El pasado 28 de abril, ¿estaba en la notaría cuando se produjo el apagón?

Si estaba en la notaría, y precisamente estaba terminando de redactar una escritura, con lo cual lo percibí al instante.

¿Pudo seguir atendiendo a los clientes? ¿Cómo se organizaron?

Sí, pude seguir atendiendo a la mayoría de los clientes, ya que procuro tener impresas las escrituras antes de que estos lleguen. Autoricé varias declaraciones de herederos, poderes, compraventas sin financiación bancaria, permisos de viaje, etc.

“SOLO EN ALGUNOS CASOS, LOS BANCOS, ANTE LA IMPOSIBILIDAD DE ACCEDER A LOS REGISTROS, NO QUISIERON FIRMAR”

Solo en algunos casos, los bancos, ante la imposibilidad de acceder a los registros, no quisieron firmar y lo tuvimos que posponer, dado que no recibíamos las notas registrales actualizadas. Los registros de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles estuvieron cerrados tanto el 28 como el 29 de abril, incluso a pesar de que la ley dice que en caso de problemas tecnológicos se puede enviar la información por fax; todo lo relacionado con los registros fue bastante caótico.

Tengo entendido que nada más volver la luz les fue posible trabajar con normalidad dado que los sistemas centrales del Notariado estuvieron prestando servicio en todo momento. ¿Es así?

Sí, así fue. Los servicios funcionaron incluso antes de abrir la notaría. Yo llego muy temprano. A las 8.15 horas ya estaba en el despacho y solo quedaban pendientes algunos detalles de ámbito local que quedaron resueltos rápidamente tras una llamada.

Incluso pudimos enviar copias electrónicas autorizadas de las escrituras públicas a otros compañeros a través de nuestro Centro Tecnológico.

Ustedes custodian actualmente los protocolos notariales tanto en versión papel como digital. ¿Fue útil seguir disponiendo de los protocolos en papel?

Claro que fue útil tener el protocolo en papel, pues es el soporte que nunca falla. Cualquier consulta que hubiera que hacer de protocolos anteriores se pudo seguir haciendo, lo que facilitó nuestro trabajo en esos momentos. Creo que es fundamental e imprescindible tenerlo, no solo por los posibles apagones, sino porque es el soporte más seguro e inalterable que hay con el paso del tiempo.

¿Cree que el Centro Tecnológico estuvo a la altura de las circunstancias?

Sí. Creo que el Centro Tecnológico estuvo funcionando a la altura de las circunstancias, incluso más que a la altura de las circunstancias. Y desde luego, si comparamos con otros organismos similares, la respuesta ha sido más que buena. Aunque también tengo que resaltar la labor de la presidenta del Consejo General del Notariado, que nos ha tenido bien informados en todo momento.

Me han comentado que el 28 incluso se desplazó fuera de la notaría para prestar un servicio. ¿En qué consistió?

Sí. Tenía que ir a un hospital a atender a una persona que estaba grave, para firmar unos documentos; fui al hospital y pudimos fírmarlos.

Los ahorros que tienen en los bancos las entidades locales han aumentado cerca de un 125% desde 2016, manteniendo un crecimiento sostenido en los últimos años. Esta situación tiene su origen en 2011, cuando se aprobó la reforma del artículo 135 de la Constitución Española (“1. Todas las Administraciones Públicas adecuarán sus actuaciones al principio de estabilidad presupuestaria. 2. El Estado y las Comunidades Autónomas no podrán incurrir en un déficit estructural que supere los márgenes establecidos, en su caso, por la Unión Europea para sus Estados miembros. […] Las Entidades Locales deberán presentar equilibrio presupuestario. […]”), cuyos principios fueron desarrollados posteriormente en la Ley Orgánica 2/2012, de 27 de abril, de Estabilidad Presupuestaria y Sostenibilidad Financiera.

