Si algo caracteriza al Notariado español es su vocación de servicio público y su permanente cercanía a las personas. Los notarios conocen las necesidades de los ciudadanos, identifican sus problemas y contribuyen a su bienestar aportando soluciones incluso en los momentos más difíciles de su vida.

Las recientes catástrofes —como la erupción del volcán de La Palma en 2021 o la DANA que afectó a la Comunidad Valenciana en 2024— no han sido una excepción. En ambas situaciones, el Notariado estuvo atento a las necesidades que se manifestaron como consecuencia de los terribles acontecimientos, adaptando su actuación a las peticiones concretas de ciudadanos y empresas en cada caso.

La experiencia adquirida en estas emergencias, y la convicción de que la función notarial puede desempeñar un papel esencial en contextos de crisis, han permitido elaborar el Plan Notarial de Emergencias: un instrumento destinado a garantizar una respuesta eficaz, rápida y coordinada por parte de los notarios de España, siempre en función de las circunstancias específicas de cada caso.

Protocolo de actuación

El plan establece un protocolo de actuación que se inicia con el reconocimiento de la situación de emergencia o catástrofe y la delimitación de las zonas afectadas. A continuación, se analizan las condiciones del entorno y se procede a la valoración de los daños, tanto los sufridos por ciudadanos y empresas como los que puedan afectar directamente a las notarías y a los propios notarios. Sobre esa base, se adoptan las decisiones oportunas para ayudar a los ciudadanos y para mantener o restablecer cuanto antes la normalidad en la prestación del servicio público notarial.

La coordinación con las Administraciones Públicas y con los distintos actores que conocen de primera mano las necesidades de los afectados resulta esencial. Por ello, se prevé la formalización de convenios y protocolos de colaboración que faciliten la aplicación práctica y ágil del plan en cada situación.

El Centro Tecnológico del Notariado desempeña un papel muy relevante en este esquema: desde la monitorización de las telecomunicaciones y el suministro de material informático a las notarías afectadas —o incluso la creación de notarías provisionales, como ocurrió en La Palma—, hasta el desarrollo de aplicaciones específicas que faciliten la atención inmediata al ciudadano. Un ejemplo destacado fue la creación, en tiempo récord, de la plataforma telemática de actas de protocolización de fotografías tras la DANA de Valencia.

Los Colegios Notariales son también una pieza fundamental del plan. Su contacto directo con el ciudadano exige que los servicios de atención dispongan de información clara y actualizada sobre las medidas adoptadas, para poder transmitirla con eficacia tanto a los afectados como a los propios notarios. En este contexto, el refuerzo de los sistemas de atención telefónica, correo electrónico y asistencia personal resulta decisivo para alcanzar los objetivos previstos.

El Plan Notarial de Emergencias representa, en definitiva, un nuevo ejemplo del compromiso permanente del Notariado con la sociedad. Frente a la adversidad, los notarios reafirman su condición de servidores públicos dispuestos a garantizar, con profesionalidad y solidaridad, la continuidad de su función en beneficio de todos.

El 17 de agosto de 2025 el Reglamento europeo 650/2012 cumplió su primera década de aplicación práctica.  Desde hace diez años, los notarios españoles vienen aplicando a las sucesiones internacionales las normas de este Reglamento, en lugar de las del Título Preliminar del Código civil. Y lo han hecho con mayor desenvoltura que los de otros países de la UE, por su experiencia en el tratamiento de los conflictos internos de leyes, derivados de la pluralidad de ordenamientos jurídicos nacionales, unida al alto nivel de preparación jurídica exigida a los notarios en España.

La elección de la ley nacional del testador como ley aplicable a la sucesión se ha generalizado en los testamentos otorgados en España ante notario, tanto por españoles como por extranjeros, como vía para planificar anticipadamente las sucesiones internacionales. A falta de esa elección, la ley de la residencia habitual al tiempo del fallecimiento ha sustituido a la ley nacional como ley aplicable a la sucesión, incluso para los nacionales de Estados no pertenecientes a la UE.

