Si siguiera adelante, dicho anteproyecto plantearía sustituir el actual sistema de trasmisión de participaciones basado en la escritura pública, por la inscripción constitutiva en el Registro Mercantil del documento privado de venta. En la actualidad, la transmisión de participaciones puede realizarse en documento privado, pero este solo tiene validez entre las partes, adquiriendo efectos transmisivos de la titularidad de las participaciones frente a la sociedad y terceros, únicamente, cuando se eleva a escritura pública. Este cambio supondría la eliminación del control de legalidad previo, afectando gravemente a la seguridad jurídica preventiva, a la identificación de los intervinientes y al sistema de prevención de delitos como el blanqueo de capitales, la financiación del terrorismo o el fraude fiscal.

EL ANTEPROYECTO PLANTEA SUSTITUIR EL ACTUAL SISTEMA DE TRASMISIÓN DE PARTICIPACIONES BASADO EN LA ESCRITURA PÚBLICA POR LA INSCRIPCIÓN DE DOCUMENTOS PRIVADOS

Durante la inauguración, la presidenta del Consejo General del Notariado, Concepción Pilar Barrio Del Olmo enmarcó la jornada en el análisis de las consecuencias prácticas del anteproyecto, y planteó dudas sobre su eficacia. “Debemos preguntarnos si es el camino correcto, si las medidas son eficaces y si estamos comprometiendo el dinamismo y la seguridad de nuestros mercados”, afirmó. La presidenta del Notariado cuestionó algunos de los problemas que el anteproyecto pretende resolver. “Se pretende acabar con la opacidad, con base en el documento privado. El corrupto seguirá utilizando el documento privado que guardará en un cajón a la espera de su inscripción en el registro cuando considere”.

El papel del notario

En la mesa titulada el Anteproyecto de Ley Orgánica de Integridad Pública y la reforma de la sociedad de responsabilidad limitada, el moderador, Luis Enrique Mayorga, notario y decano del Colegio Notarial de Castilla-La Mancha, puso en valor el papel del notario en la transmisión de participaciones: “Garantiza la legalidad del negocio jurídico, identifica fehacientemente a los intervinientes, y comprueba su capacidad, legitimación y adecuación a la normativa vigente y a los estatutos sociales”, aseguró.

A continuación, Lorenzo Prats, catedrático de Derecho civil, advirtió de que la propuesta de reforma podría favorecer dinámicas al margen del sistema de transmisión de participaciones sociales. “Podría generar un ‘mercado B’ de participaciones, un tráfico descontrolado. En el Registro, si entra basura, no puede salir más que basura”. Por su parte, Andrés Recalde, catedrático de Derecho mercantil, señaló que el modelo planteado genera problemas de convivencia entre instrumentos. “En ningún país se contempla la convivencia de dos registros: el de socios y el Registro Mercantil”, concluyó.

ESTE CAMBIO SUPONDRÍA LA ELIMINACIÓN DEL CONTROL DE LEGALIDAD PREVIO, AFECTANDO GRAVEMENTE A LA SEGURIDAD JURÍDICA PREVENTIVA

Alarmante falta de rigor

Posteriormente, en el diálogo sobre Las líneas generales de la propuesta de reforma del Código de Comercio y del régimen de la sociedad de responsabilidad limitada, el moderador, José Miguel Embid, catedrático de Derecho Mercantil, destacó que “el reglamentismo extremo de la regulación que se pretende establecer, complicará la vida a las sociedades limitadas, con incremento de costes, trámites, etc.”. Por su parte, Antonio Roncero, catedrático de Derecho Mercantil, advirtió de que “este anteproyecto adolece de una alarmante falta de rigor técnico, incoherencias y repeticiones hasta la saciedad”. Por último, Ubaldo Nieto, notario, destacó el valor de la escritura pública frente al documento privado y su posterior inscripción en el Registro: “El documento público tiene eficacia frente a terceros porque hay una verificación previa de identidad, capacidad, legitimación y del consentimiento, que no puede garantizarse en un documento privado”.

