La vivienda ocupa desde hace años un lugar destacado entre las principales preocupaciones de los ciudadanos. El incremento de los precios, las dificultades de acceso para los jóvenes, la insuficiencia de vivienda asequible y la concentración de la demanda en determinadas áreas metropolitanas han convertido esta cuestión en uno de los grandes desafíos económicos y sociales del país.

CONCEPCIÓN BARRIO DEFINIÓ EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA COMO UNA CUESTIÓN “GLOBAL Y MULTIFACÉTICA” QUE REQUIERE SOLUCIONES DIVERSAS, NORMAS CLARAS Y SEGURIDAD JURÍDICA

Con el objetivo de analizar las causas de esta situación y debatir posibles soluciones, el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) y el Consejo General del Notariado (CGN) organizaron la jornada Arquitectos y Notariado: rigor profesional ante la crisis de la vivienda, un encuentro que reunió a representantes institucionales, expertos y profesionales de ambos ámbitos.

La presidenta del CSCAE, Marta Vall-llossera, abrió la jornada destacando la importancia de disponer de información rigurosa y de reforzar la colaboración entre instituciones para abordar un problema que, en su opinión, tiene un marcado carácter estructural. Según señaló, resulta necesario actuar simultáneamente en varios horizontes temporales: con medidas de urgencia que permitan movilizar vivienda vacía con seguridad jurídica; con iniciativas de colaboración público-privada en el medio plazo; y con actuaciones orientadas a incrementar la disponibilidad de suelo y promover la regeneración urbana a largo plazo.

MARTA VALL-LLOSSERA DESTACÓ LA IMPORTANCIA DE DISPONER DE INFORMACIÓN RIGUROSA Y DE REFORZAR LA COLABORACIÓN ENTRE INSTITUCIONES

Por su parte, la presidenta del Consejo General del Notariado, Concepción Pilar Barrio Del Olmo, definió el problema de la vivienda como una cuestión “global y multifacética” que requiere soluciones diversas, normas claras y seguridad jurídica. Barrio recordó que los notarios aportan asesoramiento e información rigurosa a los ciudadanos y defendió la conveniencia de extender esa protección a fases previas a la compraventa mediante la revisión de documentación y acuerdos recogidos en los contratos de arras. Asimismo, consideró necesario avanzar hacia modelos que refuercen la seguridad jurídica también en el mercado del alquiler.

MARTÍNEZ LACAMBRA RADIOGRAFIÓ EL MERCADO RESIDENCIAL ESPAÑOL GRACIAS A LA INFORMACIÓN DE ÍNDICE ÚNICO INFORMATIZADO NOTARIAL

El mercado desde los datos notariales

La primera conferencia de la jornada corrió a cargo del director general del Centro Tecnológico del Notariado, Alberto Martínez Lacambra, quien presentó una radiografía actualizada del mercado residencial español elaborada a partir de la información contenida en el Índice Único Informatizado del Notariado.

Según explicó, los datos muestran que las tensiones del mercado residencial se concentran especialmente en aquellos territorios donde existe una mayor presión de la demanda. Tras la corrección experimentada entre 2008 y 2013, los precios de la vivienda han mantenido una trayectoria ascendente que se ha intensificado desde 2021, alcanzando a comienzos de 2026 los niveles más elevados de la serie reciente, aunque con una cierta moderación en el ritmo de crecimiento.

LA ACTUAL CRISIS DE ACCESO A LA VIVIENDA ES CONSECUENCIA DE PROBLEMAS ESTRUCTURALES GESTADOS DURANTE MÁS DE DOS DÉCADAS

Martínez Lacambra destacó también que los precios disminuyen de forma significativa a medida que aumenta la distancia respecto a las grandes áreas urbanas. A su juicio, esta evolución pone de manifiesto el potencial de las ciudades medias y de los municipios bien conectados para ampliar las opciones residenciales y reducir la presión sobre los mercados más tensionados.