Se introduce así “una regla muy exigente para las corporaciones locales, que no pueden tener déficit, ni siquiera un 0,1%”, explica César Martínez Sánchez, profesor titular de Derecho Financiero y Tributario, y subdirector del Instituto de Derecho Local de la Universidad Autónoma de Madrid.

Cabe recordar que las reglas fiscales de la Unión Europea (UE) instan a que todos los Estados miembros tengan un déficit inferior al 3% del Producto Interior Bruto (PIB) y una deuda inferior al 60% del PIB. La legislación española impone a las entidades locales un déficit del 0% y un endeudamiento máximo del 3%, requisitos que en 2024 han logrado sobradamente tras registrar un superávit del 0,3% y situar su endeudamiento en el 1,4% del PIB. Este porcentaje dista mucho de las cifras de otras Administraciones públicas, ya que en el cuarto trimestre de 2024 la deuda de la Administración central era del 93,6% del PIB y la de las comunidades autónomas del 21,1% del PIB.

LA LEGISLACIÓN ESPAÑOLA IMPONE A LAS ENTIDADES LOCALES UN DÉFICIT DEL 0% Y UN ENDEUDAMIENTO MÁXIMO DEL 3%, ALGO QUE HABITUALMENTE HAN CUMPLIDO

“A diferencia del resto de Administraciones públicas, las Administraciones locales han cumplido estas normas casi siempre, algo que no han hecho ni el Estado ni las comunidades autónomas”, recuerda César Martínez.

Por poner un ejemplo, el Ayuntamiento de Madrid cerró el año 2024 con un superávit de 483 millones de euros y desde 2019 tiene un superávit acumulado de 1.108 millones de euros.

Varias causas. Esta circunstancia atípica en la que los municipios acumulan más depósitos bancarios que deuda se debe a tres razones, según explica César Martínez Sánchez. La primera es que se ha cumplido la regla del equilibrio presupuestario. La segunda es la regla del gasto, “una regla adicional según la cual el gasto no puede superar la referencia que marca cada año el Ministerio de Economía, Comercio y Empresa. De este modo, aunque un municipio tenga ingresos suficientes para incrementar su gasto un 7%, no puede hacerlo porque hay un límite que persigue que tenga superávit”. En tercer lugar, está el destino obligatorio del superávit. “Este dinero prácticamente solo se puede destinar a amortizar la deuda de forma anticipada. Como las Administraciones locales han tenido superávits recurrentes, hay muchos municipios que no tienen deuda o que la han rebajado muchísimo”.

Estos factores han dado lugar a un saneamiento en las cuentas de las corporaciones locales que aporta oxígeno al resto de Administraciones, pero, a juicio de César Martínez, esto no tiene sentido. “No puede ser que los ayuntamientos tengan decenas de miles de millones en los bancos”.

LOS AYUNTAMIENTOS SE QUEJAN DE ESTAR
OBLIGADOS A DESTINAR SU SUPERÁVIT BÁSICAMENTE A LA AMORTIZACIÓN DE DEUDA

Sin cambios en 2025. Todo apunta a que de momento se mantendrán estos criterios. El Ministerio de Hacienda ha indicado que en 2025 el subsector local y cada entidad local individualmente tendrán que registrar equilibrio presupuestario o superávit, y el objetivo de deuda pública se fija en el 1,3% del PIB.

A su vez, la variación del gasto computable de las entidades locales, al igual que para el resto de las Administraciones públicas, no podrá superar la tasa de referencia de crecimiento del PIB a medio plazo de la economía española, que será del 3,2% en 2025.

En cuanto al superávit presupuestario de 2024, deberá destinarse a reducir deuda en 2025, siempre con el límite del volumen de endeudamiento. Con respecto a este punto, la presidenta de la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), María José García-Pelayo, ha manifestado su contrariedad con la nota técnica remitida por el Ministerio de Hacienda a los alcaldes, en la que “nos prohíbe usar el dinero del superávit logrado el ejercicio anterior para las inversiones que se consideran financieramente sostenibles y nos obliga a destinarlo tan solo a amortización de deuda”.

