Si siguiera adelante, dicho anteproyecto plantearía sustituir el actual sistema de trasmisión de participaciones basado en la escritura pública, por la inscripción constitutiva en el Registro Mercantil del documento privado de venta. En la actualidad, la transmisión de participaciones puede realizarse en documento privado, pero este solo tiene validez entre las partes, adquiriendo efectos transmisivos de la titularidad de las participaciones frente a la sociedad y terceros, únicamente, cuando se eleva a escritura pública. Este cambio supondría la eliminación del control de legalidad previo, afectando gravemente a la seguridad jurídica preventiva, a la identificación de los intervinientes y al sistema de prevención de delitos como el blanqueo de capitales, la financiación del terrorismo o el fraude fiscal.

EL ANTEPROYECTO PLANTEA SUSTITUIR EL ACTUAL DE TRASMISIÓN DE PARTICIPACIONES BASADO EN LA ESCRITURA PÚBLICA POR LA INSCRIPCIÓN DE DOCUMENTOS PRIVADOS

Durante la inauguración, la presidenta del Consejo General del Notariado, Concepción Pilar Barrio Del Olmo enmarcó la jornada en el análisis de las consecuencias prácticas del anteproyecto, y planteó dudas sobre su eficacia. “Debemos preguntarnos si es el camino correcto, si las medidas son eficaces y si estamos comprometiendo el dinamismo y la seguridad de nuestros mercados”, afirmó. La presidenta del Notariado cuestionó algunos de los problemas que el anteproyecto pretende resolver. “Se pretende acabar con la opacidad, con base en el documento privado. El corrupto seguirá utilizando el documento privado que guardará en un cajón a la espera de su inscripción en el registro cuando considere”.

El papel del notario

En la mesa titulada el Anteproyecto de Ley Orgánica de Integridad Pública y la reforma de la sociedad de responsabilidad limitada, el moderador, Luis Enrique Mayorga, notario y decano del Colegio Notarial de Castilla-La Mancha, puso en valor el papel del notario en la transmisión de participaciones: “Garantiza la legalidad del negocio jurídico, identifica fehacientemente a los intervinientes, y comprueba su capacidad, legitimación y adecuación a la normativa vigente y a los estatutos sociales”, aseguró.

A continuación, Lorenzo Prats, catedrático de Derecho civil, advirtió de que la propuesta de reforma podría favorecer dinámicas al margen del sistema de transmisión de participaciones sociales. “Podría generar un ‘mercado B’ de participaciones, un tráfico descontrolado. En el Registro, si entra basura, no puede salir más que basura”. Por su parte, Andrés Recalde, catedrático de Derecho mercantil, señaló que el modelo planteado genera problemas de convivencia entre instrumentos. “En ningún país se contempla la convivencia de dos registros: el de socios y el Registro Mercantil”, concluyó.

ESTE CAMBIO SUPONDRÍA LA ELIMINACIÓN DEL CONTROL DE LEGALIDAD PREVIO, AFECTANDO GRAVEMENTE A LA SEGURIDAD JURÍDICA PREVENTIVA

Alarmante falta de rigor

Posteriormente, en el diálogo sobre Las líneas generales de la propuesta de reforma del Código de Comercio y del régimen de la sociedad de responsabilidad limitada, el moderador, José Miguel Embid, catedrático de Derecho Mercantil, destacó que “el reglamentismo extremo de la regulación que se pretende establecer, complicará la vida a las sociedades limitadas, con incremento de costes, trámites, etc.”. Por su parte, Antonio Roncero, catedrático de Derecho Mercantil, advirtió de que “este anteproyecto adolece de una alarmante falta de rigor técnico, incoherencias y repeticiones hasta la saciedad”. Por último, Ubaldo Nieto, notario, destacó el valor de la escritura pública frente al documento privado y su posterior inscripción en el Registro: “El documento público tiene eficacia frente a terceros porque hay una verificación previa de identidad, capacidad, legitimación y del consentimiento, que no puede garantizarse en un documento privado”.

SE PUSO DE MANIFIESTO LA DEBILIDAD TÉCNICO-JURÍDICA DEL ANTEPROYECTO, QUE HA PRESCINDIDO DE LA OPINIÓN DE LA COMISIÓN GENERAL DE CODIFICACIÓN

Una respuesta que reduce el control de legalidad

La mesa sobre La justificación de la reforma, estuvo moderada por Jesús Quijano, catedrático de Derecho Mercantil, que explicó que “el anteproyecto permite cláusulas que impiden la transmisión durante un periodo de hasta cinco años desde la constitución, y neutraliza posibles vías estatutarias o pactos parasociales, incluso en relación con la escritura pública”. Por su parte, Ignacio Paz-Ares, notario, señaló que el anteproyecto se refiere a la transparencia, pero “la cuestión es si para ganar transparencia conviene sustituir un sistema de control directo por uno de control en remoto”. “Este anteproyecto da una respuesta desproporcionada que aumenta costes, dilata efectos, y reduce el control en el momento que se produce la transacción”, explicó. Por su parte, Pedro Galindo, director del Órgano Centralizado de Prevención de Blanqueo de Capitales del Consejo General del Notariado, subrayó que “gracias al Índice Único Informatizado podemos seguir el tracto sucesivo de todas y cada una de las participaciones, y saber quién es su propietario, por lo que con el sistema actual la opacidad no existe. Entonces, ¿por qué cambiarlo?”

La jornada concluyó con la intervención de José Miguel Embid, catedrático de Derecho Mercantil que abordó las Consecuencias y efectos de una eventual aprobación -total o parcial- de la reforma del derecho de la sociedad de responsabilidad limitada. “Si hay una conclusión de esta jornada es que este proyecto de ley no sirve, no dice la verdad, arroja problemas sobre los operadores jurídicos y puede convertir la SRL en un galimatías insuperable”.

