispersos y una crisis sin nombre

Además de por su manual universitario, el economista Paul Samuelson es conocido por haber acuñado uno de los aforismos económicos más citados: “De las últimas 5 crisis financieras, el mercado ha previsto 10”. Samuelson aludía al desacople existente entre mercados financieros y economía “real” y a la recurrencia e imprevisibilidad de las crisis financieras; siempre aparecen cuando -y donde- casi nadie las espera.

Mapa de riesgos

Si en 2001 fueron las .com, en 2008 las hipotecas subprime y en 2010 Grecia y la Eurozona, hoy se dibujan nuevas vulnerabilidades que podrían desencadenar una nueva crisis financiera, según muchos analistas y expertos. El mapa de riesgos presenta cuatro áreas de inestabilidad para la económica mundial: los mercados de crédito privado, el endeudamiento público americano, el entorno geopolítico global y la sincronización de los mercados financieros a través de la Inteligencia Artificial (IA)

En primer lugar, el private credit es una forma de financiación en la que empresas obtienen préstamos directamente de fondos de inversión u otros prestamistas privados, en lugar de acudir a bancos o de emitir bonos. Fondos como Apollo, Blackstone, KKR o Carlyle sustituyen parcialmente a los bancos, generalmente asumiendo mayores riesgos y facilitando la expansión de sectores emergentes. El mercado global supera actualmente los US$2–3,5 billones de activos gestionados y continúa creciendo con rapidez.

Presenta, sin embargo, dos vulnerabilidades estructurales relevantes. Primero, una elevada exposición a empresas altamente apalancadas y, segundo, una concentración significativa en compañías tecnológicas y de software. Estas características aumentan la sensibilidad del sector a un deterioro económico, subidas de tipos de interés y posibles disrupciones tecnológicas.

A pesar de estos riesgos, existen varias razones para evitar una visión excesivamente alarmista al respecto. El nivel de apalancamiento del sistema financiero es significativamente menor que antes de la crisis de 2008, las conexiones entre el private credit y los bancos son relativamente limitadas y los supervisores llevan años evaluando sus posibles vulnerabilidades.

Deuda pública de EE.UU.

En segundo lugar, la evolución de la deuda pública estadounidense supera ya los 39 billones de dólares, un nivel sin precedentes en tiempos de paz. Ha aumentado desde el 60% del PIB en 2007 hasta cerca del 125% en la actualidad. Este incremento refleja no solo el impacto de la crisis financiera de 2008 y de la pandemia, sino la recurrencia de déficits presupuestarios estructurales elevados, incluso en períodos de crecimiento económico.

La Oficina Presupuestaria del Congreso (CBO, por sus siglas en inglés) prevé que los déficits continúen por encima del 6% del PIB durante la próxima década, impulsados por el envejecimiento, el aumento del gasto en Medicare y los intereses de la deuda. Además, los planes de expansión del gasto público y las dificultades políticas para aprobar ajustes fiscales significativos apuntan a un mayor deterioro de las cuentas públicas. Aunque Estados Unidos mantiene ventajas únicas derivadas del papel del dólar como moneda de reserva global, la trayectoria actual plantea interrogantes sobre la sostenibilidad fiscal a largo plazo y podría incrementar la presión sobre los tipos de interés, la inflación y la estabilidad de los mercados financieros.

En tercer lugar, una escalada de la guerra en Oriente Medio podría provocar nuevas interrupciones en el suministro energético y un aumento significativo de los precios del petróleo y el gas. Esto se traduciría en presiones inflacionistas y elevando los costes de producción para empresas y consumidores y, consecuentemente, un crecimiento económico débil con tipos de interés elevados durante más tiempo. El mecanismo de contagio sería el ya conocido: energía más cara implicaría mayor inflación; una inflación más elevada obligaría a mantener tipos de interés altos; unos costes financieros mayores aumentarían la presión sobre empresas endeudadas, elevando el riesgo de impagos y pérdidas en fondos de crédito privado.

Riesgo adicional

Finalmente, un riesgo adicional, todavía difícil de cuantificar, es el creciente uso de la IA en los mercados financieros. La IA ya se emplea en áreas como la gestión de liquidez y tesorería, la evaluación de riesgos y la respuesta automática a eventos de mercado. Aunque estas herramientas pueden mejorar la eficiencia, también podrían amplificar futuras crisis al favorecer decisiones simultáneas y reacciones extremadamente rápidas por parte de instituciones financieras. Si los distintos algoritmos responden de forma similar ante una perturbación, podrían generarse comportamientos sincronizados que intensifiquen la volatilidad y aceleren las ventas masivas de activos.

En resumen, la próxima crisis probablemente no se parecerá a la anterior. El crédito privado representa una vulnerabilidad real; la deuda pública estadounidense preocupa de forma creciente a los bancos centrales; la geopolítica puede actuar como detonante de nuevas tensiones inflacionistas; y la inteligencia artificial introduce riesgos inéditos por su capacidad de acelerar y sincronizar decisiones financieras. La clave, por tanto, no está en identificar y abordar una única amenaza aislada, sino en comprender cómo riesgos aparentemente independientes pueden terminar conectándose. Históricamente, las crisis no surgen solo por la existencia de desequilibrios, sino por la interacción inesperada entre ellos.

ALDEA GLOBAL

GONZALO GÓMEZ BENGOECHEA,

lecturer in the Department of Economics at Comillas Pontifical University.

Historically, crises do not arise solely because of the existence of imbalances, but because of the unexpected interaction between them."

Widespread risks and a crisis without a name

The economist Paul Samuelson is known not only for his university textbook but also for having coined one of the most frequently quoted economic aphorisms: “The stock market has predicted 10 of the last 5 financial crises”. Samuelson was referring to the disconnection between financial markets and the “real” economy, and to the recurring and unpredictable nature of financial crises; they always occur when – and where – almost no one expects them.

Risk map

If it was the .com in 2001, subprime mortgages in 2008, and Greece and the Eurozone in 2010, today new vulnerabilities are emerging that could trigger a new financial crisis, according to many analysts and experts. The risk map identifies four areas of instability for the global economy: private credit markets, U.S. public debt, the global geopolitical environment, and the synchronisation of financial markets through Artificial Intelligence (AI)

Firstly, private credit is a form of financing in which companies obtain loans directly from investment funds or other private lenders, instead of turning to banks or issuing bonds. Funds such as Apollo, Blackstone, KKR and Carlyle are partly replacing banks, generally by taking on greater risks and facilitating the expansion of emerging sectors. The global market currently has over US$2–3.5 trillion in assets under management and continues to grow rapidly.

It does, however, have two significant structural weaknesses. First, a high exposure to highly leveraged companies and, second, a substantial concentration in technology and software companies. These characteristics make the sector more vulnerable to an economic downturn, interest rate rises and potential technological disruptions.

Despite these risks, there are several reasons not to take an overly alarmist view of the matter. The level of leverage in the financial system is significantly lower than it was before the 2008 crisis; the links between the private credit sector and the banks are relatively limited; and the supervisory authorities have been assessing potential vulnerabilities for years.

U.S. public debt

Secondly, U.S. public debt now stands at over 39 trillion dollars, an unprecedented level in peacetime. It has risen from 60% of GDP in 2007 to around 125% today. This increase reflects not only the impact of the 2008 financial crisis and the pandemic, but also the recurrence of high structural budget deficits, even during periods of economic growth.

The Congressional Budget Office (CBO) forecasts that deficits will remain above 6% of GDP over the next decade, driven by an ageing population, rising Medicare expenditure and interest on the national debt. Furthermore, plans to increase public spending and the political difficulties involved in passing significant fiscal adjustments point to a further deterioration in public finances. Although the United States continues to enjoy unique advantages stemming from the dollar’s role as a global reserve currency, the current trajectory raises questions about long-term fiscal sustainability and could increase pressure on interest rates, inflation and the stability of financial markets.

Thirdly, an escalation of the war in the Middle East could lead to further disruptions to energy supplies and a significant rise in oil and gas prices. This would lead to inflationary pressures and higher production costs for businesses and consumers and, consequently, weak economic growth with interest rates remaining high for longer. The chain of events would be the familiar one: more expensive energy would lead to higher inflation; higher inflation would necessitate high interest rates; and higher financing costs would increase the pressure on indebted companies, raising the risk of defaults and losses in private credit funds.

Additional risk

Finally, an additional risk – one that is still difficult to quantify – is the growing use of AI in financial markets. AI is already being used in areas such as liquidity and cash management, risk assessment and the automated response to market events. Whilst these tools may improve efficiency, they could also exacerbate future crises by encouraging simultaneous decision-making and extremely rapid reactions by financial institutions. If different algorithms respond in a similar way to a disruption, this could lead to synchronised behaviour that exacerbates volatility and accelerates a mass sell-off of assets.

In short, the next crisis is unlikely to be anything like the last one. Private credit poses a real vulnerability; U.S. public debt is a growing concern for central banks; geopolitics could trigger fresh inflationary pressures; and artificial intelligence introduces unprecedented risks due to its ability to accelerate and synchronise financial decisions. The key, therefore, lies not in identifying and addressing a single, isolated threat, but in understanding how seemingly unrelated risks can end up being linked. Historically, crises do not arise solely because of the existence of imbalances, but because of the unexpected interaction between them.

Entrevista a Pedro Fernández Alén, presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC)

EN ESTE PAÍS

Se tarda más en obtener una licencia urbanística que en construir una vivienda”

Pedro Fernández Alén,

presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC)

FERNANDO GEIJO

Reelegido por aclamación como presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), Pedro Fernández Alén analiza en esta entrevista los principales desafíos que afronta el sector en España. Desde la crisis de acceso a la vivienda hasta la necesidad de reformar la contratación pública, pasando por la digitalización, la sostenibilidad y la captación de talento, el dirigente empresarial defiende una mayor seguridad jurídica y una reducción de la burocracia para acelerar la transformación de una actividad que considera estratégica para el desarrollo económico y social del país. Sin olvidar su reconocimiento alesfuerzo realizado por el Notariado para digitalizar sus procesos, modernizar su funcionamiento y reducir trámites y plazos”.

-El sector de la construcción atraviesa un momento de profunda transformación. ¿Cuáles considera que son los principales retos económicos y regulatorios a los que se enfrenta la construcción en España?

– Los principales retos se centran, en primer lugar, en cumplir con los objetivos marcados por el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, teniendo en cuenta que apenas quedan unos meses para alcanzar el plazo establecido.

Por otro lado, resulta fundamental ser capaces de poner en marcha todas las políticas de vivienda que actualmente ocupan un lugar prioritario en la agenda pública.

Creemos que el sector de la construcción está en disposición de cumplir con todos los objetivos que se le planteen, aunque es cierto que necesita apoyo para ello. En este sentido, algunos de los principales retos regulatorios pasan por garantizar una mayor estabilidad y seguridad jurídica y, especialmente, por modificar la normativa de contratación pública para hacerla más estable y proporcionar una mayor certidumbre a los empresarios.

