EN EL ESCAPARATE
La vivienda en España: desafíos y propuestas
España enfrenta un gran desafío en materia de vivienda: desde el acceso y la financiación, a la regulación y el marco jurídico. Con un déficit de 600.000 viviendas -en proyección hasta 2025- nuestro país debe afrontar los retos que plantea la compleja situación actual para ofrecer soluciones a los operadores del mercado y al conjunto de la sociedad. Una legislación que proporcione mayor seguridad jurídica al urbanismo, atajar la falta de oferta y de suelo finalista y la articulación de mecanismos públicos y de colaboración con el sector privado son algunas de las propuestas que los expertos plantearon en el seminario Persona, Empresa y Tecnología, organizado por la Fundación Notariado del Consejo General del Notariado (CGN) en el marco de los cursos de verano de la Universidad del País Vasco (UPV/EHU).
ALEJANDRO MOYA BLAY
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Según datos del Observatorio 2023 del Consejo de la Juventud de España, una persona joven tiene que destinar el 93,9% de su salario para acceder a un alquiler, tres veces por encima de lo recomendable. “Con estos pronósticos, el 83,7% de este sector de la población no puede acceder a una vivienda”, explicaba el vicepresidente del Consejo de la Juventud de España, Juan Antonio Báez, en la primera jornada de este curso, celebrado del 10 al 12 de julio en el Palacio de Miramar de San Sebastián.
A lo largo de tres jornadas, más de 40 ponentes -entre representantes de las administraciones públicas, juristas, magistrados, fiscales, notarios, docentes y profesionales del sector- reflexionaron sobre la situación del mercado inmobiliario en nuestro país desde la perspectiva del Derecho, la protección de las personas vulnerables, la construcción de vivienda pública y privada, el arrendamiento y su regulación, el acceso a la información de la propiedad inmobiliaria y la intervención y la función notarial.
Inauguración
“El desafío de la vivienda está hoy en el centro del interés social y de la agenda pública. Y es lógico que así sea porque su acceso, especialmente para las personas jóvenes, se ha convertido en uno de los principales problemas de nuestra sociedad”, afirmaba Denis Itxaso, consejero del Departamento de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco, durante la apertura del curso.
La sesión también contó con la participación de José Ángel Martínez Sanchiz, presidente de Fundación Notariado y del Consejo General del Notariado, quien destacó el papel social de los notarios y “su compromiso con la sociedad para tratar los temas que preocupan a la ciudadanía, siendo, sin duda, la vivienda uno de ellos”; y de Fernando de Aragón, director general del Catastro, institución que aporta “información territorial detallada en todas las fases de desarrollo, construcción y transmisión de viviendas” y mantiene una estrecha colaboración con el Notariado: “El intercambio de información con los notarios es casi automático, evitando cargas a los ciudadanos y garantizándoles la seguridad jurídica de las millones de transacciones que realizan”, añadió.
Persona: la vertiente social
Bajo el título El derecho a la vivienda digna y adecuada tuvo lugar el primer coloquio de la jornada, moderado por el notario Ignacio Gomá, director del curso y director general de Fundación Notariado, quien recordó que “la vivienda es una necesidad social y también un bien jurídico, y, por tanto, una mercancía con un valor. La tensión entre estas dos facetas puede crear graves problemas”.
En el diálogo intervino Pablo de Lora, catedrático de Filosofía del Derecho de la Universidad Autónoma de Madrid, quien fijó el punto de partida en la Ley de la Vivienda: “El concepto de la ley en sí mismo establece algo completamente equivocado, una fuerte intervención sobre los derechos públicos y privados que provoca grandes tensiones”, explicó. En este sentido, Matilde Cuena, catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense, aseguró que “el problema de la vivienda es fruto de las políticas erráticas de los diferentes partidos y gobiernos. Los elementos regulativos son tremendamente contraproducentes y favorecen la ocupación”.
Fernando Savater aportó su visión filosófica sobre el concepto de vivienda, “ligado inherentemente a la vida y punto de partida para que cada uno cree su propio camino, lo que afecta especialmente a los jóvenes”; y el arquitecto y escritor Álvaro Galmés describió la vivienda como “un presente continuo que vive en transformación”, por lo que “el concepto tiene que abarcar toda la trayectoria vital del individuo”.