LA PRESIDENTA DE LA FEMP INSISTE EN QUE ES URGENTE ACTUALIZAR EL SISTEMA DE FINANCIACIÓN LOCAL Y GARANTIZAR LA AUTONOMÍA DE LOS AYUNTAMIENTOS

Reformas. En realidad, las corporaciones locales llevan años pidiendo que se revise el modelo vigente. La presidenta de la FEMP insiste en que es urgente actualizar el sistema de financiación local y garantizar la autonomía de los ayuntamientos. Considera que las entidades locales siguen operando con una legislación obsoleta y un sistema de financiación que no se ha revisado desde 2002, lo que supone un obstáculo para atender las crecientes demandas de los ciudadanos. También reclama al Gobierno contar con Presupuestos Generales del Estado, una ley necesaria para que los ayuntamientos, diputaciones, cabildos y consells puedan disponer de recursos y transferencias de capital que permitan aprobar sus cuentas y sacar adelante sus principales proyectos. “Los ayuntamientos están perdiendo por esta situación 1.159 millones de euros”, ha señalado.

Para el profesor Martínez Sánchez la solución está en “reformar la regla del gasto para que los municipios que tengan equilibrio presupuestario y no tengan deuda puedan hacer más inversiones. Habría que crear un fondo de reserva para contingencias con aproximadamente el 30% de los gastos liquidados el año anterior. Una vez hecho esto, no habría que limitar el gasto”. Esto permitiría acometer proyectos que ahora no se pueden hacer. Desde su punto de vista, es contradictorio que un ayuntamiento tenga un superávit que no puede gastar y en algunos barrios falte una escuela infantil, por ejemplo.

La reconstrucción de los lugares devastados por la dana que atravesó España a finales de octubre de 2024, dejando graves daños sobre todo en la provincia de Valencia, es todo un desafío que exige una respuesta integral. La responsabilidad de este reto está siendo liderada por el vicepresidente para la Reconstrucción Económica y Social de la Comunitat Valenciana, Francisco José Gan Pampols, y el comisionado del Gobierno, José María Ángel. Ambos han manifestado su intención de aunar esfuerzos y trabajar en sintonía.

EL COMITÉ PRESENTARÁ UNA HOJA DE RUTA A LA GENERALITAT VALENCIANA Y AL EJECUTIVO CENTRAL PARA LA RESTITUCIÓN DEL TERRITORIO VALENCIANO

Estrategia a seguir. Además, a primeros de febrero de 2025, iniciaba su andadura un comité de expertos creado por el Gobierno de España, que se reunirá periódicamente y participará en la redacción de una estrategia de reconstrucción, en la que se definirán las bases para la reactivación social y económica de las zonas damnificadas por la DANA. También tratará cuestiones a largo plazo, con propuestas para actuar ante futuras emergencias.

El comité lo forman 35 personas especializadas en derecho constitucional, prevención de riesgos, desarrollo económico e industrial, ordenación del territorio, ingeniería rural y agroalimentaria, medioambiente y emergencias climáticas, geología, infraestructuras hidráulicas, igualdad, salud mental, análisis de datos e inteligencia artificial. A ellas se suman seis colegios profesionales de la Comunitat Valenciana y la sociedad civil (colectivos sociales, empresariales, sindicales y del tercer sector). “Esto es muy positivo, puesto que la reconstrucción de un desastre de esta magnitud es un proceso multidisciplinario que abarca a toda la sociedad en su conjunto y donde tanto expertos como agentes sociales debemos retroalimentarnos para encontrar las mejores soluciones, aprender de los errores y atender a las necesidades de la población afectada, mirando siempre hacia un futuro más resiliente y sostenible”, explica una de sus componentes, Carmen Grau Vila, doctora en Historia e investigadora sobre prevención y gestión de desastres naturales en la Universidad de Waseda (Japón). “También celebro -añade- que el 40% de los miembros inicialmente convocados al comité sean mujeres. Digo inicialmente porque está abierto a nuevas adhesiones”.