Además, conviene tener en cuenta que los últimos acontecimientos geopolíticos han puesto de manifiesto diversas carencias del actual sistema de contratación pública. Entre ellas destaca la ausencia de un mecanismo eficaz de revisión de precios, una situación que también se ha trasladado a la obra privada y que, en muchos casos, dificulta o incluso impide la ejecución de determinados contratos.

Por todo ello, consideramos que, aunque el sector de la construcción está cumpliendo con los objetivos que se le han encomendado, debería contar con un mayor respaldo normativo. Para ello, sería necesario incorporar un sistema de revisión de precios y reformar la normativa de contratación pública con el fin de hacerla más sencilla, dinámica y adaptada a la realidad del sector.

 


“SEGURIDAD JURÍDICA Y ESTABILIDAD NORMATIVA SON ESENCIALES PARA QUE LAS EMPRESAS PUEDAN INVERTIR”


 

-La vivienda se ha convertido en una de las grandes preocupaciones sociales y económicas del país. ¿Qué medidas considera prioritarias para incrementar la oferta y facilitar el acceso a la vivienda?

– Existe ya un amplio consenso en que el problema de la vivienda radica fundamentalmente en la falta de oferta. Es decir, no hay suficiente disponibilidad ni de suelo ni de vivienda.

Para revertir esta situación, es imprescindible incrementar el suelo disponible para los promotores inmobiliarios, que constituye nuestra principal materia prima, y, al mismo tiempo, permitir que la construcción se desarrolle de la forma más ágil posible. Por ello, resulta necesario reducir la burocracia administrativa, simplificar los trámites y, sobre todo, modificar el artículo 55 de la Ley del Suelo.

Esta modificación permitiría que cualquier defecto subsanable o cualquier incidencia procedimental que pueda corregirse no suponga la nulidad de todo el procedimiento, posibilitando la aportación posterior de documentación o la subsanación de errores sin paralizar el desarrollo del proyecto.

Asimismo, existe también un consenso entre los principales partidos políticos en torno a que esta cuestión constituye uno de los mayores obstáculos para los desarrollos urbanísticos y para la generación de suelo finalista destinado a la construcción de viviendas. Por ello, consideramos que se trata de la medida más urgente que debería ponerse en marcha.

 


“MODIFICAR EL ARTÍCULO 55 DE LA LEY DEL SUELO ES URGENTE PARA GENERAR VIVIENDA”


 

-¿Cómo valora la colaboración entre el sector de la construcción y el ámbito notarial en operaciones vinculadas al urbanismo, la vivienda y la seguridad jurídica inmobiliaria?

– La colaboración entre el ámbito notarial y el sector promotor y constructor es intensa y se mantiene desde hace muchos años. Hay que tener en cuenta que no sólo aporta una gran seguridad jurídica, sino también un valioso asesoramiento para empresas y profesionales.

Además, conviene recordar que más del 99 % de las empresas del sector de la construcción son pequeñas y medianas empresas. En este contexto, el asesoramiento y el acompañamiento que presta el notario resultan imprescindibles para llevar a buen término los nuevos desarrollos urbanísticos y la actividad diaria de las empresas.

 


“EL ASESORAMIENTO Y EL ACOMPAÑAMIENTO QUE PRESTA EL NOTARIO RESULTAN IMPRESCINDIBLES”


 

-España afronta importantes desafíos en materia de infraestructuras, sostenibilidad y transición energética. ¿Qué papel debe desempeñar el sector de la construcción en este nuevo ciclo económico?

– El sector de la construcción ya viene desempeñando un papel decisivo en la transformación de España a través del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. De hecho, según los resultados trasladados por el propio Gobierno, la construcción ha sido uno de los principales receptores de los fondos europeos.

Esto ha convertido al sector en un actor clave para impulsar el cambio económico y social del país mediante proyectos relacionados con energías limpias, nuevas formas de movilidad, rehabilitación de edificios y regeneración urbana, entre otros ámbitos.

Por ello, el sector de la construcción está demostrando que ha evolucionado profundamente durante los últimos veinte años y que ha dejado atrás la imagen de un sector poco profesionalizado para convertirse en una actividad moderna, innovadora y altamente especializada, apoyada en nuevos materiales, maquinaria avanzada y formas de trabajo más eficientes.

-La digitalización está transformando todas las industrias. ¿Cómo está impactando la innovación tecnológica en las empresas constructoras y en los nuevos modelos de edificación?

– En relación con la innovación tecnológica en las empresas constructoras y los nuevos modelos de edificación, hay un dato especialmente significativo: en España se tarda más en obtener una licencia urbanística que en construir una vivienda. Si hablamos de nuevos desarrollos urbanísticos, los plazos son aún mayores y, en muchos casos, superan los diez años.

Ante esta situación, las empresas están cumpliendo con su responsabilidad y apostando por nuevas tecnologías, la digitalización, la inteligencia artificial y otros métodos modernos de construcción que permiten simplificar numerosos procesos y mejorar la eficiencia.

Sin embargo, los procedimientos administrativos continúan siendo excesivamente largos y complejos. En muchas ocasiones, es la propia Administración Pública la que no se ha adaptado al ritmo de esta transformación digital.

Por ello, merece especial reconocimiento el esfuerzo realizado por el Notariado para digitalizar sus procesos, modernizar su funcionamiento y reducir trámites y plazos. No obstante, esta misma evolución no se ha producido con la misma intensidad en muchas Administraciones locales ni en los mecanismos de coordinación necesarios para determinados desarrollos urbanísticos.

En consecuencia, el sector continúa impulsando la innovación y el desarrollo. Prueba de ello es el reciente congreso celebrado en Santander, IC2, donde alrededor de 600 profesionales analizaron nuevas formas de construcción, materiales innovadores y maquinaria avanzada, mostrando a la sociedad la importante evolución experimentada por el sector durante los últimos años.

 


“RECLAMAMOS UNA MODIFICACIÓN DE LA NORMATIVA DE CONTRATACIÓN PÚBLICA PARA HACERLA MÁS SIMPLE Y EFICIENTE”


 

-El acceso a financiación y la estabilidad normativa son cuestiones clave para el sector. ¿Qué reclama hoy la Confederación Nacional de la Construcción a las administraciones públicas?

– Actualmente, las principales reivindicaciones del sector de la construcción ante las Administraciones públicas no están relacionadas con la financiación, ya que no constituye uno de sus problemas más relevantes.

Lo que sí reclamamos es una modificación de la normativa de contratación pública para hacerla más simple y eficiente, incorporando además mecanismos de reequilibrio económico de los contratos públicos. Estos instrumentos podrían trasladarse también al ámbito privado, proporcionando estabilidad a contratos especialmente complejos y de larga duración, que son habituales en el sector de la construcción.

Asimismo, necesitamos estabilidad normativa y certidumbre. Los empresarios pueden desarrollar su actividad con normalidad siempre que operen en un entorno estable, previsible y fiable. Por tanto, nuestra principal reivindicación es la seguridad jurídica: no solo contar con reglas claras y conocidas, sino también garantizar que dichas reglas no cambien a mitad de partido.

-El relevo generacional y la falta de mano de obra cualificada son preocupaciones recurrentes. ¿Cómo puede el sector atraer talento joven y mejorar su percepción social?

– Ciertamente, el sector de la construcción no ha logrado atraer suficientemente a los jóvenes, a las mujeres ni a los inmigrantes. En estos momentos nos enfrentamos a un importante déficit de profesionales y, además, nuestras plantillas están envejeciendo sin que se esté produciendo un relevo generacional adecuado.

Por ello, debemos tender la mano a los jóvenes y acercarles la realidad actual del sector, mostrando las nuevas formas de construir, los simuladores, la maquinaria de última generación y los programas de formación orientados a nuevas profesiones que ofrecen empleo estable, bien remunerado y con amplias posibilidades de desarrollo profesional.

Asimismo, las mujeres representan actualmente solo el 12 % de la fuerza laboral del sector. Por tanto, es imprescindible fomentar una mayor incorporación femenina, especialmente teniendo en cuenta que en muchos oficios su aportación está altamente valorada. Sin embargo, su presencia todavía está lejos del nivel deseable.

Por último, la incorporación de trabajadores inmigrantes será una pieza fundamental para poder hacer realidad las ambiciosas políticas de vivienda planteadas por el Gobierno y atender las necesidades de mano de obra que requiere el sector.

-Tras su visita al Consejo General del Notariado: ¿qué aspectos destacaría del diálogo mantenido y qué vías de colaboración futura considera más relevantes?

– La relación con el Consejo General del Notariado es extraordinariamente fluida y positiva. Desde el sector de la construcción nos han sorprendido muy favorablemente los importantes avances que ha realizado el Notariado para mejorar los servicios que presta, reforzar el asesoramiento y optimizar los mecanismos de control.

Creemos que esta colaboración debe mantenerse y fortalecerse en el tiempo, trabajando conjuntamente para que el Notariado continúe ofreciendo respuestas ágiles y eficaces a las necesidades que plantean los empresarios.

-Mirando a los próximos años: ¿cómo imagina el futuro del sector de la construcción en España y cuáles cree que serán las grandes tendencias que marcarán su evolución?

– Creemos que el futuro del sector de la construcción ya se está viviendo en la actualidad. El sector poco tiene que ver con el que existía en los años noventa o principios de los años dos mil, ya que hoy se trabaja con nuevas técnicas constructivas, maquinaria avanzada y materiales innovadores, lo que está impulsando una evolución extraordinaria.

Además, se están incorporando tecnologías emergentes, inteligencia artificial y nuevos métodos de trabajo que aumentan la eficiencia y la calidad de los proyectos. Paralelamente, los profesionales cuentan con una formación cada vez más especializada y un mayor nivel de cualificación.

Por todo ello, estamos convencidos de que la construcción será un sector moderno, sostenible y con un impacto directo en la mejora de la calidad de vida de los ciudadanos, tal y como ya está ocurriendo. Su evolución seguirá siendo exponencial y desempeñará un papel protagonista en las grandes transformaciones que experimentará España en los próximos años.

Huella Digital

Ricardo Garrido no tiene perfiles en redes sociales, pero si el Consejo General de Procuradores en X: @ProcuradoresE y en Linkedin.

La pagina web el Consejo General de Procuradores de España esta accesible aquí:

Arquitectos y notarios ante la crisis de la vivienda: más oferta, seguridad jurídica y equilibrio territorial

ENTRE MAGNITUDES

En la década de los sesenta, cerca del 70% de las viviendas construidas tenían algún tipo de protección.

Arquitectos y notarios ante la crisis de la vivienda: más oferta, seguridad jurídica y equilibrio territorial

CRISTINA MASSANA MONTILLA

La jornada Arquitectos y Notariado: rigor profesional ante la crisis de la vivienda, organizada por el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) y el Consejo General del Notariado (CGN), reunió a representantes de las administraciones públicas, expertos y profesionales para analizar uno de los principales retos económicos y sociales del país. Los participantes coincidieron en que el acceso a la vivienda exige incrementar la oferta residencial, reforzar la seguridad jurídica y promover un desarrollo territorial más equilibrado que reduzca la presión sobre las grandes áreas urbanas.