Del mismo modo, los notarios españoles, designados por la Ley 29/2015 como autoridad competente para la expedición del certificado sucesorio europeo, han acumulado durante estos diez años una considerable experiencia tanto en su expedición como en la recepción de los expedidos por las autoridades de otros Estados miembros.

La efeméride marca el inicio del proceso de revisión previsto en el artículo 82 del Reglamento, cuyo primer paso será la presentación por la Comisión Europea de un informe en el que se evalúen los problemas detectados en la práctica y se propongan las modificaciones adecuadas. En este sentido, cabe apuntar aquí la conveniencia de extender la elección de ley aplicable a la ley del Estado de residencia del testador al tiempo de hacer la elección y de definir con más precisión el concepto de residencia habitual, para contemplar, por ejemplo, la situación de las personas con discapacidad.

LOS NOTARIOS ESPAÑOLES FUERON DESIGNADOS POR LA LEY 29/2015 COMO AUTORIDAD COMPETENTE PARA LA EXPEDICIÓN DEL CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO

Por otra parte, hay que insistir en que el nuevo marco introducido por el Derecho europeo, al sustituir el punto de conexión de la nacionalidad por el de la residencia habitual, no encaja bien con nuestro Derecho interregional. La pereza del legislador a la hora de adaptar el régimen conflictual interno al externo, ha generado incoherencia e inseguridad jurídica. Buena muestra es la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2025, que, al declarar aplicables por analogía a los extranjeros, carentes por definición de vecindad civil, lo establecido para los apátridas en el artículo 9.10 del Código civil, introduce un injustificado tratamiento desigual entre españoles y extranjeros. Tanto o más que la modificación del Reglamento europeo de sucesiones urge que el legislador español adapte nuestro sistema de Derecho interregional a los cambios en el Derecho internacional privado.

La Ley 8/2021 de reforma de la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica ha cumplido cuatro años. Esta ley, pionera en Europa, vio la luz gracias al impulso del CERMI, a la unidad del todo el sector de la discapacidad y al esfuerzo de asociaciones e instituciones sociales y jurídicas como la ONCE y Fundación Aequitas.

Esta reforma supuso que España asumiera el compromiso de dar cumplimiento a Convención de la ONU de 2006 sobre los derechos de las personas con discapacidad. Esta convención reconoció la capacidad jurídica de las personas con discapacidad y la pertinencia de disponer de apoyos para el ejercicio de sus derechos con las salvaguardias adecuadas que garanticen el respeto a su voluntad, deseos y preferencias y eviten los abusos o la influencia indebida.

Tras su entrada en vigor la labor de los notarios se ha convertido en un elemento clave para apoyar y asesorar a las personas con discapacidad y sus familias, regularizándose un modelo basado en el respeto de la voluntad y de las preferencias de la persona quien, como regla general, es la encargada de tomar sus propias decisiones. La reforma ha permitido plasmar la doble función del notario como autoridad y apoyo institucional.

TODOS LOS ORGANISMOS QUE REPRESENTAN Y DAN VOZ AL SECTOR, ASÍ COMO AQUELLOS QUE LES APOYAN Y ACOMPAÑAN, DEBERÁN HACER MUCHA PEDAGOGÍA Y TRABAJAR POR LA APLICACIÓN CORRECTA DE LA NORMA

Gracias a esta normativa las personas con discapacidad pueden acudir al notario que elijan y ejercitar sus derechos en condiciones de igualdad con los demás, así como, en su caso, determinar libremente un sistema de apoyos, designando la persona o personas que debe prestarles apoyo, qué alcance tendrá y cómo se puede garantizar la salvaguarda de su voluntad. Este sistema no es cerrado, es un ‘traje a medida’, un diseño personal dotado de la debida seguridad jurídica por la intervención del notario y su posterior comunicación al registro civil.

 La guarda de hecho se reconoce como medida informal de apoyo de carácter estable, dando respuesta a la situación de muchas familias y desjudicializando su día a día.

