Los derechos del consumidor ‘online’

PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

LOS DERECHOS DEL CONSUMIDOR ‘ONLINE’

Las compras online han dejado de ser un canal alternativo y son ya la primera opción de muchos consumidores. Una vez superado el temor a posibles problemas de seguridad en los pagos o en las condiciones de devolución, los compradores eligen el comercio online por la comodidad que representa y también porque permite comparar cientos de productos sin moverse de casa, favoreciendo el ahorro de dinero, de tiempo y también la toma de decisiones.

MARIÁN LEZAÚN
Los productos nuevos cuentan, con independencia del canal de compra utilizado, con un plazo de garantía de tres años.

Por eso, no es de extrañar que, solo en nuestro país, las ventas online hayan crecido un 22 % en 2023, según la consultora Salesforce, que sitúa a España a la cabeza de Europa, donde las ventas han aumentado un 9 % de media.

Canales preferidos

A pesar de las condiciones del mercado, de la inflación y del entorno internacional, los pronósticos indican que las ventas online seguirán creciendo a lo largo de este año. La firma Insider Intelligence estima un crecimiento del 10,4 % respecto al último ejercicio y que representen el 20,8 % del total de las ventas del comercio minorista. El buen funcionamiento de las plataformas de comercio electrónico y de las pasarelas de pago, la reducción en los tiempos de entrega y las garantías adicionales que se añaden al comercio online hacen que se haya perdido el reparo respecto a comprar por internet cualquier tipo de producto. Apenas el sector de la belleza, el bienestar y la salud se mantiene fiel a los establecimientos físicos. Además, los expertos señalan que ya es el móvil el canal preferido para realizar los pedidos, aunque también el soporte con la mayor tasa de abandono de “carritos”. Si en España la tasa de abandono de las compras es del 80 %, en las realizadas desde el móvil la cifra alcanza al 88 %. Por eso las compras se planifican desde el teléfono, pero se ejecutan desde el ordenador.

Respecto a dónde se realizan las compras, la situación ha cambiado y las aplicaciones ganan adeptos. Las ventas a través de aplicaciones representan un 16 % del total en España, mientras que las que se llevan a cabo en las redes sociales alcanzan el 12 %, unas cifras aún inferiores a las que se registran en las páginas web (32 %) o las que se realizan activamente en una tienda física (40 %), según un informe elaborado por Adyen, en el que se detalla el gran potencial de crecimiento de estos canales, según Portaltic.

 


EL BUEN FUNCIONAMIENTO DE LAS PLATAFORMAS, LA REDUCCIÓN EN LOS TIEMPOS DE ENTREGA Y LAS GARANTÍAS HACEN QUE SE HAYA PERDIDO EL REPARO A COMPRAR POR INTERNET


 

Devoluciones

¿Y qué pasa si me arrepiento después de comprar un producto? ¿Qué debo hacer si no tengo un establecimiento cerca al que pueda acudir? El procedimiento es el mismo que en el comercio tradicional. Según explican en la OCU, el cliente dispone de 14 días naturales para desistir de la compra sin motivo alguno, pero debe comunicarlo al vendedor de manera formal. De esta manera, el producto se debe devolver en los 14 días siguientes desde el momento en que se comunica esa decisión. Salvo que esté defectuoso o hayan cometido un error, es el consumidor final el que corre con el coste de devolución. El vendedor, por su parte, deberá reembolsar el importe de la compra y los gastos de envío originales. Hay excepciones en el caso de las mercancías que no se pueden devolver como también ocurre en el comercio tradicional. Es el caso, por ejemplo, de los productos que están personalizados, los perecederos, los bienes precintados y otros objetos de los que podrían derivarse problemas de higiene, como la ropa interior. Además, si el vendedor no informa de este derecho en su página web de manera clara y accesible, el plazo para ejercer este derecho se amplía de esos 14 días a 12 meses.

¿Y cómo se aplican las garantías en el comercio online? De la misma forma que ocurre con los artículos comprados en un establecimiento físico, los productos que se vendan por internet están sujetos al régimen legal. En este sentido, los productos nuevos cuentan, con independencia del canal de compra utilizado, con un plazo de garantía de tres años desde la entrega, que se reduce a dos años en el caso de contenidos o servicios digitales. En los productos de segunda mano, las partes pueden pactar un plazo menor, que no podrá ser inferior a un año desde su entrega.

Si el producto comprado por internet no responde a lo contratado, la persona consumidora puede optar entre exigir la reparación o la sustitución, que serán gratuitas y deberán ser llevadas a cabo en plazo razonable. Dicha gratuidad comprenderá los gastos necesarios para subsanar la falta de conformidad, especialmente los gastos de envío, así como los relacionados con la mano de obra y los materiales, según se recoge en la página web del Ministerio de Consumo. En este sentido, la legislación contempla también mejoras en la disponibilidad de piezas de recambio. Los cambios que introduce la Directiva Europea (UE) 2019/771 de 20 de mayo de 2019 sobre la disponibilidad de recambios es clara. Para todos los productos comprados a partir del 1 de enero de 2022, se exige la existencia de piezas de reparación y un servicio técnico adecuado que garantice hasta 10 años a partir de la fecha en la que el producto deje de fabricarse.

Los clientes no se la juegan

Los consumidores online son igual de exigentes o más que aquellos que compran en establecimientos comerciales tradicionales. Para ellos lo más importante es el servicio. Además, valoran otros aspectos que no se tienen tanto en cuenta en las tiendas físicas. Lo primero que buscan es una respuesta rápida de la página y encontrar los productos sin demasiados rodeos. Según diversos estudios, un tiempo de respuesta por encima de los tres segundos hace que el 80 % de los usuarios abandone la web antes de tiempo. Los consumidores online valoran también la seguridad y la usabilidad de las páginas. Es decir, que la navegación sea sencilla, intuitiva y que la información necesaria esté disponible.

El móvil es el canal preferido para realizar los pedidos, aunque también el soporte con la mayor tasa de abandono de «carritos».

La Inteligencia Artificial se cuela en el carro de la compra

El uso de la AI en el comercio electrónico ha sido una de las grandes bazas de 2023. Independientemente de los beneficios que la inteligencia artificial representa para las plataformas de comercio online y para las marcas, ya que les permite agilizar la atención al cliente, personalizar ofertas o incluso diseñar productos a medida, los consumidores también empiezan a sacarle partido. Aplicaciones como ChatGPT permiten comparar productos, buscar alternativas y sobre todo ahorrar tiempo. Según la consultora SalesForce, el número de pedidos motivados por una recomendación de un producto a través de IA aumentó un 6 % interanual. Por otro lado, los esfuerzos en fidelización que realizan las empresas también tienen su impacto. El porcentaje de pedidos que corresponde a compradores habituales fue el año pasado de un 43 %, según recoge la consultora.

Para saber más:

Ministerio de Consumo: Los derechos del consumidor online avanzan en todo el mundo. Por eso, desde la web del Ministerio se recopila toda la información que afecta a estas compras. Además, pone a disposición de los ciudadanos una guía para que las compras en internet sean seguras y sin sobresaltos.

OCU: En la web de la Organización de Consumidores y Usuarios disponen de una guía para saber cómo reclamar ante un posible fraude en una compra online y en la que se detallan los derechos a los que pueden acogerse los compradores.

Newtral: La publicación recoge en un reportaje qué debe saber cualquier consumidor antes de realizar una compra online.

Portaltic: La web de tecnología de Europa Press publica un informe en el que recoge las tendencias de las ventas online.

Cómo evitar la publicidad invasiva

PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

CÓMO EVITAR LA PUBLICIDAD INVASIVA

Los consumidores estamos cada día más cansados de recibir mensajes y llamadas publicitarias. No sabemos cómo escapar de la información comercial masiva que invade dispositivos, aplicaciones y plataformas.
MARIÁN LEZAÚN
Muchas veces somos nosotros los que previamente hemos dado el permiso de recibir publicidad sin ser demasiado conscientes.

Huir de todo ello parece ser la razón del crecimiento de la Lista Robinson, creada por la Asociación de la Economía Digital en 1993 para las personas que quieren dejar de recibir publicidad.

Escapar de este acoso no es fácil, aunque existan directorios en los que apuntarse y tratar de evitarlo. La lista Robinson es la más demandada, pero no la única vía. También podemos contactar con las empresas con las que hemos tenido alguna relación comercial para que dejen de enviarnos información, o con el Instituto Nacional de Estadística (INE), si lo que queremos es dejar de recibir propaganda electoral.

Actualmente hay más de tres millones de personas registradas en el directorio con nombre de náufrago y el número va en aumento. Solo en el último año han sido un millón los españoles que han decidido acabar con la molestia de recibir llamadas y evitar las interrupciones, el tiempo perdido y los inconvenientes de tener que responder al teléfono a cualquier hora o de borrar mensajes.

Llamadas de robots

El problema es que no es fácil controlar todos esos mensajes que nos llegan, aunque el reglamento sobre protección de datos y las leyes de defensa del consumidor son muy claros al respecto. Según las asociaciones de consumidores, el mayor número de quejas viene hoy de las llamadas inesperadas. Ni durante los fines de semana, ni en los días festivos, ni antes de las 10 a. m. ni después de las 9 p. m. y tampoco después de comer. Las empresas deben respetar ese horario y no realizar llamadas para promocionar sus productos en esa franja. Pero todos sabemos que, en ocasiones, no es así. Los teléfonos suenan en cualquier momento y no siempre es fácil “deshacerse” de los comerciales que insisten en vendernos cualquier cosa. Les dices que no es el momento, que estás ocupado, que no te interesa y acabas dando explicaciones sobre los servicios que ya tienes contratados o por qué no te interesa determinado producto. Dependiendo de las habilidades del comercial hasta puede que acabes cayendo en “sus redes”, especialmente las personas más mayores o las desinformadas.


