La vivienda, un problema retorcido a examen en San Sebastián

La vivienda es uno de los trending topic de los últimos tiempos porque constituye una de las mayores preocupaciones de los españoles y, además, es lo que en las ciencias sociales se denomina wicked problem, esos problemas retorcidos que no tienen una solución obvia, implican a muchos individuos y entidades que no están de acuerdo y exigen cambios de comportamiento de ciertos actores.

La Fundación Notariado consideró que este era un tema adecuado para su Curso de Verano de San Sebastián, que organiza junto con la Universidad del País Vasco, porque sin duda involucra la actividad diaria notarial, importa a los ciudadanos y exige políticas públicas específicas. Sin duda, el problema de la vivienda va más allá de las transmisiones de la vivienda, fase en la que los notarios intervenimos, pero obviamente el problema nos afecta directamente como profesionales y como ciudadanos.

En efecto, la vivienda es un elemento clave y multifacético de nuestras vidas porque, de un lado, es el lugar donde cubrimos nuestra necesidad vital de cobijo y otras primarias -como el descanso, la alimentación y la higiene-, y ello le atribuye un claro valor en uso; cuya protección cumple una función social; de otro, es un activo económico y puede ser tratado como un producto, con un valor en cambio, generalmente creciente. La tensión entre estos dos aspectos, que tiran en direcciones diferentes, puede crear problemas en función de que acentuemos la protección del valor en uso –su función social- perjudicando el valor en cambio o hagamos lo contrario, dificultando el uso pero permitiendo la revalorización en cambio.

Hoy nos encontramos en una fase de cierta tensión real por las dificultades de acceso a ella, pero también de cierta tensión artificial, legislativa, pues normas como la ley nacional de la vivienda y algunas autonómicas han decidido intervenir en el mercado por vía de control de la oferta, y concretamente de las rentas arrendaticias a las que se pone un tope en ciertas zonas tensionadas. Sin duda, es una forma de abordar el problema, más próxima al intervencionismo en el mercado que a la confianza en él, y más próxima a considerar el aspecto social de la vivienda que su valor en cambio. Muchas veces esta forma de enfocar el problema se ha apoyado en el hecho de que la Constitución Española de 1978 declara en su artículo 47 el derecho de todos los españoles al disfrute de una vivienda digna y adecuada, que parece enmarcar esta principalmente dentro de su función social. Incluso, en sus vertientes más extremas parece mostrar una cierta lenidad con la okupación y con otras actitudes que parecen ejercer ese supuesto derecho a la vivienda aun en detrimento de la propiedad. La opinión más generalizada de la mesa dedicada a ello se decantó por entender que lo que enuncia la Constitución es un principio dirigido a los poderes públicos y no un derecho subjetivo de los ciudadanos, por mucho que sea evidente que el Estado debe facilitar el acceso a la vivienda con políticas al efecto. Pero no es una solución adecuada hacer recaer sobre ciudadanos privados la resolución de problemas públicos: conviene recordar que las políticas públicas deben pagarlas todos los ciudadanos a través de los impuestos y no aquellos ciudadanos particulares que tengan la mala suerte de toparse en su particular vivienda con personas con dificultades para alcanzar una vivienda. Todo eso no genera más que incentivos negativos para quienes pueden ofrecer más viviendas, que tomarán, en un sistema de mercado, las decisiones que más le convengan y no necesariamente las que la política oficial pretenda.

Pero eso no significa que no se deba hacer nada. Existe un problema de la vivienda concentrado, eso sí, en la población con menos recursos, principalmente jóvenes o personas de origen extranjero que viven de alquiler y en ciudades con una gran actividad económica o turística. Sin duda, hoy el problema se encuentra en la oferta, no en la demanda y, de hecho, incentivar la demanda con deducciones o facilidades podría agravarlo todavía más. Tampoco está el problema en la financiación, pues hay dinero para prestar, aunque más controlado que antes de la crisis financiera. No cabe ignorar que en este problema retorcido hay muchas variables que afectan en diferente proporción, como la inmigración, la existencia de nómadas digitales, la proliferación de apartamentos turísticos, el cambio de la estructura sociológica (viviendas con uno o dos ocupantes), la falta de mano de obra especializada tras la crisis financiera o la industrialización de la construcción, que se realiza por módulos, lo que exigirá nuevas fórmulas de financiación. Pero la opinión más generalizada –con alguna excepción- fue que la solución no está en controlar excesivamente la oferta, dificultando su expansión, sino en lo contrario, en facilitarla.

De hecho, parece que el núcleo de la cuestión es, en este momento concreto, el suelo y las licencias, es decir, el tiempo que se tarda en crear suelo finalista para construir que, según se indicó, se encuentra entre los diez y los quince años. Y hay que ser conscientes de que el problema, como señaló uno de los ponentes, no ha hecho más que empezar, pues si la demanda tiende a crecer exponencialmente y la oferta se ralentiza durante lustros, no podemos ser demasiado optimistas. Pero lo cierto es que hay solución si somos capaces de detectar eficazmente el núcleo del asunto y actuar en consecuencia, a reflexionar sobre lo cual se dedicó eficazmente este curso.