El curso reunió a cerca de una treintena de profesionales del sector inmobiliario, además de autoridades institucionales, operadores del sector jurídico, representantes del ámbito académico y miembros del Notariado. A lo largo de dos jornadas, se articularon distintas mesas de debate para encontrar soluciones a los importantes retos que afronta la vivienda en nuestro país: el desequilibrio entre la oferta y la demanda, las dificultades de acceso de los jóvenes, el mercado del alquiler o el impacto de la okupación, entre otros.

“Para abordar el problema con rigor es imprescindible disponer de datos objetivos, actualizados y completos. La fuente más precisa es el Índice Único Informatizado Notarial, con aproximadamente 25.000 millones de datos de más de 160 millones de documentos notariales”, señaló la presidenta del Consejo General del Notariado, Concepción Pilar Barrio Del Olmo, en la inauguración del curso. La presidenta destacó la importancia y el valor de los datos notariales, extraídos de las escrituras públicas, para la adopción de soluciones adecuadas, y manifestó la necesidad de contar también con información rigurosa en el ámbito del alquiler, “un mercado dominado por el documento privado, lo que conlleva siempre opacidad y falta de seguridad jurídica”.

La vivienda: principal preocupación
Barrio Del Olmo puso de manifiesto que la vivienda se ha convertido en la principal preocupación de los ciudadanos: “Tenemos un problema con la vivienda, y no solo lo decimos los notarios: el Banco de España, en su último informe relativo a los datos de 2024, alerta sobre la escasez de vivienda nueva y de segunda mano”. Es por ello -explicó- que el Notariado ha dedicado por segundo año consecutivo este curso a la vivienda”, aseguró. “Los notarios tenemos un compromiso con la sociedad. Queremos estudiar y proponer soluciones sobre los asuntos que más preocupan a la ciudadanía. El pasado año destinamos estas jornadas a diagnosticar las cuestiones que afectaban al acceso a la financiación y a la regulación. En este 2025 tenemos el diagnóstico y pasamos a la acción”.

Una acción orientada a atajar un problema estructural que la Administración Pública ha tratado de abordar, hasta el momento, sin gran éxito. “Hay leyes estatales y autonómicas que tienen como finalidad garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada, como proclama el Artículo 47 de nuestra carta magna. Pero todas esas medidas todavía no están resultando eficaces”, apuntó Barrio Del Olmo.

Un problema de largo recorrido
Sobre las políticas públicas en materia de vivienda se pronunció también Llanos Castellanos, subsecretaria del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, quien puso de relieve que “el problema de la vivienda tiene un vector que complica mucho más la gestión: los cambios en el sector de la construcción necesitan largos periodos de tiempo para su maduración y retorno”. La representante del Ministerio expuso que el sector ha venido arrastrando una difícil situación desde la crisis inmobiliaria del año 2008: “Se produjo un gran número de decesos empresariales en las constructoras, un envejecimiento en su propio inmovilizado y grandes dificultades de financiación y de reemplazo de mano de obra: hoy, apenas el 9% de los trabajadores tiene menos de 30 años”.

En este sentido, apuntó que el Ministerio trabaja “intensamente” con la Fundación Laboral de la Construcción para revertir la dinámica: “Los jóvenes creen que dedicarse a la construcción supone verse en el paro en 15-20 años. Hay que romper ese mantra con formación y ahondando en nuevas maneras de construir. Para ello, nuestro PERTE de la Construcción Industrializada es algo esencial”, un programa que prevé una inversión de 1.300 millones de euros en los próximos 10 años para producir entre 15 y 20 mil viviendas industrializadas anualmente.

Toda esta gran confluencia de factores ha desembocado en la compleja situación que actualmente atraviesa el sector de la vivienda, más si cabe cuando reformas legislativas como la de la Ley del Suelo se encuentran bloqueadas: “Pensamos que, si nos hacíamos herederos de un proyecto anterior, consensuado, iba a tener la aprobación de las Cortes Generales; y nos encontramos con el rechazo. La reforma de la Ley del Suelo pretende agilizar los plazos, los trámites y, sobre todo, hacer más racional la tramitación administrativa de la normativa de planeamiento”, explicó Castellanos.