Finalmente, las medidas judiciales que se desvinculan de la incapacitación, son subsidiarias y se tramitan con carácter general en un procedimiento de jurisdicción voluntaria, son: la curatela, que excepcionalmente será representativa, y el defensor judicial, siendo igualmente su contenido diseñado en este caso por la autoridad judicial.

Aun así, queda mucho por hacer. La dificultad más importante está siendo el cambio de mentalidad. Todos los organismos que representan y dan voz al sector, así como aquellos que les apoyan y acompañan, deberán hacer mucha pedagogía y trabajar por la aplicación correcta de la norma. Contamos para ello con la Alianza Apoyo y Autonomía cuyo objetivo es impulsar el conocimiento y la implementación de esta ley.

El curso sobre vivienda organizado en la sede de San Sebastián de la Universidad del País Vasco por la Fundación Notariado, en colaboración con el Consejo General del Notariado, ha dejado clara la necesidad de dotar de mucha mayor transparencia al mercado del alquiler de viviendas, así como de garantizar su seguridad jurídica y de una estrecha colaboración público-privada.

Una de las conclusiones alcanzadas es que una actuación combinada del Notariado y del Catastro podría contribuir a dotar de transparencia el alquiler de la vivienda de España, del que tenemos muy poca información.

Por un lado, promover la intervención notarial en los contratos de arrendamiento de vivienda permitiría tener una información estructurada, veraz y en tiempo real del mercado arrendaticio, amén de múltiples otras ventajas derivadas del instrumento público (la fe pública permite generar un documento con prueba fehaciente de manifestaciones tales como la inexistencia de situación de vulnerabilidad en el preciso instante del inicio del contrato, afirmación que no pueda ser desvirtuada por meras manifestaciones en contra en los meses subsiguientes sin prueba alguna y que justifiquen impagos y excepciones al desahucio).

Por otro lado, la constancia del arrendamiento en la información catastral, aparte de su carácter gratuito -tanto en su acceso como en su consulta-, contando con la intensa colaboración del Notariado (como ya viene realizando diariamente en los miles de cambios de titularidad que se documentan en las oficinas notariales) permitiría disponer de una información fidedigna y real sobre la que trabajar en la elaboración de un diagnóstico preciso (más allá de los datos estadísticos que el portal inmobiliario del Consejo General del Notariado podría ofrecer).

Función social del alquiler
En el mercado de alquiler de vivienda inciden las políticas sociales, si cabe con mayor virulencia que en el de propiedad, con la consecuencia de que lo público y lo privado se entremezclan hasta extremos de muy difícil compatibilidad. Si existe una opinión generalizada de que la propiedad ha dejado de ser la propiedad absoluta que concibió el Derecho romano, que tiene límites y debe cumplir una función social, no hay tanta coincidencia en quién debe soportar ciertas cargas. Frente a quienes sostienen que la vulnerabilidad sobrevenida del arrendatario debe ser soportada por el arrendador, quien ante el impago no puede instar el desahucio y lanzamiento subsiguiente, hay quienes piensan que no puede atribuirse al propietario (a menudo –aunque no siempre- un particular que bien con los ahorros propios bien con los heredados de sus ascendientes ha podido acceder a una vivienda que le permite sortear los años de jubilación con un complemento digno a su pensión) la responsabilidad pública de tener que permitir la tenencia de la vivienda por el arrendatario insolvente aun por razones ajenas a su voluntad (el fenómeno hoy denominado del “inquiokupa”), por el plazo que resulte de sus necesidades, abonando asimismo a su costa los gastos de suministro mientras perdure la situación.

UNA ACTUACIÓN COMBINADA DEL NOTARIADO Y DEL CATASTRO PODRÍA CONTRIBUIR A DOTAR DE TRANSPARENCIA EL ALQUILER DE LA VIVIENDA