En la primera reunión participaron también la ministra de Ciencia, Innovación y Universidades, Diana Morant; el secretario de Estado de Política Territorial, Arcadi España; la delegada del Gobierno en la Comunitat Valenciana, Pilar Bernabé; la presidenta del CSIC, Eloísa del Pino; además de Francisco José Gan Pampols y José María Ángel.

ESTOS EXPERTOS DEBERÁN ELABORAR UN INFORME EN EL QUE SE DEFINIRÁN LAS BASES PARA LA REACTIVACIÓN SOCIAL Y ECONÓMICA DE LAS ZONAS DAMNIFICADAS

Aportaciones. Uno de los compromisos asumidos es la elaboración de un informe técnico que sirva como hoja de ruta tanto a la Generalitat Valenciana como al Ejecutivo central para la restitución del territorio valenciano. En palabras de José María Ángel, el objetivo es «recuperar, reconstruir y rehabilitar. Para ello, debemos apoyarnos en expertos y generar un documento que nos ayude a trabajar en una dirección común».

Cada experto pondrá a disposición del comité sus conocimientos con este fin.

Enrique Cabrera Rochera, catedrático de Mecánica de Fluidos de la Universitat Politècnica de València ha manifestado que su trabajo en el comité pretende contribuir a la búsqueda de unas infraestructuras hidráulicas y unos servicios de agua más resilientes, así como a una modernización del ciclo integral del agua. “Todo ello con un objetivo: que, ante posibles situaciones de emergencia, el impacto sobre los ciudadanos sea el menor posible y la recuperación de los servicios básicos de agua y saneamiento tras la catástrofe se agilice al máximo”.

LOS EXPERTOS ADVIERTEN QUE ESTE TIPO
DE DESASTRES TIENDEN A PERPETUARSE Y A SER CADA VEZ MÁS FRECUENTES, LO QUE EXIGE ESTAR PREPARADOS

En el ámbito de la salud mental, uno de sus representantes es Rafael Tabarés, catedrático de Psiquiatría y Psicología de la Universitat de València, que ya ha formado parte de otros comités de expertos (fue Comisionado de la presidencia de la Generalitat Valenciana en Salud Mental durante la pandemia de la Covid-19). Tabarés destaca que la sociedad está asistiendo cada vez más, de forma directa e indirecta, a situaciones catástrofe o emergencia que repercuten en la salud física y mental, con un aumento de problemas cardiovasculares, trastornos cognitivos, ansiedad, estrés postraumático… Las personas más vulnerables, como mayores que viven solos, menores con problemas, trabajadores de emergencias y los voluntarios tienen más probabilidades de verse afectados. “Mi objetivo es señalar el impacto de todo esto en la salud física y mental para orientar la asignación de recursos. Para ello, sería necesaria la colaboración entre las distintas Administraciones implicadas: municipal, autonómica y central para conocer la prevalencia de los problemas de salud mental y física relacionados con la dana, con el objetivo de asignar recursos, planificar y poner en marcha intervenciones basadas en la evidencia”, comenta.

Planificación. La prioridad inmediata es la reconstrucción, pero a la vez hay que pensar en la prevención. Rafael Tabarés subraya que este es un aspecto fundamental porque no estamos ante una excepción. En este sentido, recuerda que algunos científicos relacionan fenómenos como la última dana ocurrida en Valencia con un cambio climático y que en la última asamblea general de la OMS se habló de la necesidad de responder a los efectos del cambio climático en la salud. “Es importantísimo empezar a estudiar con claridad el impacto de estas situaciones, que se van a perpetuar en el tiempo, en los sistemas sanitario y social. Tenemos que analizar si nuestro sistema sanitario se puede hacer cargo de situaciones como la dana”. También recomienda trabajar aspectos como la cadena de suministros, factores tecnológicos y todo lo relacionado con la prevención. “No es cuestión de crear alarmismo, pero es mucho mejor prepararse. De hecho, los planes de estudio de medicina, enfermería o psicología deberían incluir aspectos relacionados con el cambio climático, las situaciones catastróficas y la salud y el bienestar”, concluye.