La vivienda ocupa desde hace años un lugar destacado entre las principales preocupaciones de los ciudadanos. El incremento de los precios, las dificultades de acceso para los jóvenes, la insuficiencia de vivienda asequible y la concentración de la demanda en determinadas áreas metropolitanas han convertido esta cuestión en uno de los grandes desafíos económicos y sociales del país.

 


CONCEPCIÓN BARRIO DEFINIÓ EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA COMO UNA CUESTIÓN “GLOBAL Y MULTIFACÉTICA” QUE REQUIERE SOLUCIONES DIVERSAS, NORMAS CLARAS Y SEGURIDAD JURÍDICA


 

Con el objetivo de analizar las causas de esta situación y debatir posibles soluciones, el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) y el Consejo General del Notariado (CGN) organizaron la jornada Arquitectos y Notariado: rigor profesional ante la crisis de la vivienda, un encuentro que reunió a representantes institucionales, expertos y profesionales de ambos ámbitos.

La presidenta del CSCAE, Marta Vall-llossera, abrió la jornada destacando la importancia de disponer de información rigurosa y de reforzar la colaboración entre instituciones para abordar un problema que, en su opinión, tiene un marcado carácter estructural. Según señaló, resulta necesario actuar simultáneamente en varios horizontes temporales: con medidas de urgencia que permitan movilizar vivienda vacía con seguridad jurídica; con iniciativas de colaboración público-privada en el medio plazo; y con actuaciones orientadas a incrementar la disponibilidad de suelo y promover la regeneración urbana a largo plazo.

 


MARTA VALL-LLOSSERA DESTACÓ LA IMPORTANCIA DE DISPONER DE INFORMACIÓN RIGUROSA Y DE REFORZAR LA COLABORACIÓN ENTRE INSTITUCIONES


 

Por su parte, la presidenta del Consejo General del Notariado, Concepción Pilar Barrio Del Olmo, definió el problema de la vivienda como una cuestión “global y multifacética” que requiere soluciones diversas, normas claras y seguridad jurídica. Barrio recordó que los notarios aportan asesoramiento e información rigurosa a los ciudadanos y defendió la conveniencia de extender esa protección a fases previas a la compraventa mediante la revisión de documentación y acuerdos recogidos en los contratos de arras. Asimismo, consideró necesario avanzar hacia modelos que refuercen la seguridad jurídica también en el mercado del alquiler.

 


MARTÍNEZ LACAMBRA RADIOGRAFIÓ EL MERCADO RESIDENCIAL ESPAÑOL GRACIAS A LA INFORMACIÓN DE ÍNDICE ÚNICO INFORMATIZADO NOTARIAL


 

El mercado desde los datos notariales

La primera conferencia de la jornada corrió a cargo del director general del Centro Tecnológico del Notariado, Alberto Martínez Lacambra, quien presentó una radiografía actualizada del mercado residencial español elaborada a partir de la información contenida en el Índice Único Informatizado del Notariado.

Según explicó, los datos muestran que las tensiones del mercado residencial se concentran especialmente en aquellos territorios donde existe una mayor presión de la demanda. Tras la corrección experimentada entre 2008 y 2013, los precios de la vivienda han mantenido una trayectoria ascendente que se ha intensificado desde 2021, alcanzando a comienzos de 2026 los niveles más elevados de la serie reciente, aunque con una cierta moderación en el ritmo de crecimiento.

 


LA ACTUAL CRISIS DE ACCESO A LA VIVIENDA ES CONSECUENCIA DE PROBLEMAS ESTRUCTURALES GESTADOS DURANTE MÁS DE DOS DÉCADAS


 

Martínez Lacambra destacó también que los precios disminuyen de forma significativa a medida que aumenta la distancia respecto a las grandes áreas urbanas. A su juicio, esta evolución pone de manifiesto el potencial de las ciudades medias y de los municipios bien conectados para ampliar las opciones residenciales y reducir la presión sobre los mercados más tensionados.

El director general del Centro Tecnológico del Notariado se detuvo asimismo en las dificultades de acceso a la vivienda que afrontan los jóvenes. Los datos reflejan que, si en 2007 los compradores de entre 18 y 30 años representaban el 22,5% de las adquisiciones de vivienda en España, en 2025 apenas alcanzaban el 9,6%.

Paralelamente, se observa un creciente recurso al apoyo familiar para acceder a la compra. Entre 2019 y 2025, las donaciones monetarias de padres a hijos crecieron un 230,3% en España, mientras que las donaciones de vivienda aumentaron un 60,4%.

 


LOS PARTICIPANTES COINCIDIERON EN QUE AUMENTAR LA OFERTA RESIDENCIAL, REFORZAR LA SEGURIDAD JURÍDICA Y PROMOVER AMPLIOS CONSENSOS SON ELEMENTOS ESENCIALES


 

Más hogares que viviendas

La segunda conferencia de la jornada estuvo dedicada al diagnóstico de la situación residencial en España desde la perspectiva de los arquitectos. La encargada de presentar este análisis fue Susana Moreno, vicepresidenta segunda del CSCAE y directora de su Grupo de Trabajo de Vivienda.

Basándose en las estadísticas de visado de los Colegios de Arquitectos entre 1960 y 2025, Moreno afirmó que la actual crisis de acceso a la vivienda es consecuencia de problemas estructurales gestados durante más de dos décadas.

Entre ellos destacó el desequilibrio existente entre la creación de hogares y la producción residencial. Según explicó, cada año se crean en España alrededor de 250.000 hogares, mientras que no llegan a construirse 125.000 viviendas. Esta diferencia, señaló, se ve agravada por la pérdida de capacidad productiva sufrida por el sector tras la crisis financiera de 2008, cuando desapareció cerca de un millón de empleos vinculados a la edificación.

La vicepresidenta segunda del CSCAE llamó también la atención sobre la evolución de la vivienda protegida. Recordó que, en la década de los sesenta, cerca del 70% de las viviendas construidas tenían algún tipo de protección, mientras que en la actualidad esa proporción se ha reducido de forma muy significativa. Como consecuencia, el parque de vivienda social representa aproximadamente el 3% del total, frente a una media europea cercana al 9%.

Susana Moreno identificó además un tercer factor estructural: la creciente concentración de población y actividad económica en torno a grandes áreas urbanas como Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante o Málaga.

A partir de este diagnóstico, defendió la necesidad de impulsar estrategias de regeneración urbana y diversificación económica que permitan aprovechar mejor el potencial de las ciudades medias y de otros territorios con capacidad de crecimiento.

Entre las medidas prioritarias planteadas durante su intervención, Susana Moreno destacó la agilización administrativa como una de las herramientas más eficaces para incrementar la oferta de vivienda en el corto plazo. Según expuso, el cumplimiento efectivo de los plazos legales para la concesión de licencias permitiría reducir, de media, nueve meses los tiempos de ejecución de nuevas promociones.

La representante del CSCAE defendió asimismo el impulso a la rehabilitación de edificios y la necesidad de desarrollar planes de acción basados en diagnósticos rigurosos, objetivos a corto, medio y largo plazo y amplios consensos institucionales y profesionales.

Una respuesta integral

La jornada concluyó con una mesa redonda centrada en cómo facilitar el acceso a una vivienda digna, de calidad y con seguridad jurídica.

En ella participaron la directora general de Vivienda y Agenda Urbana, Inés Sandoval; el patrono de la Fundación Arquitectura y Sociedad, Joan Clos; la directora del Observatorio 2030 del CSCAE, Mari Ángel López Amado; y la notaria Cristina de Solís Merino.

Los participantes coincidieron en que la complejidad del problema exige una respuesta integral y sostenida en el tiempo, basada en el aumento de la oferta residencial, la colaboración entre administraciones públicas y sector privado, la cooperación institucional y el refuerzo de la seguridad jurídica.

Inés Sandoval puso el foco en la necesidad de ampliar la oferta de vivienda asequible. Durante su intervención explicó que el recientemente aprobado Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 contempla programas orientados a favorecer distintos regímenes de acceso a la vivienda y defendió la importancia de que la vivienda asequible mantenga una calificación permanente para generar un beneficio social duradero.

Por su parte, Joan Clos situó el debate en una perspectiva territorial más amplia. A su juicio, el problema de la vivienda está estrechamente vinculado a la organización territorial del Estado y a la concentración de población y actividad económica. Clos sostuvo que la cuestión central no es únicamente el precio de la vivienda, sino la accesibilidad a la misma.

Seguridad jurídica

La seguridad jurídica volvió a ocupar un lugar destacado durante el debate final.

Cristina de Solís Merino valoró la existencia del acta previa notarial que se realiza antes de la firma de una hipoteca y que permite al ciudadano mantener una reunión individual con el notario para resolver dudas y comprender plenamente el alcance de la operación que va a formalizar.

La notaria consideró asimismo que determinados aspectos fiscales podrían contribuir a facilitar el acceso a la vivienda.

Junto a la asequibilidad y la seguridad jurídica, la mesa abordó también la aparición de nuevas formas de habitar vinculadas a los cambios sociales y demográficos.

Mari Ángel López Amado destacó el potencial de la vivienda cooperativa como fórmula orientada a generar comunidad y cohesión social a través de la arquitectura. En su opinión, la normativa debería evolucionar para ofrecer respuesta a estos nuevos modelos residenciales.

Las intervenciones pusieron de manifiesto que el debate sobre la vivienda ya no se limita exclusivamente a la construcción de nuevos inmuebles, sino que incorpora cuestiones relacionadas con la calidad arquitectónica, la sostenibilidad, la convivencia y la adaptación a nuevas realidades sociales.

Cada año se crean en España alrededor de 250.000 hogares, mientras que no llegan a construirse 125.000 viviendas, según los datos del CSCAE

Los datos que explican la situación del mercado

22,5%: Porcentaje de compradores de vivienda entre 18 y 30 años en 2007

9,6%: Porcentaje que representan esos compradores en 2025

230,3%: Incremento de las donaciones monetarias de padres a hijos entre 2019 y 2025

10,7%: Porcentaje de compras de vivienda realizadas por personas jurídicas en 2025

57%: Diferencia entre las viviendas vendidas y compradas por personas jurídicas en 2025

El papel del Notariado en el mercado inmobiliario

El Consejo General del Notariado gestiona, a través del Índice Único Informatizado, una de las principales fuentes de información sobre el mercado inmobiliario español.

Esta base de datos reúne información procedente de más de 170 millones de documentos y permite conocer la evolución real de las operaciones inmobiliarias escrituradas en España.

Además de su función como fuente estadística, el Notariado desempeña una labor de asesoramiento imparcial, control de legalidad y protección jurídica de los ciudadanos en las operaciones relacionadas con la vivienda.

La vivienda ocupa desde hace años un lugar destacado entre las principales preocupaciones de los ciudadanos.