La clausura corrió a cargo de la presidenta del Notariado que señaló que con esta jornada se “trataba de hacer una reflexión objetiva y de carácter académico. El objetivo no solo se ha conseguido, sino que se ha alcanzado un alto nivel; con ponencias de gran valor, en las que se ha puesto de manifiesto la debilidad técnico-jurídica del anteproyecto, consecuencia de haberse prescindido, en una reforma de este alcance, de la intervención de la Comisión General de Codificación.”

“Nunca inviertas en un negocio que no puedas entender”. La expresión atribuida al célebre magnate estadounidense, Warren Buffett, ilustra a la perfección el dilema al que se enfrenta el ciudadano a la hora de rentabilizar los recursos económicos acumulados con tanto esfuerzo con el paso del tiempo. De hecho, ‘poner el dinero a trabajar’, como también suscribiría el renombrado ‘oráculo de Omaha’, sería uno de los caminos para generar ingresos pasivos y alcanzar la ansiada libertad financiera. El objetivo es pasar de meros ahorradores a convertirnos en inversores capaces de, como mínimo, sortear los efectos dilusivos de la sempiterna corrosión generada por la inflación.

Entre la amplia panoplia existente de oportunidades de colocación del capital se ha consolidado, en los últimos tiempos, la opción de los denominados activos digitales. De la mano de la incesante evolución de la innovación tecnológica, el catálogo de productos financieros se ha diversificado, por un lado, y sofisticado, por otro.

LA NORMATIVA OBLIGA A PLATAFORMAS Y EMISORES A OPERAR BAJO LICENCIA Y CON MAYOR TRANSPARENCIA

¿Fin de la opacidad?

Durante años, el ecosistema de las criptomonedas ha estado operando en una especie de zona gris regulatoria donde primaba la innovación, la globalidad y el atractivo del recién llegado al menú de activos. Sin embargo, la otra cara de la moneda también mostraba su opacidad, volatilidad y su tendencia a las estafas como terreno abonado.

Ahora, esa etapa podría llegar a su fin. Al menos en Europa, con la aplicación del Reglamento UE 2023/1114 del Parlamento y del Consejo, conocido como MiCA (acrónimo en inglés de Markets in Crypto-Assets), aprobado en 2023, desplegado progresivamente hasta diciembre de 2024 y prorrogado su pleno despegue en algunos países, como España, hasta el 1 de julio de 2026.

La normativa establece, por primera vez, un ordenamiento armonizado único para los 27 Estados miembros de la Unión Europea (UE), con pautas comunes sobre emisión, comercialización y prestación de servicios. Su finalidad es dotar al sector de seguridad jurídica y reforzar la confianza entre los usuarios.

El cambio se antoja profundo. A partir de esa fecha, cualquier entidad que quiera operar en el mercado comunitario deberá hacerlo bajo un sistema de autorización, supervisión y cumplimiento comparable -aunque más flexible- al de los mercados financieros tradicionales.

EL 1 DE JULIO TERMINA EL PERÍODO TRANSITORIO SOLICITADO POR ESPAÑA PARA ADAPTARSE A MICA

Entresijos jurídicos

El reglamento cubre aquellos criptoactivos que hasta ahora quedaban fuera de la legislación financiera clásica. Entre ellos se incluyen los tokens -fracciones digitales en que se divide un activo para su comercialización- referenciados a activos (ART –Asset-Referenced Tokens-), los tokens de dinero electrónico (EMT, en inglés) -como las stablecoins– y otros activos digitales de utilidad.

Asimismo, entre los nuevos pilares regulatorios está la obligación de publicar un documento técnico o whitepaper antes de lanzar un activo o comercializarlo. El texto debe detallar las características del producto, sus riesgos, la tecnología utilizada y los derechos del futuro partícipe. En definitiva, se trata de trasladar al mundo cripto un principio básico de los mercados tradicionales resumido en la máxima de que no puede haber inversión sin información suficiente.

Innovación ¿bajo control?

Entre los grandes retos de MiCA está también equilibrar dos prioridades que, a menudo, parecen antagónicas: fomentar la innovación al tiempo que se garantiza la estabilidad financiera.

Sin embargo, el círculo sigue sin estar completo. Ámbitos como las finanzas descentralizadas (DeFi), el staking o los préstamos cripto quedan, por ahora, fuera del perímetro regulatorio.

Asimismo, conviene subrayar que el reglamento MiCA no abarca la totalidad del universo de los criptoactivos. Quedan fuera, los instrumentos financieros tokenizados, que ya están regulados por MiFID II. La norma tampoco incluye las monedas digitales emitidas por bancos centrales, como el eventual euro digital, ni los NFT individuales, salvo en aquellos casos en que se emitan de forma masiva o fraccionada y pierdan su carácter único.

El nuevo régimen legal tampoco regula la tecnología en sí -la denominada blockchain o los sistemas descentralizados-, sino a los intermediarios que interactúan con el público. De este modo, intenta preservar el potencial innovador del sector sin renunciar a la protección de los potenciales clientes.

Supervisión y pasaporte europeo

La regulación introduce, además, la figura del proveedor de servicios de criptoactivos (CASP), que engloba a exchanges, custodios, plataformas de negociación y asesores. Todas estas entidades deberán obtener autorización para operar en la Unión Europea.

Una vez concedida en un Estado miembro, la licencia permitirá prestar servicios en toda la UE mediante el llamado ‘pasaporte europeo’, eliminando barreras nacionales y favoreciendo la competencia.