Inversión pública y empleo de los datos
Desde la Administración -continuó-, “estamos firmemente convencidos de atajar todos los problemas que detectemos. Para nosotros es muy importante colaborar decididamente con el sector privado, tener mayor certeza en los arrendamientos y emplear la tecnología para aplicar la información obtenida de los datos”. Y dio algunas cifras de los programas desarrollados por el Ejecutivo: “En el nuevo Plan Estatal de Vivienda contemplamos una inversión de 7.000 millones de euros para facilitar el acceso de los jóvenes a la vivienda; además de los 4.000 millones en fondos ICO para darles financiación y la línea de avales de 2.000 millones para completar la oferta financiera”.

A la hora de tomar decisiones, la colaboración entre organismos y sectores se configura como un elemento fundamental. “Resulta de vital importancia tratar el problema de la vivienda reuniendo a todas las partes afectadas e implicadas: organizaciones y asociaciones ciudadanas, académicos, representantes del mundo empresarial, las Administraciones Públicas y el Notariado. Si la problemática es multifactorial, la solución debe ser multidisciplinar”, reiteró el director general de Fundación Notariado, Raimundo Fortuñy.

En cuanto a la participación activa del Notariado, apuntó que “la vivienda es una cuestión que está en el día a día de nuestros despachos. Los notarios estamos en contacto directo con los ciudadanos, contamos con unos datos estadísticos de valor incalculable, extraídos de los instrumentos públicos que autorizamos, y estamos aquí para aportar soluciones de consenso”.

Donostia: una ciudad tensionada
La primera teniente alcalde del Ayuntamiento de San Sebastián y concejala delegada de Urbanismo Sostenible, Nekane Arzallus, ofreció una visión de la situación que vive la ciudad: “Donostia tiene un grave problema de vivienda y las tensiones de la ciudad se trasladan a la periferia. En los últimos diez años el precio de la vivienda en esta ciudad se ha incrementado en un 52%”, aseveró. “Hay que dar respuestas y nuestra estrategia debe ser sostenible y respetuosa -prosiguió Arzallus-. La vivienda es mucho más que un factor económico, es la posibilidad de desarrollar un proyecto personal y familiar, un espacio de convivencia y protección, una necesidad básica. En Donostia fuimos pioneros en establecer la regulación de los pisos turísticos: heredamos unos 2.000 pisos turísticos y ahora estamos en unos 1.200, y van bajando”.

Con respecto a la Ley de Vivienda, la teniente de alcalde dijo que su impacto en San Sebastián “ha detraído el número de viviendas en alquiler. Hemos sido la primera capital en Euskadi declarada, toda la ciudad, zona tensionada. En Donostia los grandes tenedores suponen apenas el 3,2% de las viviendas, es un mercado muy atomizado y poco profesional, por lo que las medidas deben ir orientadas a fomentar las viviendas en régimen de alquiler y a reforzar la seguridad jurídica, sobre todo de los arrendadores”. También, sobre las actuaciones con el Gobierno vasco, señaló que “en estos momentos estamos desarrollando una colaboración muy importante: tenemos 2.000 vivienda en marcha y esperemos que para 2030 podamos activar otras 6.000”.

EL CURSO REUNIÓ A UNA TREINTENA DE PROFESIONALES DEL SECTOR INMOBILIARIO,
ADEMÁS DE AUTORIDADES, JURÍSTAS, ACADÉMICOS Y MIEMBROS DEL NOTARIADO

Por su parte, la directora académica de la Fundación Cursos de Verano de la Universidad del País Vasco, Idoia Otaegui, remarcó que «el problema de la vivienda en España se agrava con el paso del tiempo y sin un giro claro de las políticas públicas resulta muy complejo encontrar una solución”. Y puso en valor la organización de iniciativas como este curso: “Ante esta realidad, y gracias al impulso de Fundación Notariado, abrimos diálogos que pueden ayudar a encontrar soluciones a esta problemática, escuchando a todos los agentes implicados en la materia».