Soluciones hay o debe haberlas
Si el retraimiento de cierto sector de potenciales arrendadores se debe -no ya al tope de la renta- sino al eventual impago del arrendatario y las consecuencias derivadas de una vulnerabilidad sobrevenida, el poder público tiene que asumir ese coste, que no puede repercutir en aquéllos. En tal línea es loable el sistema enunciado por el legislador de un aval público por el impago de rentas en ciertos contratos de arrendamiento sometidos a unas condiciones estándar que garantice a los propietarios recibir lo acordado por la duración del contrato a pesar de la imposibilidad de su pago por el arrendatario, así como el reembolso de eventuales gastos derivados de un mal uso de la vivienda e inclusive de los suministros satisfechos durante aquel periodo, y por su parte, a los arrendatarios la duración del contrato siempre que, por circunstancias ajenas a su voluntad, incurrieran en causa de desahucio. Ojalá dicho sistema se extienda y se aplique en su integridad, y no resulte aparcado o disuelto en normas reglamentarias que nunca llegan a ver la luz.

PROMOVER LA INTERVENCIÓN NOTARIAL EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
PERMITIRÍA TENER UNA INFORMACIÓN ESTRUCTURADA, VERAZ Y EN TIEMPO REAL

Por otra parte, debería analizarse desde diversos prismas el fenómeno de la vivienda turística o el arrendamiento de temporada. No cabe sólo desdeñarlo por su efectos al concentrarse en ciertos barrios de nuestras ciudades (con toda la problemática que de ello deriva para los residentes en dichas zonas, y su progresivo destierro), sino también desde el prisma jurídico, dado el peligro que supone, ante la actual situación, que constituya un refugio al que acudan algunos ante una normativa excesivamente imperativa, ya que el arrendador puede preferir tal tipo de arrendamiento donde el cliente rota en periodos de renta muy bajos lo que provoca que la “inquiokupación” sea mucho más excepcional. Tampoco puede estigmatizarse a un sector que da salida a una demanda creciente, aunque sí acotar su implantación y evitar su utilización con intenciones espurias impidiendo la aplicación de una regulación taxativa.

Colaboración y seguridad
En cualquier caso, parece evidente que la colaboración del ámbito público con el privado es imprescindible, lo que requiere un principio de seguridad jurídica que impida que la regulación cambie a media función, prorrogando plazos o topando precios que desincentivan a los eventuales arrendadores. Se requiere, en fin, que las funciones de ambos sectores estén perfectamente delimitadas, sin que, de una parte, quepa cargar al propietario con las consecuencias de una insolvencia sobrevenida del arrendatario que le impida proceder al desahucio sin compensación alguna por las arcas públicas, y sin que, por otra, se reconozca al arrendatario el libérrimo derecho de detentar la posesión alegando supuestas causas de insolvencia en que ya incurría al tiempo de formalizar el contrato. Como siempre en la ponderación y la mesura está la solución a toda eventual distorsión.

Los gravísimos incendios ocurridos en casi toda España durante el verano, que han afectado a casi todas las comunidades autónomas (castigando con gran dureza a algunas de ellas), y las inundaciones sufridas también por diversas localidades, nos muestran la necesidad de revisar las políticas de prevención de catástrofes naturales, de estrechar la colaboración entre las Administraciones y de contribuir todos, profesionales, empresas y ciudadanos, tanto a su evitación, como a paliar sus efectos.

Los notarios, más de 2.800 repartidos por toda la geografía española, muchos de ellos en pueblos de menos de 3.000 habitantes, han sido estos meses, al igual que sus vecinos, testigos en primera línea de incendios e inundaciones.

Fieles a su vocación de servicio público y en solidaridad con todas las personas que han resultado damnificadas, ofrecen a estas, como ya vienen haciendo, asesoramiento gratuito, además del servicio de localización y expedición de copias de las escrituras públicas que pudieran requerir.

Las personas que necesiten un notario pueden localizarlo en la web www.notariado.org, donde hay un buscador por apellidos y por localidad. También pueden ponerse en contacto con los servicios de atención al ciudadano de los colegios notariales: 

Desde el 16 de septiembre los notarios de toda España pueden acceder directamente por vía online al Registro Civil para obtener las certificaciones que los ciudadanos necesitan cuando acuden a ellos para contraer matrimonio o en las juras de nacionalidad, sin que estos tengan necesidad de desplazarse. El Notariado suma así una nueva prestación pública, destinada a agilizar y dotar de mayor seguridad jurídica sus servicios. Este avance ha sido posible gracias al proyecto de interoperabilidad entre el Registro Civil (DICIREG) y la plataforma notarial (SIGNO), fruto de un grupo de trabajo conjunto.