En España, la supervisión recae principalmente en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), mientras que las autoridades europeas coordinarán la vigilancia de los actores más relevantes. Un esquema que supone, en una suerte de salto cualitativo, pasar de un mosaico de normativas nacionales a un mercado único regulado. Sin olvidar, además, que la entrada al sector de grandes referentes financieros como BBVA, Banco Santander, Cecabank, Caixabank o BlackRock, entre otros muchos, contribuye a institucionalizar una revolución que comenzó como un fenómeno popular tras la irrupción del Bitcoin, de la mano de su creador, el misterioso Satoshi Nakamoto.

LA REGULACIÓN PROMETE SEGURIDAD JURÍDICA, PERO NO ELIMINA LOS RIESGOS INHERENTES A ESTOS ACTIVOS

El camino español

Uno de los aspectos clave en la implementación del Reglamento MiCA ha sido, como se mencionaba, el establecimiento de un régimen transitorio. Las entidades que ya operaban antes del 30 de diciembre de 2024 han podido seguir haciéndolo durante un periodo limitado mientras se adaptaban a los nuevos requisitos.

Inicialmente, nuestro país había planteado un plazo más corto, pero finalmente optó, junto a otros países, por aplicar los 18 meses previstos como máximo permitido. Con ello, las empresas pueden continuar operando hasta el próximo 1 de julio, fecha a partir de la cual sólo podrán seguir en el mercado aquellas que hayan obtenido la correspondiente autorización MiCA, siempre que cumplan con las condiciones previas, como su inscripción en el Banco de España en materia de prevención de blanqueo, entre otras.

Para los inversores, el cambio es significativo. Hasta ahora, muchos usuarios utilizaban plataformas sin tener claro si estaban reguladas o sometidas a supervisión. Con el nuevo sistema, será posible comprobar si un proveedor cuenta con autorización y cumple la legislación europea.

Este paso marca además el inicio de una nueva etapa para el sector al comenzar a integrar plenamente las criptomonedas en la economía regulada, con el respaldo institucional de la Unión Europea y en un entorno más seguro, tanto para usuarios particulares como institucionales.

Reglas sí, riesgo también

Dentro de los mensajes recurrentes de reguladores y expertos se considera que MiCA no es un bálsamo milagroso. La norma mejora el funcionamiento del mercado, pero no elimina su naturaleza intrínsecamente arriesgada.

Las oscilaciones de precios, la especulación o la aparición de nuevos modelos de negocio seguirán formando parte del ecosistema cripto. La diferencia es que ahora se desarrollarán en un entorno más supervisado. Para el inversor, esto implica una mayor responsabilidad: informarse, entender los productos y evaluar si encajan en su perfil de riesgo.

Certidumbre inversora

Para el usuario final los cambios serán visibles en varios frentes. El primero: la transparencia. Las plataformas deberán explicar de forma clara los riesgos, costes y características de los productos, así como las condiciones de custodia y las vías de reclamación. Además, por primera vez los inversores podrán identificar fácilmente qué plataformas están autorizadas y cuáles no, lo que reduce la exposición a fraudes o malas prácticas. Y, por último, la prevención del blanqueo de capitales. Las empresas tendrán que aplicar controles más estrictos de identificación de clientes (KYC –Know Your Customer-) y monitorización de operaciones.

Por lo que respecta a los proveedores, el reglamento establece la obligación de obtener una licencia para poder prestar servicios relacionados con criptoactivos dentro de la Unión Europea. Estas entidades deberán cumplir exigentes requisitos de solvencia, gobernanza y control de riesgos. A cambio, podrán beneficiarse del citado pasaporte europeo, que les permitirá operar en todo el mercado comunitario con una única autorización.

Institucionalización del sector

MiCA tiene la ambición de convertir a Europa en un entorno atractivo para el desarrollo de la industria cripto. No en vano, la armonización normativa puede atraer tanto a empresas tecnológicas como a inversores institucionales, que hasta ahora se mantenían al margen por la incertidumbre regulatoria.

Sin embargo, este proceso no está exento de riesgos. La historia reciente del sector -con episodios de colapsos empresariales y pérdidas masivas– sigue pesando sobre la percepción de la opinión pública.

Senda común, reto global

Con MiCA, la UE se sitúa a la vanguardia de la regulación de criptoactivos a escala mundial. Sin embargo, el carácter global y descentralizado de estas tecnologías plantea el evidente desafío de conseguir una efectiva coordinación internacional.

Expertos y organismos multilaterales coinciden en que un ordenamiento eficaz requerirá, a medio plazo, la puesta en marcha de estándares compartidos más allá de las fronteras europeas. En esta línea, la dirección del Banco Central Europeo ha insistido en la necesidad de ir más allá del actual marco regulatorio. Su presidenta, Christine Lagarde, ha instado a las instituciones europeas a avanzar hacia una futura normativa -conocida informalmente como ‘MiCA 2’- que amplíe el alcance de la regulación para incluir ámbitos como las finanzas descentralizadas (DeFi), el staking o los préstamos de criptoactivos.

La selva de las criptomonedas se adentra así en la senda de la domesticación. Sin duda, más ordenada, pero no necesariamente menos compleja frente a un escenario dominado por la incertidumbre geopolítica y sus evidentes consecuencias en la interconectada economía mundial.

Progresar o quedarse atrás. Las compañías familiares se enfrentan en España a una encrucijada que incluye desafíos como la presión derivada del aumento de los costes, la escasez de talento profesional y la transformación tecnológica. Sin embargo, este modelo empresarial cuenta con evidentes ventajas comparativas, como su demostrada capacidad para generar valor, el mimo a su personal y la cohesión territorial que genera en las comunidades donde operan, lo que las mantiene como un sólido activo de nuestro tejido productivo.