ACTUALMENTE HAY MÁS DE TRES MILLONES DE PERSONAS REGISTRADAS EN LA LISTA ROBINSON PARA NO RECIBIR PUBLICIDAD


En los últimos tiempos se han puesto de moda las llamadas masivas, más molestas si cabe. Son esas en las que descolgamos el teléfono y no hay nadie que responda al otro lado. Son comunicaciones múltiples, realizadas por robots, que resultan un fastidio para los usuarios. Su funcionamiento es muy sencillo: se lanzan varias llamadas a la vez y el sistema espera que un operador quede libre con el fin de atender al cliente que está a la espera. En otros casos, se trata de comprobar la disponibilidad de los números de la lista y discriminar el mejor horario para realizar las futuras conexiones. Se trata de spam (información no solicitada) que también puede evitarse apuntándose a la lista Robinson.

En otras ocasiones somos nosotros los que previamente hemos dado el permiso para que nos localicen sin ser demasiado conscientes: a través de registros en newsletters, páginas de descuento o en compras online. Por eso, cuando esos contactos empiezan a ser una molestia, lo mejor es cortarlos de raíz.

¿Qué hay que hacer para apuntarse en la lista Robinson?

El procedimiento es muy rápido y sencillo. Sólo hay que entrar en la web www.listarobinson.es y registrarse facilitando los datos personales. Una vez realizado ese paso, se recibe un e-mail de confirmación con el nombre de usuario y una clave numérica para gestionar la cuenta. Además, te preguntarán por qué quieres dejar de recibir publicidad y por qué vías, ya que puedes desconectarte a través del e-mail, el teléfono, el correo postal y mensajes SMS/MMS. Cada uno de los canales se activa por separado, indicando e-mail y número.

¿La inscripción en la lista caduca?

El registro está activo hasta que el ciudadano decide darse de baja. Una vez te encuentras inscrito, se pueden añadir o actualizar los datos de contacto accediendo de nuevo a la lista. No caduca.


LAS EMPRESAS TIENEN LA OBLIGACIÓN DE CONSULTAR ESTA LISTA PARA SABER LAS PERSONAS QUE NO QUIEREN RECIBIR PUBLICIDAD


¿Es gratuita?

La Lista Robinson es gratuita para los consumidores. El servicio que presta se financia con las cuotas que pagan las empresas que deben consultarla para no caer en un delito y enviar la publicidad a las personas que no lo desean.

¿Cuándo se deja de recibir publicidad?

Desde que el consumidor se registra hasta que la ausencia de llamadas se hace efectiva pueden pasar tres meses. No obstante, hay que saber que se puede seguir recibiendo publicidad de las empresas a las que en algún momento se han facilitado los datos o se ha dado permiso. En ese caso, el consumidor debe comunicarse con cada una de ellas para zanjar el asunto. Suelen ser las empresas de servicios (energía, agua, seguros, etc.) las que deben tratarse de manera individual.


SE HAN PUESTO DE MODA LAS LLAMADAS MASIVAS, QUE NOS HACEN DESCOLGAR EL TELÉFONO, SIN QUE HAYA NADIE AL OTRO LADO O NOS RESPONDA UNA MAQUINA


¿Tiene algún inconveniente estar registrado?

Apuntarse en la lista puede tener algún inconveniente, por lo que los consumidores lo debemos valorar. Según la consultora tecnológica Ático 34, registrarse no es completamente infalible, es decir, aunque reduce notablemente la recepción de publicidad no deseada, no evita del todo llamadas comerciales y el spam en el correo, ya que hay empresas que no cumplen con la obligación de consultar la lista antes de enviar publicidad. Tampoco sirve para dejar de recibir publicidad de empresas con las que tenemos una relación contractual, ni con aquellas a las que dimos nuestro consentimiento para que nos enviaran publicidad, con las que habrá que negociar de manera individual. En el peor de los casos puede suponer dejar de recibir ofertas o promociones que podrían interesarnos.

¿Qué les ocurre a las empresas si se saltan la lista?

Si una compañía no cumple con la exclusión publicitaria de alguien que esté inscrito en la Lista Robinson se expone a una multa interpuesta por la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) que puede llegar a ser de miles de euros. Así, si estás apuntado y recibes una llamada comercial que no has solicitado puedes ponerte en contacto con la AEPD y denunciar los hechos.

El origen de la lista Robinson

La vida del náufrago Robinson Crusoe que vivió varios años aislado en una isla desierta inspiró la idea de esta lista creada por la Asociación de la Economía Digital en 1993, con el objetivo de reducir las comunicaciones comerciales que se recibían por correo. Años después el ámbito se amplió a aquellas comunicaciones recibidas por e-mail, sms y llamadas telefónicas. La iniciativa, que es privada, pretende acabar con las quejas de consumidores y evitar esa imagen de molestia que transmiten algunas compañías. Entre las empresas que forman parte de ella se encuentran grandes marcas como Bizum, eBay, Booking, Carrefour, Codere, Fnac, Microsoft, Naturgy o Wallapop.

Si una compañía no cumple con la exclusión publicitaria de alguien que esté inscrito en la Lista Robinson se expone a una multa.

Para saber más:

Lista Robinson: La Asociación Española de la Economía Digital creó hace más de 20 años un registro para evitar publicidad no deseada que ha cobrado especial importancia en estos últimos años. En su web se puede consultar cualquier duda.

AEPD: En la web de la Asociación Española de Protección de Datos (AEPD) se puede consultar la información sobre el derecho de los consumidores a no recibir publicidad no deseada y las novedades legislativas al respecto.

ATICO 34: En la web de esta consultora tecnológica explican las ventajas y los inconvenientes de registrarse en la lista de exclusión publicitaria. Como siempre, la decisión debe de ser personal y cada consumidor valorar qué necesita en cada momento.

Dependiendo de la habilidad del comercial hasta puede que acabes cayendo en «sus redes», especialmente las personas mayores.

Cómo elegir el mejor préstamo

PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

CÓMO ELEGIR EL MEJOR PRÉSTAMO

Antes de solicitar dinero al banco, hay algunas cuestiones que debemos tener en cuenta para evitar sorpresas futuras. Además del tipo de interés es necesario conocer otras cuestiones como los gastos de apertura y cancelación, la tabla de amortización, o las obligaciones contractuales. También existen diferentes préstamos según el sistema de amortización que se utilice.
MARIÁN LEZAÚN
Los préstamos más habituales son los llamados «al consumo» que se destinan a financiar compras domésticas.

La concesión de préstamos personales aumentó un 3,4% en 2022, según datos del Banco de España. Detrás de este incremento se encuentra la necesidad de saldar deudas, de financiar proyectos personales, de hacer frente a imprevistos y de guardar los ahorros a la espera de una mejora de la inflación. Según recoge el V Barómetro de Préstamos al Consumo de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), “los principales motivos que impulsan a los consumidores a contratar estos préstamos son obtener liquidez y refinanciar las deudas, la compra de vehículos, las reformas del hogar, los viajes y las vacaciones”. Este aumento llama la atención debido al encarecimiento de este tipo de productos (algunos intereses superan ya el 13%), que no desanima a los consumidores a seguir contratándolos. A cierre del reportaje, el tipo de interés medio de los préstamos personales se situaba en un 7,86%, mientras que la TAE media llegaba al 8,96%. Por eso, los expertos recomiendan saber cómo funcionan y cuáles van a ser las obligaciones para hacerles frente, evitar la morosidad y los posibles problemas de solvencia porque no parece que los precios vayan a bajar a medio plazo.

Diferentes tipos. Para pedir uno de estos productos a una entidad financiera lo primero que debemos saber es qué es realmente un préstamo y diferenciarlo de otros productos financieros. Un préstamo es una cantidad de dinero determinada que una entidad financiera nos presta de una sola vez y para la que se establecen unas condiciones de tiempo y gastos de devolución. A diferencia de este producto, un crédito es también una cantidad de dinero que el banco nos presta, pero que se puede usar en función de las necesidades o incluso no utilizar si no es necesario. Es muy importante también conocer cuál es nuestra capacidad de endeudamiento. Si vamos a contraer una deuda, debemos tener los recursos necesarios para hacerle frente, y “nunca destinar más del 35% de nuestros ingresos mensuales a su devolución”, explican en Helpmycash. Para poder solicitar un préstamo hay que ser mayor de edad (pueden darse algunas excepciones) y menor de 75 años; demostrar cierta solvencia; disponer de ingresos estables; tener propiedades libres de cargas (en el caso de los préstamos hipotecarios), y no aparecer en las listas de morosos. Después, solo hay que ver la cantidad de dinero que se necesita, las condiciones en las que se quiere devolver y conocer la oferta disponible. Para ello, existen online diferentes calculadoras, comparadores y simuladores que hacen la tarea más llevadera.

 


SI PEDIMOS UN PRÉSTAMO PERSONAL LA ENTIDAD FINANCIERA NOS DARÁ DE UNA SOLA VEZ LA CANTIDAD PACTADA CON UNAS CONDICIONES DE TIEMPO Y GASTOS DE DEVOLUCIÓN


 

En el mercado existen distintos tipos de préstamo según los sistemas de amortización, las cantidades solicitadas y su finalidad. Los más habituales son los llamados “al consumo” que se destinan a financiar compras domésticas como coches, equipamientos del hogar, reformas, etc. La cantidad puede oscilar desde los 200 euros a los 75.000 euros. Los créditos rápidos suelen tener una finalidad similar, pero la cantidad no suele superar los 30.000 euros y los intereses son mayores porque se otorgan de manera rápida y con mayores facilidades de devolución. Cuando la persona apenas dispone de recursos y su solvencia es limitada puede solicitar los llamados microcréditos cuyo destino suele ser la puesta en marcha de un pequeño negocio o la inversión en un proyecto. En este caso las cantidades son pequeñas y no se requieren avales. En el mercado existen también los llamados préstamos subvencionados que están sujetos a las condiciones establecidas por la entidad pública que los canaliza.

Modelos de amortización. Además de por la finalidad, también existen diferentes préstamos según el sistema de amortización que se utilice. El más habitual es el sistema francés o de cuotas constantes. Es decir, si tenemos un préstamo concedido con estas características, la cuota mensual será la misma desde inicio hasta el fin del periodo establecido. En este caso hay que tener en cuenta que como la cuota está compuesta de diferentes elementos al comienzo del préstamo pesará más la parte de los intereses que se pagan y menos la del capital amortizado. Y a medida que avance el tiempo, sucederá todo lo contrario, aunque la cuota no varíe. La ventaja está en que siempre sabemos cuánto hay que pagar y que en el caso de hacer amortizaciones anticipadas se puede reducir la carga de intereses ya que al ser menor la cantidad financiada también disminuyen los intereses.

