«Subastas notariales: un plus en agilidad y eficacia», por Fernando Sánchez-Arjona

EN SOCIEDAD

FERNANDO SÁNCHEZ-ARJONA
notario
 
 

Subastas notariales: un plus en agilidad y eficacia

LA EVOLUCIÓN que ha experimentado el mercado inmobiliario en las últimas décadas se encuentra íntimamente vinculada a la globalización. Desde cualquier parte del mundo se compran y se venden productos de naturaleza inmobiliaria, ya sea a través de empresas especializadas, particulares que invierten en zonas atractivas o fondos de inversión que procuran una rentabilidad a sus clientes. Los portales inmobiliarios crecen como la espuma, en tanto en cuanto publicitan e intermedian en dicho mercado.

En este contexto, y en cuanto al mercado inmobiliario en España, la posibilidad que tienen los operadores inmobiliarios de acudir a las subastas notariales, a través del portal electrónico del B.O.E., como procedimiento objetivo, seguro, y ágil de venta de inmuebles augura el éxito de la regulación que ha hecho la Ley de Jurisdicción Voluntaria de las subastas en la Ley del Notariado. La concepción del notario como funcionario público, y al mismo tiempo, como profesional del Derecho, imparcial y dotado de fe pública, le habilita como la figura idónea para que la Administración Pública, en una manifestación más de la estrecha colaboración con el Notariado, le haya habilitado como autoridad gestora de las subastas electrónicas a través del portal del B.O.E.

Lo cierto es que desde la entrada en vigor de las Leyes 15/2015, de 3 de julio, de Jurisdicción Voluntaria, y 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, se observa que en el tráfico inmobiliario los operadores se han acostumbrado al portal único del Boletín Oficial del Estado, y se está logrando el objetivo perseguido, esto es, suplir las subastas presenciales, asegurando la libre concurrencia y la obtención del mayor rendimiento en la venta de los inmuebles, sin merma de la seguridad jurídica.
No obstante, queda todavía mucho camino por recorrer. Los supuestos en los que puede tener lugar la subasta, tanto judicial como notarial, de los bienes muebles o inmuebles, son muy numerosos, y cada uno de ellos presenta una casuística que habrá que ir resolviendo en función de las circunstancias concurrentes. Hay que tener en cuenta que la subasta electrónica es un medio de realización de una compraventa, pero no es un negocio en sí mismo, sino un simple procedimiento. Y esa compraventa puede ser forzosa o voluntaria, puede ser resultado de un procedimiento de ejecución de bienes del deudor, individual o colectivo, y puede responder a la ejecución de un medio de realización previamente acordado, o simplemente, obedecer a la voluntad actual de un propietario. Por eso, lo primero que debemos considerar es que la subasta electrónica no altera ninguno de los principios inspiradores de nuestro ordenamiento jurídico, ni de sus instituciones o sistemas, como el vigente de seguridad jurídica preventiva, basado en el principio de documentación pública e inscripción en el registro de la propiedad en el ámbito inmobiliario. Y tampoco el sistema de transmisión de la propiedad de los bienes inmuebles, tal y como se regula en el Código Civil y en nuestra Ley Hipotecaria.

 


Se está logrando el objetivo: suplir las subastas presenciales, asegurando la libre concurrencia y la obtención del mayor rendimiento, sin merma de la seguridad

 

En numerosas ocasiones el éxito de una institución o de un sistema depende de la claridad normativa y de la problemática que pueda plantearse. Sin duda, la seguridad jurídica afectará al éxito del procedimiento de subastas electrónicas, y es preciso dotar al mismo de elementos de flexibilidad y adecuada interpretación, sin merma de la garantía y rigor que deben presidirlo. Por eso, la figura del gestor de la subasta, ya sea el Letrado de la Administración de Justicia o el Notario, debe ser el responsable del procedimiento, y el que tome las decisiones oportunas en cuanto a la legitimación del promotor del expediente, competencia, comunicaciones con el Registro Público Concursal y Registro de la Propiedad, notificaciones y medios de hacerlas, plazos, anuncios y publicidad, y finalmente, adjudicación a la vista del certificado de mejor postura que facilita el Portal. Todo ello se entiende sin perjuicio de tercero, pero es indudable que la casuística que puede presentarse es innumerable, y que no tiene nada que ver una subasta resultado de un procedimiento de venta extrajudicial en ejecución hipotecaria, con la subasta producto de la libre voluntad de un propietario, o de la que se hace en el marco de un procedimiento de ejecución colectiva a la vista de un plan de liquidación. Esta distinción la reconoce la Ley del Notariado, al establecer el régimen jurídico aplicable a cada tipo de subasta, de manera que el promotor del expediente, en las subastas voluntarias, podrá establecer condiciones particulares en cuanto al procedimiento, debiendo consignarse en el Portal de Subastas. El tercero que resulta mejor postor en una subasta voluntaria debe quedar protegido por las decisiones que haya tomado el gestor de la subasta, siendo los supuestos que la invaliden de interpretación restrictiva, ya que la misma se entiende sin perjuicio de los derechos de los terceros, que podrán ejercitar a través de los oportunos procedimientos, con arreglo a lo dicho anteriormente.