Cinco líneas de actuación planteadas durante la jornada

  1. Incrementar la oferta residencial. Reducir el desequilibrio entre creación de hogares y construcción de viviendas.
  2. Agilizar los procedimientos administrativos. Acortar los plazos de concesión de licencias y ejecución de promociones.
  3. Impulsar la vivienda asequible. Fortalecer las políticas públicas destinadas a ampliar el parque disponible.
  4. Favorecer el equilibrio territorial. Aprovechar el potencial de ciudades medias y municipios bien conectados.
  5. Reforzar la seguridad jurídica. Garantizar una mayor protección de ciudadanos, propietarios e inquilinos.

La experiencia ya no es un grado

ENTRE MAGNITUDES

Uno de cada cinco desempleados españoles tiene más de 55 años y más de la mitad de ellos sufre paro de larga duración

La experiencia ya no es un grado

FERNANDO GEIJO NARES

La experiencia es un grado. Así se ha entendido tradicionalmente en multitud de culturas mediante el respeto a los más mayores. Sin embargo, el tablero de juego laboral ha mutado desde la llegada de las nuevas tecnologías y la erupción de la Inteligencia Artificial, reto añadido para millones de sénior. En el caso de España, los últimos datos apuntan a un aparente sinsentido con la cronificación del desempleo entre las personas de más de 55 años, a pesar del actual récord de afiliación a la Seguridad Social.

‘No es país para viejos’. Al menos, parafraseando la célebre cinta de los hermanos Coen, para aquellas personas sénior que buscan trabajo en España. Así lo refleja la última Encuesta de Población Activa (EPA), relativa al primer trimestre de 2026, al constatar que entre enero y marzo de este año el paro registró un significativo repunte entre el colectivo de ciudadanos con más de 55 años, hasta situarse en 545.000 desocupados. El 20,14% del total de parados. O lo que es lo mismo, casi uno de cada cinco de los 2.320.721 demandantes de empleo que existían en nuestro país a finales de marzo pasado, según datos del Ministerio de Trabajo y Economía Social.

Y no parece que se trate de un hecho puntual. La tendencia apunta hacia una degradación dentro de este colectivo al aumentar en casi 45.000 nuevos parados, en relación con el último trimestre de 2025. Un declive que ya se notó en la comparativa interanual, contra el mismo mes del año pasado, aunque esta vez con sólo 4.000 personas más sin trabajo.


ALGUNAS COMPAÑÍAS YA DESARROLLAN PROGRAMAS ESPECÍFICOS DE MENTORÍA, ACTUALIZACIÓN DIGITAL Y GESTIÓN INTERGENERACIONAL


Incongruencias

La fotografía del ecosistema laboral español parece encerrar una contradicción cada vez más evidente. Mientras el empleo alcanza máximos históricos, al rozar los 22,3 millones de ocupados en términos desestacionalizados, y los trabajadores mayores de 55 años baten récords de ocupación, el desempleo sénior continúa enquistado y afecta ya a más de medio millón de personas. Asimismo, el contexto actual indica que España necesita más trabajadores veteranos para sostener su economía y sistema de pensiones, pero al mismo tiempo el mercado expulsa a muchos de ellos y les dificulta regresar al mundo laboral.

La encuesta de la EPA viene a confirmar esta singularidad. Entre enero y marzo, el número de desempleados mayores de 55 años aumentó un 8,75% más que el trimestre anterior. En términos absolutos, casi uno de cada cinco parados españoles pertenece ya a esta franja de edad.

La situación es especialmente llamativa porque se produce en un contexto de crecimiento económico y fuerte creación de empleo. No en vano, España ya supera por primera vez los 22 millones de afiliados a la Seguridad Social y mantiene cifras igualmente históricas en materia de ocupación. El problema radica en que buena parte de ese dinamismo no alcanza a quienes superan los 50 o 55 años y pierden su trabajo.


MUCHOS PROFESIONALES DENUNCIAN QUE SON DESCARTADOS AUTOMÁTICAMENTE EN PROCESOS DE SELECCIÓN POR SUPERAR DETERMINADAS EDADES


Del revés

La realidad demográfica refleja también un cambio profundo en la estructura laboral del país. La generación conocida como el baby boom avanza hacia edades próximas a la jubilación, sin olvidar que la esperanza de vida aumenta y que, por ende, las sucesivas reformas acometidas en el sistema de pensiones retrasan progresivamente la edad ordinaria de retiro, fijada desde 2027 en los 67 años.

Para entender lo que está pasando, es necesario recordar que la cohorte poblacional de los boomers, que incluye a los nacidos entre 1958 y 1977, es excepcionalmente copiosa, dado que proviene de tasas de natalidad anuales por encima de los 650.000 nacimientos. Esto provocó la llegada en este período de alrededor de 14 millones de bebés, 2,5 veces más que en los veinte años previos y nada menos que 4,5 más que en las dos décadas posteriores.

Con esos guarismos resulta más fácil entender por qué hay cada vez más personas trabajando en España después de los 55 años, actualmente unos 4,93 millones de ocupados pertenecen a esta franja de edad, lo que representa ya alrededor del 22% del total de trabajadores españoles, convirtiéndose en uno de los pilares del mercado laboral, y, al mismo tiempo, aumentan las cifras del paro entre los sénior.

La clave estaría, por un lado, en el alto porcentaje de personas mayores entre la población y, por otro, en la pérdida del empleo de muchos de ellos ante la aceleración de la revolución tecnológica o, directamente, para ajustar costes salariales. En cualquier caso, la situación cambia radicalmente, como es lógico, cuando un trabajador veterano pierde su trabajo.


LOS EXPERTOS COINCIDEN EN QUE EL PRINCIPAL PROBLEMA NO ES TANTO CONSERVAR EL TRABAJO COMO VOLVER A ENCONTRARLO


Pertinaz desempleo

Los expertos coinciden en que el principal problema no es tanto conservar el trabajo como volver a encontrarlo. El paro sénior tiene un fuerte componente estructural y está íntimamente ligado al desempleo de larga duración. En este sentido, más de la mitad de los desempleados mayores de 55 años lleva más de un año buscando trabajo sin éxito. Ese porcentaje supera ampliamente el registrado entre jóvenes y trabajadores de mediana edad.

La Fundación BBVA y el IVIE advierten de que la situación de los mayores ha empeorado notablemente en la última década. Tradicionalmente, los trabajadores próximos a la jubilación disfrutaban de una mayor estabilidad laboral gracias a la antigüedad y a las trayectorias profesionales consolidadas. Pero ese patrón se ha roto.

El deterioro afecta especialmente a quienes deben volver a empezar desde cero tras un despido, una reestructuración empresarial o el cierre de su actividad. Muchos pasan de posiciones estables y salarios elevados a contratos temporales, ocupaciones de baja cualificación o largos periodos de inactividad.


MÁS DE LA MITAD DE LOS DESEMPLEADOS MAYORES DE 55 AÑOS LLEVA MÁS DE UN AÑO BUSCANDO TRABAJO SIN ÉXITO


A la vejez, viruelas

La precarización también aparece reflejada en los salarios. Los empleados veteranos con carreras laborales continuadas mantienen remuneraciones superiores a la media, pero quienes reingresan al mundo del trabajo tras perder su empleo suelen aceptar condiciones inferiores incluso a las de los trabajadores más jóvenes.

Los estudios también muestran que el problema no responde únicamente a cuestiones formativas o de productividad. El llamado edadismo laboral -discriminación por edad- se ha convertido en uno de los principales obstáculos.

Muchos profesionales denuncian que son descartados automáticamente en procesos de selección por superar determinadas edades. Persisten estereotipos que asocian al trabajador veterano con menor adaptación tecnológica, mayores costes salariales o menor flexibilidad. Paradójicamente, las empresas reclaman experiencia y escasea el relevo generacional en numerosos sectores productivos.


SEGÚN LOS DATOS DE LA EPA, LOS DESEMPLEADOS SÉNIORES SUPERAN AMPLIAMENTE A QUIENES ANTICIPAN SU RETIRADA LABORAL


Dos tazas

Los resultados de la citada EPA muestran también que el incremento del desempleo sénior en el primer trimestre del año estuvo protagonizado mayoritariamente por mujeres. Más de 300.000 mujeres mayores de 55 años se encuentran actualmente en paro. Lo que representa más de la mitad del desempleo sénior, sin olvidar que soportan una doble discriminación: por edad y por género.

Muchas de ellas acumulan trayectorias laborales intermitentes, empleos más precarios o carreras profesionales condicionadas por los cuidados familiares. Eso reduce su protección frente al desempleo y dificulta aún más su reincorporación. Además, en numerosos sectores feminizados -como comercio, servicios o atención al cliente- la presión por rejuvenecer plantillas es especialmente intensa.

Los expertos alertan de que este fenómeno puede aumentar la vulnerabilidad económica femenina en edades próximas a la jubilación, precisamente en un momento en el que las carreras de cotización son decisivas para determinar futuras pensiones.

Por obligación

El auge del empleo sénior no responde únicamente a una mejora de oportunidades. En muchos casos, trabajar más años se ha convertido en una necesidad económica.

Las sucesivas reformas de pensiones han retrasado progresivamente la edad ordinaria de jubilación hasta fijarla en el futuro próximo en los 67 años. Paralelamente, se han endurecido las condiciones para acceder a jubilaciones anticipadas y prejubilaciones. Como consecuencia de lo anterior, el número de personas que abandonan prematuramente el mercado laboral se ha reducido drásticamente.

El resultado es que España vive ahora una situación inédita. Ya hay más parados mayores de 55 años que prejubilados. Según los datos de la EPA, los desempleados séniores superan ampliamente a quienes anticipan su retirada laboral.

El incremento del coste de la vida también empuja a muchos trabajadores a retrasar voluntariamente su jubilación. La inflación acumulada, el precio de la vivienda y la incertidumbre sobre las pensiones futuras han reforzado la necesidad de mantener ingresos durante más tiempo. Por eso crecen fórmulas como la jubilación demorada o parcial, que permiten compatibilizar empleo y pensión.

Población envejecida

El envejecimiento demográfico está transformando profundamente la inserción laboral en nuestro país. El país registra ya más personas mayores de 64 años que menores de 16, y esa tendencia seguirá intensificándose durante las próximas décadas.

Por su parte, las empresas comienzan a asumir que el talento sénior será imprescindible para sostener la actividad económica y compensar la caída de población joven. Sin embargo, la adaptación cultural avanza más lentamente que la realidad demográfica.

Los especialistas consideran que España aún mantiene modelos laborales excesivamente orientados a perfiles jóvenes, especialmente en procesos de selección y políticas de recursos humanos.

El debate sobre el talento sénior trasciende ya el ámbito social. Se ha convertido en una cuestión económica de fondo. España afronta una combinación compleja: envejecimiento acelerado, escasez de mano de obra en determinados sectores y presión creciente sobre el sistema de pensiones.

En ese contexto, prescindir del conocimiento acumulado de millones de profesionales supone un coste difícilmente asumible. Las organizaciones empresariales comienzan a advertir de la necesidad de aprovechar mejor la experiencia sénior, especialmente en ámbitos industriales, técnicos y de servicios especializados.