 


EL MÁS HABITUAL ES EL PRÉSTAMO QUE SIGUE EL SISTEMA FRANCÉS O DE CUOTAS CONSTANTES: LA CUOTA MENSUAL SERÁ LA MISMA DESDE INICIO HASTA EL FIN


 

Además del modelo francés existe el sistema alemán. En este sistema, las cuotas no son iguales y van decreciendo con el paso del tiempo. Con el sistema alemán la proporción de capital que se amortiza en la cuota es siempre el mismo y los intereses descienden con el tiempo según lo va haciendo el capital adeudado. Con este sistema el esfuerzo mayor se realiza al principio y poco a poco los pagos se reducen. Existe también el llamado modelo americano, aunque mucho menos usado por los clientes particulares. Al principio solo se pagan intereses y la amortización se produce al final. Generalmente, las cuotas del sistema de amortización americano son anuales. Es decir, a final de año se pagan los intereses de ese periodo. En la última cuota, al capital total se le suman también los intereses de ese año. Como con este sistema no se amortiza nada durante la vida de la financiación, la amortización americana es la que conlleva más intereses.

La labor del notario

Dentro de las funciones encomendadas al notario en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, está el verificar la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en dicha norma. En caso de que queden acreditados hará constar en un acta notarial, que no generará coste arancelario alguno y será previa a la formalización del préstamo hipotecario.

El notario deberá informar individualizadamente al deudor, haciéndolo constar en el acta, que ha prestado asesoramiento relativo a las cláusulas específicas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE).

Igualmente, y en presencia del notario, el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada. En ese test, una de las preguntas dirigidas a comprobar si el prestatario tiene cabal conocimiento de las condiciones financieras es: ¿Conoce que cada una de las cuotas comprende una parte de capital y otra parte de intereses?

No es misión del notario asesorar sobre cuál de los sistemas de amortización es el más apropiado a los intereses del deudor; eso es labor de los asesores financieros, pero sí es función del notario explicarle los documentos incorporados al acta y entre ellos cómo funciona el sistema de amortización elegido, si el cliente se lo demanda.

No dude en solicitar de su notario las explicaciones que necesite sobre los documentos entregados por el banco y no tema preguntar lo que considere conveniente. La llamada acta de transparencia se ha convertido en el centro de gravedad del negocio hipotecario, acercando al deudor a la comprensión eficaz y directa del clausulado otrora difícilmente entendible para el ciudadano de a pie.

José Luis Lledó, notario

¿Servicios financieros o banca tradicional?

La concesión de préstamos no es una actividad reservada en España, lo que quiere decir que cualquiera puede ser prestamista particular. Sin embargo, las empresas que se dedican a prestar dinero como actividad principal están reguladas por el Banco de España. Por eso, desde la institución señalan que muchas de las empresas que conceden créditos casi sin papeleo, a plazos muy cortos y con costes elevados, ya sea debido a un alto tipo de interés o a las comisiones; no están supervisadas por la autoridad bancaria. Desde el banco recomiendan comprobar siempre que la entidad está registrada y cumple con la supervisión. Antes de contratar cualquier producto debemos contar con todas las garantías y con el mejor servicio.
En algunos casos el tipo de interés de los préstamos personales supera ya el 13%.

Para saber más:

Banco de España: La web del cliente bancario del Banco de España dispone de una guía detallada sobre todos los conceptos que atañen a los préstamos personales.

Helpmycash: El comprador de productos financieros te explica todos los tipos de préstamos y créditos que existen en el mercado. Además, disponen de calculadoras online que te permiten simular tus pagos durante el plazo establecido.

¿Tiene un plan para su jubilación?

PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

¿TIENE UN PLAN PARA SU JUBILACIÓN?

Tengamos la edad que tengamos deberíamos estar preparados para responder a la pregunta del título. Porque la jubilación siempre llega y, en ocasiones, puede hacerlo cargada de imprevistos. Hay que prepararse con antelación, de manera consciente y, sobre todo, disponer de los recursos necesarios, tanto financieros como prácticos y emocionales, para que se convierta en un gran momento.
MARIÁN LEZAÚN
Hay que simular el estilo de vida que se quiere llevar durante la jubilación para así disponer de una referencia de los gastos asociados.

Acabar la vida profesional supone también dejar de recibir un salario. Y aunque en España existe un buen sistema de pensiones públicas, contributivas y de reparto, debemos tener en cuenta que nuestros ingresos mensuales se reducirán y nuestros gastos, por el contrario, pueden aumentar. Los ingresos se ven reducidos porque la pensión nunca equivale al salario que se recibe cuando se está en activo (consultar el simulador de la seguridad social) y eso es lo primero que hay que tener en cuenta cuando se está trabajando. Por eso, los expertos recomiendan planificar el futuro lo antes posible y, sobre todo, ver cuáles serán nuestros recursos financieros en el momento de terminar la vida laboral. De hecho, se estima que para mantener el nivel de vida es necesario tener hasta un 80% de los ingresos previos a esa jubilación.

 


LOS SISTEMAS DE PENSIONES EN EUROPA AVANZAN HACIA MODELOS MIXTOS MÁS SOSTENIBLES ENTRE LO PÚBLICO Y LO PRIVADO


 

Estilo de vida

Desde Bankinter explican a Escritura Pública que el primer paso es calcular cuál será la pensión pública a percibir en cada caso particular, pero también estimar cuáles serán los recursos financieros con los que cada persona contará durante la jubilación: rentas derivadas del ahorro acumulado, rentas provenientes del alquiler de inmuebles, productos financieros, etc… Por otro lado, hay que simular el estilo de vida que se quiere llevar durante la jubilación para así disponer de una referencia de los gastos asociados al mismo. “Ambas ecuaciones permitirán hacerse una idea del ahorro que es necesario acumular para ese momento y que permitirá a las personas complementar la pensión de jubilación, sin olvidar que la tendencia demográfica indica pasar muchos más años durante el periodo de jubilación, lo que exigiría acumular un mayor ahorro si se desea complementar la pensión de jubilación durante más tiempo”, explican fuentes del banco. El problema, señalan, es que para la gente más joven esta necesidad de ahorrar a largo plazo, ser precavido o planificar, les resulta lejana, pero cuanto antes se empiece, mejor.

Esa planificación se hace especialmente necesaria, además, en un momento en el que las dudas sobre el mantenimiento del actual sistema de pensiones son constantes. Llevamos años escuchando que el sistema tal y cómo está concebido tiene los días contados y, vistas las medidas adoptadas en países vecinos como Francia o los países del norte de Europa, deberíamos empezar a tomarlo más en serio. En primer lugar, porque mientras el número de pensionistas aumenta, los trabajadores que pagan las cotizaciones necesarias para mantener el sistema disminuyen. Además, en muchos casos, los salarios de las personas en activo son menores que el dinero que reciben los jubilados y esto, a efectos sociales, puede tener un impacto enorme.

Un modelo sostenible

Por eso, sobre la mesa está ya el debate de buscar otros modelos más sostenibles a largo plazo, que tengan en cuenta ese envejecimiento de la población y esa caída de los salarios. El futuro mira así al modelo desarrollado por otros estados europeos como los nórdicos o más recientemente en los Países Bajos, donde triunfa un sistema mixto en el que las aportaciones del Estado se complementan con los planes de pensiones empresariales. En la gran mayoría de países, los planes de pensiones de empleo son obligatorios, algo que no ocurre en España donde, según publicaba El Economista hace unas semanas “solo un 28,4% de las empresas realiza aportaciones para sus trabajadores. Las aportaciones medias del 3,8% del salario se traducen en un ahorro complementario para la jubilación de hasta el 10,6% del último salario, cuando en los Países Bajos los planes de pensiones se llevan el grueso de la prestación”. Los activos que suman en pensiones privadas los españoles alcanzan el 14,3% del Producto Interior Bruto (PIB), siete veces menos que la media de la OCDE, que supera el 105% del PIB.

 


SE ESTIMA QUE PARA MANTENER EL NIVEL DE VIDA ES NECESARIO TENER HASTA UN 80% DE LOS INGRESOS PREVIOS A LA JUBILACIÓN


 

Así las cosas, para ahorrar para la jubilación, o cuando el ahorro es a muy largo plazo, además de la rentabilidad esperada del producto y de que este se adecúe al perfil de riesgo en cada caso, lo recomendable es optar por productos de ahorro que disfruten de un tratamiento fiscal ventajoso. “Como estamos hablando de un ahorro a lo largo de muchos años, el impacto positivo de la tributación mejora la rentabilidad financiero-fiscal de los productos. En concreto, para ahorrar para la jubilación, los planes de pensiones siguen siendo una opción muy válida con una fiscalidad muy positiva y, de igual forma, los seguros de ahorro, como, por ejemplo, los PIAS (Planes Individuales de Ahorro Sistemático) son otra opción a tener en cuenta para conseguir un complemento adecuado a las pensiones públicas de jubilación”, explican desde Bankinter. Así, cada persona debe analizar su capacidad de ahorro, sus necesidades y sus metas. Los planes de pensiones ofrecen un ahorro fiscal mientras se ahorra, que bien utilizado permite acumular una cantidad mayor, y solo tienen liquidez bajo ciertas contingencias, mientras que los PIAS son un seguro de ahorro que ofrece la posible ventaja fiscal al rescatarlo y sin embargo es líquido. Pero existen también productos sencillos y flexibles como los fondos indexados que te permiten obtener rentabilidades buenas y, sobre todo, sistematizar ese ahorro.

