La revolución tecnológica y los nuevos modelos de construcción y financiación de vivienda están desbordando los límites de nuestro marco jurídico y fiscal. Modularidad, impresión 3D, tokenización y plataformas de datos no pueden seguir funcionando en un limbo normativo. Es momento de aportar respuestas técnicas, visión práctica y seguridad para ciudadanos, promotores, inversores y la propia Administración.

En el ámbito de la vivienda, pocas cosas preocupan tanto como la falta de certezas. Y, sin embargo, estamos ante una ola de cambios —tanto tecnológicos como económicos— que tensionan la forma en que concebimos, registramos y fiscalizamos un inmueble. Desde nuevas formas de construir hasta innovadores esquemas de inversión, lo que está en juego es la seguridad jurídica y la capacidad de nuestro sistema fiscal para acompañar la transformación sin convertirse en un obstáculo.

Cada vez es más frecuente encontrarnos con viviendas modulares, casas de madera, contenedores marítimos convertidos en vivienda o incluso construcciones impresas en 3D. Lo que antes era experimental, hoy ya es una alternativa real para abaratar costes, acelerar tiempos y diversificar la oferta. No podemos cerrar los ojos ante esta realidad.

El reto surge cuando esta innovación choca con categorías tradicionales: ¿son bienes muebles o inmuebles? La respuesta afecta a toda la cadena: financiación bancaria, garantías registrales, licencias urbanísticas, tributación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), Impuesto sobre el Valor Añadido (ICA), Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)…

Hoy, ni constructores ni compradores ni Administración tienen certezas plenas. Y sin certezas, no hay inversión. Y sin inversión, no hay progreso. Y sin progreso, no hay mejora en la calidad de vida.

Necesitamos un marco claro, práctico, que combine seguridad jurídica con flexibilidad para que estas nuevas técnicas prosperen.

La tokenización de activos —especialmente inmobiliarios— pasó de ser una promesa disruptiva a una práctica que algunos consideran residual y otros, la semilla de un nuevo modelo de inversión. La idea es sencilla: fraccionar la titularidad o derechos sobre un inmueble en tokens negociables en mercados digitales. La pregunta es: ¿nos permite nuestra estructura legal hacer estas operaciones? Y ¿cómo fiscalizamos eso?

Sin garantías jurídicas y fiscales claras, la tokenización puede convertirse en un mecanismo opaco de transmisión patrimonial. Cada transmisión de tokens que represente derechos sobre inmuebles, ¿debe tributar como la transmisión del derecho real subyacente? Además, no podemos olvidar que debe cumplir con las exigencias de prevención del blanqueo de capitales, identificación del titular real y control registral, pilares fundamentales de nuestro estado de derecho.

Aquí el papel del Notariado es clave. Hoy más que nunca, el protocolo notarial puede dar seguridad y trazabilidad a operaciones que, de otro modo, serían terreno fértil para la inseguridad jurídica y fiscal.

La tercera gran línea de transformación es la gestión del dato. La iniciativa del Consejo General del Notariado para crear un portal inmobiliario notarial, alimentado con información real de escrituras de compraventa e hipotecas, es un ejemplo de cómo la tecnología puede ser aliada de la seguridad jurídica y la buena fiscalidad.

Un mercado de vivienda transparente necesita datos fiables. Para los compradores, para los inversores, pero también para la Administración Tributaria, que debe fundamentar el valor de la operación y detectar posibles fraudes. Ahora bien, la transparencia no debe colisionar con la privacidad. La protección de datos personales debe seguir siendo un pilar irrenunciable. El equilibrio siempre es lo deseable, conjugar transparencia y protección.

Todo este contexto plantea una pregunta esencial: ¿queremos una fiscalidad que bloquee o que facilite? En mi experiencia —como fiscalista, como inspectora en excedencia y como docente— estoy convencida de que solo un marco normativo claro, adaptado a la realidad económica y tecnológica, atraerá la inversión y protegerá a los ciudadanos y a las empresas.

Necesitamos:

• Clarificar la calificación registral y fiscal de las nuevas formas constructivas.
• Regular la tokenización de activos con plenas garantías jurídicas y tributarias.
• Consolidar plataformas de información que doten de datos veraces, inmediatos y útiles a ciudadanos, empresas y Administración.

El reto no es menor, pero la oportunidad es inmensa: construir vivienda más asequible, captar ahorro para proyectos sólidos, optimizar la fiscalidad y reforzar la confianza. Esa es la política tributaria que necesitamos: técnica, justa, transparente y aliada del progreso.

Cierro con una convicción personal: Innovar sin vacíos regulatorios es la única forma de proteger la seguridad jurídica y, con ella, la prosperidad y la equidad. Con rigor técnico, con valentía política y con visión de largo plazo podemos lograrlo.

El desafío que enfrentamos es, sin duda, de gran magnitud. Sin embargo, quienes dedicamos nuestra trayectoria profesional al mundo de la fiscalidad y la docencia, sabemos que cada reto encierra también una valiosa oportunidad. No se trata solo de superar obstáculos o adaptarse a los cambios: se trata, sobre todo, de encontrar en cada dificultad un motivo para mejorar, crecer y aportar con mayor impacto al bienestar colectivo.

A lo largo de los años, hemos aprendido que la labor que realizamos no solo se limita al cumplimiento de normas o a la transmisión de conocimientos técnicos. Nuestra verdadera vocación está en servir a la sociedad, en facilitar el acceso a un sistema más justo, transparente y eficiente, y en formar nuevas generaciones de profesionales comprometidos con la ética y la excelencia.