De hecho, constituye uno de los pilares menos visibles pero más determinantes de la economía española. Su peso es abrumador: más del 90% de las empresas del país responden a este modelo y concentran en torno al 70% del empleo privado, según datos del Instituto de la Empresa Familiar (IEF). Sin embargo, su relevancia económica no las protege de un entorno cada vez más exigente, dominado por la falta de certezas que genera un ambiente político percibido como poco favorable.

El futuro

Los retos que vislumbran en España en los próximos años no dejan de aumentar en un mundo en permanente evolución, como se constata en el análisis técnico realizado por McKinsey & Company bajo el título: El futuro de la empresa familiar: sus retos y contribución diferencial. Un trabajo que combina datos, entrevistas realizadas a más de cien directivos y comparativas internacionales para dibujar un escenario dual de contrastes con compañías resilientes y competitivas pero sometidas a tensiones estructurales que ponen en cuestión su viabilidad futura.

MÁS DEL 90% DEL TEJIDO EMPRESARIAL EN ESPAÑA ESTÁ COMPUESTO POR EMPRESAS FAMILIARES

Así lo vienen advirtiendo desde hace tiempo los grandes grupos integrados en el IEF. La organización independiente y sin ánimo de lucro, fundada en Barcelona en 1992, agrupa a más de un centenar de sociedades -entre ellas Acciona, Barceló, Gestamp, Inditex, Mercadona o Puig- y a 18 asociaciones territoriales. Empresas ya consolidadas, muchas con amplia presencia internacional, que coinciden en un mismo diagnóstico: sin tamaño será imposible competir en un entorno marcado por la fragmentación del comercio global y una creciente presión regulatoria.

Navegar la incertidumbre

Durante años, la empresa familiar ha construido su fortaleza sobre la prudencia financiera, la visión a largo plazo y el arraigo territorial. Atributos que siguen marcando la diferencia, pero que hoy resultan insuficientes. Sobre todo, ante cuestiones como la inflación, el encarecimiento de los costes, las disrupciones en las cadenas de suministro y la acelerada transformación tecnológica, que han elevado de forma sustancial el listón competitivo.

El mensaje que emerge es inequívoco: crecer ya no es una opción, sino una exigencia para sobrevivir. Así lo indican en el estudio los grandes grupos familiares, que asisten a una creciente concentración del mercado en torno a grandes actores globales. La deriva hacia estructuras cada vez más consolidadas -en sectores como la distribución, la industria o la energía, entre otros- estrecha el margen para la entrada de nuevos competidores y castiga sobremanera a las corporaciones de menor dimensión.

LA FACTURACIÓN CONJUNTA DE LOS CIEN GRUPOS FAMILIARES MÁS IMPORTANTES SUPONE EL 16% DEL PIB ESPAÑOL

La familia al poder

Los grandes grupos que integran el IEF conforman una auténtica élite empresarial con un peso económico decisivo. Su facturación conjunta equivale, según datos de la asociación, al 16% del PIB español. Una magnitud que refleja su capacidad para generar empleo, atraer inversión y sostener la actividad industrial del país.

Estas compañías han mostrado una resiliencia superior a la media. En los últimos años, muchas han intensificado su internacionalización, diversificado negocios y reforzado su apuesta por la innovación. Pero son también las primeras en señalar los factores internos que erosionan su competitividad. Entre ellos, el señalado informe de McKinsey destaca dos riesgos que se repiten con insistencia: el absentismo laboral y la parálisis legislativa.

Más caro e incierto

La presión sobre los costes y los márgenes se ha convertido en el principal desafío para la empresa familiar. Cerca del 69% de las compañías encuestadas para el citado estudio identificó este factor como su mayor preocupación estratégica. El encarecimiento de la energía, la subida de las materias primas y la volatilidad geopolítica han deteriorado igualmente la rentabilidad, con un impacto acusado en los sectores industrial y manufacturero. Y todo ello, sin incluir las consecuencias en los precios energéticos derivados del conflicto en Oriente Medio.

El contexto internacional tampoco juega a favor. En España, el coste de la electricidad se ha incrementado alrededor de un 60%, frente al 14% en Estados Unidos y apenas un 10% en China, según señalan los autores de la publicación. Una brecha que lastra la competitividad de las empresas europeas y reduce su margen de maniobra para invertir en innovación, digitalización y atracción de talento, palancas clave del crecimiento.

A esta presión se añade una mayor exposición a los riesgos geopolíticos. La economía europea presenta un grado de apertura comercial un 30% superior al de Estados Unidos y un 70% mayor que el de China, lo que aumenta su vulnerabilidad ante disrupciones globales, tanto en las cadenas de suministro como en los mercados financieros.

Reformas bienvenidas

La parálisis legislativa es una de las principales preocupaciones de la empresa familiar en España. El prolongado bloqueo político ha retrasado reformas estructurales y generado una elevada incertidumbre regulatoria, dificultando la planificación empresarial, como indican los consultados en el análisis para el IEF.

La falta de consensos en ámbitos clave como la fiscalidad, el mercado laboral o la energía frenaría la inversión y debilitaría la competitividad, principalmente en las compañías familiares, cuya estrategia se basa en decisiones a largo plazo y en un marco normativo estable, señalan los encuestados.

ELEVADOS COSTES, ESCASO TAMAÑO Y ABSENTISMO LABORAL ENTRE LOS PRINCIPALES RETOS DEL SECTOR

Cambio de reglas

A los riesgos internos se suman las tensiones internacionales que están transformando el entorno económico global. La guerra en Ucrania ha disparado los precios de la energía y las materias primas, especialmente en Europa, presionando los costes empresariales mientras que los conflictos en Gaza, Líbano e Irán incrementan la incertidumbre sobre mercados energéticos y rutas comerciales clave.