Cómo empezar a ahorrar

Lo más complicado es dar el primer paso: tomar la decisión de comenzar a ahorrar. Porque ahorrar supone cambiar de hábitos, renunciar a cosas y, sobre todo, planificar. Para ello puede consultar a un asesor, pero también utilizar las calculadoras que los bancos ponen a disposición de los clientes para determinar el ahorro en función del complemento que deseemos a la pensión de jubilación y a la edad en cada caso. Y, por último, realizar ese ahorro de forma sistemática vía aportaciones mensuales, que se pueden revisar todos los años al alza, en función de nuevos ingresos, del IPC, de un cierto porcentaje que fije el ahorrador, etc. Como dice Luis Pita, divulgador en temas de ahorro y autor del libro Ten un coche más barato que tu vecino, “el error que comete la mayoría de la gente al ahorrar es dejarlo para final de mes. Típicamente cobran su salario y empiezan a gastar. Primero el alquiler, la luz, el móvil y después salir a cenar, la compra, ocio… Al final de mes lo normal es que no quede nada o casi nada”.

Por eso ya no hay que hablar del ahorro, sino del preahorro. Es decir, separar a principio de mes un porcentaje de tu salario y ajustar la economía al resto que ha quedado disponible. Si aun así no lo consigues, también puedes probar con los diferentes métodos que existen para dejar de gastar: desde los básicos sobres que te ayudan a organizar el presupuesto doméstico, hasta otros más desarrollados como el método Kakebo o el método Harv Eker, que establecen metas y objetivos en diferentes plazos. No obstante, “lo más conveniente para los que no tienen muchos conocimientos financieros es contratar un fondo indexado”, recomienda Natalia de Santiago, divulgadora financiera y experta en ahorro. Los hay para todos los perfiles, desde los más conservadores a los más arriesgados, nacionales, internacionales y también sectoriales. La principal ventaja de estos fondos es que te permiten beneficiarte del interés compuesto. Es decir, el capital inicial y las aportaciones van creciendo con los intereses que se van generando.

Los gastos que aumentan

Una vez en la jubilación, con el paso de los años, las necesidades irán cambiando. Por un lado, irán aumentando los gastos asociados con la salud o con cuestiones propias de la edad (gastos médicos, de cuidados, servicios domésticos, etc.). Por otro, aquellas personas que se encuentren en buen estado de salud puede que aumenten sus gastos en ocio: viajes, restauración y formación. Cada vez son más los jubilados que se animan a seguir estudiando y formándose. Por el contrario, habrá también una serie de gastos que se verán reducidos, como pueden ser todos aquellos relacionados con la actividad laboral: desplazamientos a la oficina (coche, gasolina, etc.), comidas fuera de casa, vestimenta para el trabajo, por ejemplo. Asimismo, y a medida que los hijos cumplan años y se emancipen, habrá menos gastos relacionados con su manutención. La realidad es que cada persona debe saber qué espera de esa etapa y ponerse a trabajar ya para conseguirlo.

En la gran mayoría de países, los planes de pensiones de empleo son obligatorios, algo que no ocurre en España.

POR SI LAS DUDAS

Seguridad social: En la página web de la Seguridad Social se pueden consultar todos los requisitos necesarios para tramitar la pensión, así como las últimas novedades y acuerdos sobre la jubilación

BBVA: En la web del banco se ofrecen consejos e información para conseguir un ahorro efectivo.

Indeed: El portal de empleo publica en su web cuáles son los pasos que hay que seguir para jubilarse de la mejor manera posible.

Aprende a ahorrar: En la web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) se pueden consultar varias guías para adentrarte en el mundo de las finanzas. Entre las publicaciones que forman parte de la iniciativa Finanzas para todos, desarrollada en colaboración con el Banco de España, cuentan con una guía dedicada al ahorro y sus objetivos.

Robos cibernéticos

PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

ROBOS CIBERNÉTICOS

LOS MENSAJES SPEAR PHISHING SUELEN ESTAR DISEÑADOS PARA PARECERSE A LOS MENSAJES DE UNA FUENTE DE CONFIANZA O DE UN CARGO DIRECTIVO DE LA EMPRESA

Existen varias razones que hacen que los consumidores seamos vulnerables a las ciberestafas. La confianza que depositamos en las empresas, organizaciones y entidades bancarias y la falta de tiempo para leer con atención los cientos de mensajes que nos llegan cada día nos exponen a los riesgos desconocidos del entorno digital.
MARIÁN LEZAÚN
Para protegerse hay que leer bien los mensajes, preguntar todas las dudas y no intercambiar información con cualquier plataforma.

Si a eso unimos que los ciberdelincuentes operan desde el anonimato y desde organizaciones profesionalizadas, los ciudadanos estamos muy cerca de sufrir un ataque sobre nuestros datos y nuestras finanzas. Para protegerse hay que leer bien los mensajes, preguntar todas las dudas y no intercambiar información con cualquier plataforma.

El Ministerio de Interior ha activado recientemente todas las alarmas contra el incremento de la ciberdelincuencia. Un fenómeno que, lejos de detenerse, crece sin control. Las mafias campan a sus anchas en la Red sin que los ciudadanos seamos conscientes de cómo exponemos nuestra información de manera pública. Y es que, mientras la delincuencia común disminuye, internet se ha convertido en el paraíso de los estafadores de todo tipo.

 


LAS ESTAFAS SON TAN SOFISTICADAS QUE MUCHAS VECES LOGRAN CAMUFLARSE EN LOS MENSAJES REALES DE LAS ENTIDADES FINANCIERAS


 

Campaña pública.

Desde el Gobierno se ha puesto en marcha la campaña ‘unodecadacincodelitos.com’ para protegernos de todas las maneras posibles ante los ataques que afectan tanto a las finanzas como a la integridad de las personas. Hoy, uno de cada cinco delitos denunciados en España está relacionado con las redes sociales y la tendencia va en aumento. Según datos del Ministerio de Interior, en 2022 se produjeron un total 375.506 ciberdelitos, un 72% más que los registrados en 2019, incremento que se eleva hasta el 352% respecto a 2015. Entre todos ellos están los que tienen un carácter económico, pero también muchos otros (acoso, extorsión, etc.), ya que la Red es también el escondite perfecto de aquellos que atacan a la integridad de las personas y a sus derechos.

Según explican desde el Gobierno, el objetivo de esta campaña es la concienciación y sensibilización ciudadana sobre los ciberdelitos más comunes (suplantación de identidad, robo de datos, estafas en el comercio online…), apelando a la necesidad de autoprotección y al incremento de la confianza ciudadana en las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado como primer instrumento público de lucha contra la cibercriminalidad. Y es que nadie está a salvo de estos ataques. Ante cualquier sospecha, las autoridades recomiendan denunciar y pedir ayuda porque todos somos susceptibles de caer en las trampas ideadas por estos delincuentes sin rostro, que actúan rápido y en cualquier plataforma.

 


TAMBIÉN BIZUM APARECE COMO UN CANAL PERFECTO PARA SUSTRAER PEQUEÑAS CANTIDADES Y HAY QUIEN UTILIZA TAMBIÉN LAS LLAMADAS TELEFÓNICAS


 

Ataques de phishing o smishing.

Como apunta, Javier Mezcua, del comparador de productos financieros HelpMyCash.com, durante los últimos meses, una larga lista de bancos españoles han sido víctimas de ataques de phishing o smishing. “Así, hemos visto ataques contra BBVA, Santander, Caixabank, Bankinter, Targobank, WiZink y Abanca”, asegura. El gran problema es que es muy difícil detectar con antelación estos ataques y ni siquiera las grandes corporaciones se libran de ellos por muchos medios que destinen a la seguridad.

Entre estos delitos masivos destacan el phishing, el smashing, el vising (a través de videollamadas) y los realizados a través de la mensajería instantánea. Últimamente también bizum aparece como un canal perfecto para sustraer pequeñas cantidades y hay quien utiliza también las llamadas telefónicas. En una campaña de phishing los ladrones de datos envían correos masivos con el objetivo de llegar a un gran número de víctimas. Con esos correos lo que se pretende es debilitar la seguridad de los destinatarios, mediante el uso de archivos infectados, enlaces o preguntas sobre datos personales. Una vez que alguien abre el mensaje, se descarga un archivo o simplemente da alguna información personal ya está en manos de aquellos que pueden entran en sus dispositivos y obtener la información que necesitan. La policía alerta constantemente de este tipo de campañas, pero en ocasiones es demasiado tarde. Otro tipo de campaña de phishing es la que se conoce como spear phishing. Son campañas de phishing que, organizadas desde entramados delictivos, tratan de engañar a personas específicas para que pongan en peligro la seguridad de la organización para la que trabajan compartiendo datos o dando paso a virus maliciosos. Los mensajes spear phishing suelen estar diseñados para parecerse a los mensajes de una fuente de confianza o de un cargo directivo de la empresa. Los ataques son hoy tan sofisticados que en algunos casos se han conseguido camuflar entre los mensajes reales de los bancos o entidades.

 


NUESTRO BANCO NUNCA NOS PEDIRÁ POR E-MAIL, SMS O LLAMADA NUESTRAS CLAVES NI LOS NÚMEROS DE NUESTRAS TARJETAS


 

Estar alerta.

Sin embargo, si seguimos algunas recomendaciones podemos blindarnos ante los delincuentes. “Los mensajes para engañar a las víctimas se suelen repetir y son del tipo: tu cuenta ha sido bloqueada, se ha detectado un cargo fraudulento en tu cuenta o tienes pendiente un reembolso”, explican desde Helpmycash. Una vez que se cae en la trampa, recuperar el dinero es difícil. Por eso, las compañías de seguros ofrecen también productos dirigidos a mejorar la protección de los clientes. Muchas de ellas ofrecen protección frente al phishing, extorsión cibernética, ciberacoso y otros delitos.

Pero la mejor forma de no caer en estas estafas es aprender a detectarlas. Para empezar, hay una regla de oro que no debemos olvidar: nuestro banco nunca nos pedirá por e-mail, SMS o llamada nuestras claves ni los números de nuestras tarjetas. Si recibimos un mensaje con un link en el que nos piden que actualicemos nuestra información hay que estar alerta porque seguramente sea una estafa para robarnos nuestras credenciales. También dicen los expertos que, los mensajes alarmistas siempre son sospechosos. “Si recibimos un SMS o un e-mail en el que nos avisan de un supuesto cargo fraudulento o de un acceso no autorizado a nuestra cuenta o nos indican que si no cambiamos nuestra contraseña en las próximas horas nos van a bloquear la cuenta o la tarjeta, debemos sospechar”, explican en Helpmycash. También tenemos que desconfiar de cualquier mensaje en el que nos digan que tenemos un reembolso pendiente y que tenemos que hacer algo concreto para recibirlo.