Empresa: el impacto económico
La primera mesa de la segunda jornada se centró en La construcción de vivienda pública y privada en España. Bajo la moderación del notario Ramón Múgica, debatieron el director del Departamento de Análisis Macrofinanciero y Política Monetaria del Banco de España, Roberto Blanco; el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), Juan Antonio Gómez-Pintado; el director de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda del Gobierno Vasco, Mario Yoldi; y el director del Observatorio de la Vivienda de la Universidad Politécnica de Valencia, Fernando Cos-Gayón.
Blanco hizo alusión a la falta de inversión en alquiler social, que representa solamente el 1,5% del parque frente al 7% de media europea, situación que “el sector público por sí mismo no puede corregir”, y desgranó los datos del reciente Informe del Banco de España: “En España se construyen 90.000 viviendas anuales, mientras que en el periodo de 2022 y 2023 se crearon 275.000 hogares. Con estos datos estimamos que -en proyección hasta 2025- tenemos un déficit de unas 600.000 viviendas”.
Gómez-Pintado pidió una ley que dé seguridad jurídica al urbanismo y garantice tener suelo finalista en plazos razonables y reclamó: “Necesitamos las mismas ayudas que otros sectores; fomentar el proceso de industrialización y facilitar la financiación; ofrecer formación profesional dual que nos proporcione mano de obra cualificada; contar con sistemas y herramientas digitales que agilicen la concesión de licencias; y fomentar la colaboración público-privada”.
“El mercado nos ha derrotado y tenemos que intervenir. Hasta ahora el 40% de las adjudicaciones de vivienda pública -en alquiler- del Gobierno Vasco iba destinado a jóvenes; a partir de esta legislatura será el 50%”, anunciaba Mario Yoldi; mientras que Cos-Gayón abogaba por centrar los esfuerzos en el mercado del alquiler y aprovechar las viviendas vacías: “Podemos hacer que la vivienda protegida sea un 10% más barata de forma automática eliminando el IVA”, añadía.
Financiación
La segunda mesa contó con las intervenciones de José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada; Cristina Freijanes, secretaria general de la Unión de Cooperativas de Crédito; María Paz Navarro, responsable de Regulación, Servicios Interbancarios y Proyectos en Cooperación de la Confederación Española de Cajas de Ahorros; y Javier Rodríguez Pellitero, secretario general de la Asociación Española de Banca.
Eduardo García Parra, director del Instituto Valenciano de Estudios Notariales, moderó este debate sobre financiación pública y privada de la vivienda, en el que los panelistas coincidieron en la relevancia de incentivar la oferta y la colaboración institucional, promover medidas que no penalicen a los grandes tenedores y acometer una reforma de las garantías inmobiliarias. Particularmente, María Paz Navarro detalló: “Hay que modificar la ley hipotecaria y homogeneizar las concesiones, llevar de la mano los procedimientos y la bonificación normativa para que haya financiación con garantías”.
Tecnología: la información catastral
La última jornada del curso estuvo dedicada a las vías de acceso a la información catastral y a la necesidad de unificar la información sobre los inmuebles del Catastro y el Registro. Francisco Cantos, decano del Colegio Notarial de Valencia, moderó la mesa e incidió en la falta de colaboración entre el Catastro y el Registro y las deficiencias de la digitalización registral. Igualmente, Jesús Puebla, subdirector general de Gestión Catastral, abogó por la necesidad de coordinación entre el Catastro, el Registro, el Notariado y el resto de operadores jurídicos: “Con la legislación actual, esta es la única vía para que los ciudadanos puedan acceder a información precisa y completa sobre los inmuebles”.
Por su parte, Jesús Miranda, exdirector general del Catastro, defendió que “nadie puede superar la información que maneja el Catastro, pero es necesario digitalizarlo. Es ahí donde hay que poner los esfuerzos, no en la coordinación entre instituciones”. Siguiendo esta línea, el notario Enrique Brancós afirmó que “la información y las bases gráficas deben ser las que define el Catastro; no puede haber diversificaciones ya que solo generan confusión y, además, este proceso termina repercutiendo en los costes para el ciudadano”.