Algunas compañías ya desarrollan programas específicos de mentoría, actualización digital y gestión intergeneracional, frente a otras que continúan priorizando perfiles jóvenes y reduciendo plantillas veteranas. La paradoja española sigue abierta. Nunca hubo tantos trabajadores mayores activos y, a su vez, resultó tan difícil volver a empezar después de los 50.

Más de 300.000 mujeres mayores de 55 años se encuentran actualmente en paro

Claves del jeroglífico sénior

  • Más de 545.000 desempleados mayores de 55 años.
  • Uno de cada cinco parados es sénior.
  • Más del 50% sufre paro de larga duración.
  • Las mujeres concentran la mayor parte del desempleo sénior.
  • Casi cinco millones de mayores de 55 años trabajan actualmente.
  • Las prejubilaciones caen mientras aumenta el paro sénior.
  • El edadismo sigue siendo uno de los principales obstáculos de acceso al trabajo.
  • Formación y actualización digital reducen el riesgo de desvinculación.

Salidas tras los 50

Cada vez más profesionales mayores de 50 años recurren a las oposiciones como refugio frente a la inestabilidad laboral. Según el Observatorio del Opositor, el porcentaje de opositores sénior ha pasado del 5% en 2019 al 19% en 2026.

Muchos buscan estabilidad, conciliación y seguridad económica después de sufrir despidos o largos períodos de desempleo. Las academias detectan un fuerte aumento de alumnos procedentes del sector privado, incluidos perfiles altamente cualificados.

Los expertos subrayan que la formación continua será decisiva. Los trabajadores mayores con estudios superiores presentan tasas de desempleo mucho más bajas y mejores condiciones laborales. También reclaman cambios empresariales profundos como impulsar programas de reciclaje profesional, fomentar equipos intergeneracionales y combatir los prejuicios asociados a la edad.

El llamado edadismo laboral -discriminación por edad- se ha convertido en uno de los principales obstáculos para encontrar empleo.

Ojo al dato

Radiografía laboral de la Encuesta de Población Activa (EPA), relativa al primer trimestre de 2026. Instituto Nacional de Estadística (INE).

Formación, transición digital y calidad de vida de los mayores en España, libro dirigido por Lorenzo Serrano Martínez y Ángel Soler Guillén, editado por la Fundación BBVA, julio 2025.

Contabilidad Nacional Trimestral de España. Avance del primer trimestre de 2026. Instituto Nacional de Estadística (INE). 30 de abril de 2026.

La paradoja del empleo en España, por Unai Sordo

PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

ENTRE MAGNITUDES

UNAI SORDO,

secretario general de Comisiones Obreras

La gran mayoría de las personas desempleadas con más de 55 años lo es de larga duración. Más de 210.000 personas llevan más de dos años en búsqueda de empleo"

La paradoja del empleo en España

En la sociedad española están convergiendo tres dinámicas que afectan de forma notable a nuestro modelo laboral. Una tiene que ver con la intensa generación de empleo hasta llevarnos al récord de personas trabajando y cotizando a la Seguridad Social. La segunda es le evolución demográfica de nuestro marco laboral, con un crecimiento lento pero sostenido de la edad media de la población ocupada y asalariada. Y la tercera, es el disruptivo efecto de la revolución digital sobre la producción de bienes y servicios, por tanto, sobre el empleo, y de una forma más holística, sobre las formas de organizar el trabajo, comunicarnos, relacionarnos, etc.

Expulsados del mercado laboral

Estas tres dinámicas tienen y tendrán efectos múltiples, y a veces aparentemente contradictorios. Por ejemplo, en España varias comunidades autónomas se aproximan a situaciones de pleno empleo teniendo a la vez más población ocupada que nunca. No es una quimera que ese escenario se alcance en los próximos años a nivel de país, si se cumplen algunas variables por despejar (por ejemplo, el despliegue de la energía renovable y la electrificación de buena parte de nuestra economía, reduciendo dependencias y déficits externos, y constituyéndose como el gran factor de atracción de inversión productiva).

No es nada descabellado que esa evolución positiva del empleo, acompañada del citado envejecimiento de la población, más las dificultades de movilidad interna en nuestro país -en gran parte asociadas al precio de la vivienda-, incremente el número de vacantes en las empresas. Es decir, que existan verdaderas dificultades para encontrar trabajadores en determinados perfiles profesionales, y no solo en cualificaciones altas.

Pues bien, estas situaciones pueden ser compatibles con la paradoja de que personas en edades laborales avanzadas sean expulsadas del mercado de trabajo, con altas probabilidades de cronificar situaciones de paro de larga duración. No podemos resignarnos a ese escenario.

La razón de esta posibilidad tiene que ver con el fuerte impacto de la revolución digital y la Inteligencia Artificial en puestos de trabajo que se suponían más blindados a la amenaza de ser sustituidos por tecnología. También con la aceleración de los cambios, que hace que en numerosas ocasiones no sea sencillo anticiparse a las nuevas exigencias de competencias profesionales, nuevos perfiles formativos, etc. Y, por supuesto, con la visión extendida en muchas empresas de que a partir de los 50 años las personas trabajadoras no son empleables. No podemos asumir con normalidad que las personas a partir de los 55 años, o incluso antes, sean expulsadas de un mercado laboral al que no estén en condiciones de volver a acceder. Las transiciones justas de empleo, un fuerte impulso cualitativo a las políticas activas (formación, orientación…), y una política social que proteja rentas son vértices de un triángulo necesario.

Sesgo de género

En primer lugar, hay que aclarar algunas cuestiones para dimensionar bien la cuestión. En el primer trimestre de 2026, el 21,9% de la población activa tiene 55 o más años. El porcentaje de personas paradas en este tramo de edad se está incrementando sobre el total de personas desempleadas, sí. Pero la razón es que aumenta el peso de personas mayores de 55 años en el conjunto de la población activa, no que la tasa de desempleo de los “seniors” sea mayor que la general. De hecho, no lo es. Las personas mayores de 55 años desempleadas son el 10,27%, un porcentaje inferior a la media que es del 10,83%. Se mantiene un sesgo de género, ya que las mujeres mayores de 55 años arrojan una tasa de desempleo del 12,13%, un 3,55% superior a los hombres en ese tramo de edad.

Por otro lado, los salarios de las personas con 55 años o más son superiores a los de la media de la población trabajadora, y en general, la calidad de los empleos, también.  

Sin embargo, esta realidad contrastable no puede obviar aspectos cualitativamente muy relevantes. La gran mayoría de las personas desempleadas con más de 55 años lo es de larga duración. Más de 210.000 personas llevan un tiempo superior a dos años en búsqueda de empleo. Es decir, tenemos un problema y un riesgo cierto de cronificación del desempleo en las personas que pierden su puesto de trabajo en edades avanzadas, con lo que ello supone respecto a la cuantía de la pensión que percibirán cuando concluya su vida laboral.

Como señalaba al principio, hay que afrontar esto desde un fuerte impulso a la calidad de las políticas activas de empleo y a su accesibilidad, con especial énfasis en los colectivos que tienen más dificultad de reinserción laboral. Hablamos del acceso a los planes de formación permanente o la adecuación de competencias para enfrentar los retos que trae la digitalización aplicada cuando modifica el desempeño requerido en numerosos puestos de trabajo. De igual manera, hay que prever la posible desaparición de actividades, incluso algunas cualificadas, que la introducción de la IA acarrea en empresas muy diversas. Los procesos de adquisición y renovación de conocimientos y competencias que antes se vinculaban a la formación inicial y reglada, más la propia experiencia profesional, hoy requieren de sistemas de aprendizaje a lo largo de toda la vida. Y es necesaria una fuerte acción pública para que estos procesos lleguen con equidad a todas las personas, y no solo a quienes trabajan en grandes empresas o en sectores con tradiciones formativas asentadas. Los agentes sociales debemos jugar ahí un papel determinante.

Protección de rentas

Por último, hay que actualizar nuestros sistemas de protección de rentas, y de herramientas para facilitar el acceso a la jubilación con fórmulas como los contratos de relevo, que procuren una renovación no traumática de las plantillas, y no solo para las grandes empresas con gran músculo financiero. De igual manera el envejecimiento de la población trabajadora está teniendo consecuencias en la salud de numerosas personas. Los coeficientes reductores para profesiones donde el trabajo tiene especial incidencia en la salud deben actualizarse.

En definitiva, España debe afrontar la aparente paradoja de ser un país que avance en la generación de empleo, incluso de empleo de más calidad, pero que a la vez contemple como se cronifica en el desempleo una parte de las personas trabajadoras de mayor edad. El enorme caudal de conocimiento, de saber hacer, y la propia dignidad laboral y vital de estas personas requieren una visión específica dentro de las políticas públicas.

Justicia para todos

CONSUMO

Los casos de violencia de género figuran entre los asuntos más habituales.

Justicia para todos

Marián Lezaun

El 12 de julio se celebra el día de la justicia gratuita, cuya ley acaba de cumplir 30 años. La asistencia jurídica gratuita, conocida como Turno de Oficio, es un servicio público que garantiza el acceso a la justicia en condiciones de igualdad a quienes carecen de recursos económicos para litigar.

La asistencia jurídica gratuita posibilita que cualquier persona, independientemente de su situación económica y personal, pueda defenderse en un proceso y que sus derechos queden garantizados. Las solicitudes van en aumento y los abogados reclaman mejoras y cambios legislativos para poder atender mejor a todos sus clientes.

 


EL AÑO PASADO SE REGISTRARON 1.155.285 SOLICITUDES DE ABOGADOS DE OFICIO, LO QUE SUPONE UN AUMENTO DEL 1,7 % RESPECTO A 2024


 

Cifras

Las peticiones del llamado Turno de Oficio no dejan de crecer en España. El año pasado se registraron 1.155.285 solicitudes, que suponen un aumento del 1,7 % respecto a 2024, según el último Informe del Observatorio de la Justicia Gratuita, elaborado por el Consejo General de la Abogacía Española. Este crecimiento se ha dado en todas las comunidades, pero Andalucía y Canarias acaparan el mayor número de expedientes, al igual que en el informe anterior. Los motivos de este aumento son varios, según datos del sector, aunque los casos de violencia doméstica son los que suponen una mayor actividad. “Los procesos más habituales actualmente son los relacionados con violencia de género, la familia, problemas de extranjería y reclamaciones de cantidad. Pero no hay ningún proceso que quede al margen de este tipo de justicia”, explica Ángel Méndez, presidente de la Comisión de Asistencia Jurídica Gratuita y Función Social del Consejo General de la Abogacía Española. Porque de lo que se trata es de asegurar el cumplimiento del derecho de defensa en igualdad de condiciones para todos los ciudadanos que residen en España. “Así queda establecido en la reciente Ley Orgánica del Derecho de Defensa y en el artículo 119 de la Constitución española”, explica Méndez. “La justicia será gratuita cuando así lo disponga la Ley y, en todo caso, respecto de quienes acrediten insuficiencia de recursos para litigar”, recoge el texto.