El director general del Centro Tecnológico del Notariado se detuvo asimismo en las dificultades de acceso a la vivienda que afrontan los jóvenes. Los datos reflejan que, si en 2007 los compradores de entre 18 y 30 años representaban el 22,5% de las adquisiciones de vivienda en España, en 2025 apenas alcanzaban el 9,6%.

Paralelamente, se observa un creciente recurso al apoyo familiar para acceder a la compra. Entre 2019 y 2025, las donaciones monetarias de padres a hijos crecieron un 230,3% en España, mientras que las donaciones de vivienda aumentaron un 60,4%.

LOS PARTICIPANTES COINCIDIERON EN QUE AUMENTAR LA OFERTA RESIDENCIAL, REFORZAR LA SEGURIDAD JURÍDICA Y PROMOVER AMPLIOS CONSENSOS SON ELEMENTOS ESENCIALES

Más hogares que viviendas

La segunda conferencia de la jornada estuvo dedicada al diagnóstico de la situación residencial en España desde la perspectiva de los arquitectos. La encargada de presentar este análisis fue Susana Moreno, vicepresidenta segunda del CSCAE y directora de su Grupo de Trabajo de Vivienda.

Basándose en las estadísticas de visado de los Colegios de Arquitectos entre 1960 y 2025, Moreno afirmó que la actual crisis de acceso a la vivienda es consecuencia de problemas estructurales gestados durante más de dos décadas.

Entre ellos destacó el desequilibrio existente entre la creación de hogares y la producción residencial. Según explicó, cada año se crean en España alrededor de 250.000 hogares, mientras que no llegan a construirse 125.000 viviendas. Esta diferencia, señaló, se ve agravada por la pérdida de capacidad productiva sufrida por el sector tras la crisis financiera de 2008, cuando desapareció cerca de un millón de empleos vinculados a la edificación.

La vicepresidenta segunda del CSCAE llamó también la atención sobre la evolución de la vivienda protegida. Recordó que, en la década de los sesenta, cerca del 70% de las viviendas construidas tenían algún tipo de protección, mientras que en la actualidad esa proporción se ha reducido de forma muy significativa. Como consecuencia, el parque de vivienda social representa aproximadamente el 3% del total, frente a una media europea cercana al 9%.

Susana Moreno identificó además un tercer factor estructural: la creciente concentración de población y actividad económica en torno a grandes áreas urbanas como Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante o Málaga.

A partir de este diagnóstico, defendió la necesidad de impulsar estrategias de regeneración urbana y diversificación económica que permitan aprovechar mejor el potencial de las ciudades medias y de otros territorios con capacidad de crecimiento.

Entre las medidas prioritarias planteadas durante su intervención, Susana Moreno destacó la agilización administrativa como una de las herramientas más eficaces para incrementar la oferta de vivienda en el corto plazo. Según expuso, el cumplimiento efectivo de los plazos legales para la concesión de licencias permitiría reducir, de media, nueve meses los tiempos de ejecución de nuevas promociones.

La representante del CSCAE defendió asimismo el impulso a la rehabilitación de edificios y la necesidad de desarrollar planes de acción basados en diagnósticos rigurosos, objetivos a corto, medio y largo plazo y amplios consensos institucionales y profesionales.

Una respuesta integral

La jornada concluyó con una mesa redonda centrada en cómo facilitar el acceso a una vivienda digna, de calidad y con seguridad jurídica.

En ella participaron la directora general de Vivienda y Agenda Urbana, Inés Sandoval; el patrono de la Fundación Arquitectura y Sociedad, Joan Clos; la directora del Observatorio 2030 del CSCAE, Mari Ángel López Amado; y la notaria Cristina de Solís Merino.

Los participantes coincidieron en que la complejidad del problema exige una respuesta integral y sostenida en el tiempo, basada en el aumento de la oferta residencial, la colaboración entre administraciones públicas y sector privado, la cooperación institucional y el refuerzo de la seguridad jurídica.

Inés Sandoval puso el foco en la necesidad de ampliar la oferta de vivienda asequible. Durante su intervención explicó que el recientemente aprobado Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 contempla programas orientados a favorecer distintos regímenes de acceso a la vivienda y defendió la importancia de que la vivienda asequible mantenga una calificación permanente para generar un beneficio social duradero.