Desde las autoridades señalan, además, a los menores y las personas mayores como un grupo que también interesa a los ladrones. Unos por desconocimiento y otros porque, a veces, operan con los teléfonos de sus padres. “No obstante, al usar menos el correo electrónico y los SMS, son menos susceptibles de recibir este tipo de comunicaciones fraudulentas. En cualquier caso, debemos advertirles de que existen este tipo de estafas y explicarles que no compartan nunca sus datos personales ni bancarios”, dice Mezcua.

Cómo protegerse

No siempre es fácil detectar un fraude, pero hay algunas medidas que podemos tomar si no queremos ser timados. Desde Helpmycash recomiendan revisar bien el remitente por muy obvio que resulte. También hay que comprobar si el mensaje está bien redactado o, por el contrario, tiene faltas de ortografía, errores gramaticales o parece una mala traducción, sospechar de cualquier tipo de mensaje alarmista y desconfiar de cualquier enlace. Antes de hacer clic, se puede pasar el cursor por encima para saber a qué página apunta. Y si se pincha, hay que verificar cuál es la url de la página a la que redirige. Especial atención hay que poner en esto porque los ciberdelincuentes crean webs que suplantan las originales y suelen usar urls que se parecen mucho a las legítimas (a veces, solo cambia una letra). En cualquier caso, no conviene hacer clic en los enlaces recibidos por SMS y hay que sospechar de los que llegan por e-mail. Si dudamos, podemos llamar al banco para confirmar si se trata de una comunicación legítima.

¿Se puede recuperar el dinero?

Recuperar el dinero de una estafa online no es fácil, aunque hay ocasiones en las que puede lograrse. Es difícil porque si es el propio cliente el que ha autorizado la operación el banco no es responsable. Otra cosa es que se dé un delito de suplantación de identidad y alguien realice compras online con nuestros datos o que se autoricen compras sin nuestra verificación. Solo en esos casos, el banco deberá responder ante sus clientes y devolver la cantidad sustraída. Por eso, cuando una persona considera que puede ser susceptible de tener algún problema, por su estilo de vida, patrimonio o cualquier otro asunto, lo más recomendable es contar con una cobertura que nos blinde.

PARA SABER MÁS

Banco de España: Su web recoge la información necesaria para protegerse frente al fraude. Además de explicar cada una de las estafas más frecuentes, te ayudan a identificarlas y poder actuar a tiempo.

Catalana Occidente: La compañía aseguradora explica cómo recuperar el dinero perdido en una estafa, así como las recomendaciones para evitarla.

Observatorio español de delitos informáticos: En la web de este organismo oficial nos explican cómo denunciar los ciberdelitos o los posibles casos de violencia digital. Además, existe un glosario de los delitos más habituales en cualquier plataforma tecnológica.

Vivir de alquiler

PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

Vivir de alquiler

España ha sido tradicionalmente un país de propietarios, pero las cosas están cambiando. Cada vez más personas eligen alquilar una vivienda como una opción viable y cómoda y defienden sus ventajas frente a la compra. No obstante, se trata de una decisión muy personal que depende de factores como la edad, la capacidad de ahorro, el empleo o, incluso, los gustos y preferencias personales.
MARIÁN LEZAÚN

2023 está siendo un año complicado para aquellas personas que buscan un hogar donde vivir. Quienes hace apenas unos meses habían barajado la idea de comprar una casa o cambiar de alquiler lamentan ahora no haberse decidido antes porque la situación ha empeorado. Los últimos datos sobre los precios del alquiler reflejan una subida del 7,9% respecto al año pasado, según Fotocasa, y las hipotecas fijas superan ya el 3,5%, al tiempo que se endurecen las condiciones de acceso. Por eso, ante esta incertidumbre, el alquiler se perfila como la mejor opción para aquellos que no están dispuestos a asumir tantos riesgos. Además, el Gobierno ha aprobado una serie de medidas destinadas a mejorar las condiciones de los alquileres que incluyen desde ayudas directas para los menores de 35 años (siempre que cumplan una serie de requisitos) a límites porcentuales en la subida de precios.

Las ventajas

Así, los expertos reconocen que vivir hoy de alquiler tiene sus ventajas y hay que tenerlas en cuenta. Entre ellas destaca la posibilidad de poder cambiar de vivienda siempre que nos apetezca; que los gastos fijos son menores que en una vivienda en propiedad; que se puede optar a inmuebles mucho mejores que los que quizá los ahorros permitirían comprar, y que siempre se tiene cierta libertad que la hipoteca impide. Todas estas ventajas están desterrando, poco a poco, la idea tan arraigada de que alquilar es tirar el dinero porque, aunque también tiene algunas desventajas, es una opción que hay que barajar. “Aunque exista el mantra de que a los españoles no nos gusta alquilar viviendas, la realidad lo desmiente ya que durante las últimas dos décadas el número de hogares en régimen de alquiler no ha parado de crecer y cada vez más personas optan por esta modalidad”, explica Fernando Irañeta, portavoz del portal inmobiliario Idealista.com. Tal es así que las viviendas en alquiler suponen ya un 20% de los veinticinco millones de las ocupadas en España. Mientras, la media de la Unión Europea se sitúa en el 30%.

 


LOS ÚLTIMOS DATOS SOBRE LOS PRECIOS DEL ALQUILER REFLEJAN UNA SUBIDA DEL 7,9% RESPECTO AL AÑO PASADO, SEGÚN FOTOCASA


 

Pero, ¿por qué una opción que se maneja en otros mercados desde hace tiempo ha tardado tanto en despegar en España? “Sabemos que existe una mentalidad de ahorro a largo plazo que lleva a muchas personas a buscar la propiedad como una forma de invertir y asegurarse unos ingresos pasivos que complementen su pensión. En definitiva, la preferencia por la propiedad sobre el alquiler puede deberse a una combinación de factores culturales, económicos y personales, y puede variar dependiendo del mercado y de las condiciones individuales”, explican desde Pisos.com. Sin embargo, hoy, muchas más personas barajan las dos opciones antes de elegir. Incluso están los que tienen una vivienda en propiedad alquilada y luego viven de alquiler porque pueden elegir mejores inmuebles o zonas. Está opción se ve cada vez más en grandes ciudades, según los expertos.

 


EL GOBIERNO HA APROBADO UNA SERIE DE MEDIDAS DESTINADAS A MEJORAR LAS CONDICIONES DE LOS ALQUILERES


 

Tensiones del mercado

Sin embargo, este repunte del alquiler puede tener sus consecuencias a largo plazo. Al tiempo que mejoran las condiciones de la oferta y que los inmuebles disponibles se renuevan, encontramos nuevas tensiones en el mercado. «Muchas familias que tenían previsto comprarse una vivienda este año o el que viene, ahora se han visto afectadas por la crisis y se van a retirar del mercado de compra y probablemente vayan al de alquiler”, explica Font. “Esto provocará un incremento de la demanda de alquiler en un mercado donde la oferta escasea (no es lo mismo una población grande que una pequeña). Por tanto, por mucho que los inquilinos sufran pérdidas de poder adquisitivo, si aumenta la cantidad de potenciales inquilinos, el precio de los alquileres podría seguir subiendo”. No obstante, desde pisos.com prevén un encarecimiento de las mensualidades del 3,4% en 2022 y del 2% en 2023, sin tener en cuenta la dependencia regulatoria. Porque, aunque es cierto que el Gobierno ha introducido ciertas medidas en el mercado y ha anunciado algunas otras, los efectos no están siendo los esperados. De hecho, los expertos señalan el tope a los precios como uno de los grandes problemas del sector, así como la escasez de la oferta. Muchos propietarios están sacando las viviendas a la venta ante la incertidumbre del marco regulatorio, la desprotección frente a los inquilinos, o les están dando otros usos, como el turístico. Las medidas están desincentivando también la obra nueva destinada al alquiler, lo que hace que los potenciales inquilinos encuentren cada vez menos opciones.

Por eso, a la hora de alquilar un inmueble hay que asesorarse bien y buscar las opciones que más nos convengan. Los expertos recomiendan que cualquier aspecto relacionado con la vivienda quede muy bien reflejado en el contrato de alquiler para evitar problemas. Es decir, es necesario dejar claro qué incluye el precio del alquiler, quién asume las facturas relativas a los gastos de comunidad, el IBI o impuestos como el de las basuras si es que los hay. También es necesario especificar quién es el responsable de reparar las averías que puedan producirse o pedir un inventario de todo lo que contiene la vivienda si es que está amueblada.

 


ESTÁN LOS QUE TIENEN UNA VIVIENDA EN PROPIEDAD ALQUILADA Y LUEGO VIVEN DE ALQUILER PORQUE PUEDEN ELEGIR MEJORES INMUEBLES O ZONAS


 

Además, si alquilas un inmueble y no termina de cumplir tus expectativas siempre lo puedes dejar. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino tiene derecho a dejar el piso en cualquier momento durante los seis primeros meses, sin pagar indemnización. Eso sí, debe avisar al propietario con 30 días de antelación. Pero el propietario puede fijar en el contrato una cantidad como indemnización. De ahí que sea tan importante leerse en profundidad el contrato y ver si existe esta cláusula o no.

Alquiler con opción a compra

El mercado también ofrece el punto intermedio: se trata del alquiler con opción a compra. En este caso, el inquilino tiene derecho, pasado un tiempo, a comprar la vivienda en la que está alquilado. Lo bueno de esta opción es que a la hora de formalizar la compra se descuentan los pagos que se hayan hecho hasta el momento.