Cómo funciona

Por eso, los profesionales reclaman más recursos y cambios en la normativa que garantice sus condiciones laborales y, sobre todo, que evite las desigualdades territoriales que se producen con el aumento de la demanda. Actualmente hay más de 46.000 abogados adscritos al Turno de Oficio, que son gestionados por los ochenta y tres colegios de la Abogacía que existen en España. Cuando una persona solicita el servicio, son esos colegios quienes designan a los profesionales conforme a las listas creadas al efecto, normalmente por turno riguroso. También en los casos de procedimientos penales, cuando un letrado de oficio asiste a algún detenido asume la defensa en ese procedimiento.

 


LOS ABOGADOS QUE QUIEREN ENTRAR EN EL TURNO DE OFICIO TIENEN QUE TENER EL GRADO EN DERECHO Y EL MASTER DE ACCESO Y ACREDITAR TRES AÑOS DE EXPERIENCIA


 

Requisitos

Pero, ¿cualquier persona puede acceder a un abogado de oficio? Según la normativa, la situación económica es el primer factor a tener en cuenta. Pero no el único. El reconocimiento del derecho al beneficio está referido a la situación patrimonial, personal y familiar del ciudadano. “Se trata de un conjunto de circunstancias económicas a valorar, no exclusivamente del IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), que buscan determinar la insuficiencia de recursos para litigar”, explica Ángel Méndez. Para valorar la existencia de patrimonio suficiente, por ejemplo, se tienen en cuenta la titularidad de bienes inmuebles, siempre que no constituyan la vivienda habitual del solicitante, así como los rendimientos del capital mobiliario.

Quién puede solicitarlo

No existe un perfil predeterminado de demandante. Cualquier persona que cumpla con los requisitos económicos de acceso tiene derecho al beneficio de justicia gratuita. Además de esas variables económicas, también existen supuestos en los que este beneficio se extiende a personas en situaciones de especial vulnerabilidad y en otras situaciones reconocidas legalmente. Por ejemplo, el caso de las víctimas de violencia de género.  “Nos encontramos ante un modelo de justicia garantista, sólido e inclusivo que, cada vez más, se concede teniendo en cuenta la especial vulnerabilidad en la que pueden encontrarse las personas”, explican en el Consejo. Ante esta situación, el principal problema ahora es la financiación, que parece siempre correr a costa de la abogacía de oficio y de los colegios de abogados. Por eso, los abogados reclaman cambios en la normativa que ayuden a compensar las posibles deficiencias.  

Además, en los últimos meses, con la regularización masiva de migrantes, hemos podido comprobar que no es un requisito necesario estar regularmente en España para solicitar un abogado de oficio. La Ley alude a que tendrán derecho a la asistencia jurídica gratuita los extranjeros que se encuentren en España, cuando acrediten insuficiencia de recursos para litigar. En el orden contencioso-administrativo, así como en la vía administrativa previa, los ciudadanos extranjeros que acrediten insuficiencia de recursos para litigar tendrán derecho a la asistencia letrada y a la defensa y representación gratuita en los procedimientos que puedan llevar a la denegación de su entrada en España, a su devolución o expulsión del territorio español, y en todos los procedimientos en materia de asilo.

 


LOS ABOGADOS DEL TURNO DE OFICIO RECLAMAN MÁS RECURSOS PARA AFRONTAR EL AUMENTO DE LA DEMANDA


 

¿Quién será mi abogado?

Pero, la pregunta que se hacen muchos de los usuarios, a los que el desconocimiento del sistema les hace dudar de la calidad del servicio, es si tendrán un buen abogado. Lo que no saben es que cualquier abogado, sin experiencia, no puede formar parte de la abogacía de oficio. “Los profesionales, para poder prestar este servicio, para poder adscribirse al Turno de Oficio, además de los requisitos genéricos para el ejercicio de la profesión como son estar en posesión del título de Grado en Derecho y el del Master de acceso, han de acreditar tres años de ejercicio efectivo en la profesión. También, para determinados turnos como violencia de género, extranjería, laboral y otros, los colegios exigen la realización de determinados cursos de especialización”, dice Ángel Méndez.   

En el caso de las ventajas que ofrece el servicio, lo importante es conocer todo lo que el demandante puede ahorrar. El beneficio principal es la protección en caso de perder el juicio. Si el juez te condena a pagar las costas (los gastos procesales de la parte contraria), al tener reconocida la justicia gratuita no se te podrán cobrar, a menos que tu situación económica mejore notablemente en los tres años siguientes.

Más de 46.000 abogados prestan servicio en el turno de oficio a través de los 83 colegios de la Abogacía.

Casos en los que pueden cobrar los abogados

Existen algunos casos en los que los abogados de oficio pueden solicitar una retribución económica por su actuación profesional. Por ejemplo, si el beneficiario de la justicia gratuita gana el juicio y gracias a eso obtiene una compensación económica, siempre que no se haya hecho en la sentencia expreso pronunciamiento del pago de las costas (los gastos de todo el proceso). El abogado también puede reclamar su pago cuando la Comisión de Justicia Gratuita rechace la solicitud del solicitante y se haya nombrado provisionalmente a un abogado. En ese caso, el nombramiento provisional se anula, y el abogado está en su derecho de solicitar que le paguen por el trabajo realizado hasta que se haya rechazado definitivamente la solicitud.

La asistencia jurídica gratuita cumple 30 años como servicio público esencial.

Los beneficios

Los beneficios de la justicia gratuita van desde el acceso a un abogado y procurador sin coste, hasta la exención de las costas, pasando por el asesoramiento previo. Ese asesoramiento es crucial ya que incluye toda la orientación antes de que empiece formalmente el juicio, para saber, en los casos en que sea posible, si realmente te conviene o no iniciar el proceso. Tampoco hay que pagar las tasas judiciales que correspondan, ni los depósitos obligatorios que se exigen para poder interponer ciertos recursos si no estás de acuerdo con una sentencia.

Si el caso requiere que un experto (un médico, un arquitecto, un psicólogo, etc.) haga un informe técnico o declare en el juicio, el coste de este perito corre a cargo del Estado. También hay descuentos y gratuidad en notarías y registros, para obtener copias, actas notariales y testimonios de forma gratuita. Además, se aplica una reducción del 80% en los aranceles de los notarios (para escrituras públicas) y de los Registros de la Propiedad o Mercantil cuando los documentos se necesiten para el juicio.

Andalucía y Canarias concentran el mayor volumen de expedientes de justicia gratuita en España.

PARA SABER MÁS

BOE.es: se cumplen 30 años de la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita, cuyo texto se puede consultar en la web del Boletín Oficial del Estado.

Consejo General de la Abogacía Española: en la web del Consejo está disponible la información referente a la justicia gratuita, requisitos y servicios que se pueden solicitar.

ElDerecho.com: en este medio se ofrecen las claves y beneficios que supone contar con la posibilidad de recibir asistencia jurídica gratuita en España.

El Turno de Oficio: la justicia cuando nadie puede quedarse atrás, por Eugenio Ribón

PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

CONSUMO

EUGENIO RIBÓN,

decano del ICAM

La justicia gratuita no protege únicamente al beneficiario directo, protege la credibilidad del sistema”

El Turno de Oficio: la justicia cuando nadie puede quedarse atrás

A las tres de la madrugada, en un pasillo frío de un juzgado de guardia, una persona espera sin saber muy bien qué va a ocurrir. Tal vez ha sido detenida. Tal vez no entiende el lenguaje jurídico que acaba de irrumpir en su vida. Tal vez tiene miedo, vergüenza o simplemente no tiene recursos para pagar un abogado. En ese momento, antes de cualquier sentencia, antes incluso de que el procedimiento avance, aparece una figura que muchas veces pasa desapercibida para la sociedad: el abogado o la abogada del Turno de Oficio. No llega allí como un gesto de caridad, sino como expresión concreta de una promesa democrática: que nadie debe enfrentarse solo al poder del Estado ni quedar privado de defensa por falta de dinero.

Este 2026 se cumplen treinta años de la Ley 1/1996, de Asistencia Jurídica Gratuita, la norma que consolidó un modelo estable para hacer efectivo este derecho. Tres décadas después, las cifras del Turno de Oficio en Madrid dan la medida de su importancia: más de 6,5 millones de designaciones y solicitudes de asistencia jurídica gratuita gestionadas; más de 2,55 millones de asistencias letradas al detenido; una demanda que se ha multiplicado por más de tres desde 1996; 37.125 guardias de veinticuatro horas en 2025, el valor más alto de la serie histórica; y una tasa de quejas que nunca ha superado el 1,3 % de las designaciones poniendo en evidencia su calidad incuestionable. Detrás de esos datos hay miles de profesionales sosteniendo con profesionalidad y entrega, día y noche, el derecho de defensa de quienes más lo necesitan.

Qué es el Turno de Oficio

El turno de oficio es uno de esos servicios públicos que solo se valoran de verdad cuando se necesitan. Para muchas personas, la justicia gratuita puede sonar a una institución lejana, reservada a situaciones excepcionales. Sin embargo, forma parte de la arquitectura cotidiana del Estado de Derecho. Está presente en asuntos penales, civiles, laborales, administrativos, de extranjería, de violencia de género, de familia o de menores. Acompaña a quienes atraviesan momentos especialmente delicados: una detención, un desahucio, una ruptura familiar, una reclamación frente a la Administración, una situación de vulnerabilidad o una acusación penal.

Su valor es sencillo de explicar y enorme en sus consecuencias: convierte un derecho escrito en la Constitución en una realidad práctica. El derecho de defensa no puede depender del saldo de una cuenta corriente. Tampoco la igualdad ante la Ley puede quedarse en una declaración solemne si, llegado el momento, solo algunos pueden pagar asesoramiento jurídico.

Tipo de profesionales

Conviene recordarlo: los abogados de oficio no son abogados de segunda. Son profesionales sometidos a rigurosos requisitos de acceso, formación, experiencia y control colegial. Atienden guardias, preparan escritos, estudian expedientes, acuden a declaraciones, juicios y recursos, y asumen la responsabilidad técnica y humana de defender intereses muy concretos. Detrás de cada expediente hay una persona, una familia, un patrimonio, una libertad, una oportunidad de empezar de nuevo o de evitar una injusticia.

El Turno de Oficio tiene una dimensión humana que no siempre aparece en las estadísticas. Cada guardia implica disponibilidad. Cada asunto exige estudio. Cada juicio requiere preparación. Cada recurso supone tiempo y responsabilidad. Y cada cliente atendido desde el Turno de Oficio merece la misma calidad de defensa que cualquier otro ciudadano. La justicia gratuita no es una justicia menor; es, precisamente, la prueba de calidad de la justicia de un país.

Por eso resulta tan importante hablar del Turno de Oficio no solo como un servicio para quienes carecen de recursos, sino como una garantía para toda la sociedad. Incluso quien nunca lo utilice se beneficia de su existencia. Una comunidad en la que todos tienen defensa es una comunidad más segura jurídicamente, más equilibrada y más confiada en sus instituciones. La justicia gratuita no protege únicamente al beneficiario directo; protege la credibilidad del sistema.

