Hay un dicho popular según el cual un contrato son dos desconfiados y un notario. Esto vale para cualquier contrato y por eso la práctica diaria notarial, desde hace siglos, como bien sabe y mejor escribe mi compañero Plácido Barrios, está trufada de elementos y objetos curiosos que los ciudadanos quieren transmitirse delante de un fedatario público.

De entre las cosas sobre las que está permitido contratar, la que suele tener más valor son los bienes inmuebles, por su relevancia para la actividad económica de las personas y por servirles de cobijo y residencia. El derecho español, heredero en este punto de la tradición romana clásica y la canónica, acoge un principio de libertad de forma según el cual, en lo que ahora nos interesa, usted puede vender, comprar o alquilar una vivienda con un simple apretón de manos o firmando una servilleta en una cafetería. Cuestión distinta, y no menor, es qué sucede si la servilleta se moja o el dueño de la mano no recuerda haber apretado la suya.

Preguntas e inquietudes

Por esta y otras razones, nadie se plantearía en la actualidad comprar una vivienda sin acudir a una notaría, en la que verificarán que el inmueble pertenece a quien le pide el pago del precio, que puede legalmente vender, que no tiene cargas que comprometan su tranquilidad futura, que no intenta engañarle con ninguna cláusula ilegal o abusiva y que usted, antes de firmar, entiende perfectamente el contenido y consecuencias del contrato.

Pero si esto es así para la propiedad: ¿por qué resulta hoy tan extraño que el acceso a una vivienda en alquiler se haga ante notario? Dejando aparte el comprensible ahorro de costes, una de las razones puede ser la menor percepción del riesgo que un potencial inquilino tiene, respecto de su vivienda habitual, con relación a un potencial propietario. Si no puedo pagar el alquiler, no me acaba gustando el barrio o me molestan los vecinos, en cuanto acabe la permanencia mínima me busco otra casa. Pero si he firmado una hipoteca, la cosa es bastante más compleja de deshacer.

Ahora bien, mientras el inquilino habita su vivienda con normalidad, puede tener una serie de preguntas e inquietudes legales que, por desgracia para todos, aumentan año a año proporcionalmente al incremento de leyes y reglamentos. Usted, que está ahora leyendo estas líneas y que vive en régimen de alquiler: ¿sabe qué derechos tiene si el propietario decide vender la vivienda? ¿Sabe si usted tiene preferencia para comprarla o si ha renunciado a ello en el contrato que en su día firmó? ¿Conoce cuántos años, como mínimo, tiene derecho a ocupar la misma casa? Y ahora me dirijo a usted, que también está leyendo esto y que con su esfuerzo y ahorro ha podido comprar alguna vivienda para alquilar y complementar su pensión de jubilación. ¿Puede recuperar la vivienda si alguno de sus hijos la necesita porque no ha podido pagar su propia hipoteca? ¿Qué puede hacer si su inquilino dice que es vulnerable? ¿Cómo le afecta la declaración de zona tensionada de su barrio?

Consulte al notario

Sin duda, la labor de asesoramiento notarial, que no eliminaría sino complementaría la que pueden realizar otros operadores como abogados o agentes de la propiedad inmobiliaria, podría dar mayor claridad contractual, eliminar incertidumbres y, en definitiva, mejorar la seguridad jurídica en un mercado cada vez más convulso. Por otra parte, la digitalización del Notariado español, consolidada desde hace años, pero en continua evolución, aportaría muchas herramientas de simplificación y seguridad, tanto en el otorgamiento de los contratos como en la conservación y circulación de los documentos.

Y a partir de aquí, bottom up, como dicen las nuevas tendencias, es decir, de lo particular a lo universal. De las andanzas de un hidalgo manchego o de un agente de publicidad irlandés, a don Quijote o Ulises. La formalización en escritura pública de las compraventas de vivienda, desde la más humilde de la España vaciada hasta la más lujosa en urbanizaciones premium, ha permitido al Notariado crear una base de datos inmensa, en cantidad y calidad, el Índice Único Informatizado, que nutre de información valiosísima a organismos y Administraciones públicas.

El ejemplo más reciente es el Portal Estadístico del Notariado (www.penotariado.com), una potente herramienta en la que cualquier persona puede consultar, gratuitamente, los precios medios de viviendas en cualquier calle de España, superficie media, edad y nacionalidad de los adquirentes y otros datos relevantes. Además del interés que pueda tener para cualquier potencial vendedor o comprador, pensemos en la información que aporta a las Administraciones encargadas de diseñar y ejecutar políticas de vivienda.

Ahora imagine que pudiéramos contar con una herramienta similar para el mercado de arrendamientos; que los operadores económicos, ayuntamientos, comunidades autónomas, el Ministerio de Vivienda y la Comisión Europea pudieran tener datos fiables para actuar en el mercado; o que la Agencia Tributaria pudiera tener un control mayor del dinero que deja de ingresarse por alquileres no declarados. En una época en la que el exceso de información conduce muchas veces a la desinformación, es fundamental contar con datos bien estructurados y fiables, basados en la calidad y seguridad de la fuente que los proporciona. Y esa seguridad comienza por cada contrato individual, para que los dos desconfiados dejen de serlo.