Barcelona, la ciudad más cara

Los precios de alquiler son muy dispares y varían mucho de una localidad a otra, de una provincia a otra y de un barrio a otro. Lo mismo ocurre con la oferta que, en determinados lugares, puede ser casi inexistente. Por eso, alquilar una casa depende, sobre todo, del lugar. Así, aquellas personas que estén buscando una vivienda de alquiler en una capital de provincia encontrarán los precios más económicos en Zamora (5,6 euros/m2), Ciudad Real (6,1 euros/m2), Ávila y Lugo (6,2 euros/m2 respectivamente), Cáceres (6,3 euros/m2) y Palencia (6,4 euros/m2). En el lado contrario, Barcelona fue la capital de provincia más cara para los inquilinos en 2022 con un precio medio de 20,32 euros por metro cuadrado. Le siguieron Madrid (17,66 €/m²) y San Sebastián (17,50 €/m²). Otras capitales de provincia económicas fueron Jaén (6,17 €/m²) y Cuenca (6,23 €/m²), según datos de Pisos.com

Por si las dudas:

En la página web de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) se puede consultar información relativa a los contratos de alquiler y las nuevas medidas.

En la web del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana se pueden consultar todas las novedades sobre la legislación del mercado del alquiler.

¿Puedo escriturar el alquiler?

Por supuesto que sí. Como todo contrato, el de arrendamiento de bienes inmuebles -lo que comúnmente llamamos alquiler- es susceptible de otorgarse en escritura pública notarial.

Su formalización en escritura pública ofrece grandes ventajas:

Ante todo, el asesoramiento notarial, imparcial y cualificado, que no llevará ningún formulario de contrato de arrendamiento que se pueda descargar de internet.

La eficacia probatoria de la escritura pública, lo que permitirá hacer prueba de la existencia del contrato de arrendamiento y de su fecha. Este valor probatorio también permite incorporar a la escritura un inventario, con fotografías incluso, sobre el estado del inmueble arrendado y el mobiliario incluido en el arrendamiento.

El control de la legalidad efectuado por el notario, lo que sirve para comprobar la identidad y capacidad de arrendador y arrendatario, la legitimación de las partes (y, en particular, que el arrendador es efectivamente el propietario o persona con facultad de goce y disfrute del inmueble con posibilidad de arrendarlo), que el inmueble no se encuentra gravado con alguna carga o limitación que impida su arrendamiento, o que ninguna de las cláusulas del contrato vulneran alguno de los límites y normas imperativas establecidas por la ley.

En caso de posterior venta del inmueble arrendado, facilita el ejercicio de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) que pueda ostentar el arrendatario.

Además, permite la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, con los efectos que señala la ley, particularmente beneficiosos para el arrendatario (al garantizar la permanencia en el inmueble al menos por el período legal mínimo de duración).

 

Eduardo Amat, miembro del blog Notarios en Red

«¿Alquiler vs.compra?», por César Díaz

PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

CÉSAR DÍAZ,

área jurídica de CECU

"Necesitamos un mercado del alquiler donde la Administración pública tenga una presencia importante"

¿Alquiler vs. compra?

Comprar o alquilar es una de las grandes cuestiones a la que se enfrentan la mayoría de las personas con rentas medias y medias/bajas -las de rentas bajas apenas tienen opciones y las de rentas altas las tienen todas- ya que es un gasto que afecta a una parte importante de sus ingresos y, por tanto, condicionará su disponibilidad económica en general y la posibilidad de hacer frente a gastos imprevistos.

¿Cuál es la mejor opción? Pues dependerá de varios factores, como la propia situación de cada persona, sus consideraciones y sus opciones de vida. Pero esto no siempre es una libre elección: la situación económica, laboral y geográfica, en ocasiones, impone una de las opciones.

Optar por el alquiler puede estar determinado por consideraciones como, por ejemplo, no querer ser propietario, tener facilidad para cambiar de residencia o no querer estar sujeto a una hipoteca ante la incertidumbre de no poder hacer frente a los pagos en algún momento. No obviamos la posibilidad de alquilar o vender la vivienda que se ha comprado -o se está pagando-, pero en ningún caso es una transacción fácil, rápida ni económica. No obstante, como anticipábamos, la opción del alquiler puede venir impuesta por la imposibilidad de acceder a una hipoteca por parte de quienes prefieren comprar.

Por su parte, la decisión de comprar una vivienda también puede estar mediatizada por cuestiones como el deseo de contar con un activo estable y rentable, disponer de un techo ante posibles imprevistos que dificultarían el pago de un alquiler, o como recurso económico para una futura herencia. Todo ello sin obviar que detrás de esta decisión existe una arraigada y fomentada cultura del ser propietario que considera que alquilar es tirar el dinero, y del estatus socioeconómico que lleva aparejado. Además, hasta ahora, esta opción ha venido siendo más económica que el alquiler, tanto por el elevado precio de este último como porque al terminar de pagar la hipoteca se adquiere la propiedad de la vivienda. No obstante, en ocasiones, precisamente suscribir una hipoteca ha sido una obligación para muchas personas que no podían hacer frente al elevado precio del alquiler, sin perjuicio de la inestabilidad que implica esta opción con la actual legislación.

En las grandes ciudades o en ciudades donde se concentra una gran densidad de población en poco espacio, alquilar una vivienda apenas es asumible para muchas personas, que se ven obligadas a compartir casa con desconocidos y alquilar una habitación o algún habitáculo “reconvertido” en vivienda en condiciones realmente cuestionables, a precios muy elevados, lo que pone en cuestión nuestro derecho a una vivienda, a una vida digna y al propio desarrollo personal. A esta situación contribuye de forma importante la capacidad de los grandes tenedores de incrementar los precios del alquiler, hecho que es replicado por el resto de arrendadores; así como el incremento progresivo de viviendas que se destinan al alquiler vacacional (en Madrid, cerca de 7.000). Esto reduce la oferta, incrementa los precios y desplaza a personas y familias de sus barrios hacia zonas o municipios más alejados, lo que a su vez repercute en los precios de estas zonas.

En los municipios más pequeños, en la llamada España vaciada, la situación tampoco es muy alentadora ya que la baja oferta de viviendas, tanto públicas como privadas, permite mantener precios elevados.

La opción de la compra no es una solución mucho mejor. Los elevados costes de adquirir una casa, en la mayoría de los casos asociada a una hipoteca, y las devastadoras consecuencias de no poder hacer frente al pago en algún momento, no la convierte en una opción muy atractiva. En un contexto económico y laboral como el que tenemos actualmente, es muy probable que en algún momento los deudores pasen por una situación en la que sus ingresos se vean reducidos (desempleo, enfermedad, etc.) y comprometa su capacidad de pago. Incluso para las personas o familias que sí pueden hacer frente a un alquiler o una hipoteca la situación tampoco es fácil, ya que el coste de cualquiera de las opciones supone una parte importante de sus ingresos, lo que en la práctica significa evitar hacer demasiados gastos y esperar a que no suceda ningún imprevisto.

En resumen, la situación de la vivienda en España no es buena y esto es consecuencia de haber dejado en manos del libre mercado el acceso a este bien de primera necesidad, de la ausencia de políticas públicas realmente efectivas que garanticen el acceso a una vivienda en alquiler a un precio asequible y de no actuar contra la especulación inmobiliaria, lo que nos ha llevado a la actual paradoja de contar con millones de viviendas vacías y miles de familias desahuciadas cada año.

Algunas de las medidas adoptadas por el Gobierno, sin duda, podrán mejorar la situación de las personas más vulnerables, pero realmente no cambian el paradigma de la situación de la vivienda en España, esto es, que el acceso a una vivienda y a una vida digna sigue dependiendo de intereses económicos de grandes entidades. Lamentablemente, la actual redacción del proyecto de Ley de Vivienda, si no se modifica, tampoco cambiará la situación.

Necesitamos un mercado del alquiler donde la Administración pública tenga una presencia importante y garantice el derecho de todas las personas a acceder a una vivienda.

El mercado del gas

PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

EL MERCADO DEL GAS

La rebaja fiscal del gas y los biocombustibles supondrá un ahorro de hasta 210 millones de euros para hogares y empresas.

El pasado 2022 fue un año en el que consumidores y empresas tuvieron que aprender a negociar sus suministros de gas y luz, a defender sus derechos ante las principales comercializadoras de energía y a sacar el máximo partido a sus inversiones.
MARIÁN LEZAÚN

No es que antes no se hiciera, sino que las enormes subidas de precios pusieron sobre la mesa la poca información que muchos consumidores tenían sobre el mercado del gas, el precio de la luz o los efectos de la inflación. Ahora, con los precios a la baja y la tregua introducida por las medidas oficiales, los clientes demandan nuevas medidas que mejoren el ahorro energético y ayuden a contratar los mejores servicios, tanto en el ámbito doméstico como en el empresarial.

Reducir los costes

Las consecuencias en el mercado de la energía tras la invasión rusa en Ucrania y el impacto en el precio de todos los sectores de la economía ha disparado los costes de producción de muchas empresas, pero también ha hundido la economía de muchos hogares que han visto cómo se duplicaba su gasto en suministros.

 


LA TARIFA DE ÚLTIMO RECURSO (TUR) ES AHORA MISMO LA MEJOR MEDIDA PARA REBAJAR LA FACTURA ELÉCTRICA


 

Para paliar la situación, el Gobierno y la Unión Europea han ido aprobando diferentes medidas, mientras los ciudadanos se las ingeniaban para reducir los costes. Así, el pasado mes de marzo la Comisión Europea daba el visto bueno a la llamada «excepción ibérica», una solución de urgencia, presentada por España y Portugal y que tenía como fin poner un tope al precio del gas y a su efecto directo en el precio de la luz, que había alcanzado récords por encima de cualquier previsión. Con esa medida, muchas empresas han conseguido salir a flote y evitar la situación que han vivido otros socios comunitarios como Alemania y Francia durante todo este tiempo y que han tenido que pagar el gas hasta un 50% más caro que sus socios peninsulares. Así, vía decreto se permitió a las más de 600 instalaciones de cogeneración que existen en España acogerse al tope que limitaba el precio del gas empleado para la generación eléctrica. De esta forma, las cogeneradoras podían renunciar temporalmente a su régimen retributivo regulado (según precios de subasta) y recibir el mismo ajuste que cobrarían las centrales térmicas de gas. Además, el Gobierno puso en marcha una rebaja del IVA en el gas y otros biocombustibles, hasta el 5%, que ha dado cierto respiro a consumidores y empresas en España. Según las estimaciones del Ejecutivo, la rebaja fiscal supondrá un ahorro para los consumidores de hasta unos 210 millones de euros para familias y empresas.