Paralelamente, el giro proteccionista impulsado por Estados Unidos ha acelerado la fragmentación del comercio internacional mediante aranceles, subsidios y la reubicación de parte de las cadenas de suministro. Ante este escenario, la Unión Europea busca reforzar su autonomía estratégica a través de nuevos acuerdos comerciales, como los impulsados con Mercosur y la India, al tiempo que asume que, ante la desaparición del viejo orden mundial, “Europa debe construir su propio camino y encontrar nuevas formas para cooperar con sus socios, sin renunciar a la defensa del sistema basado en normas”, como advirtió la presidenta de la Comisión, Ursula von der Leyen.

En busca del tiempo perdido

En la actual coyuntura global, Europa parte con desventaja. Según el análisis de McKinsey, sus empresas generan, de media, un 33% menos de ingresos que las estadounidenses, lo que limita su capacidad de inversión, innovación y crecimiento.

Los conglomerados familiares españoles, pese a su resiliencia, afrontan además mayores costes energéticos, una regulación más compleja y un mercado de capitales menos desarrollado. Esta realidad, como aseguran los autores del informe, refuerza la necesidad de ganar tamaño y aumentar ingresos para competir en igualdad de condiciones, invertir en tecnología, atraer talento y diversificar riesgos en un entorno cada vez más volátil.

Estamos contratando

A pesar de las recientes mejoras, la productividad sigue siendo una de las principales asignaturas pendientes de la economía española. Durante décadas, el crecimiento productivo del país ha permanecido por debajo de la media europea. Ante esta tesitura, los consorcios familiares destacan, según recoge el estudio, por su estabilidad laboral y su mayor inversión en formación, aunque admiten que estas ventajas no son suficientes para cerrar la brecha.

La captación y retención del talento se ha convertido en una prioridad estratégica. Los grandes grupos familiares compiten a nivel global por perfiles tecnológicos y directivos, mientras enfrentan la escasez de profesionales en oficios y sectores clave como la industria o el turismo. A esto se suma el debate sobre las nuevas formas de trabajo, donde la anhelada flexibilidad choca con la necesidad de compromiso, complicando la gestión de las plantillas.

¿Qué funciones realiza el Consejo General que preside?

– Desde nuestro nacimiento, hace más de 75 años, la labor que hemos tenido es de interlocución con las Administraciones Públicas sobre temas relacionados con el sector inmobiliario, la vivienda y la regulación profesional. Nuestro objetivo es defender al colectivo de agentes de la propiedad inmobiliaria y al consumidor. Además, allí donde no hay consejos autonómicos prestamos ayuda para la interlocución con la Administración autonómica. La semana pasada, por ejemplo, asistimos al Parlamento cántabro para apoyar al Colegio de Cantabria en la tramitación de la Ley de Vivienda. En estos 75 años hemos atravesado muchos vaivenes políticos y siempre nos hemos ido adaptando.

-¿Qué labor realizan los agentes de la propiedad inmobiliaria y en qué son útiles para la sociedad?

– El agente de la propiedad inmobiliaria cumple una función en la intermediación y en las transacciones inmobiliarias que realizan los clientes: en las compraventas, en los arrendamientos, en las operaciones de tasación o en los informes a la Administración de Justicia, etc. Hasta el año 2000 la profesión tenía reserva de actividad, y en el año 2000 el sector se liberalizó, pero no se reguló. Ahora mismo la regulación española no exige formación para ser agente inmobiliario y eso deja desprotegido al consumidor. Comprar una vivienda es una de las inversiones más importantes y el usuario puede estar desprotegido. Nosotros queremos aportar valor desde la génesis del contrato y también protección jurídica en la fase previa, hasta que el consumidor llega al fedatario público, al notario.

-¿Ha habido algún avance?

– Vamos cumpliendo hitos e intentamos que las comunidades autónomas creen registros de agentes inmobiliarios obligatorios. El registro de profesionales garantiza que se cuenta con un seguro de responsabilidad civil, con una formación mínima acreditada y con un lugar físico al que poder acudir en caso de tener que localizarle por algún motivo. No buscamos privilegios, sino una garantía para los consumidores: que haya capacitación del profesional y solvencia.  Esto provocaría que si hubiera un menoscabo por mala praxis se puediera resarcir. Han pasado gobiernos de distintos colores políticos y seguimos igual desde el año 2000: con consumidores desprotegidos.

-¿Cree que la sociedad conoce su función en toda su amplitud?

– No la conoce realmente. Desde el Consejo General tratamos de trasladar a las Administraciones la desprotección del consumidor y el problema de la desprofesionalización. Muchas veces se asombran de que para intermediar en una operación inmobiliaria no haga falta formación. Por eso tenemos que trasladar la importancia de que se profesionalice nuestra función.

“QUEREMOS APORTAR VALOR DESDE LA GÉNESIS DEL CONTRATO Y PROTECCIÓN JURÍDICA EN EL PROCESO PREVIO A ACUDIR AL NOTARIO”

-Ha reclamado la importancia de mejorar el acceso al mercado, colaborar con la Administración e impulsar políticas de vivienda. ¿Han podido impulsar algún avance?

– Sí. En Cataluña existe el registro obligatorio. Actualmente también lo tiene la Comunidad Valenciana. En Andalucía se ha recogido el registro obligatorio en su nueva Ley de Vivienda. Y la semana pasada estuvimos en Cantabria y expuse la medida a los grupos políticos: dijeron que estaban a favor y que es una medida a tener en cuenta. Un registro voluntario, como en la Comunidad de Madrid, no evita el mercado oportunista. Lo que queremos es evitar que los agentes no estén formados o no aporten garantías frente a posibles errores.

-¿Cómo es la colaboración entre los agentes de la propiedad y los notarios?

– Nosotros somos la antesala del notario y preparamos contratos que después se reflejan en una escritura pública. A nivel institucional, el Consejo General de los Agentes de la Propiedad y el Consejo General del Notariado tuvimos una reunión y salimos muy satisfechos y vamos a estrechar la colaboración. No es lo mismo cuando a una notaría llega una operación gestionada por un profesional que cuando llega por alguien sin conocimientos suficientes.