Carmen Grau advierte de la importancia de anticiparse. “Me gustaría que no pase el tiempo y se olvide; que no vuelva a ocurrir en dos décadas y nos pille igual de desprevenidos. Los desastres de este tipo son cíclicos y me temo además que serán más frecuentes e intensos. Es ahora, en la reconstrucción, cuando tenemos la oportunidad de crear nuevas medidas de contención y mitigación para protegernos”. Grau apunta que hay estrategias de transmisión a las siguientes generaciones que pueden trabajarse desde las escuelas o instituciones y que en Japón salvan muchas vidas. Además, le gustaría presentar al comité modelos de otros lugares que han sido reconstruidos, como los pueblos japoneses tras el tsunami de 2011; o de EE. UU. tras el huracán Katrina de 2005. “Quiero poner sobre la mesa, pero también acercar herramientas que ayuden a los pueblos a protegerse y saber actuar, y a las autoridades a mejorar nuestros sistemas”, concluye.

Los inquilinos se enfrentan a precios que han crecido muy por encima de los salarios en las últimas décadas, especialmente en áreas urbanas como Madrid, Barcelona, Valencia y otras grandes ciudades. En el otro lado, los propietarios se quejan de una regulación que les genera inseguridad jurídica, lo que desincentiva que pongan sus inmuebles en alquiler.

Un reciente estudio del Banco de España señala que este contexto ha creado un círculo vicioso. Los propietarios son más reacios a alquilar, lo que reduce la oferta disponible y, en consecuencia, aumenta la presión sobre los precios.

RESOLVER EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA NO ES TAREA EXCLUSIVA DE UN ACTOR. ES NECESARIO UN ENFOQUE COLABORATIVO

La seguridad jurídica, entendida como un marco legal claro, estable y predecible que proteja los derechos de los propietarios sin menoscabar los de los inquilinos es una pieza clave. Esto incluye la garantía del cobro de rentas, la facilidad para recuperar la vivienda en caso de incumplimiento del contrato, y la certeza de que las regulaciones no cambiarán de forma abrupta.

Presión insostenible

El informe del Banco de España (BdE) señala que la presión sobre el mercado de la vivienda no proviene únicamente de la falta de oferta, sino también del incremento constante de la demanda impulsado por factores como el crecimiento demográfico, producto en gran medida de un aumento significativo en la llegada de inmigrantes; del cambio de patrones de comportamiento social de los jóvenes, que sufren una fuerte restricción de acceso al crédito hipotecario; o del creciente atractivo turístico de España, que hace que la inversión extranjera ponga sus ojos en el parque inmobiliario.

El regulador advierte que, de no tomarse medidas inmediatas para aumentar la oferta y garantizar un mercado más equilibrado, el déficit habitacional podría alcanzar niveles insostenibles. La previsión de 500.000 unidades de déficit hasta 2025 es un claro indicativo de la necesidad de políticas que incentiven tanto la construcción de nueva vivienda como la movilización de inmuebles vacíos.

Así, el Banco de España subraya que esta falta de seguridad jurídica ha tenido un impacto directo en la reducción de la oferta de vivienda en alquiler. Muchos propietarios optan por mantener sus inmuebles vacíos o venderlos en lugar de arriesgarse a enfrentarse a procedimientos largos y costosos para resolver conflictos con los inquilinos.