Esta iniciativa, constituye, en palabras de Félix Bolaños, ministro de Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes, “un paso decisivo en la digitalización de la Justicia y en la simplificación de gestiones para la ciudadanía”. (Ver noticia en página 2 del cuadernillo central)

Es de sobra conocido que la primera preocupación para los ciudadanos de este país continúa siendo el problema de acceso a la vivienda. Ello es un síntoma de que las medidas adoptadas por los poderes legislativo y ejecutivo, tanto a nivel nacional como autonómico, no han producido los efectos deseados, sin que el mercado por sí mismo haya alcanzado la solución.

El derecho a una vivienda
Todos valoramos el artículo 47 de la Constitución que señala que los españoles tenemos el derecho a una vivienda digna y adecuada, pero los precios de venta y alquiler siguen escalando y los salarios no lo respaldan (la cifra letal de que hoy un joven debe invertir más del 90% de su nómina en el alquiler de una vivienda indica la disfunción del momento). Aunque es cierto que determinadas legislaciones autonómicas (así la catalana, la navarra y la vasca) ya contemplan el derecho de la vivienda como un derecho subjetivo, -lo que supera la mera obligación que corresponde a los poderes públicos de promover el acceso a la vivienda y le atribuye la responsabilidad frente a los particulares de conseguirlo, gozando éstos de acción ante los tribunales para su reclamación directa-, a día de hoy y a pesar de los diez años transcurridos, aún no se ha observado una eficacia evidente en la consagración de tal derecho y unos resultados cuantificables.

DADA LA PERSISTENCIA DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA, EL NOTARIADO HA DECIDIDO DEDICAR EL CURSO DE VERANO DE SAN SEBASTIÁN A ESTA CUESTIÓN

Resulta reiterativo a estas alturas, aunque no por ello menos real, que el problema es multifactorial, y que no afecta a todas las personas, a todas las rentas y a todos los territorios por igual, lo que conlleva que las eventuales soluciones sean también multidisciplinarias. En el fondo subyace una tensión entre el derecho de la vivienda como derecho constitucionalmente merecedor de protección, y la propiedad privada de dicha vivienda como bien económico igualmente protegible; o lo que es lo mismo: una pugna entre el poder público que, blandiendo el ejercicio de aquel derecho constitucional interviene en el mercado, y el titular del suelo o de la vivienda que percibe que su derecho de propiedad se ve constreñido por medidas que les abocan a un alquiler no rentable o en unas condiciones no satisfactorias, o que se siente abandonado ante una okupación.

La reciente regulación estatal y autonómica que versa sobre la vivienda comprende un amplio compendio de actuaciones que inciden en este mercado de la vivienda con una finalidad clara, cuál es la defensa de aquel derecho constitucional. Medidas que van desde la supresión de las golden visa, las restricciones a los pisos turísticos, la regulación imperativa de los arrendamientos de temporada, el fomento de la vivienda pública para logar un objetivo de contar con un parque público destinado a alquileres asequibles y la creación de zonas tensionadas por las entidades locales que determinen un límite de las rentas, hasta la creación del concepto de gran tenedor con la finalidad coercible de sacar al mercado viviendas vacías.

Oferta pírrica para la demanda existente
El Notariado, fiel e inmediato perceptor de la realidad social, con su extensa red de oficinas a lo largo y ancho de todo el territorio nacional y plenamente solidario con la preocupación de los ciudadanos de este país, dedicó el año pasado el curso de Verano de la Universidad del País Vasco a tratar la problemática de la vivienda. Durante la segunda semana del mes de julio se debatió largo y tendido en siete mesas redondas con intervención de treinta y cinco ponentes sobre la mayor parte de factores que influyen en el problema de la vivienda, su acceso y financiación. En ellas se abordó la situación del sector inmobiliario desde la perspectiva del derecho; la protección de las personas vulnerables; la construcción y financiación de vivienda pública y privada; el arrendamiento y su regulación, así como el acceso a la información y los datos relativos a la propiedad inmobiliaria.