Su verdadero alcance

A veces, además, detrás de un expediente aparentemente pequeño se esconde una cuestión capaz de cambiar muchas vidas. La historia reciente ofrece ejemplos elocuentes. Un letrado del Turno de Oficio de Madrid consiguió que el Tribunal Europeo de Derechos Humanos paralizara el desalojo de una mujer joven, con dos hijos menores y en situación de extrema vulnerabilidad. El mismo abogado protagonizó años después otro caso de enorme trascendencia pública, cuando llevó hasta los tribunales la venta de miles de viviendas públicas a un fondo de inversión. Aquella batalla judicial, nacida de la reclamación de una persona concreta, terminó contribuyendo a que se cuestionara la legalidad de una operación que afectaba a casi 3.000 viviendas.

Estos casos explican mejor que cualquier definición el verdadero alcance del Turno de Oficio. La justicia gratuita no solo resuelve conflictos individuales. También puede revelar fallos del sistema, corregir abusos, hacer evolucionar la interpretación de los derechos y obligar a las instituciones a mirar donde antes no miraban. Un profesional de la abogacía de oficio puede activar garantías, abrir caminos jurisprudenciales y recordar que el Derecho existe precisamente para proteger a quien se encuentra en una posición más débil.

Por eso conviene recordarlo con claridad: cuando un abogado de oficio entra en una comisaría, en un juzgado o en una sala de vistas, no solo está defendiendo a una persona. Está defendiendo la idea misma de Justicia.

En una democracia madura, la justicia no puede ser un territorio reservado a quienes pueden pagarla. Debe ser un espacio común, accesible y garantista. El Turno de Oficio hace posible esa aspiración todos los días, muchas veces lejos de los focos y casi siempre sin reconocimiento suficiente.

La vivienda en alquiler: cómo protegerse

PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

La reducción de la oferta de vivienda ha intensificado la competencia entre quienes buscan alquilar.

La vivienda en alquiler: cómo protegerse

PATRICIA ANDÚJAR

Nuestro país arrastra un grave problema ante la escasez de vivienda, tanto en venta como en alquiler. Este problema se incrementa si no hay la suficiente transparencia o si el contrato de alquiler no ofrece la necesaria seguridad jurídica.

El artículo 47 de la Constitución Española establece que «todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada» y encomienda a los poderes públicos a promover «las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho”.

 


LA LEY POR EL DERECHO A LA VIVIENDA, POPULARMENTE CONOCIDA COMO ‘LEY DE ALQUILERES’, ASPIRABA A SER UN BÁLSAMO PARA LA SITUACIÓN DE LOS INQUILINOS


 

Menos oferta y más competencia

Sin embargo, España arrastra desde hace años un problema estructural en lo relativo a la vivienda y las políticas llevadas a cabo en los últimos tiempos no parecen haber dado con la solución. La última, la Ley por el derecho a la vivienda, popularmente conocida como ‘ley de alquileres’, y que recientemente ha cumplido tres años de andadura, aspiraba a ser un bálsamo para la situación de los inquilinos. “La norma nació con el objetivo de contener el precio del alquiler y mejorar el acceso a la vivienda, sin embargo, la evolución del mercado desde 2023 deja un escenario marcado por tres grandes tendencias: subida de precios, desplome de la oferta y un aumento sin precedentes de la competencia entre inquilinos”, explica Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.

Por su parte, Helena Beunza, presidenta de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL), camina por la misma senda al señalar que “en el sector existe un amplio consenso crítico con la norma”, ya que, si bien es cierto que esta “partía de un diagnóstico correcto (que la vivienda en alquiler en España es cara y escasa) aplicó la solución equivocada”. Para la presidenta de ASVAL, la clave está en que no se ha solucionado el problema de fondo, que es la falta de oferta, ya que “la ley se centró en intervenir los precios y ampliar las cargas sobre los propietarios”, y eso ha tenido un efecto indeseado, que en el caso de José María Alfaro, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), se ha traducido, entre otras cuestiones, en “una drástica reducción de hasta un 50% o más de la oferta de vivienda disponible”, motivada por el cambio en la modalidad del alquiler o porque los propietarios han optado, directamente, por no arrendarlos.

 


LA DECLARACIÓN DE ZONAS TENSIONADAS HA PROVOCADO UNA REDUCCIÓN DE LA OFERTA Y EL INCREMENTO DE LA COMPETENCIA


 

Zonas tensionadas

Uno de los aspectos que más ha contribuido a ese cambio en la tendencia de los alquileres ha sido la declaración de zonas tensionadas en algunas comunidades autónomas. Una medida que consiste en poner un límite al precio de las rentas. Defiende Beunza que «es el ejemplo más claro de cómo una medida bien intencionada puede producir exactamente el efecto contrario» porque «cuando se limitan las rentas por debajo del mercado, los propietarios no bajan los alquileres; los retiran, destinándolos al alquiler turístico, a la venta, o simplemente los dejan vacíos». La primera consecuencia es la reducción de la oferta y la segunda es el incremento de la competencia para conseguir las pocas viviendas que salen disponibles. Dice el portavoz de Idealista que «este último aspecto es el más crítico y dañino, ya que está provocando una clara elitización del mercado», que se traduce en «perfiles con mayores ingresos y estabilidad económica», lo que deja fuera de juego a otros como jóvenes, familias vulnerables y rentas medias. Pero, además, tiene otro efecto añadido: «Obliga a miles de ciudadanos a desplazarse hacia segundos y terceros anillos periféricos, lo que traslada de inmediato la presión de los precios y la escasez a municipios colindantes que antes eran asequibles», sentencia José María Alfaro.

Existe una última consecuencia, y es que se produce un conflicto entre inquilinos actuales y futuros. Iñareta señala que “los que ya se encuentran viviendo de alquiler están más protegidos, pero los que necesitan acceder, ven cómo son expulsados del mercado y tienen casi imposible conseguir una vivienda”.

 


EL MERCADO DE LA VIVIENDA ESTÁ MARCADO POR UN AUMENTO DE LA REGULACIÓN Y DE LA INSEGURIDAD JURÍDICA DEL ALQUILER QUE GENERA INTRANQUILIDAD TANTO A PROPIETARIOS COMO A INQUILINOS


 

Respaldo notarial

El día a día del mercado de la vivienda está marcado por un aumento de la regulación y de la inseguridad jurídica del alquiler que genera intranquilidad tanto a propietarios como a inquilinos.

En este punto, toca preguntarse: ¿cómo protegerse en el mercado de la vivienda?

Concepción Pilar Barrio Del Olmo, presidenta del Consejo General del Notariado, ha señalado en diversos foros que la falta de seguridad jurídica se manifiesta de forma clara en dos ámbitos: en el proceso precontractual, previo a la compra de vivienda, y en el mercado del alquiler. En el primero, es frecuente la firma de contratos de arras sin asesoramiento ni control, con consecuencias relevantes una vez entregadas cantidades de dinero que, en muchos casos, son elevadas.

En segundo lugar, Barrio Del Olmo señala que “la falta de seguridad jurídica se aprecia también de manera evidente en el mercado del alquiler que no garantiza, hoy, la seguridad jurídica ni del propietario ni del inquilino”. En su opinión, “si se quiere profesionalizar este mercado será imprescindible profesionalizar también la redacción de los contratos y contar con un asesoramiento notarial imparcial y gratuito”.

 


AUNQUE EN ESPAÑA NO EXISTE UNA TRADICIÓN CONSOLIDADA DE FORMALIZAR LOS CONTRATOS DE ALQUILER EN ESCRITURA PÚBLICA, LA INTERVENCIÓN NOTARIAL APORTARÍA SEGURIDAD JURÍDICA


 

Y es que, aunque en España no existe una tradición consolidada de formalizar los contratos de alquiler en escritura pública, la intervención notarial aportaría seguridad jurídica. Permitiría controlar el título del arrendador, confirmando la titularidad del inmueble. Además, aportaría información al arrendatario sobre la situación jurídica de la vivienda, controlaría la legalidad del contrato e, incluso, permitiría incorporar un inventario del estado de la vivienda y de los bienes arrendados. Asimismo, ayudaría a prever la utilización de medios adecuados de solución de controversias, de conformidad con la Ley Orgánica 1/2025 de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. Pero no acaba aquí. La intervención notarial ayudaría también a controlar el depósito de la fianza en los órganos correspondientes de las comunidades autónomas, así como el cumplimiento de las obligaciones fiscales y la capacidad de detectar prácticas fraudulentas, como la celebración de contratos de temporada que tratan de eludir la regulación más protectora del arrendamiento de la vivienda. Todo ello fomentaría el mercado del alquiler aportando transparencia e información.

Portal estadístico de la vivienda

El Notariado ha puesto a disposición de la Administración y la ciudadanía el Portal estadístico de la vivienda. En él se recoge información anonimizada contenida en el Índice Único Informatizado Notarial. A partir de datos extraídos de las escrituras de compraventas autorizadas ante notario, esta plataforma digital ofrece los precios reales de la vivienda, no los de oferta, y lo hace de manera visual e interactiva, con acceso gratuito y al alcance de todos. El objetivo es contribuir con información fiable, detallada y actual a la toma de una decisión tan vital como la compraventa de una vivienda. Así, responder a preguntas como por cuánto se puede vender una casa, cuánto cuesta un piso en un barrio determinado o qué esfuerzo se debe hacer para comprarlo.

Los propietarios han optado por retirar inmuebles del mercado o destinarlos a otros usos.

¿Qué es una escritura pública?

Es un documento público otorgado ante notario que ofrece la máxima seguridad jurídica, ya que tanto la Administración, como los jueces y la sociedad en general, le otorgan total credibilidad. Se sustenta sobre una normativa precisa y reúne condiciones de autenticidad, porque lo que en ella se recoge es cierto; de ejecutividad porque el acuerdo se lleva a la práctica sin necesidad de más pruebas; y de legalidad porque se ajusta a lo que dicen las leyes. Además, la escritura solo circula mediante copias, ya sean en papel o electrónicas. La matriz en su versión papel se guarda formando protocolo en el despacho del notario que la autoriza, posteriormente pasa a los archivos notariales de cada colegio y luego al Archivo Histórico. La matriz en formato electrónico es custodiada por el Consejo General del Notariado. Por lo tanto, la escritura pública es para siempre.

Miles de ciudadanos se están viendo obligados a desplazarse hacia segundos y terceros anillos periféricos.

PARA SABER MÁS

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda

Esta normativa introdujo novedades en el mercado inmobiliario, como la regulación y contención de los precios de los alquileres en las zonas denominadas ‘tensionadas’.

Tres años de Ley de Vivienda: el alquiler se encarece, la oferta cae y la competencia se dispara.

Informe realizado por Idealista a propósito del tercer aniversario de la Ley de Vivienda. Se pueden consultar otros informes en el apartado de prensa de la web del portal inmobiliario.

Los jóvenes, las familias vulnerables y las rentas medias encuentran cada vez más dificultades para acceder a una vivienda.