Clausura
El curso fue clausurado por la subsecretaria del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, María de los Llanos Castellanos, quien reconoció que “para encontrar soluciones es necesaria la colaboración de todas las partes, entre las que el Notariado es imprescindible”. Castellanos defendió “la necesidad de tener una regulación como la que se ha planteado con la Ley por el Derecho a la Vivienda”, aunque asumió que “es mejorable”, y centró el problema en la falta de oferta: “Para satisfacer la demanda deberíamos construir 1,2 millones de viviendas, y este número seguirá incrementando. Debemos obtener datos públicos que nos permitan hacer una radiografía completa de la situación actual con plenas garantías”.
Tras ella intervino Itziar Alkorta, directora académica de la Fundación Cursos de Verano de la UPV/EHU, quien hizo una valoración positiva del seminario, “que ha permitido analizar en profundidad el derecho a la vivienda desde una perspectiva integral: persona, empresa y tecnología”.
JOSÉ ÁNGEL MARTÍNEZ SANCHIZ: “DEBEMOS POTENCIAR LA CONCORDANCIA ENTRE EL NOTARIADO Y EL CATASTRO Y QUE ESTA CONSTITUYA LA BASE SOBRE LA QUE SE IDENTIFICAN LAS FINCAS. RECLAMAMOS UN ACCESO AL REGISTRO DIGITAL, MODERNO, EN TIEMPO REAL Y ESPECÍFICO PARA LOS NOTARIOS CONI TODAS LAS GARANTÍAS”
ROBERTO BLANCO: “EN ESPAÑA SE CONSTRUYEN 90.000 VIVIENDAS ANUALES, MIENTRAS QUE EN EL PERIODO 2022-2023 SE CREARON 275.000 HOGARES. ACUMULAMOS UN DÉFICIT DE 600.000 VIVIENDAS”
JUAN ANTONIO GÓMEZ-PINTADO: “NECESITAMOS UNA LEY DE SEGURIDAD JURÍDICA EN EL URBANISMO QUE GARANTICE QUE VAMOS A TENER SUELO FINALISTA EN PLAZOS RAZONABLES”
MARIA DE LOS LLANOS: “NECESITAMOS LA COLABORACIÓN DE TODAS LAS PARTES, ENTRE LAS QUE EL NOTARIADO ES IMPRESCINDIBLE. PARA SATISFACER LA DEMANDA DEBERÍAMOS CONSTRUIR 1,2 MILLONES DE VIVIENDAS, Y ESTE NÚMERO SEGUIRÁ INCREMENTANDO”
JESÚS PUEBLA: “CON LA LEGISLACIÓN ACTUAL, LA COORDINACIÓN ENTRE EL CATASTRO, EL REGISTRO Y EL NOTARIADO ES LA ÚNICA VÍA PARA QUE LOS CIUDADANOS PUEDAN ACCEDER A INFORMACIÓN PRECISA Y COMPLETA SOBRE LOS INMUEBLES”
Soluciones alternativas
Concepción Barrio del Olmo, vicedecana del Colegio Notarial de Madrid, moderó la mesa El acceso a la vivienda de personas de especial protección, en la que aludió a la posibilidad de articular soluciones alternativas, “modelos como el cohousing que darían solución a parte de la problemática, especialmente en el ámbito de las personas mayores”.
Juan Antonio Báez defendió que, como medida a largo plazo, “es necesario aumentar el parque público de vivienda: España solo tiene un 2% frente al 9% que promedia Europa”, mientras que a corto y a medio plazo “una de las soluciones es la regulación de precios en las zonas tensionadas”. También, el subdirector de Provivienda, Eduardo Gutiérrez Sanz, señaló que hoy “tener un contrato laboral no asegura tener una vivienda y una vida dignas. El quinto pilar del estado de bienestar tiene que ser la vivienda y eso hay que traducirlo al ámbito político con medidas concretas”.
Juan Ignacio Vela, coordinador del Ecosistema Senior de Fundación ONCE, centró el debate en las dificultades para las personas mayores: “Actualmente el 77% de las personas dicen querer vivir en sus casas cuando lleguen a la ancianidad. Debemos trabajar en soluciones para dar respuesta a esos nuevos retos”. Y Luis Cayo Pérez Bueno, presidente del CERMI, remarcó que “hace falta determinación, inteligencia y ponerse manos a la obra. Ese es el leitmotiv de la discapacidad para que progresemos como seres humanos y lo aplicamos también al ámbito de la vivienda”.