Todo ello supone un nuevo reto para el Notariado, que debe ofrecer un plus en agilidad y eficacia en la gestión de las subastas, con el fin de lograr que se conviertan en un procedimiento útil para la sociedad a la hora de obtener el mayor rendimiento posible en la realización de los bienes.

Mediación: la alternativa donde todas las partes ganan

EN SOCIEDAD

Mediación: la alternativa donde todas las partes ganan

Es necesario que los operadores jurídicos –notarios, abogados– hagan más visible estos sistemas de resolución de conflictos.

Muchas cosas se paralizaron durante el confinamiento provocado por el coronavirus y mucho ha cambiado nuestra vida una vez levantado el estado de alarma. Numerosos sectores se han visto afectados, entre ellos la Administración de Justicia, que ve en el arbitraje, y sobre todo en la mediación, una importante ayuda.

MARTA RUIZ-CASTILLO

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DONDE MÁS SE han notado los cambios desde que comenzó la crisis sanitaria ha sido en el ámbito laboral, en las relaciones profesionales. La Administración de Justicia quedó paralizada salvo para los servicios esenciales. Una ralentización que ha hecho necesaria la adopción de medidas concretas para “pro-curar una salida ágil a la acumulación de los procedimientos suspendidos por la declaración del estado de alarma”, según recoge el Real Decreto-Ley de 28 de abril de Medidas Procesales y Organizativas para hacer frente al Covid-19 en el Ámbito de la Administración de Justicia, aprobado en Consejo de Ministros. El texto añade que “deben adoptarse medidas en previsión del aumento de litigiosidad que se originará como consecuencia de las medidas extraordinarias que se han adoptado y de la propia coyuntura económica derivada de la crisis sanitaria”. Ante esta situación, el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) aprobó el 16 de junio “el plan de choque para la reactivación tras el estado de alarma”, con “más de 60 medidas organizativas y/o gubernativas”, entre las que se incluye la “solución extrajudicial de conflictos”, como la mediación y el arbitraje, que están llamados a adquirir un especial protagonismo para aliviar a una Administración de Justicia al borde del colapso.

Resolución extrajudicial de conflictos. La mediación es “un procedimiento extraprocesal de resolución de conflictos o desavenencias de manera privada y pacífica dirigido por un mediador que fomenta un mejor diálogo entre las partes”, explica el Consejo General del Notaria-do en su página web. Este procedimiento se basa, por un lado, en la voluntariedad de las partes implicadas para resolver el conflicto, y por otro, en la imparcialidad y neutralidad del mediador, que puede ser un notario, así como en la confidencialidad y flexibilidad por parte del mismo. “Entre las ventajas de la mediación es de destacar su capacidad para dar soluciones prácticas, efectivas y rentables a determinados conflictos entre partes y ello la configura como una alternativa al proceso judicial o a la vía arbitral”, indica la Ley 5/2012, de 6 de julio, de Mediación en Asuntos Civiles y Mercantiles.

 


La mediación es un procedimiento extraprocesal de resolución de conflictos dirigido por un mediador que fomenta un mejor diálogo entre las partes


 

El arbitraje es un proceso similar, ya que también se pretenden resolver extra-judicialmente las diferencias que surjan en las relaciones entre dos o más partes, pero, en este caso, la participación de un tercero, también independiente, ejerce de árbitro al que le compete resolver el conflicto mediante resolución o laudo de obligado cumplimiento.

De modo que, mientras que en la mediación quienes resuelven y deciden son las partes implicadas en el conflicto, en el arbitraje, es el árbitro el que adopta una resolución. En ambos casos prima la confidencialidad y el conflicto se resuelve de forma extrajudicial.