SE PUSO DE MANIFIESTO LA DEBILIDAD TÉCNICO-JURÍDICA DEL ANTEPROYECTO, QUE HA PRESCINDIDO DE LA OPINIÓN DE LA COMISIÓN GENERAL DE CODIFICACIÓN

Una respuesta que reduce el control de legalidad

La mesa sobre La justificación de la reforma, estuvo moderada por Jesús Quijano, catedrático de Derecho Mercantil, que explicó que “el anteproyecto permite cláusulas que impiden la transmisión durante un periodo de hasta cinco años desde la constitución, y neutraliza posibles vías estatutarias o pactos parasociales, incluso en relación con la escritura pública”. Por su parte, Ignacio Paz-Ares, notario, señaló que el anteproyecto se refiere a la transparencia, pero “la cuestión es si para ganar transparencia conviene sustituir un sistema de control directo por uno de control en remoto”. “Este anteproyecto da una respuesta desproporcionada que aumenta costes, dilata efectos, y reduce el control en el momento que se produce la transacción”, explicó. Por su parte, Pedro Galindo, director del Órgano Centralizado de Prevención de Blanqueo de Capitales del Consejo General del Notariado, subrayó que “gracias al Índice Único Informatizado podemos seguir el tracto sucesivo de todas y cada una de las participaciones, y saber quién es su propietario, por lo que con el sistema actual la opacidad no existe. Entonces, ¿por qué cambiarlo?”

La jornada concluyó con la intervención de José Miguel Embid, catedrático de Derecho Mercantil que abordó las Consecuencias y efectos de una eventual aprobación -total o parcial- de la reforma del derecho de la sociedad de responsabilidad limitada. “Si hay una conclusión de esta jornada es que este proyecto de ley no sirve, no dice la verdad, arroja problemas sobre los operadores jurídicos y puede convertir la SRL en un galimatías insuperable”.

La clausura corrió a cargo de la presidenta del Notariado que señaló que con esta jornada se “trataba de hacer una reflexión objetiva y de carácter académico. El objetivo no solo se ha conseguido, sino que se ha alcanzado un alto nivel; con ponencias de gran valor, en las que se ha puesto de manifiesto la debilidad técnico-jurídica del anteproyecto, consecuencia de haberse prescindido, en una reforma de este alcance, de la intervención de la Comisión General de Codificación.”

El Notariado italiano estudia adoptar un modelo idéntico al español y recuperar íntegramente la transmisión en escritura pública de las participaciones societarias, tras haber sido advertidos al respecto por el Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI) en su informe de 2026 relativo a Italia.

El sistema español notarial de lucha contra la delincuencia financiera se sirve del Órgano Centralizado de Prevención del blanqueo de capitales (OCP), creado en 2005 por el Ministerio de Economía español, para facilitar información a las autoridades judiciales, fiscales y administrativas competentes en la materia. 

Los técnicos del OCP son los responsables de analizar (en el marco de la normativa de protección de datos) la información contenida en el Índice Único Informatizado Notarial, la segunda mayor base de datos de España -sólo por detrás de la Agencia Tributaria-, con información parametrizada de más de 45 millones de personas físicas y jurídicas.

Desde que se constituyó en 2005 hasta finales de 2025, el OCP ha contestado de forma telemática más de 415.000 requerimientos de información, y casi 200.000 solicitudes de documentación, erigiéndose como uno de los principales pilares de España en la lucha contra el blanqueo de capitales y otros delitos financieros. DE hecho, el 80% de las comunicaciones de operaciones sospechosas que realiza al SEPBLAC acaban destapando graves delitos.

A partir de este índice se creó en 2012 la Base de Datos de Titularidad Real (BDTR), que permite saber quiénes son las personas físicas titulares reales de una sociedad u otras estructuras jurídicas. En esta base están identificados de manera acreditada los titulares reales de más de 3,3 millones de entidades jurídicas, nacionales y extranjeras.

El Banco Central Europeo ha activado una nueva fase de vigilancia sobre el crédito hipotecario en Europa. No se trata de un cambio normativo, sino de un mayor control sobre cómo los bancos conceden y valoran los préstamos para la compra de viviendas. Este movimiento se produce en un momento en el que el crédito vuelve a subir y el mercado inmobiliario muestra signos de tensión en varios países de la eurozona, entre ellos España.

El enfoque del supervisor europeo es claro: anticiparse a los riesgos. En lugar de actuar cuando los desequilibrios ya se han materializado, como sucedió en la crisis financiera global de 2008, el BCE amplía ahora su capacidad de supervisión para detectar posibles vulnerabilidades en una fase temprana. La concesión de crédito -en particular el hipotecario- se sitúa en el centro de esta estrategia.

Las hipotecas resisten

La Encuesta sobre Préstamos Bancarios (BLS por sus siglas en inglés) del BCE, correspondiente al cuarto trimestre de 2025, muestra un endurecimiento general de las condiciones de financiación, aunque el comportamiento es diferente en el segmento hipotecario. Mientras los bancos fueron más estrictos en la concesión de créditos a empresas y créditos al consumo, impulsados por una mayor percepción de riesgos, en los préstamos para viviendas se registró una ligera flexibilización.