Regulación del alquiler
La última mesa, dedicada al arrendamiento de vivienda y su regulación, moderada por el notario Juan Pérez Hereza -director de la revista El Notario del Siglo XXI-, contó con las ponencias de M.ª de las Nieves Jiménez López, profesora de Derecho Procesal; Juli Ponce, catedrático de Derecho y codirector de la Cátedra Barcelona de Estudios de la Vivienda; y Alberto Torres, presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del Colegio de Abogados de Madrid.
Los expertos abordaron los desafíos de la vivienda desde la perspectiva del Derecho Público, Privado y Procesal; expusieron los problemas que presenta la aplicación de la Ley por el Derecho a la Vivienda; abordaron la necesidad de limitar los apartamentos turísticos y la figura del arrendamiento de temporada; e hicieron hincapié en la vulnerabilidad de los arrendatarios. En concreto, Torres señaló que “se ha generado una situación de total inseguridad jurídica: el 54% de los arrendatarios son vulnerables. Debemos defender a arrendadores y a arrendatarios, pero sin perjuicio de que el tenedor pueda estar protegido frente a los impagos”.
Registros inmobiliarios:
comparativa internacional
Guillermo Sandí, director del Registro de Inmuebles y exdirector de la Dirección Nacional del Notariado de Costa Rica, expuso la experiencia costarricense, país donde “pronto se vio que la coordinación entre el Registro y el Catastro era improductiva, por lo que se tomó la decisión de centralizar toda la información a través de una nueva institución: el Registro Inmobiliario, que ha sido completamente digitalizado y al que instituciones como el Notariado tienen acceso sencillo e inmediato”.
En la última mesa del seminario, moderada por Carmelo Llopis -delegado de Nuevas Tecnologías del CGN para el Consejo de los Notariados de la Unión Europea-, contó con la visión internacional de los representantes notariales de Italia, Marruecos, Francia y Alemania. Piergiulio Cinelli, Hicham Sabiry, Thierry Vachon y Philip Bender explicaron el funcionamiento de sus modelos de registro de bienes inmuebles, coincidiendo todos ellos en la necesaria centralización de la información y su completa digitalización. Los ponentes afirmaron que la utilización de un modelo único de registro electrónico es algo básico e imprescindible para la correcta sinergia entre las diferentes instituciones y operadores jurídicos y su comunicación con los ciudadanos.
Una patología del sistema español
“Tenemos un problema en España en lo que atañe a la coordinación entre el Catastro y el Registro, que no está funcionando. En 10 años solamente hay 1 millón de fincas coordinadas. Y digámoslo claro: la culpa no es del Catastro, que ha seguido un proceso de digitalización ejemplar y dispone de la información de todo el parcelario en España”, afirmó José Ángel Martínez Sanchiz durante la clausura del curso.
Para el presidente del Notariado español, “el problema radica en que hay una duplicidad descriptiva entre el Catastro y el Registro. Debemos potenciar la concordancia entre el Notariado y el Catastro, y que esta constituya la base oficial sobre la que se identifican las fincas. El Registro debe atender únicamente a la información que recoge el parcelario catastral”.
En este sentido, Martínez Sanchiz quiso hacer una protesta y reivindicación que dé solución a este problema: “Los notarios españoles tenemos un acceso al Registro decimonónico, que redunda en el perjuicio del ciudadano y que sobre todo afecta a la seguridad jurídica. Reclamamos un acceso digital, moderno, en tiempo real y que sea específico para los notarios con todas las garantías; un sistema igual al de otros países como Francia, Italia, Alemania, Costa Rica o Marruecos”.
Para saber más
El Informe Anual 2023 del Banco de España analiza la evolución del mercado de la vivienda, riesgos y problemas de accesibilidad.
El Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España realiza un seguimiento semestral y exhaustivo de los factores relacionados con la vivienda y el empleo.
El Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos analiza la situación del alquiler turístico y residencial a partir de datos del INE y de la plataforma Airbnb.