-El Notariado ha abierto recientemente el Portal Estadístico de la vivienda. ¿Lo conoce? ¿Aporta valor?

– Aporta gran valor. Los datos son esenciales para conocer precios y tomar las decisiones adecuadas. Cuanta mayor sea la información menor será el riesgo a equivocarnos. Y cuanta más información tengan las Administraciones sobre las transacciones y los precios, mejor podrán tomar decisiones en beneficio del ciudadano.

“RECLAMAMOS EL REGISTRO OBLIGATORIO DE AGENTES INMOBILIARIOS PARA MAYOR PROTECCIÓN DE LOS CONSUMIDORES“

-El Notariado propone que los contratos de arrendamiento se formalicen en escritura pública para dar más seguridad. ¿Cómo valora esa propuesta?

– El arrendamiento es una de las transacciones de las que tenemos menor conocimiento. Si la Administración no tiene información de cuántos agentes inmobiliarios hay, de un censo de aquellas personas que nos estamos dedicando a la transacción inmobiliaria, menos aún del número de arrendamientos. Protocolizar y gestionar los contratos aportaría mayor seguridad jurídica; podría ayudar a esa transparencia y a un trabajo conjunto entre agentes de la propiedad y el Notariado. El arrendamiento necesita ser transparente como lo es la compraventa: con datos, precios, e información.

-El Gobierno ha impulsado la creación del Consejo Asesor de la Vivienda. ¿Qué puede aportar ante la tensión inmobiliaria?

– Estuvimos en la primera mesa, en la que también estaba la presidenta del Consejo General del Notariado, Concepción Pilar Barrio Del Olmo, y coincidimos en que tener datos del mercado de la vivienda es muy importante. Los agentes de la propiedad podemos aportar conocimiento del día a día. Nuestra percepción es que la mayoría de contratos de arrendamiento son de viviendas en manos de particulares. Nosotros consideramos que la Ley de vivienda se focaliza mucho en la parte social, que me parece muy importante, pero se olvida del derecho de propiedad, algo que es sagrado en un Estado de derecho. En su momento, dijimos que las medidas que se pretendían, que después se hicieron realidad, iban a distorsionar el mercado, iban a provocar un efecto contrario al deseado. Y el tiempo, que es un juez insobornable que quita y da razones, nos ha dado la razón. Así que la Ley de vivienda yo creo que se debe de retocar.

-¿Cómo se puede frenar la escalada de precios de la vivienda?

– Es un problema real y viene de mucho tiempo. Ha faltado políticas reales de vivienda y se ha pensado a corto plazo. Hace falta un pacto de Estado entre las grandes fuerzas políticas y una hoja de ruta a veinte o veinticinco años, gobierne quien gobierne. También debe estar representadas las comunidades autónomas y la Federación Española de Municipios y Provincias. El mercado es localista: hay que analizarlo y buscar equilibrio. Si polarizamos, estaremos más lejos.

-¿Qué opina de reducir los pisos turísticos como vía para mejorar el mercado?

– Los pisos turísticos están dando quebraderos de cabeza. Yo creo que se puede regular de otra manera, poniendo el foco en la habitabilidad de las ciudades, buscando un equilibrio. La vivienda tiene que ser un eje principal y un objetivo dentro de las políticas de Estado, comunidades autónomas y municipios. Debemos mejorar la sociedad para los que vienen detrás.

-Usted lleva más de veinte años en el sector. ¿Qué aconsejaría a una persona que busca vivienda en 2026?

– Que tenga claro qué busca y, si puede, ponerse en manos de un profesional serio, capacitado y solvente. Que no tenga prisa, una vivienda se compra de manera tranquila, sosegada y sin presiones. No se puede estar en una operación inmobiliaria con el corazón encogido. Y hay que regular para que no suceda que cualquiera pueda ser agente inmobiliario. Si los cimientos son débiles, el futuro de la casa traerá problemas.

-Como presidente del CGCAFE, ¿qué diagnóstico hace hoy de la salud de las comunidades de propietarios en España en términos de convivencia, morosidad y sostenibilidad económica?

– Como administradores que estamos a pie de calle, el diagnóstico es de una exigencia máxima. Intentamos hacer todo lo que está en nuestra mano para que las comunidades sean espacios de bienestar, pero nos enfrentamos a un parque inmobiliario que envejece y una morosidad que, aunque luchamos por contenerla con gestión diaria, sigue lastrando el avance de muchos hogares. Nuestra labor no es solo «llevar papeles», sino aplicar una planificación estratégica que garantice la sostenibilidad del edificio. Ponemos todo nuestro esfuerzo en pasar de la gestión de la urgencia a una gestión técnica avanzada, porque entendemos que cada comunidad es un proyecto de vida que merece ser cuidado con rigor. No obstante, la sobrecarga de trabajo y la soledad del administrador de fincas colegiado es enorme.

“INTENTAMOS HACER LO POSIBLE PARA QUE LAS COMUNIDADES SEAN ESPACIOS DE BIENESTAR, PERO NOS ENFRENTAMOS A UN PARQUE INMOBILIARIO QUE ENVEJECE Y UNA MOROSIDAD QUE SIGUE LASTRANDO”

-La complejidad y dispersión normativa en vivienda y propiedad horizontal es cada vez mayor. ¿Dónde sitúa usted los principales focos de inseguridad jurídica para los administradores de fincas y para los vecinos, y qué cambios legislativos consideran prioritarios?