Alquilar… ¿seguro?, por César Sanz

PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

CÉSAR SANZ PÉREZ,

vicesecretario del Consejo General del Notariado

Nadie se plantearía en la actualidad comprar una vivienda sin acudir a una notaría”

Alquilar… ¿seguro?

Hay un dicho popular según el cual un contrato son dos desconfiados y un notario. Esto vale para cualquier contrato y por eso la práctica diaria notarial, desde hace siglos, como bien sabe y mejor escribe mi compañero Plácido Barrios, está trufada de elementos y objetos curiosos que los ciudadanos quieren transmitirse delante de un fedatario público.

De entre las cosas sobre las que está permitido contratar, la que suele tener más valor son los bienes inmuebles, por su relevancia para la actividad económica de las personas y por servirles de cobijo y residencia. El derecho español, heredero en este punto de la tradición romana clásica y la canónica, acoge un principio de libertad de forma según el cual, en lo que ahora nos interesa, usted puede vender, comprar o alquilar una vivienda con un simple apretón de manos o firmando una servilleta en una cafetería. Cuestión distinta, y no menor, es qué sucede si la servilleta se moja o el dueño de la mano no recuerda haber apretado la suya.

Preguntas e inquietudes

Por esta y otras razones, nadie se plantearía en la actualidad comprar una vivienda sin acudir a una notaría, en la que verificarán que el inmueble pertenece a quien le pide el pago del precio, que puede legalmente vender, que no tiene cargas que comprometan su tranquilidad futura, que no intenta engañarle con ninguna cláusula ilegal o abusiva y que usted, antes de firmar, entiende perfectamente el contenido y consecuencias del contrato.

Pero si esto es así para la propiedad: ¿por qué resulta hoy tan extraño que el acceso a una vivienda en alquiler se haga ante notario? Dejando aparte el comprensible ahorro de costes, una de las razones puede ser la menor percepción del riesgo que un potencial inquilino tiene, respecto de su vivienda habitual, con relación a un potencial propietario. Si no puedo pagar el alquiler, no me acaba gustando el barrio o me molestan los vecinos, en cuanto acabe la permanencia mínima me busco otra casa. Pero si he firmado una hipoteca, la cosa es bastante más compleja de deshacer.

Ahora bien, mientras el inquilino habita su vivienda con normalidad, puede tener una serie de preguntas e inquietudes legales que, por desgracia para todos, aumentan año a año proporcionalmente al incremento de leyes y reglamentos. Usted, que está ahora leyendo estas líneas y que vive en régimen de alquiler: ¿sabe qué derechos tiene si el propietario decide vender la vivienda? ¿Sabe si usted tiene preferencia para comprarla o si ha renunciado a ello en el contrato que en su día firmó? ¿Conoce cuántos años, como mínimo, tiene derecho a ocupar la misma casa? Y ahora me dirijo a usted, que también está leyendo esto y que con su esfuerzo y ahorro ha podido comprar alguna vivienda para alquilar y complementar su pensión de jubilación. ¿Puede recuperar la vivienda si alguno de sus hijos la necesita porque no ha podido pagar su propia hipoteca? ¿Qué puede hacer si su inquilino dice que es vulnerable? ¿Cómo le afecta la declaración de zona tensionada de su barrio?

Consulte al notario

Sin duda, la labor de asesoramiento notarial, que no eliminaría sino complementaría la que pueden realizar otros operadores como abogados o agentes de la propiedad inmobiliaria, podría dar mayor claridad contractual, eliminar incertidumbres y, en definitiva, mejorar la seguridad jurídica en un mercado cada vez más convulso. Por otra parte, la digitalización del Notariado español, consolidada desde hace años, pero en continua evolución, aportaría muchas herramientas de simplificación y seguridad, tanto en el otorgamiento de los contratos como en la conservación y circulación de los documentos.

Y a partir de aquí, bottom up, como dicen las nuevas tendencias, es decir, de lo particular a lo universal. De las andanzas de un hidalgo manchego o de un agente de publicidad irlandés, a don Quijote o Ulises. La formalización en escritura pública de las compraventas de vivienda, desde la más humilde de la España vaciada hasta la más lujosa en urbanizaciones premium, ha permitido al Notariado crear una base de datos inmensa, en cantidad y calidad, el Índice Único Informatizado, que nutre de información valiosísima a organismos y Administraciones públicas.

El ejemplo más reciente es el Portal Estadístico del Notariado (www.penotariado.com), una potente herramienta en la que cualquier persona puede consultar, gratuitamente, los precios medios de viviendas en cualquier calle de España, superficie media, edad y nacionalidad de los adquirentes y otros datos relevantes. Además del interés que pueda tener para cualquier potencial vendedor o comprador, pensemos en la información que aporta a las Administraciones encargadas de diseñar y ejecutar políticas de vivienda.

Ahora imagine que pudiéramos contar con una herramienta similar para el mercado de arrendamientos; que los operadores económicos, ayuntamientos, comunidades autónomas, el Ministerio de Vivienda y la Comisión Europea pudieran tener datos fiables para actuar en el mercado; o que la Agencia Tributaria pudiera tener un control mayor del dinero que deja de ingresarse por alquileres no declarados. En una época en la que el exceso de información conduce muchas veces a la desinformación, es fundamental contar con datos bien estructurados y fiables, basados en la calidad y seguridad de la fuente que los proporciona. Y esa seguridad comienza por cada contrato individual, para que los dos desconfiados dejen de serlo.

Vulnerabilidad económica y jurídica de los jóvenes, por Andrea González

PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

ANDREA GONZÁLEZ HENRY,

presidenta del Consejo de la Juventud de España

La mayoría de los contratos de alquiler se firman como documentos privados, sin ningún tipo de intervención que garantice que ambas partes entienden lo que están firmando”

Vulnerabilidad económica y jurídica de los jóvenes

Al hablar de democracia es algo común escuchar que en España todas las personas somos ciudadanas de pleno derecho y que nos encontramos en igualdad de condiciones. Pero nada más lejos de la realidad cuando hablamos de juventud. Porque si no podemos vivir con dignidad, no podemos ejercer una ciudadanía plena. Y vivir con dignidad, en 2026, requiere algo que se ha convertido en un privilegio: tener un lugar donde vivir. Un lugar donde sentirte segura, donde saber que el día de mañana seguirás estando, donde poder construir algo parecido a una vida.

El último Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España confirma lo que muchas ya sabíamos: emanciparse en España se ha convertido en un lujo generacional. Solo el 14,5% de las personas jóvenes vive de forma independiente, el peor dato desde que existen registros. Y eso ocurre, conviene subrayarlo, mientras el empleo mejora y los salarios crecen. El problema no es que la juventud no trabaje. El problema es que el mercado de la vivienda ha dejado de ser accesible para una generación entera, y que cuando por fin conseguimos entrar en él, lo hacemos en condiciones de enorme vulnerabilidad. Una enorme vulnerabilidad que no solo es económica, sino que es jurídica, porque existe una realidad que los datos de emancipación no terminan de capturar: la de quienes técnicamente tienen dónde vivir, pero en condiciones que no les protegen.

Inseguridad jurídica

Hablamos, por ejemplo, de la persona que encontró su habitación en Instagram o TikTok porque no había otra opción; de la que comparte piso con cuatro desconocidos y cuyo nombre no aparece en ningún contrato, o de la que vive en una habitación alquilada por una cantidad que paga en Bizum a su compañera de piso, sin recibo, sin registro, sin ningún documento que acredite que ese espacio es, de alguna manera, suyo. Son situaciones que se han normalizado por pura necesidad, y que dejan a quienes las viven completamente desprotegidas ante cualquier conflicto: una subida arbitraria del precio, un aviso de que hay que marcharse en dos semanas, una retención de fianza sin justificación, una cuota de basura nueva que tienes que pagar…

Pero la inseguridad jurídica no afecta solo a quienes viven al margen de cualquier formalidad. Afecta también a quienes sí tienen un contrato, porque la mayoría de los contratos de alquiler en España se firman como documentos privados, sin ningún tipo de intervención que garantice que ambas partes entienden lo que están firmando y que el contenido es legal. Hay cláusulas que son nulas aunque estén por escrito (por ejemplo que obligan a la persona inquilina a hacerse cargo de reparaciones que corresponden al propietario, que imponen penalizaciones desproporcionadas, que limitan derechos que la ley reconoce expresamente) y que sin embargo se firman cada día porque quien alquila no siempre sabe que puede negarse, o porque la necesidad de conseguir ese piso es más urgente que cualquier otra consideración, sobre todo cuando sabes que para conseguir un piso tendrás que caerle mejor al propietario que las 40 personas que lo han visitado antes que tú. También nos encontramos con mucha gente con un contrato en regla, sin trampas y sin letra pequeña sospechosa y que aun así no sabe si mañana su contrato seguirá siendo válido. La derogación del Real Decreto ley 8/2026 (aprobado en marzo para responder a las consecuencias de la guerra de Irán y derogado semanas después) dejó a miles de personas inquilinas sin saber si su prórroga extraordinaria seguía en pie o no. La respuesta, en muchos casos, llegó a través de un telediario, no de una carta de su arrendador ni de ningún servicio de orientación jurídica. Esa es también una forma de vulnerabilidad: la de vivir pendiente de si el BOE de hoy te cambia las condiciones de tu vivienda, sin tener a nadie que te explique qué significa eso para tu contrato concreto, para tu situación concreta.

¿Qué hacer?

Lo que pocos inquilinos saben es que existen instrumentos para cambiar eso. Elevar un contrato de arrendamiento a escritura pública ante notario aporta algo que un documento privado no puede dar: fecha cierta, fuerza ejecutiva, y la garantía de que alguien ha verificado que el contenido del contrato respeta la Ley y que ambas partes saben lo que están firmando. No elimina la asimetría de poder entre quien necesita urgentemente una vivienda y quien la ofrece en un mercado con escasísima oferta (para eso necesitamos política pública, y sigue haciendo falta), pero sí introduce un nivel de protección real para quien está en la posición más débil, que en la mayoría de los casos es la persona inquilina.

Nada de esto sustituye a lo que sigue siendo urgente y necesario: más vivienda pública, más oferta de alquiler asequible, una intervención decidida del Estado en un mercado que ha fallado sistemáticamente a las personas jóvenes. Decía Ricardo Piglia que cuando quería tranquilizarse se refugiaba en el futuro: «Dentro de diez años me voy a reír de todo esto». Esa opción, la de esperar a que el tiempo solucione las cosas, no está disponible para nuestra generación, pero a veces no queda otra, y mientras esas políticas llegan, hay personas jóvenes que hoy buscan piso en Instagram, que hoy firman contratos que no comprenden del todo, que hoy viven en situaciones que no las protegen. Y esas personas merecen conocer los instrumentos jurídicos que existen para protegerlas. No como sustituto de la lucha política, sino como parte del mismo compromiso: el de construir condiciones en las que la juventud pueda vivir con dignidad, con seguridad y con derechos reales. Eso también es política de vivienda.

COMPARTIR