Al hablar de democracia es algo común escuchar que en España todas las personas somos ciudadanas de pleno derecho y que nos encontramos en igualdad de condiciones. Pero nada más lejos de la realidad cuando hablamos de juventud. Porque si no podemos vivir con dignidad, no podemos ejercer una ciudadanía plena. Y vivir con dignidad, en 2026, requiere algo que se ha convertido en un privilegio: tener un lugar donde vivir. Un lugar donde sentirte segura, donde saber que el día de mañana seguirás estando, donde poder construir algo parecido a una vida.

El último Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España confirma lo que muchas ya sabíamos: emanciparse en España se ha convertido en un lujo generacional. Solo el 14,5% de las personas jóvenes vive de forma independiente, el peor dato desde que existen registros. Y eso ocurre, conviene subrayarlo, mientras el empleo mejora y los salarios crecen. El problema no es que la juventud no trabaje. El problema es que el mercado de la vivienda ha dejado de ser accesible para una generación entera, y que cuando por fin conseguimos entrar en él, lo hacemos en condiciones de enorme vulnerabilidad. Una enorme vulnerabilidad que no solo es económica, sino que es jurídica, porque existe una realidad que los datos de emancipación no terminan de capturar: la de quienes técnicamente tienen dónde vivir, pero en condiciones que no les protegen.

Inseguridad jurídica

Hablamos, por ejemplo, de la persona que encontró su habitación en Instagram o TikTok porque no había otra opción; de la que comparte piso con cuatro desconocidos y cuyo nombre no aparece en ningún contrato, o de la que vive en una habitación alquilada por una cantidad que paga en Bizum a su compañera de piso, sin recibo, sin registro, sin ningún documento que acredite que ese espacio es, de alguna manera, suyo. Son situaciones que se han normalizado por pura necesidad, y que dejan a quienes las viven completamente desprotegidas ante cualquier conflicto: una subida arbitraria del precio, un aviso de que hay que marcharse en dos semanas, una retención de fianza sin justificación, una cuota de basura nueva que tienes que pagar…

Pero la inseguridad jurídica no afecta solo a quienes viven al margen de cualquier formalidad. Afecta también a quienes sí tienen un contrato, porque la mayoría de los contratos de alquiler en España se firman como documentos privados, sin ningún tipo de intervención que garantice que ambas partes entienden lo que están firmando y que el contenido es legal. Hay cláusulas que son nulas aunque estén por escrito (por ejemplo que obligan a la persona inquilina a hacerse cargo de reparaciones que corresponden al propietario, que imponen penalizaciones desproporcionadas, que limitan derechos que la ley reconoce expresamente) y que sin embargo se firman cada día porque quien alquila no siempre sabe que puede negarse, o porque la necesidad de conseguir ese piso es más urgente que cualquier otra consideración, sobre todo cuando sabes que para conseguir un piso tendrás que caerle mejor al propietario que las 40 personas que lo han visitado antes que tú. También nos encontramos con mucha gente con un contrato en regla, sin trampas y sin letra pequeña sospechosa y que aun así no sabe si mañana su contrato seguirá siendo válido. La derogación del Real Decreto ley 8/2026 (aprobado en marzo para responder a las consecuencias de la guerra de Irán y derogado semanas después) dejó a miles de personas inquilinas sin saber si su prórroga extraordinaria seguía en pie o no. La respuesta, en muchos casos, llegó a través de un telediario, no de una carta de su arrendador ni de ningún servicio de orientación jurídica. Esa es también una forma de vulnerabilidad: la de vivir pendiente de si el BOE de hoy te cambia las condiciones de tu vivienda, sin tener a nadie que te explique qué significa eso para tu contrato concreto, para tu situación concreta.

¿Qué hacer?

Lo que pocos inquilinos saben es que existen instrumentos para cambiar eso. Elevar un contrato de arrendamiento a escritura pública ante notario aporta algo que un documento privado no puede dar: fecha cierta, fuerza ejecutiva, y la garantía de que alguien ha verificado que el contenido del contrato respeta la Ley y que ambas partes saben lo que están firmando. No elimina la asimetría de poder entre quien necesita urgentemente una vivienda y quien la ofrece en un mercado con escasísima oferta (para eso necesitamos política pública, y sigue haciendo falta), pero sí introduce un nivel de protección real para quien está en la posición más débil, que en la mayoría de los casos es la persona inquilina.

Nada de esto sustituye a lo que sigue siendo urgente y necesario: más vivienda pública, más oferta de alquiler asequible, una intervención decidida del Estado en un mercado que ha fallado sistemáticamente a las personas jóvenes. Decía Ricardo Piglia que cuando quería tranquilizarse se refugiaba en el futuro: «Dentro de diez años me voy a reír de todo esto». Esa opción, la de esperar a que el tiempo solucione las cosas, no está disponible para nuestra generación, pero a veces no queda otra, y mientras esas políticas llegan, hay personas jóvenes que hoy buscan piso en Instagram, que hoy firman contratos que no comprenden del todo, que hoy viven en situaciones que no las protegen. Y esas personas merecen conocer los instrumentos jurídicos que existen para protegerlas. No como sustituto de la lucha política, sino como parte del mismo compromiso: el de construir condiciones en las que la juventud pueda vivir con dignidad, con seguridad y con derechos reales. Eso también es política de vivienda.