– La mayor inseguridad nace de intentar gestionar realidades del siglo XXI con herramientas legales de 1960. A pesar de que ponemos todo nuestro empeño en cumplir la norma, la actual Ley de Propiedad Horizontal (LPH) está desvirtuada. Se necesita una ley nueva que ordene estructuradamente la propiedad horizontal y de garantías a los propietarios. Es urgente una reforma que agilice la adopción de acuerdos y que dote de seguridad técnica al administrador. Asumimos la responsabilidad de interpretar una maraña normativa compleja para proteger el patrimonio inmobiliario, y un marco legal claro es la mejor herramienta para que nuestro trabajo sea realmente eficaz.

“LAS COMUNIDADES NECESITAN PEDAGOGÍA Y UN ACOMPAÑAMIENTO TÉCNICO-JURÍDICO CONSTANTE”

-El CGCAFE ha sido muy activo en la defensa de una reforma profunda de la Ley de Propiedad Horizontal. ¿En qué puntos concretos creen que esa reforma puede cambiar la vida cotidiana de las comunidades de propietarios?

– La reforma que impulsamos, y que recientemente ha visto avances en el Senado, busca simplificar la vida del ciudadano. Proponemos medidas como la unificación de convocatorias para evitar esperas innecesarias, la conciliación familiar de todos, propietarios y administradores, y la validez de las juntas telemáticas o mixtas. Esto no es modernidad por modernidad; es facilitar que el vecino pueda participar en las decisiones de su casa sin que su agenda o su situación profesional o familiar sea un obstáculo. Queremos que la ley sea un aliado de la accesibilidad y la eficiencia energética, permitiendo que las mejoras en el edificio se aprueben con agilidad, revalorizando así la propiedad de cada propietario (pero garantizando su sostenibilidad económica) que ha visto cómo se incrementan sus cuotas, y el equilibrio que tiene que existir entre el derecho de propiedad y el deber de conservación.

-Rehabilitación energética, fondos Next Generation y eficiencia del parque inmobiliario: ¿cree que las comunidades están realmente preparadas para dar este salto o falta aún mucha pedagogía y acompañamiento técnico-jurídico?

– Somos conscientes de que el reto de la sostenibilidad es enorme y, con total humildad, asumimos el papel de guías en este proceso. Las comunidades necesitan pedagogía y un acompañamiento técnico-jurídico constante. El administrador no solo tramita una subvención; lidera un cambio cultural hacia la eficiencia. No es un camino fácil, pero estamos haciendo todo lo posible para que ni un solo euro de los fondos europeos se pierda por falta de gestión, transformando edificios antiguos en hogares sostenibles y confortables.

“GESTIONAMOS EL AHORRO DE TODA UNA VIDA DE MUCHAS FAMILIAS, Y ESO ES UNA RESPONSABILIDAD QUE NOS TOMAMOS MUY EN SERIO”

-Una de las preocupaciones recurrentes es la lucha contra la morosidad en las comunidades. ¿Qué herramientas jurídicas y de gestión consideran más eficaces y qué papel puede jugar aquí una futura reforma procesal del monitorio?

– La morosidad no es solo un número: es una carga que soportan los propietarios que sí cumplen. Nuestra gestión se basa en el uso de datos y métricas para actuar de forma preventiva, pero necesitamos que la Ley nos respalde. Defendemos que el certificado de deuda sea un título ejecutivo más ágil. Todo esto se hace desde el respeto, pero con la firmeza de quien defiende los intereses de la colectividad frente al incumplimiento individual.

–Los administradores de fincas manejan datos sensibles, acuerdos complejos y decisiones que afectan al patrimonio de las familias. ¿Cuáles son, a su juicio, las claves para reforzar la seguridad jurídica en esa gestión diaria y qué apoyo ofrecen los Administradores de Fincas en este terreno?

– La clave de la seguridad es la profesionalización real y el método. Gestionamos el ahorro de toda una vida de muchas familias, y eso es una responsabilidad que nos tomamos muy en serio. Por ello, apostamos por protocolos de cumplimiento normativo proactivo. El CGCAFE garantiza que sus colegiados cuenten con un seguro de responsabilidad civil, algo que debería ser obligatorio para cualquiera que gestione dinero ajeno. No improvisamos; trabajamos con procesos claros para que el propietario tenga la confianza de que su patrimonio está en buenas manos.

“LA MAYOR INSEGURIDAD NACE DE INTENTAR GESTIONAR REALIDADES DEL SIGLO XXI CON HERRAMIENTAS LEGALES DE 1960”

-España avanza en la digitalización de la edificación y de la gestión inmobiliaria. ¿Cómo está cambiando la digitalización la profesión de administrador de fincas y qué proyectos estratégicos impulsa el CGCAFE en este ámbito?

– La digitalización no viene a sustituirlos, sino a hacernos mejores. Al automatizar tareas administrativas gracias a una digitalización inteligente, liberamos tiempo para lo que realmente importa: atender a las personas. El futuro no son solo aplicaciones, sino usar la tecnología para que el vecino tenga acceso total a la información de su comunidad (transparencia) y para que nosotros podamos tomar decisiones basadas en datos reales, mejorando la eficiencia y reduciendo costes innecesarios.

-¿Cómo considera, desde su función, la situación de la seguridad jurídica, un ámbito de profunda relación con el Notariado? La función notarial es una pieza central en el ámbito inmobiliario. ¿Cómo valora la colaboración entre notarios y administradores de fincas y en qué ámbitos cree que podría intensificarse para dar más garantías a los ciudadanos?

– La relación con el Notariado es fundamental para cerrar el círculo de la seguridad jurídica inmobiliaria. Trabajamos codo con codo para asegurar que las transmisiones de fincas y los acuerdos complejos tengan todas las garantías legales. Esta alianza estratégica permite que el ciudadano se sienta protegido en los momentos clave, como la compra de una vivienda o la formalización de acuerdos comunitarios de gran calado. Es un trabajo coordinado en beneficio de la paz social.