En este sentido, la aprobación del Real Decreto-Ley 1/2024, de 14 de mayo, que prorroga cuatro años adicionales las medidas de suspensión de lanzamientos sobre la vivienda habitual para la protección de los colectivos vulnerables, ha provocado profunda inquietud entre los arrendadores. La medida destinada a proteger a inquilinos en difíciles circunstancias ha tenido, como efecto perverso, desincentivar a los propietarios a la hora de alquilar sus viviendas, por miedo a enfrentarse a largos procesos legales en caso de tener que recuperar la posesión del inmueble.

LA CREACIÓN DE UN MERCADO DEL ALQUILER DINÁMICO Y SOSTENIBLE REQUIERE UNA VISIÓN A LARGO PLAZO Y UN COMPROMISO FIRME DE TODAS LAS PARTES INTERESADAS

Lograr el equilibro

El BdE sugiere que es posible encontrar un equilibrio entre la protección de los inquilinos y los derechos de los propietarios, de manera que se logre un mercado de alquiler más dinámico y accesible. Para ello, propone revisar las normativas vigentes, simplificar los procedimientos legales y, al mismo tiempo, asegurar mecanismos de protección adecuados para las partes involucradas.

En los últimos meses se han dado algunos pasos legislativos en la dirección de proteger al arrendador. En concreto, el Congreso está a punto de aprobar la llamada Ley Antiokupas (técnicamente una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Criminal) que convertirá en express el actual procedimiento de desalojo de ocupaciones ilegales. Este cambio consiste en añadir los delitos de allanamiento de morada (art. 202 CP) y usurpación de morada (Art.245 CP) a la LECrim, para que pasen a ser juzgados mediante un procedimiento abreviado. Es decir, los juicios que antes se extendían durante meses ahora se resolverán en un plazo máximo de 15 días y las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado podrán actuar con mucha mayor agilidad cuando se produzca uno de estos casos.

Resolver el problema de la vivienda en España no es tarea exclusiva de un actor. Es necesario un enfoque colaborativo que involucre al sector público, los propietarios, los inquilinos y las empresas privadas. El Banco de España ha señalado que garantizar la seguridad jurídica para los arrendadores es un primer paso esencial, pero no suficiente por sí solo. La creación de un mercado del alquiler dinámico y sostenible requiere una visión a largo plazo y un compromiso firme de todas las partes interesadas.

El Banco de España resalta que, para que haya más viviendas en alquiler, es crucial que los propietarios perciban una estabilidad jurídica que les garantice recuperar sus inmuebles en casos de impago o mal uso de las mismas. Esta certeza legal es, según el BdE, un elemento esencial para dinamizar este mercado y evitar la especulación que surge en contextos de oferta limitada.

El informe del Banco de España pone de relieve una realidad innegable: la falta de seguridad jurídica para los arrendadores es uno de los factores clave detrás del desequilibrio del mercado de alquiler en España. La combinación de una demanda creciente y una oferta insuficiente ha llevado a un aumento descontrolado de los precios y un déficit habitacional que, de no abordarse, alcanzará proporciones críticas en los próximos y no muchos, años y por lo tanto garantizar la seguridad jurídica para los arrendadores no sólo es una medida justa, sino también una estrategia necesaria para fomentar un mercado más accesible y dinámico.

EL BANCO DE ESPAÑA RESALTA QUE PARA QUE HAYA MÁS VIVIENDAS EN ALQUILER ES CRUCIAL QUE LOS PROPIETARIOS PERCIBAN UNA ESTABILIDAD JURÍDICA

En este sentido, debería estudiarse establecer medidas que ofrezcan garantías económicas a los propietarios en caso de incumplimientos contractuales; garantizar que los contratos de arrendamiento sean claros y estén protegidos por la ley; o la creación de un registro único de arrendamientos para aumentar la transparencia y proporcionar una base de datos accesible que ayude a resolver conflictos de manera más rápida y eficiente.

Proteger los derechos de los arrendadores no solo beneficiaría a los propietarios, sino que también contribuiría a estabilizar el mercado del alquiler en España, creando un entorno más seguro y atractivo para ambas partes.

Es, sin duda, este un asunto tan urgente, como complejo.