LA INFORMACIÓN SOBRE LOS PRECIOS DE LAS VIVIENDAS ES DETERMINANTE. EL PORTAL ESTADÍSTICO DEL NOTARIADO OFRECE DATOS REALES, EXTRAÍDOS DE LAS ESCRITURAS PÚBLICAS

Del mismo modo, las solicitudes rechazadas aumentaron en los segmentos considerados de más riesgo, pero se mantuvieron estables en el crédito hipotecario. En términos de demanda, los préstamos para la vivienda continuaron creciendo (9%), aunque a un ritmo más moderado, lo que se atribuye principalmente a la mejora de las perspectivas del mercado inmobiliario.

Este comportamiento diferenciado explica en parte el interés del BCE por este sector. En comparación con otros tipos de crédito, las hipotecas mantienen una dinámica de crecimiento y estabilidad relativa, lo que hace necesario un seguimiento más estrecho para asegurar que esa tendencia al alza se produce bajo pautas prudentes.

Punto de partida

El Banco Central Europeo es consciente de que las entidades financieras de la Unión Europea parten de una posición sólida. Han logrado mantener niveles elevados de capital y liquidez, bajos niveles de préstamos dudosos y una rentabilidad que ha demostrado su capacidad de resistencia incluso ante cambios en los tipos de interés.

No obstante, el entorno ha cambiado. Las tensiones geopolíticas, los conflictos comerciales, los riesgos climáticos y las transformaciones económicas están intensificando las vulnerabilidades del sistema. El BCE advierte de que la inestabilidad y la probabilidad de perturbaciones económicas son elevadas.

LA FEDERACIÓN BANCARIA EUROPEA HA ADVERTIDO DE LOS EFECTOS QUE LOS CRITERIOS MÁS RESTRICTIVOS PUEDEN TENER SOBRE LA CONCESIÓN DE CRÉDITO.

En estas circunstancias, las prioridades supervisoras para el periodo 2026-2028 adoptan un enfoque preventivo. En materia de crédito, el objetivo es garantizar que las entidades mantengan unos criterios de concesión sólidos, sin excepciones para las hipotecas, que ajusten adecuadamente el precio de los préstamos al riesgo asumido.

Más control

A pesar de la solidez del sistema bancario, el BCE recuerda que sus evaluaciones más recientes han identificado deficiencias en la gestión del riesgo de crédito en algunas entidades. Entre ellas, ha detectado problemas en la aplicación de la normativa contable, en la valoración de garantías, en la calidad de los datos y en los sistemas de alerta temprana. Estas debilidades pueden afectar a la capacidad de los bancos para ver riesgos de forma anticipada, lo que acentúa la necesidad de intensificar la supervisión.

Esto ha llevado al BCE a definir un conjunto de actuaciones que incluyen la revisión de las exigencias para conceder créditos -aplicadas a los nuevos préstamos-, con el objetivo de evaluar cómo las entidades mitigan posibles pérdidas futuras.

Asimismo, se examinará de forma específica la fijación de los precios de los préstamos para analizar si las entidades están ajustando adecuadamente el precio al riesgo. Esto es particularmente importante en un entorno de competencia entre bancos, donde la presión comercial puede influir en las condiciones de concesión.

Estas pautas se completarán con inspecciones in situ sobre el riesgo de crédito, centradas en los procesos de concesión de préstamos. El BCE ha subrayado que, en los casos en los que se detecten problemas, se podrán adoptar medidas correctoras y realizar revisiones adicionales.

LAS EVALUACIONES MÁS RECIENTES DEL BANCO CENTRAL EUROPEO HAN IDENTIFICADO DEFICIENCIAS EN LA GESTIÓN DEL RIESGO DE CRÉDITO EN ALGUNAS ENTIDADES.

Reacción de la banca

La Federación Bancaria Europea (EBF por sus siglas en inglés), que actúa como la voz del sector bancario europeo y agrupa a las asociaciones nacionales de toda Europa, ha expresado su posición ante el refuerzo del marco regulatorio impulsado en los últimos años. Sin cuestionar la necesidad de mantener estándares prudentes, advierte de los efectos que los criterios más restrictivos pueden tener sobre la concesión de crédito.

Concretamente, la EBF alerta de posibles efectos indirectos en el sector inmobiliario, en un contexto de precios elevados y dificultades de acceso a la vivienda. En este sentido, defiende la necesidad de encontrar un equilibrio entre la estabilidad financiera y la financiación de la economía, evitando que las medidas regulatorias limiten de forma excesiva el flujo de crédito.

Precios reales

Otro aspecto clave en la prevención de desequilibrios y posibles burbujas es la correcta valoración de los activos inmobiliarios. Contar con información fiable sobre los precios de las viviendas resulta decisivo tanto para los compradores como para las entidades financieras.