A nuestro favor

También la estructura del mercado del gas ha jugado a nuestro favor en esta difícil etapa. Como explica el experto en energía y consejero delegado de Gese, Diego Mateos, España partía con mejores condiciones que el resto de los países para afrontar este problema, por lo que ha podido evitar subidas mayores. “Ya habíamos vivido situaciones difíciles en cuanto al abastecimiento de gas en otros momentos de la historia, por eso desde los años ochenta del siglo pasado se vio la necesidad de contar con plantas regasificadoras que garantizasen el suministro de gas”, explica Mateos. Eso nos hace ser un país con gas suficiente y poder prever situaciones complicadas.

 


LAS ENORMES SUBIDAS DE PRECIOS PUSIERON SOBRE LA MESA LA POCA INFORMACIÓN QUE MUCHOS CONSUMIDORES TENÍAN SOBRE EL MERCADO DEL GAS


 

Así, actualmente existen seis plantas en España (Barcelona, Huelva, Bilbao, Sagunto, Cartagena y Mugardos) que se encargan de convertir el gas licuado que llega de diferentes países en gas natural. De todos modos, habrá que esperar las condiciones que impone Argelia, nuestro principal proveedor, que ya ha anunciado subidas importantes para el próximo año, para ver qué nuevas medidas se necesitan. Por eso, como explica Jorge Morales, experto y divulgador del sector energético y CEO de Próxima Energía, es muy difícil hacer cualquier tipo de previsión. “Ahora mismo podemos decir que tenemos gas suficiente, que los depósitos están llenos y que nos permiten un abastecimiento para 45 días en condiciones normales, pero no sabemos qué medidas pueden tomar en Argelia o en Estados Unidos nuestros principales proveedores, en los próximos meses, ni cómo van a evolucionar los conflictos internacionales”, explica Morales. Tampoco esperan los expertos que se produzcan cortes de suministros como está ocurriendo en otros países, aunque muchas industrias se preparan para lo peor. De hecho, según Enagás, las empresas han reducido su consumo y han adelantado sus planes de mantenimiento. Los mayores problemas, de empeorar la situación, se centrarían en el sector agroalimentario, la cerámica y materiales de construcción y las papeleras.

Elegir tarifa

El mayor impacto en la factura mensual de la electricidad es contar ahora mismo con una tarifa TUR (la llamada Tarifa de Último Recurso) que en la actualidad solo tienen el 20% de los consumidores domésticos, según los expertos. Esta tarifa, que marca el precio del gas, tiene su equivalente eléctrico en la llamada PVPC. Para estas tarifas, el precio se fija diariamente teniendo en cuenta la oferta y la demanda y el consumidor se beneficia directamente de las bajadas que se registren. Sin embargo, solo cuatro comercializadoras están autorizadas a ofrecer esta tarifa (Endesa, Iberdrola, Naturgy, Total Energy), lo que ha provocado una especie de atasco en el sector. La mayor parte de las familias en España están incluidas en los requisitos para solicitarla, ya que su consumo medio asciende a 9.000 kWh/año. Además, desde hace un mes la normativa incluye a las comunidades de propietarios con consumos superiores a los 50.000 kWh/año. Por eso, cada vez más clientes la están solicitando, pero las operadoras todavía no han adaptado su capacidad de respuesta a este tema. Para conseguir una llamada eficaz, desde GESE recomiendan llamar a horas en las que no hay tanta actividad, por ejemplo, el fin de semana a última hora de la tarde. De todos modos, esta tarifa es ahora la más conveniente, pero los consumidores deben estar siempre al tanto de cualquier cambio que se produzca en el mercado. Hay que tener en cuenta que el impacto del precio del gas en la tarifa de la luz se debe a que las centrales de ciclo combinado funcionan con este combustible.

Cambio de hábitos

El precio del gas ha puesto sobre la mesa la falta de información que los consumidores teníamos sobre el mercado, pero también el mal uso que hacemos, en ocasiones, de la energía en el ámbito doméstico. De hecho, en estos meses hemos visto que nuestros hábitos en el uso de la energía se pueden mejorar y contribuir, además, al consumo responsable de la misma. Por eso, no está de más poner en marcha algunas medidas sencillas que evitan el despilfarro energético en el hogar. La primera de ellas es buscar una tarifa que encaje con nuestras necesidades y después establecer ciertos hábitos que eviten que el calor se escape y los recibos aumenten. Entre estas medidas, Diego Mateos, experto en energía, recomienda controlar la temperatura de la vivienda. “Tenemos que evitar los cambios bruscos porque si dejamos bajar demasiado la temperatura, el gasto para volver a una temperatura aceptable en esta época del año es enorme (hasta un 7% más cada grado que subimos)”. Para Mateos es imprescindible también purgar y limpiar bien los radiadores para que funcionen correctamente y revisar los cerramientos como puertas y ventanas para mejorar el aislamiento. “Existen remedios muy sencillos que van a solucionar esos escapes de calor y debemos tenerlos en cuenta”, explica. También se recomienda instalar un termostato que permita controlar la calefacción de manera sencilla, así como controlar bien los espacios y el horario.

Por si las dudas:

Comisión Europea: En la página de esta institución se recogen todas las acciones dirigidas a paliar la crisis energética y la información de última hora al respecto.

Ministerio de industria: En su web se puede consultar la información actualizada sobre las medidas del Gobierno respecto a los precios de la energía, y las ayudas disponibles.

Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia: En la web de este organismo se detallan todas las novedades sobre las nuevas facturas del gas y de la luz.

«El mercado eléctrico y la garantía de acceso al suministro para los consumidores», por Olga Ruiz Legido

PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

OLGA RUIZ LEGIDO,
presidenta Facua

"No habrá progreso social y económico sólido si los consumidores no son el principal sujeto beneficiario de las políticas energéticas"

El mercado eléctrico y la garantía de acceso al suministro para los consumidores

La situación de crisis energética, derivada del alza sostenida de los precios del gas desde abril del pasado año 2021, y el carácter sistémico que la electricidad tiene para la economía, han traído graves consecuencias para las economías domésticas, que han visto cómo se incrementaban enormemente sus facturas y presentaban serias dificultades para afrontar el pago del suministro eléctrico.

La fuerte dependencia de los mercados de gas y el impacto de los derechos de emisiones de CO2 en la determinación del coste de la energía han repercutido de forma negativa en el precio de la electricidad, sometido a un sistema de fijación vinculado a mercados muy volátiles y sensibles a movimientos especulativos.

El Gobierno ha tenido que hacer frente a los continuos incrementos de precio de la electricidad aprobando medidas coyunturales para intentar paliar los efectos de la subida del coste energético en los consumidores: rebajas de las cargas impositivas del IVA y del impuesto de electricidad; nueva estructura de peajes y cargos con tramos horarios diferenciados para el término de energía y de potencia; reformas del bono social eléctrico para incrementar tanto los descuentos como el colectivo beneficiado, y la puesta en marcha del llamado mecanismo ibérico para limitar el precio del gas y rebajar, por esta vía, el de la electricidad mediante la fijación de un precio máximo de referencia para el gas natural usado en su producción.

Estos son sólo algunos de los cambios regulatorios que se han introducido para corregir las consecuencias indeseadas del funcionamiento de los mercados energéticos.

No obstante, estas medidas siguen siendo insuficientes para garantizar un nivel de protección adecuado a los consumidores domésticos más allá del horizonte temporal previsto en las mismas.

La fijación de los precios de la energía eléctrica a través del sistema marginalista seguirá produciendo distorsiones, con subidas de tarifas desproporcionadas y una gran inestabilidad que se trasladarán a la tarifa semirregulada, el llamado precio voluntario para el pequeño consumidor (PVPC), pero también al resto de tarifas en un mercado liberalizado.

Las correcciones implementadas hasta ahora no han frenado las turbulencias de los mercados, afectando de manera considerable a los consumidores domésticos. El sistema eléctrico en España adolece de problemas estructurales a los que debe hacerse frente con el objetivo de proteger a los consumidores y garantizar el acceso al suministro a todos ellos, incluidos los colectivos más vulnerables, evitando la exclusión y el incremento de la pobreza energética.

Tenemos un modelo de producción oligopólico que permite que unas pocas empresas tengan la capacidad de condicionar el precio de la electricidad, en ocasiones mediante prácticas anticompetitivas sancionadas por la CNMC. De otra parte, la fijación de los precios se basa en un sistema marginalista que provoca que se pague un sobreprecio por la energía en relación a su coste individual de producción, dando lugar a los denominados beneficios caídos del cielo, que enriquecen a unas pocas empresas energéticas.

Además, la dependencia de las centrales de ciclo combinado, y, en consecuencia, del gas natural y del precio del CO2, cuyo coste se establece en los mercados internacionales, en el contexto de crisis actual han acelerado y subido el tono del debate sobre la estructura y el funcionamiento de un mercado eléctrico que debe avanzar hacia un modelo menos dependiente, más sostenible y donde tengan un mayor peso las energías renovables.

Desde la óptica del consumidor final de energía cabe preguntarse si la estructura y las reglas del mercado pueden ser realmente extrapoladas y aplicables al funcionamiento de un suministro y servicio esencial e imprescindible como es la energía eléctrica sin que ello suponga graves distorsiones que dificulten su acceso. ¿Permite este modelo, con sus correcciones oportunas, garantizar un suministro estable, asequible y sostenible, con altos niveles de protección para los consumidores?

La liberalización de los servicios energéticos y, en concreto, del suministro eléctrico, alteró su naturaleza y las relaciones de los sujetos productores, distribuidores y comercializadores con el consumidor, introduciendo importantes niveles de inseguridad y precariedad en ese marco de relaciones de consumo.

Las reglas del mercado en la fijación del precio y demás condiciones de servicio para millones de consumidores domésticos que necesitan del suministro para vivir dignamente han supuesto en estos años un incremento de la pobreza energética y de la vulnerabilidad del conjunto de los consumidores, no solo de los más desfavorecidos.