Por su parte, Joan Clos situó el debate en una perspectiva territorial más amplia. A su juicio, el problema de la vivienda está estrechamente vinculado a la organización territorial del Estado y a la concentración de población y actividad económica. Clos sostuvo que la cuestión central no es únicamente el precio de la vivienda, sino la accesibilidad a la misma.

Seguridad jurídica

La seguridad jurídica volvió a ocupar un lugar destacado durante el debate final.

Cristina de Solís Merino valoró la existencia del acta previa notarial que se realiza antes de la firma de una hipoteca y que permite al ciudadano mantener una reunión individual con el notario para resolver dudas y comprender plenamente el alcance de la operación que va a formalizar.

La notaria consideró asimismo que determinados aspectos fiscales podrían contribuir a facilitar el acceso a la vivienda.

Junto a la asequibilidad y la seguridad jurídica, la mesa abordó también la aparición de nuevas formas de habitar vinculadas a los cambios sociales y demográficos.

Mari Ángel López Amado destacó el potencial de la vivienda cooperativa como fórmula orientada a generar comunidad y cohesión social a través de la arquitectura. En su opinión, la normativa debería evolucionar para ofrecer respuesta a estos nuevos modelos residenciales.

Las intervenciones pusieron de manifiesto que el debate sobre la vivienda ya no se limita exclusivamente a la construcción de nuevos inmuebles, sino que incorpora cuestiones relacionadas con la calidad arquitectónica, la sostenibilidad, la convivencia y la adaptación a nuevas realidades sociales.

‘No es país para viejos’. Al menos, parafraseando la célebre cinta de los hermanos Coen, para aquellas personas sénior que buscan trabajo en España. Así lo refleja la última Encuesta de Población Activa (EPA), relativa al primer trimestre de 2026, al constatar que entre enero y marzo de este año el paro registró un significativo repunte entre el colectivo de ciudadanos con más de 55 años, hasta situarse en 545.000 desocupados. El 20,14% del total de parados. O lo que es lo mismo, casi uno de cada cinco de los 2.320.721 demandantes de empleo que existían en nuestro país a finales de marzo pasado, según datos del Ministerio de Trabajo y Economía Social.

Y no parece que se trate de un hecho puntual. La tendencia apunta hacia una degradación dentro de este colectivo al aumentar en casi 45.000 nuevos parados, en relación con el último trimestre de 2025. Un declive que ya se notó en la comparativa interanual, contra el mismo mes del año pasado, aunque esta vez con sólo 4.000 personas más sin trabajo.

ALGUNAS COMPAÑÍAS YA DESARROLLAN PROGRAMAS ESPECÍFICOS DE MENTORÍA, ACTUALIZACIÓN DIGITAL Y GESTIÓN INTERGENERACIONAL

Incongruencias

La fotografía del ecosistema laboral español parece encerrar una contradicción cada vez más evidente. Mientras el empleo alcanza máximos históricos, al rozar los 22,3 millones de ocupados en términos desestacionalizados, y los trabajadores mayores de 55 años baten récords de ocupación, el desempleo sénior continúa enquistado y afecta ya a más de medio millón de personas. Asimismo, el contexto actual indica que España necesita más trabajadores veteranos para sostener su economía y sistema de pensiones, pero al mismo tiempo el mercado expulsa a muchos de ellos y les dificulta regresar al mundo laboral.

La encuesta de la EPA viene a confirmar esta singularidad. Entre enero y marzo, el número de desempleados mayores de 55 años aumentó un 8,75% más que el trimestre anterior. En términos absolutos, casi uno de cada cinco parados españoles pertenece ya a esta franja de edad.

La situación es especialmente llamativa porque se produce en un contexto de crecimiento económico y fuerte creación de empleo. No en vano, España ya supera por primera vez los 22 millones de afiliados a la Seguridad Social y mantiene cifras igualmente históricas en materia de ocupación. El problema radica en que buena parte de ese dinamismo no alcanza a quienes superan los 50 o 55 años y pierden su trabajo.