Al notario le avala para ejercer de mediador su preparación jurídica, así como los principios de independencia e imparcialidad y el hecho de que es garante de la seguridad jurídica. “En la actividad notarial, muchas veces, en el día a día, nosotros mediamos sin darnos cuenta”, comenta a ESCRITURA PÚBLICA el notario Eduardo García Parra, patrono delegado de la Fundación Notarial para la Mediación y el Arbitraje ‘Solutio Litis’, del Colegio Notarial de Valencia. Entre las actuaciones de los notarios está ya intrínseca la del asesoramiento, de modo que cualquier notario, sin una formación especial, “puede y debe asesorar al ciudadano sobre la existencia de estos sistemas alternativos de resolución de conflictos como la mediación, el arbitraje, la conciliación y la negociación”, añade, por su parte, Concepción Barrio del Olmo, notaria media-dora, secretaria general de la Fundación Notarial para la Resolución Alternativa de Conflictos Signum, del Colegio Notarial de Madrid, en declaraciones a esta revista. Estos factores, con ser importantes, exigen de una formación complementaria, como destaca José Alberto Marín, miembro del Centro de Mediación y Conciliación Notarial de la Fundació Mediació, y vicedecano del Colegio Notarial de Cataluña. “Nosotros por ser notarios podemos ser conciliadores, pero para ser mediadores se requiere una formación muy específica basada en técnicas de mediación que son las que, al final, permiten llegar a acuerdos”, nos explica.

Para ejercer como mediador, la citada ley de 2012 establece en su artículo 11.2 que hay que tener un título universitario o de formación profesional superior, y una formación específica “que se adquiere mediante cursos específicos impartidos por instituciones acreditadas”.

Impulsar la mediación. Los tres notarios consultados coinciden en que es fundamental impulsar la mediación como vía para aliviar de trabajo a la Administración de Justicia. “Hay que impulsarla, y en este momento más, con el parón de los juzgados y las controversias que van a salir”, comenta García Parra. “A nivel de todo el Estado, el volumen es muy elevado, cualquier pleito que llegue al juzgado ya es un suma y sigue. Yo creo que sí, que ahora se retomarán estos procesos extrajudiciales.” Una opinión que comparte José Alberto Marín, quien considera “una oportunidad muy importante para la mediación” la situación creada a raíz de la pandemia. “O se pone algo que filtre lo que llegue al juzgado o realmente va a ser inasumible para los juzgados, y para eso está la mediación.” “Se lleva hablando muchísimo tiempo de que hay que impulsar la mediación, que es necesaria”, subraya Concepción Barrio. En este sentido, considera importante que el Ministro de Justicia, Juan Carlos Campo, “haya solicitado a los notarios la colaboración en el plan de reactivación de la Justicia, sobre todo a través de vías alternativas a la judicial para la resolución de conflictos, y así ha planteado mediación, arbitraje, conciliación, siendo en este último caso donde los notarios nos encontramos quizá más cómodos porque ahí puedes proponer una solución”.

La mediación es poco conocida, a pesar de que, al igual que otras actuaciones extrajudiciales como el arbitraje, permite aliviar la carga de Justicia

En su labor como mediadora, Barrio destaca que “el porcentaje de acuerdos a los que se llega con la mediación está en torno al 70 u 80 por ciento”.

La mediación es voluntaria. Las partes en conflicto tienen la voluntad de, por lo menos, reunirse y nadie obliga a nadie a llegar a un acuerdo. La solución la proponen las partes, no viene impuesta, como ocurre en el caso del arbitraje donde un tercero impone un laudo; de ahí que los notarios, por su carácter de imparcialidad que existe en el ejercicio de sus funciones, sean figuras destacadas en la mediación. A esto se añade la confidencialidad, otra característica de la función notarial, que es esencial en la mediación.