“La explicación será tan compleja que será muy difícil aclarársela a la gente”, así de contundente es Eloy S. Sanz Pérez, profesor de la Universidad Rey Juan Carlos en tecnología energética. “Lo que me he encontrado en las explicaciones que he visto durante este tiempo es que cada uno busca la justificación que más le convence. Si en los días anteriores al apagón estaba el que no apoyaba a la energía nuclear, después del apagón aseguraba que la solución hubiera sido contar con más energía nuclear y así con el resto de energías”. Lo que está confirmado es que no fue un ciberataque. El caso es que tanto Eloy Sanz como otros expertos con los que hemos hablado nos comentan que no es tan importante de dónde procedía la energía, sino el desajuste del sistema eléctrico ibérico entre lo que demanda y lo que necesita y sobre todo por qué hizo caer toda la red sin que pudiera ser aislado.

LA ENERGÍA NO SE PUEDE ALMACENAR. POR TANTO, HAY QUE ESTAR BUSCANDO CONSTANTEMENTE EL EQUILIBRIO ENTRE LO QUE PRODUCE Y LO QUE SE CONSUME

Equilibrio permanente. Si algo descubrimos en el apagón que afectó a toda España y Portugal durante al menos unas 10 horas, que en algunas zonas llegó a ser de 18, es que hay una inmensa maquinaria que tiene que estar en un permanente equilibrio entre lo que demandamos de electricidad y lo que se produce. Para empezar, la electricidad se genera desde diferentes fuentes; es lo que se conoce como “mix energético” porque en realidad es una mezcla de muchas. En 2024 los ingredientes de la producción eléctrica en España fueron la eólica (23,2%), nuclear (20%), solar fotovoltaica (17%), ciclo combinado (13,6%) e hidráulico (13,3%) y el resto (12,9%) procedió de la quema de carbón o fuel u otras fuentes renovables. Es decir, casi el 57% de la energía fue renovable poniendo a España a la vanguardia de Europa. La renovable es cada vez mayor porque además es mucho más barata. Toda esa electricidad la generan, en su mayoría, empresas privadas. Las más importantes son: Iberdrola, Endesa, y muy por detrás de ellas Naturgy y EDP, pero hay muchas más. Después, consumidores y productores se ponen de acuerdo en el MEM (Mercado Eléctrico Mayorista). Por último, como señala Jorge Sanz, director asociado de la consultora Nera, “ese mix pasa entonces a Red Eléctrica (REE) que, como operador del sistema, introduce las modificaciones para que la generación sea compatible con el diseño de la red y con la garantía de suministro”.

Toda esa energía se reparte a través de una red de alta tensión de casi 45.500 kilómetros de la que se encarga Red Eléctrica. Después pasa a las redes de media y baja tensión de las que se ocupan de nuevo las empresas productoras como Endesa, Iberdrola, etc. Las conexiones para su reparto se hacen a través de “nodos de control” o de interconexión que son los que se encargan en tiempo real de ver cómo funciona el sistema y avisar si hay desajustes. Por último, están los trasformadores urbanos, que bajan la corriente de media tensión, (unos 20.000 V), a baja tensión (400/230 V) para ser utilizada por los consumidores.