MUCHOS PROFESIONALES DENUNCIAN QUE SON DESCARTADOS AUTOMÁTICAMENTE EN PROCESOS DE SELECCIÓN POR SUPERAR DETERMINADAS EDADES

Del revés

La realidad demográfica refleja también un cambio profundo en la estructura laboral del país. La generación conocida como el baby boom avanza hacia edades próximas a la jubilación, sin olvidar que la esperanza de vida aumenta y que, por ende, las sucesivas reformas acometidas en el sistema de pensiones retrasan progresivamente la edad ordinaria de retiro, fijada desde 2027 en los 67 años.

Para entender lo que está pasando, es necesario recordar que la cohorte poblacional de los boomers, que incluye a los nacidos entre 1958 y 1977, es excepcionalmente copiosa, dado que proviene de tasas de natalidad anuales por encima de los 650.000 nacimientos. Esto provocó la llegada en este período de alrededor de 14 millones de bebés, 2,5 veces más que en los veinte años previos y nada menos que 4,5 más que en las dos décadas posteriores.

Con esos guarismos resulta más fácil entender por qué hay cada vez más personas trabajando en España después de los 55 años, actualmente unos 4,93 millones de ocupados pertenecen a esta franja de edad, lo que representa ya alrededor del 22% del total de trabajadores españoles, convirtiéndose en uno de los pilares del mercado laboral, y, al mismo tiempo, aumentan las cifras del paro entre los sénior.

La clave estaría, por un lado, en el alto porcentaje de personas mayores entre la población y, por otro, en la pérdida del empleo de muchos de ellos ante la aceleración de la revolución tecnológica o, directamente, para ajustar costes salariales. En cualquier caso, la situación cambia radicalmente, como es lógico, cuando un trabajador veterano pierde su trabajo.

LOS EXPERTOS COINCIDEN EN QUE EL PRINCIPAL PROBLEMA NO ES TANTO CONSERVAR EL TRABAJO COMO VOLVER A ENCONTRARLO

Pertinaz desempleo

Los expertos coinciden en que el principal problema no es tanto conservar el trabajo como volver a encontrarlo. El paro sénior tiene un fuerte componente estructural y está íntimamente ligado al desempleo de larga duración. En este sentido, más de la mitad de los desempleados mayores de 55 años lleva más de un año buscando trabajo sin éxito. Ese porcentaje supera ampliamente el registrado entre jóvenes y trabajadores de mediana edad.

La Fundación BBVA y el IVIE advierten de que la situación de los mayores ha empeorado notablemente en la última década. Tradicionalmente, los trabajadores próximos a la jubilación disfrutaban de una mayor estabilidad laboral gracias a la antigüedad y a las trayectorias profesionales consolidadas. Pero ese patrón se ha roto.

El deterioro afecta especialmente a quienes deben volver a empezar desde cero tras un despido, una reestructuración empresarial o el cierre de su actividad. Muchos pasan de posiciones estables y salarios elevados a contratos temporales, ocupaciones de baja cualificación o largos periodos de inactividad.

MÁS DE LA MITAD DE LOS DESEMPLEADOS MAYORES DE 55 AÑOS LLEVA MÁS DE UN AÑO BUSCANDO TRABAJO SIN ÉXITO

A la vejez, viruelas

La precarización también aparece reflejada en los salarios. Los empleados veteranos con carreras laborales continuadas mantienen remuneraciones superiores a la media, pero quienes reingresan al mundo del trabajo tras perder su empleo suelen aceptar condiciones inferiores incluso a las de los trabajadores más jóvenes.

Los estudios también muestran que el problema no responde únicamente a cuestiones formativas o de productividad. El llamado edadismo laboral -discriminación por edad- se ha convertido en uno de los principales obstáculos.

