MÁS ALLÁ DEL DESEQUILIBRIO ENTRE OFERTA Y DEMANDA DE VIVIENDA

Así lo expresaron los profesionales que participaron en el panel de debate dedicado a analizar el desequilibrio entre oferta y demanda en el curso Vivienda: del diagnóstico a la acción. Propuestas de solución para un problema apremiante, organizado por Fundación Notariado el pasado mes de julio en San Sebastián.

“El problema no es solo de oferta. Falta suelo desarrollado, hay escasez de mano de obra especializada y los instrumentos financieros tradicionales no se adaptan a los nuevos modelos constructivos», expuso el arquitecto Enrique Vinagrero en su intervención. Para el director adjunto de ST Consultores Inmobiliarios, el sector adolece de amplias demoras para la consecución de suelo finalista, la “materia prima de la industria de la construcción”. “Con la legislación que tenemos se nos van entre 5 y 10 años en conseguir ese suelo desarrollado con el que trabajar”, denunció.

“En España, el plazo medio para disponer de suelo ya urbanizado y listo para construir es de 16 años”, apuntaba en este sentido Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España. “Llevamos algunos años con desregulaciones que permiten agilizar los procesos administrativos. La aparición de la declaración responsable en sustitución de la licencia o la eliminación de la obligatoriedad de arrancar una promoción con una licencia de obra, permitiendo que se haga con un expediente administrativo, han sido requerimientos también del sector promotor para tratar de recortar esos tiempos”.

Colaboración, legislación e inversión
Valentina Montero, vicedecana del Colegio Notarial del País Vasco y moderadora de la mesa, también abogó por agilizar la generación de suelo finalista, así como por activar la colaboración público-privada, armonizar la actuación entre Administraciones y mejorar la financiación: “Solo mediante un Pacto de Estado por la Vivienda, con vocación de permanencia y seguridad jurídica, podremos garantizar el ejercicio real del derecho a la vivienda, proteger a todas las partes implicadas y avanzar hacia un modelo que refuerce el bienestar social”, señaló.

Por su parte, el catedrático de Derecho Administrativo, Juan Ramón Fernández Torres, animó a repensar cómo queremos que sean las ciudades: “Venimos siendo tributarios de un modelo urbanístico que tiene más de 80 años y estamos en un atolladero. Debemos plantearnos que ese modelo se ha agotado e instaurar uno nuevo”. Y pidió a los organismos públicos “cumplir y hacer cumplir la legislación, en su espíritu y finalidad. Muchas veces la Administración no está dispuesta a atenerse a las leyes urbanísticas que ella misma ha aprobado, no respeta su propio planteamiento y deja a los promotores en callejones sin salida. Si se aplicaran las leyes en vigor, ya avanzaríamos mucho”.

De igual manera, Vilajoana, pidió una mayor flexibilidad en los modelos de cooperación para que nuestro urbanismo se adapte con mayor rapidez a las nuevas necesidades sociales: “La solución pasa por dejar trabajar a los profesionales del sector. Nosotros pensamos en el medio y largo plazo, mientras que los que regentan las Administraciones Públicas piensan tan solo a corto plazo. La vivienda tiene que ser una infraestructura social, como la sanidad o la educación, pero para eso hay que invertir. La realidad es que en sanidad se invierte aproximadamente el 20% del PIB, en educación el 12% y en vivienda no llegamos al 1,5%”.

Exigencias y mano de obra
Los principales actores del mercado inmobiliario también se topan con las altas exigencias y estándares de calidad impuestos por las normativas comunitarias: “Durante muchos años, cuando desarrollabas un proyecto, valorabas un coste de producción de unos 600 euros el metro cuadrado. En el último trimestre hemos alcanzado los 1.300 euros de coste promedio. La regulación, los estándares técnicos y de calidad que nos están imponiendo, junto a otras muchas cosas hace que la vivienda cueste lo que cuesta”, apuntó Vinagrero. En su opinión, a futuro, “no va a bajar el precio de la vivienda, pero no porque alguien se esté enriqueciendo, sino porque cada vez el nivel de exigencia es más alto. La calidad de la vivienda asequible está prácticamente en la misma línea que la vivienda libre. La pregunta es: ¿podemos permitirnos como sociedad estos altos estándares de calidad?”.

La falta de mano de obra es otro de los principales problemas del sector y las proyecciones no son alentadoras: “En los próximos 15 años el 40% de la mano de obra va a tener edad de jubilación. Ahora tenemos carencia, pero en el futuro va a ser todavía peor”, subrayó Xavier Vilajoana. Como solución a este problema plantearon dos vías de actuación. En primera instancia, fomentar la incorporación de los jóvenes al sector y “mejorar la formación dual en nuestro país”, añadía Vilajoana.

La industrialización del sector
Como segundo punto, incidieron en acelerar el proceso de fabricación de las viviendas y avanzar en la industrialización de la construcción. “Estamos ahora mismo en una fase muy incipiente de industrialización del sector, precisamente para cubrir la falta de capacidad que tiene. Es necesario que suframos ese proceso de transformación, igual que lo han sufrido otras industrias”, expuso Vinagrero.

Desde la Administración Pública se trabaja en esta línea a través del PERTE de Industrialización de la Vivienda, un plan dotado con 1.300 millones de euros de inversión, como señaló la subsecretaria del Ministerio de Vivienda, Llanos Castellanos, en la inauguración del curso. En relación a este plan estratégico del Gobierno, Vilajoana apuntó que “el objetivo del PERTE es que la construcción industrializada suponga el 10% de la producción en los próximos 5-10 años. No se puede plantear como la solución a todo cuando sólo abarcará un porcentaje de lo que vamos a construir, va a ser una solución complementaria”.

Finalmente, desde el punto de vista del Derecho, Fernández Torres matizó que este tipo de ‘viviendas industriales’ no tiene un régimen jurídico diferenciado y privilegiado, de manera que el acceso, instalación y uso sea más fácil que en los demás casos. “Mientras no se establezca un régimen que facilite la implantación de este tipo de viviendas, el ciudadano preferirá seguir el régimen tradicional”, planteó el catedrático.