EXISTEN DISPOSITIVOS COMO LOS COMPENSADORES SÍNCRONOS QUE ESTABILIZAN LA FRECUENCIA DE LA EÓLICA Y FOTOVOLTAICA, PERO DE MOMENTO NO SON OBLIGATORIOS

Oferta y demanda. El caso es que la energía no se puede almacenar. Hay algo parecido a baterías gigantes que son las hidroeléctricas de bombeo. Por tanto, hay que estar buscando constantemente el equilibrio entre lo que se produce y se consume. Simplificando mucho. Imagine que los cables son tuberías. Si no les entra agua de los grandes colectores no le saldría del grifo, pero si entra un torrente de golpe le rompería las tuberías. Pues con la electricidad, igual. Si hay mucha, el sistema se satura y se apaga, y si hay poca también se apaga. La balanza entre oferta y demanda tiene que estar equilibrada. En el agua la ventaja es que puedo almacenarla en un embalse, pero la energía eléctrica no. No existen baterías gigantes como edificios. Si las hubiera sería fácil manejar el sistema. Como señala Eloy S. Sanz: “Red Eléctrica va equilibrando el consumo a cada instante”. De todas formas y como explican Jorge Sanz y otros expertos, el exceso de energía que produjo la sobretensión fue la “energía reactiva”. También se le llama “energía fantasma”. La absorben algunos equipos eléctricos de la red y luego la devuelven. Es decir, no supone un consumo en sí, pero sí que supone un esfuerzo para el sistema eléctrico porque lo sobretensiona. En resumidas cuentas: no había equilibrio.

Lo que ya sabemos. Ninguno de los expertos a los que hemos consultado recuerda un apagón en el mundo de semejante tamaño: toda la Península Ibérica. Menos aún sin causas externas como pueden ser tormentas tropicales o un ciberataque, como se comentó al principio. Así pues, la culpa está entre las empresas que producen la energía y la que la reparte: Red Eléctrica.

Al comienzo se habló de que 15 gigavatios (60% del consumo) desaparecieron de repente, pero no es así. Como señala Jorge Sanz: “La hipótesis con mayor verosimilitud explica la desconexión de la red de varias centrales de generación de forma simultánea por una sobretensión en las líneas eléctricas a las que están conectadas. Las centrales se desconectan para evitar que la sobretensión averíe sus equipos de generación. Presumiblemente, el origen de la sobretensión se debe a un mix de generación excesivamente arriesgado, con demasiada generación asíncrona (eólica y fotovoltaica) y muy poca síncrona (hidráulica, nuclear y gas natural). La generación síncrona contribuye a controlar la tensión; la asíncrona, no”.

Sin embargo, como nos señala Diego Rodríguez, catedrático de economía aplicada y experto en energía de FEDEA (Fundación de Estudios de Economía Aplicada) existen dispositivos como “los compensadores síncronos que estabilizan la frecuencia de la eólica y fotovoltaica”. Es decir, son el puente de una energía 100% renovable a una red estable. La pregunta es clara: ¿Por qué no se instalan estos dispositivos en todos los centros de renovables? “Porque, de momento, no son obligatorios y pueden costar millones de euros. Como esos hay otros sistemas, como las reactancias para el control de tensión que ayudan a mantener la estabilidad de red, especialmente ante el despliegue de las renovables o también en sistemas aislados como en las islas. Sin embargo, a las empresas legalmente no se les exige tenerlos. Esto se incluye en la planificación de red de transporte que depende del Gobierno y abarca un periodo de seis años. En esa planificación se establece, por ejemplo, que se requiere un refuerzo de la red porque en una zona va a instalarse un centro de datos electrointensivo o una línea de AVE”, señala el investigador de FEDEA. Pero las cosas empiezan a cambiar. Para empezar, la CNMV aprobó el 12 de junio la revisión de normas técnicas para dotar a las estaciones renovables de esos “elementos de control” de la tensión, que hasta ahora solo se exigían a las centrales convencionales, y como pagar ese servicio extra a los productores. Coincide con las recomendaciones del informe del Gobierno publicadas el 17 de junio sobre el apagón. Pero eso tardará bastantes meses, como apunta Diego Rodríguez: “Las empresas productoras las instalan pero luego hay que certificar que eso funciona realmente”.