Muchos profesionales denuncian que son descartados automáticamente en procesos de selección por superar determinadas edades. Persisten estereotipos que asocian al trabajador veterano con menor adaptación tecnológica, mayores costes salariales o menor flexibilidad. Paradójicamente, las empresas reclaman experiencia y escasea el relevo generacional en numerosos sectores productivos.

SEGÚN LOS DATOS DE LA EPA, LOS DESEMPLEADOS SÉNIORES SUPERAN AMPLIAMENTE A QUIENES ANTICIPAN SU RETIRADA LABORAL

Dos tazas

Los resultados de la citada EPA muestran también que el incremento del desempleo sénior en el primer trimestre del año estuvo protagonizado mayoritariamente por mujeres. Más de 300.000 mujeres mayores de 55 años se encuentran actualmente en paro. Lo que representa más de la mitad del desempleo sénior, sin olvidar que soportan una doble discriminación: por edad y por género.

Muchas de ellas acumulan trayectorias laborales intermitentes, empleos más precarios o carreras profesionales condicionadas por los cuidados familiares. Eso reduce su protección frente al desempleo y dificulta aún más su reincorporación. Además, en numerosos sectores feminizados -como comercio, servicios o atención al cliente- la presión por rejuvenecer plantillas es especialmente intensa.

Los expertos alertan de que este fenómeno puede aumentar la vulnerabilidad económica femenina en edades próximas a la jubilación, precisamente en un momento en el que las carreras de cotización son decisivas para determinar futuras pensiones.

Por obligación

El auge del empleo sénior no responde únicamente a una mejora de oportunidades. En muchos casos, trabajar más años se ha convertido en una necesidad económica.

Las sucesivas reformas de pensiones han retrasado progresivamente la edad ordinaria de jubilación hasta fijarla en el futuro próximo en los 67 años. Paralelamente, se han endurecido las condiciones para acceder a jubilaciones anticipadas y prejubilaciones. Como consecuencia de lo anterior, el número de personas que abandonan prematuramente el mercado laboral se ha reducido drásticamente.

El resultado es que España vive ahora una situación inédita. Ya hay más parados mayores de 55 años que prejubilados. Según los datos de la EPA, los desempleados séniores superan ampliamente a quienes anticipan su retirada laboral.

El incremento del coste de la vida también empuja a muchos trabajadores a retrasar voluntariamente su jubilación. La inflación acumulada, el precio de la vivienda y la incertidumbre sobre las pensiones futuras han reforzado la necesidad de mantener ingresos durante más tiempo. Por eso crecen fórmulas como la jubilación demorada o parcial, que permiten compatibilizar empleo y pensión.

Población envejecida

El envejecimiento demográfico está transformando profundamente la inserción laboral en nuestro país. El país registra ya más personas mayores de 64 años que menores de 16, y esa tendencia seguirá intensificándose durante las próximas décadas.

Por su parte, las empresas comienzan a asumir que el talento sénior será imprescindible para sostener la actividad económica y compensar la caída de población joven. Sin embargo, la adaptación cultural avanza más lentamente que la realidad demográfica.

Los especialistas consideran que España aún mantiene modelos laborales excesivamente orientados a perfiles jóvenes, especialmente en procesos de selección y políticas de recursos humanos.

El debate sobre el talento sénior trasciende ya el ámbito social. Se ha convertido en una cuestión económica de fondo. España afronta una combinación compleja: envejecimiento acelerado, escasez de mano de obra en determinados sectores y presión creciente sobre el sistema de pensiones.

En ese contexto, prescindir del conocimiento acumulado de millones de profesionales supone un coste difícilmente asumible. Las organizaciones empresariales comienzan a advertir de la necesidad de aprovechar mejor la experiencia sénior, especialmente en ámbitos industriales, técnicos y de servicios especializados.

Algunas compañías ya desarrollan programas específicos de mentoría, actualización digital y gestión intergeneracional, frente a otras que continúan priorizando perfiles jóvenes y reduciendo plantillas veteranas. La paradoja española sigue abierta. Nunca hubo tantos trabajadores mayores activos y, a su vez, resultó tan difícil volver a empezar después de los 50.