 


La mediación es poco conocida, a pesar de que, al igual que otras actuaciones extrajudiciales como el arbitraje, permite aliviar la carga de Justicia


 

La mediación es poco conocida a pesar de que, al igual que otras actuaciones extrajudiciales, tiene numerosas ventajas, aparte de ser un procedimiento más económico que un juicio. Los notarios, aunque no sólo ellos, son los que deben dar a conocer a los ciudadanos, como parte de su labor informadora, las alternativas que hay para la resolución de conflictos. Tanto Barrio como Marín coinciden en que los abogados también deberían informar a sus clientes sobre la mediación, ya que la gente cuando tiene un conflicto al primero que recurre es a un abogado. Lo ideal sería acudir a la mediación como un primer paso para resolver un conflicto antes de ir a los tribunales. El Anteproyecto de Ley de Medidas Procesales, Tecnológicas y de Implantación de Medios de Solución de Diferencias, que ultima el Ministerio de Justicia, establece la mediación como obligatoria en muchos supuestos. “El problema de obligar es que, en la mediación, uno de sus principios básicos es la voluntariedad. El obligar podría convertirla en un trámite del procedimiento en lugar de una forma amistosa o civilizada de resolver las controversias”, indica García Parra. En su opinión, la clave para impulsar la mediación está en un cambio de mentalidad de la sociedad. “Es una forma de conducta. Vamos a sentarnos a hablar; que luego no podemos; la posibilidad de ir a juicio siempre la tenemos:” Tampoco Marín ve positiva esa obligatoriedad de la que habla el anteproyecto, ya que eso puede llevar a “la muerte de la mediación. Hay que ser muy prudentes”.

Más allá del abaratamiento de los costes económicos que tiene la mediación para la propia administración de Justicia y para los ciudadanos, existe otra razón de peso para fomentar la solución extrajudicial de conflictos. Nos referimos al coste emocional. No hay que olvidar lo que supone un juicio. Es cierto que, en ocasiones, no queda más remedio que acudir a un juicio, “pero al menos las partes han hablado antes con la mediación, y eso, en muchos casos, ya es más importante”, comenta Barrio.

Dado el elevado porcentaje de éxito que tienen la mediación y el arbitraje, resulta evidente la necesidad de que los operadores jurídicos hagan más visible estos sis-temas de actuación para resolver conflictos cotidianos, algo que ya hacen los colegios profesionales.

Para saber más

BOE. Ley 5/2012, de 6 de julio, de Mediación en Asuntos Civiles y Mercan-tiles.

BOE. Real Decreto-ley 16/2020,
de 28 de abril, de Medidas Procesales y Organizativas para hacer frente al Covid-19 en el Ámbito de la Administración de Justicia.

Mediación: resolución de conflictos con la ayuda del notario. Consejo General del Notariado.

La mediación online ha llegado para quedarse

SI algo ha quedado claro durante el confinamiento es que muchos sectores han sido capaces de adaptarse, gracias a las nuevas tecnologías, a una situación atípica derivada del estado de alarma. El teletrabajo ha sido la tabla de salvación de muchas empresas. En el ámbito judicial, “la mediación online ha llegado para quedarse”, indica Concepción Barrio, quien afirma que la experiencia, en su caso, ha sido un éxito. La Ley de 2012 prevé la mediación por vía telemática, aunque no siempre es aceptada por las partes. “Nosotros, en concreto, no hemos hecho”, cuenta Eduardo García Parra; “ofrecimos una pero las partes no quisieron”. Para el notario valenciano, “en un proceso de mediación, yo preferiría tener a las partes delante porque la actitud gestual, el comportamiento, la cercanía, lleva tanto a lo mejor a enfadarse como a desenfadarse”. Una opinión muy similar a la que mantiene José Alberto Marín, quien considera que la mediación por vía telemática “está muy bien para situaciones como la que hemos vivido durante el confinamiento y nosotros las hemos hecho”, aunque, “yo prefiero la presencial porque el lenguaje corporal en la mediación es muy importante”.

Al notario le avala para ejercer de mediador su preparación jurídica, así como los principios de independencia e imparcialidad.

Mediación notarial

  • Colegio Notarial de Madrid • Fundación Notarial Signum.
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  • Colegio Notarial de Valencia • Fundación Solutio Litis.
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  • Colegio Notarial de Cataluña • Fundació Mediació.
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  • Colegio Notarial de Aragón • Corte Aragonesa de Arbitraje y Mediación.
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  • Colegio Notarial del País Vasco • Corte de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bilbao.
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  • Colegio Notarial de Murcia • Acuerdo con Fundación Notarial Signum.
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  • Colegio Notarial de Castilla y León • Acuerdo con Fundación Notarial Signum.
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  • Colegio Notarial de Galicia • Acuerdo con Fundación Notarial Signum | Participación en un un proyecto de mediación intrajudicial con los Juzgados de Primera Instancia y Mercantil de A Coruña.
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  • Colegio Notarial de Andalucía • Fundación Notarial Andaluza para la Mediación y Arbitraje.
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