ES NECESARIO TENER ACOPLADO AL SISTEMA ELÉCTRICO SUFICIENTE CAPACIDAD DE CENTRALES QUE AYUDAN A REGULAR EN MICROSEGUNDOS LA FRECUENCIA Y TENSIÓN DEL SISTEMA ELÉCTRICO

¿Cambiar el modelo? Jorge Sanz es categórico: “La lucha contra el cambio climático debe seguir siendo una prioridad en Europa. Además, las renovables eléctricas (eólica y solar fotovoltaica) son la forma más barata de descarbonizar”. De hecho, como señala Diego Rodríguez: “España ha funcionado otros días con más energía renovable que cuando el apagón. El asunto crítico es hacerlo compatible con la estabilidad de la red, evitando grandes desviaciones. Para ello es necesario tener acoplada al sistema eléctrico suficiente capacidad de centrales que ayudan a regular en microsegundos la frecuencia y tensión del sistema eléctrico en caso de desajustes. En algunas ocasiones basta con que estén conectadas, aunque funcionen al “mínimo técnico”. Es como si estuvieran al ralentí, por hacer el símil de un coche, ya que entonces pueden acelerar rápidamente. Hablamos de una respuesta de microsegundos. Es decir, no hay orden verbal de nadie, sino que es un proceso automático. Esa previsibilidad solo te la pueden dar los generadores convencionales, centrales de ciclo combinado, hidroeléctricas o termonucleares. Los molinos y los paneles no te pueden asegurar eso, ni siquiera para plazos más largos, como, por ejemplo, media hora, porque dependen del viento y del sol que haya”. Así pues, para controlar los desvíos de tensión hay tener centrales conectadas a modo de “por si acaso”. Como señala Diego Rodríguez, la duda es: “¿Había suficientes centrales convencionales acopladas al sistema?”.

LA COMISIÓN NACIONAL DE LOS MERCADOS Y LA COMPETENCIA (CNMC) PUEDE IMPONER SANCIONES DE HASTA 60 MILLONES DE EUROS O RETIRAR LICENCIAS

¿Cortocircuito de investigaciones? Hay varias investigaciones en marcha: la parlamentaria en el Senado, que se pactó entre PP y PSOE; otra judicial, la del Juzgado Central de Instrucción 4 de la Audiencia Nacional. También hay una de la Red Europea de Operadores de Sistemas de Transmisión de Electricidad (Entso-E) y, por supuesto, la del Gobierno. La ministra de Transición Ecológica, Sara Aagesen repartió culpas entre REE y las operadoras. Estas, por no aportar la tensión que debían y a REE por no prever centrales suficientes en caso de que hubiera fallos. Lo resumió en que “fue un fenómeno de sobretensiones, una reacción en cadena, desconexiones de generación que a su vez provocaron nuevas desconexiones”. Según el Gobierno, el día anterior al cero absoluto REE ordenó a diez centrales que estuviesen listas para suministrar tensión en caso de que hubiera fallos en otras, pero una de estas centrales de respaldo falló y no se exigió una sustituta. Tras el informe del Gobierno, REE dijo que la culpa no fue suya sino de las compañías eléctricas porque incumplieron sus propios controles. Además, criticó la opacidad de estas a la hora de dar información.

LA MINISTRA DE TRANSICIÓN ECOLÓGICA, SARA AAGESEN HA REPARTIDO CULPAS ENTRE RED ELÉCTRICA Y LAS OPERADORAS. REE CONSIDERA QUE LA CULPA FUE DE LAS COMPAÑÍAS ELÉCTRICAS

Otra investigación es la que lleva la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC). ¿Quién tiene la última palabra? La CNMC puede imponer sanciones de hasta 60 millones de euros o retirar licencias. En cualquier caso, la última palabra la tendrá la investigación judicial que es a la que los afectados por el apagón acudirán. Se estima que los perjuicios están valorados entre los 600 y 2.000 millones de euros. También está el daño que puede provocar a la reputación de nuestro país para futuras inversiones de industrias.