Por eso, ante la complejidad de los tiempos que corren, reafirmamos nuestro compromiso con la responsabilidad y la innovación. Porque entendemos que, en definitiva, todo gran desafío representa también una nueva posibilidad de construir un futuro mejor para todos.

Las políticas de vivienda son sin duda uno de los mayores retos de los gobiernos, tanto en España como en casi todos los países de nuestro entorno. El acceso a la vivienda es cada día más complicado para los jóvenes tanto si desean comprar como si desean alquilar y así lo ha reflejado de forma continuada el CIS durante los últimos años, donde siempre ha sido una de las mayores preocupaciones.

En este contexto, surge la pregunta sobre si las administraciones públicas y los agentes económicos disponen de datos de calidad suficientes para tomar decisiones acertadas. La respuesta es diferente en función del mercado que hablemos, existe mucha información sobre el mercado de compraventa de vivienda y muy poca sobre el mercado de alquiler.

Un mercado sin datos suficientes no permitiría a las AA.PP. diseñar políticas de vivienda adecuadas o medir sus resultados. Peor aún, la falta de transparencia afectaría con toda seguridad al correcto desempeño del mercado inmobiliario, limitando oferta y demanda, afectando a la formación de precios y limitando la financiación de las transacciones.

La calidad de los datos depende de dos factores: la fiabilidad de los existentes, es decir si nos los podemos creer o no, y el detalle de los mismos; o lo que es lo mismo: el nivel de granularidad de los datos existentes por geografía o tipología de inmueble.

En el mercado de compraventa existe una enorme disponibilidad de datos tanto de fuentes públicas como privadas. Las mejores son los de carácter público y dentro de estas destaca el Centro de Información Estadística del Notariado (CIEN) que ofrece información de carácter estadístico de la vivienda.

En lo referente a la fiabilidad de los datos, los portales inmobiliarios y otros agentes del mercado ofrecen la información que suministran sus clientes, que son una parte de los oferentes de vivienda en un momento dado y publican precios de oferta o tasación, pero no el precio efectivo de la transacción que podría haber ocurrido o no. La información de CIEN, por el contrario, recoge el 100% de las transacciones ocurridas en el país, las delimita temporalmente de forma precisa y se basa en la información de la escritura de compraventa que refleja precios reales.

La información de CIEN por tanto, ofrece información de calidad para la toma de decisiones de las AA.PP., sin embargo, no ofrece en muchos casos la granularidad suficiente. Esta granularidad existe, está en el Índice Único Notarial que recoge todas y cada una de las transacciones de vivienda y todos los datos asociados a la misma como precios, metros cuadrados, ubicación exacta, etc.

El pasado 16 de julio el Consejo General del Notariado llegó a un acuerdo con el Banco de España para compartir el Índice Único, siempre de forma anonimizada por supuesto, lo que representa un hito muy relevante ya que permitirá a banco mejorar sus análisis y recomendaciones sobre el mercado inmobiliario en España.

El siguiente paso obvio, es poner a disposición de los agentes privados como inmobiliarias, entidades financieras y particulares, esta información anonimizada para dotar al mercado de la mayor transparencia posible. Un mercado más transparente favorecerá una mayor liquidez y permitirá la reducción de los costes de financiación.

El caso del mercado de alquiler es muy distinto, aquí no existe información pública de calidad y la información de carácter privado presenta de los mismos problemas que se han destacado antes, con la complejidad adicional de que un contrato de alquiler suele recoger más detalles que el de compraventa. Los alquileres pueden ser sobre pisos completos o solo habitaciones individuales, sobre inmuebles ya amueblados o vacíos, incluir o no los suministros básicos, etc.

La información oficial y fiable de compraventa existe debido a que estos contratos se celebran ante notario y por tanto podemos confiar que tenemos toda la información disponible y estar seguros de la calidad de esta. En el caso del alquiler esto no ocurre. Todas las transacciones se producen directamente entre particulares a través de contrato privado con mayor o menor formalidad.

Existen muchos argumentos jurídicos a favor de la notarización de los contratos de alquiler: la seguridad que ofrecería a ambas partes de que se cumple la ley escrupulosamente; el asesoramiento y mejor entendimiento del contrato, o la propia elevación a público del documento. Todas ellas consideraciones muy relevantes, pero en las que no me extenderé ya que mi conocimiento del tema es insuficiente.

Desde el punto de vista económico, no me cabe ninguna duda de que la intervención notarial de estos contratos podría, sin la menor duda, dotar de mucha mayor transparencia a los mercados de alquiler y ser una herramienta fundamental para diseñar y entender el éxito o fracaso de las políticas públicas. Tener los datos de los alquileres de forma precisa no solo podría ayudar a definir con mayor detalle donde hay un problema de accesibilidad a la vivienda alquilada sino también donde realmente se están haciendo operaciones y, por ejemplo, si las restricciones en el precio del alquiler están afectando a la oferta de alquiler y el número de transacciones realizadas.

Sería deseable por tanto buscar un modelo de notarización de los alquileres, que no suponga un coste relevante para las partes, y que ayude a mejorar la seguridad jurídica y la información disponible sobre este mercado.

Los datos inmobiliarios son fundamentales para el funcionamiento de los mercados inmobiliarios y la actuación de los poderes públicos. La buena noticia es que ya disponemos de buenos datos estadísticos de compraventa y se puede poner a disposición de los agentes datos más detallados de esta de forma casi inmediata. El reto es generar información de calidad sobre el alquiler y esta es una tarea que las AA,PP, tendrán que afrontar lo antes posible.