Hoy por hoy, los consumidores domésticos no cuentan con una tarifa refugio estable y asequible, que les permita adoptar decisiones de consumo y hábitos sostenibles y que garantice la adecuada cobertura de las necesidades básicas de la vida en condiciones de continuidad y calidad. La complejidad del entramado regulatorio y la deficiente política de información de administraciones competentes, organismos reguladores y de control y empresas del sector agravan aún más la situación de desprotección y la falta de garantías.

Europa debe reflexionar sobre su política energética. Debe abordar una revisión en profundidad del sistema energético y del funcionamiento del mercado eléctrico y debe hacerlo situando las necesidades de los consumidores en un primer plano, en lugar de los intereses de las grandes empresas energéticas.

El acceso a los servicios energéticos se considera una parte esencial de la inclusión social y el pilar europeo de derechos sociales incluye desde 2017 la energía entre los servicios esenciales a los que toda persona tiene derecho.

No habrá progreso social y económico sólido si los consumidores no son el principal sujeto beneficiario de las políticas energéticas. No habrá progreso social y económico sostenible si Europa no trabaja por mitigar la pobreza energética y garantizar el acceso a la energía como un derecho social fundamental.

¿Y si reviso mi hipoteca?

PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

¿Y SI REVISO MI HIPOTECA?

¿Es momento de cambiar la hipoteca de tipo variable a fijo? ¿Y de renegociar otras condiciones con el banco? ¿Qué va a pasar con los préstamos inmobiliarios en los próximos meses? La subida del euríbor mantiene en vilo a más de cuatro millones de españoles con hipoteca variable que miran con inquietud la evolución del índice.
MARIÁN LEZAÚN

Hasta hace apenas unos meses el precio del dinero se encontraba en los niveles más bajos de la historia. El mercado hipotecario vivía un momento de estabilidad y el acceso a la vivienda ofrecía, cuando menos, condiciones ventajosas de financiación. Sin embargo, la crisis energética, la guerra en territorio europeo y la escalada general de precios han llevado al Banco Central Europeo (BCE) a elevar los tipos de interés con el objetivo de calmar la demanda y restringir los flujos de dinero. Una situación que ha impactado de lleno en el bolsillo de los consumidores, en los planes de crecimiento de las empresas y en el empleo. Así, los ciudadanos pagan hoy sus compras e inversiones más caras que hace un año y el encarecimiento del dinero supone un varapalo para los clientes bancarios con hipotecas variables, un 28%, según datos del INE.

 


LA CRISIS ENERGÉTICA, LA GUERRA Y LA ESCALADA GENERAL DE PRECIOS HAN LLEVADO AL BANCO CENTRAL EUROPEO (BCE) A ELEVAR LOS TIPOS DE INTERÉS


 

Mientras el euríbor (el principal índice de referencia que marca los intereses de las hipotecas) continúa imparable, los consumidores afectados solo tienen dos opciones: renegociar sus deudas, si son de los que creen que los precios seguirán al alza, o reducir el diferencial (el porcentaje que se añade al euríbor para calcular el interés total), si creen que la situación es pasajera. Todo depende de cada caso particular, de los años que queden para saldar la hipoteca o del riesgo que pueda asumir el cliente. No obstante, según los datos correspondientes al cierre de septiembre, el indicador se encuentra ya en el nivel más alto de los últimos trece años (las previsiones para el mes de octubre se situaban al cierre de la revista en el 2,45%) y, para muchos expertos, esos niveles se van a mantener durante un tiempo. Tal es así que, según el comparador financiero HelpMyCash.com, las entidades bancarias españolas han empezado también a aumentar los intereses de las hipotecas a tipo fijo. De hecho, en la mayoría de las entidades consultadas, el precio de estos préstamos se sitúa ya por encima del 2,50%. Y hay casos que ya superan el 3%. Con este panorama, los consumidores que quieren renegociar sus hipotecas lo tienen cada vez más complicado. Por eso, antes de hacerlo, conviene tener en cuenta algunas recomendaciones, ya que ni los bancos están obligados por ley a mejorar esos préstamos, ni sale totalmente gratis para el cliente.

Pasos a seguir

Así, para acceder a un cambio en las condiciones de la hipoteca hay que seguir ciertos pasos y conocer las posibilidades que existen porque la entidad financiera puede ofrecer diferentes soluciones. “Tras recibir una solicitud del cambio de condiciones, el banco debe analizar la viabilidad económica y la garantía del cliente y, de esta forma, aceptarla o no. En cualquier caso, el cliente siempre va a tener la opción de cambiar la hipoteca a otro banco”, explica José Luis Martínez, portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB). De hecho, Martínez añade que, durante la vida de la hipoteca se puede solicitar a la entidad un cambio en las condiciones inicialmente pactadas. “No obstante cualquier modificación de las condiciones que se pactaron al principio debe formalizarse de nuevo en escritura pública e inscribirse en el registro de la propiedad”, apunta. Y eso tiene un coste. “Los bancos no están obligados a cambiar las condiciones. Pero lo que sí sucede es que si una entidad tercera ofrece una oferta al consumidor que quiere subrogar su hipoteca (cambiar la hipoteca de su banco por la de otro), tiene que comunicar a la entidad del cliente en qué consiste esa oferta y la entidad de origen, a su vez, puede contra ofertar”, explica Patricia Suárez, presidenta de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin). Es lo que está ocurriendo ahora mismo y que hace que los bancos estén accediendo a mejorar las condiciones, teniendo en cuenta, por ejemplo, el plazo de amortización o los diferenciales. Así, los datos conocidos referidos al mes de junio muestran una caída del 46% en las subrogaciones de hipotecas. Esto demuestra que las entidades lo que quieren es que sus clientes puedan pagar.

 


DURANTE LA VIDA DE LA HIPOTECA SE PUEDE SOLICITAR A LA ENTIDAD UN CAMBIO EN LAS CONDICIONES INICIALMENTE PACTADAS


 

Previsiones

¿Y qué previsiones se manejan para el negocio en los próximos meses? Pese a la situación actual, el mercado de la vivienda sigue creciendo. “El número de hipotecas sobre viviendas creció el pasado mes de junio un 12% anual, lo que demuestra el elevado dinamismo del mercado residencial, aunque es cierto que se modera con respecto a su evolución reciente”, explica José Luis Martínez. La demanda de hipotecas en el futuro va a depender de las expectativas de los clientes y de su situación personal. Lo que está claro es que el que decida hipotecarse hoy lo va a tener más caro. Los más afectados serán, según Suárez, “aquellos a los que la subida del euríbor suponga un sobrecoste que genere un serio desequilibrio en sus cuentas personales. En este caso, la novación implica un cambio de las condiciones del préstamo, pero se puede circunscribir única y exclusivamente al tipo de interés”. Esta experta advierte que, además, “hay que tener mucho cuidado porque en una novación se plantean nuevos términos y se puede alterar cualquier aspecto del préstamo, es decir se puede introducir la venta de productos vinculados (tarjetas adicionales, comisiones, etc.) que supongan un encarecimiento general del préstamo”.

¿Cuánto cuesta el cambio de hipoteca?

El coste del cambio de hipoteca depende de la opción elegida para hacerlo, ya que el cliente puede optar por una novación, una subrogación o un nuevo préstamo. Desde la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), en 2019, los gastos que lleva aparejado un contrato hipotecario corren a cargo de la entidad. Tampoco debe asumir ya el cliente el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. “La comisión bancaria por novación (o modificación) será la que figure en la escritura y suele oscilar entre el 0 y el 1% del capital pendiente a pagar de la hipoteca. Si el cambio consiste en cambiar de tipo de interés fijo a variable, esta comisión no puede superar el 0,15% y solo si se produce dentro de los tres primeros años de firma del préstamo”, explica Patricia Suárez, presidenta de Asufin. Y en estos casos puede que la entidad financiera quiera conocer el valor actual de la vivienda, por lo que el consumidor tendría que asumir una nueva tasación, según Asufin. En el caso de la subrogación, la actual ley hipotecaria establece que el banco al que traspasa su hipoteca el consumidor debe hacer frente a los aranceles del notario que, de media, tiene un coste de entre el 0,2% y el 0,5% sobre el importe pendiente de pago del préstamo subrogado. “Además, debe pagar los aranceles del registro de la propiedad, unos 100 euros, y los honorarios de la gestoría, que los paga el banco a la gestoría por llevar la escritura de la notaría al registro de la propiedad”, explica Suárez. Y aunque cada gestoría puede cobrar lo que le parezca oportuno, la media está entre 200 y 500 euros. La operación de cambiar la hipoteca de un banco, subrogándose el segundo banco en lugar del primero, no conlleva el pago de ningún impuesto. También puede darse que el nuevo banco requiera el otorgamiento de nueva hipoteca y cancelación de la anterior, en este caso los gastos de cancelación corren por cuenta del prestatario, quien deberá tener en cuenta, al tomar su decisión, que la comisión por cancelación o amortización anticipada es mayor en las hipotecas a tipo fijo que en las de tipo variable.

La labor del notario

En caso de que decidas cambiar tu hipoteca, bien renegociando las condiciones con la entidad financiera que te la concedió (novación) o bien cambiando de entidad financiera (subrogación), deberás ir al notario para que recoja el nuevo acuerdo en escritura pública. El notario, en cumplimiento de las garantías recogidas en la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), verificará que la entidad de crédito ha cumplido con su deber de información y transparencia, y te asesorará gratuitamente sobre las nuevas condiciones de tu préstamo hipotecario uno o varios días antes del otorgamiento de la escritura, para que tengas todos los elementos de juicio a tu disposición antes de la firma definitiva.

Por si las dudas:

Idealista: En el portal inmobiliario puedes informarte sobre las posibilidades que existen para cambiarse de hipoteca y cuál es la opción conveniente en cada caso. Además, puedes ampliar la información enviando tus dudas

Helpmycash: En la web del comparador de productos bancarios hay información sobre cómo renegociar una hipoteca y lo que hay que tener en cuenta para hacerlo

Iahorro.com: Este asesor hipotecario digital dispone de información en tiempo real sobre el mercado de las hipotecas, las condiciones y todo lo que necesitas saber antes de acceder a la financiación de una vivienda