-¿Cree que son suficientemente conocidas las funciones y utilidades de los Administradores de Fincas?

– A veces nuestro trabajo es invisible porque, cuando todo funciona bien, nadie se pregunta por qué. Queremos que se nos vea como lo que somos: gestores técnicos, jurídicos y mediadores que trabajamos por la corresponsabilidad del propietario.

-Por último, pensando en un propietario que apenas sabe qué hace su administrador de fincas:  ¿cómo le explicaría, en una frase, por qué es importante que su comunidad esté en manos de un profesional colegiado?

– Porque un administrador de fincas colegiado es garantía de seguridad y de una formación constante. Es el arquitecto de la convivencia y el guardián de la rentabilidad de su hogar, asegurando que su comunidad progrese bajo el rigor de la ley y no bajo el azar de la improvisación.

La mesa redonda estuvo moderada por Raimundo Fortuñy, director general de Fundación Notariado, e integrada por Concepción Pilar Barrio Del Olmo, presidenta del Consejo General del Notariado (CGN) y de Fundación Notariado; por Alberto Martínez Lacambra, director general del Centro Tecnológico del Notariado (CTN), y por el notario de Madrid Juan Pérez Hereza.

Raimundo Fortuñy, explicó que en la mesa se iban a abordar tres ámbitos. Uno, en el que el notario tiene un papel claro, reconocido y donde la seguridad jurídica preventiva está absolutamente garantizada con su labor, como es el de la compraventa, y otros dos en los que la intervención notarial, de ser preceptiva, aportaría mayor seguridad jurídica al ciudadano. Se refería a la firma en escritura pública del contrato de alquiler y una presencia más habitual en la firma de los contratos de arras.

El director del Centro Tecnológico del Notariado, Alberto Martínez Lacambra, presentó el nuevo Portal Estadístico del Notariado ante una audiencia eminentemente académica de distintas universidades de España, así como del espectro jurídico y profesional. Este portal es una plataforma digital creada por el Consejo General del Notariado con información fidedigna y actualizada del mercado inmobiliario en España.

LA PRESIDENTA DEL NOTARIADO SEÑALÓ QUE PARA LOGRAR UNA CULTURA DEL ALQUILER SE NECESITAN REFORMAS LEGISLATIVAS

Reformas legislativas

Barrio Del Olmo explicó que en España no hay cultura del alquiler y nunca la ha habido, y que la regulación precedente en la materia (leyes en 1964, 1994 y 2013) así lo ha venido estableciendo.  La presidenta del Notariado señaló que para lograr una cultura del alquiler se necesitan reformas legislativas: “En primer lugar la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil para la asistencia en casos de ocupación, pero mucho antes de eso, en la fase previa a la venta, sería necesaria la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos estableciendo que el contrato de alquiler se constituya en escritura pública por la transparencia y la asesoría que pueden proporcionar los notarios incrementando la seguridad jurídica para ambas partes”.

Otra de las medidas que podrían incidir positivamente serían establecer exenciones en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP. “Con ello, invertiríamos la situación actual en el caso de que se huya del otorgamiento de la escritura pública para evitar el pago en la liquidación de impuestos. Una legislación que fijara bonificaciones en la declaración de la renta al constituir el contrato en escritura pública, podría revertir esta situación” afirmó en su intervención.

La presidenta del Notariado explicó que los aranceles de la constitución en escritura pública serán fijados por el gobierno, como el resto de los documentos públicos y sugiere que incluso se podrían establecer diferentes tramos dependiendo del perfil del inquilino, como ante los jóvenes. “En esos casos los gastos podrían ir a cargo del arrendador ya que podría deducirse esos gastos en la declaración de la renta”.

Señaló asimismo que las escrituras de contratos de alquiler también podrían otorgarse por videoconferencia desde el Portal del Ciudadano en la Sede Electrónica Notarial, formato que cuenta con las mismas ventajas de asesoramiento notarial y control de la legalidad que una constitución presencial. Destacó que en ese caso ambas partes también podrían disponer de una copia electrónica autorizada con un Código Seguro de Verificación.   Y aclaró que la escritura del contrato de alquiler no necesariamente conllevaría su inscripción en el Registro de la Propiedad, sino que los notarios la comunicarían al Catastro, del mismo modo que se hace con las escrituras de compraventa.

Minimizar los riesgos

El notario de Madrid, Juan Pérez Hereza, se centró en el contrato de arras firmado entre vendedor y comprador en la fase previa a la realización de la escritura pública de compraventa, y abogó por la intervención notarial para minimizar los riesgos que puede correr el comprador.  Para Pérez Hereza pueden ser de dos tipos: riesgos de ineficacia y riesgos de incumplimiento. Entre los primeros enumeró la insuficiencia de facultades representativas del vendedor, como las situaciones de discapacidad o de minoría de edad, que exigen una intervención judicial, o la existencia de límites a la libre transmisión, como el hecho de estar sometida la propiedad a algún régimen de transmisión pública.

En cuanto a los riesgos de incumplimiento, y no contemplando una situación extrema de engaño premeditado por parte del vendedor, existen casos de falta de conformidad o incumplimientos parciales, bien porque la vivienda no responde física o jurídicamente a todas las expectativas del comprador, o existen derramas no declaradas, no se cumple totalmente la legalidad urbanística, existen deudas en el IBI, o discrepancias entre la superficie registral, la real y la catastral.

En el acto de clausura participó Lorenzo Prats, catedrático de Derecho Civil en CUNEF, y vicesecretario de Fundación Notariado, quien subrayó el papel del Notariado en garantizar la seguridad jurídica que necesita el mercado del alquiler a través de la escritura pública en la formalización de los contratos.