En lo que todos coinciden es en que existe una oferta pírrica para la demanda existente. Tras la crisis pasada (cuyo punto de inflexión fue el año 2013), la creación de vivienda nueva se ha ralentizado a un nivel del todo insuficiente. Se construye unas 90.000 viviendas al año, cifra que no cubre en absoluto la génesis de nuevas familias, lo que ha provocado un déficit acumulado de 600.000 viviendas que el propio mercado es incapaz de proveer. A partir de aquí las medidas adoptadas son ya objeto de interpretaciones matizadas. Se incide en la necesidad de obtener mayor suelo finalista, lo que requiere que los propietarios del mismo se involucren en el sistema, y éste a su vez reduzca plazos y costes. Se opta por la formación de un parque público de viviendas, que en su día se tuvo y se dilapidó transmitiendo el dominio de viviendas protegidas -hoy ya en el mercado libre- cuando debieron destinarse a alquiler público (como así ocurre en muchos países europeos), lo cual requiere incentivar a empresarios y promotores a intervenir en el proceso. Y se interviene imperativamente en el mercado de alquiler adoptando medidas que tratan de multiplicar la contratación, aunque hay quien piensa que simultáneamente pueden provocar inclusive un retraimiento de la oferta.

EL CURSO ACOGE LA PRESENTACIÓN DEL PORTAL ESTADÍSTICO DEL NOTARIADO Y UN ANÁLISIS DE LA SITUACIÓN DE LA VIVIENDA DESDE EL AÑO 2007 AL 2024

Como se ha dicho, no existe una solución única pero sí múltiples que bien interrelacionadas pueden permitir lograr resultados. Y como se ha indicado, el problema no es uniforme en todo el territorio. La cuestión se agrava o recrudece en grandes ciudades, pero se reduce ostensiblemente en ciudades de menor tamaño o limítrofes con aquéllas y, sobre todo, en zonas rurales donde el stock de viviendas es enorme pero poco útil. El ciudadano de hoy quiere vivir cerca de su centro de trabajo, circunstancia que obliga a analizar con precisión si una mejora del problema puede relacionarse con una mayor inversión en transporte público, logrando que las distancias físicas entre el centro de trabajo y la vivienda se reduzcan a un periodo temporal asumible, como ocurre en las grandes capitales europeas en relación a los cinturones que las circundan.

Solución para un problema apremiante
Ante tal tesitura, dada la persistencia del problema de la vivienda, el Notariado ha decidido seguir analizando esta cuestión y dedicar el curso de Verano de San Sebastián de este año a la misma temática que el año pasado bajo el título Vivienda 2025. Del diagnóstico a la acción. Propuestas de solución para un problema apremiante, a modo de continuación de las anteriores jornadas, si bien ampliando su análisis y enfocando las jornadas a la propuesta de soluciones mediante cuatro mesas redondas sobre el desequilibro existente entre oferta y demanda y cómo estimular la oferta de vivienda libre y protegida; la seguridad jurídica como garantía para el propietario y el inquilino; arrendamientos e impacto en la okupación; soluciones digitales y vivienda; y el valor del dato en las políticas de vivienda. En relación a esta última cuestión, contando con la representación del Catastro, fiel aliado del Notariado y auténtico depositario de la información real sobre la ubicación, mensura y lindes de nuestras propiedades.

Del mismo modo, el curso acoge la presentación de Portal Estadístico del Notariado y un análisis de la situación de la vivienda desde el año 2007 a 2024, periodo que se inicia con la creación del Índice Único Informatizado Notarial, cuya información real e inmediata es aportada por los notarios gracias a los datos extraídos de los instrumentos públicos autorizados. Esta información permite, a modo de radiografía de la situación, analizar la evolución del mercado de la vivienda y de sus precios, sus causas y, sobre todo, aportar soluciones; amén de proporcionar unos datos estadísticos de valor incalculable.