El Portal Estadístico del Notariado se ha convertido en una herramienta imprescindible para quienes quieren conocer la situación real del mercado inmobiliario porque recoge la información obtenida de las operaciones de compraventa firmadas ante notario en los últimos doce meses. Frente a otros indicadores basados en los precios de la oferta -habitualmente anunciados en los portales inmobiliarios-, estos datos se basan en el importe exacto al que se cierran las transacciones.

A través de un mapa interactivo, el usuario puede consultar de forma gratuita el precio medio por metro cuadrado, la superficie media de las viviendas, el precio medio total o el número de compraventas realizadas en una zona concreta. Esta transparencia permite a la ciudadanía tomar decisiones informadas y evitar el pago de precios excesivos.

Los datos facilitados proceden del Índice Único Informatizado Notarial, una de las mayores bases de datos del país, que reúne información anonimizada de millones de documentos notariales.

Durante las últimas décadas, las relaciones internacionales se han basado en las normas surgidas tras el final de la Guerra Fría, cuando comenzó una etapa caracterizada por la primacía de la democracia liberal, la economía de mercado globalizada y el multilateralismo como modelo de la gobernanza internacional. Este contexto favoreció la expansión del comercio mundial —en 1995 se creó la Organización Mundial del Comercio— y la gestión de crisis internacionales en un marco de consenso, en el que la Organización de las Naciones Unidas (ONU) desempeñó un papel destacado con sus misiones de paz.

A MEDIDA QUE ALGUNOS GOBIERNOS SE REPLIEGAN DE LOS MARCOS MULTILATERALES, LA ESTABILIDAD GLOBAL SE VE COMPROMETIDA

Sin embargo, este sistema se ha ido erosionando de forma progresiva. La crisis financiera de 2008, la desintegración del comercio global, la rivalidad entre Estados Unidos y China, el aumento de las tensiones geopolíticas y las amenazas a la seguridad han configurado un panorama internacional cada vez más imprevisible.

El Fondo Monetario Internacional señala en su último informe  “Perspectivas de la economía mundial” (actualización de enero de 2026) que el mundo avanza hacia una división geoeconómica, causada por la menor cooperación internacional y la competencia creciente entre bloques.

En una línea similar, el Informe de Riesgos Globales 2026, publicado por el Foro Económico Mundial describe un entorno en el que la confrontación tiende a sustituir a la colaboración. También destaca que, a medida que algunos gobiernos se repliegan de los marcos multilaterales, la estabilidad global se ve comprometida.

António Guterres, secretario general de la ONU, ha expresado su preocupación por esta evolución. “Somos un mundo lleno de conflictos, impunidad, desigualdad e imprevisibilidad. Un mundo marcado por divisiones geopolíticas contraproducentes (…) violaciones descaradas del derecho internacional (…) y recortes generalizados en la ayuda humanitaria y para el desarrollo”, aseguraba ante la Asamblea General en enero de 2026.

TRUMP HA IMPULSADO UNA VISIÓN DARWINISTA DE LA POLÍTICA INTERNACIONAL, EN LA QUE LOS ESTADOS COMPITEN POR SOBREVIVIR EN UN ÁMBITO CONSIDERADO HOSTIL

La revolución “trumpista”

La primera gran fractura del incipiente mapa mundial es de naturaleza política y estratégica. La llegada de Donald Trump a la presidencia de Estados Unidos, por primera vez en 2017, supuso un giro sustancial en la política exterior estadounidense que tradicionalmente había defendido el multilateralismo y el orden liberal internacional. Trump es el impulsor de la doctrina de “America first” (“Estados Unidos primero”), que prioriza la soberanía nacional y la libertad de acción frente a los compromisos multilaterales. Esta orientación se ha consolidado en su segundo mandato, iniciado en enero de 2025.

Según el Centro de Política Exterior de Nueva York (NYCFPA), este enfoque ha provocado un cambio estructural en la diplomacia estadounidense, al entender las relaciones internacionales como un espacio de competencia directa entre Estados, más que como un método de cooperación regulada.

El comercio, la seguridad y las alianzas se evalúan ahora en términos de beneficios tangibles para Estados Unidos. Trump defiende un enfoque transaccional en el que los apoyos se basan en la obtención de ventajas. Ha criticado a los aliados de la OTAN por no cumplir con los objetivos de gasto en defensa, ha cuestionado el valor de organismos como la ONU y ha reducido el compromiso estadounidense con organismos multilaterales, incluida la retirada de la Organización Mundial de la Salud.

Estados Unidos ha impuesto así una visión darwinista de la política internacional, en la que los Estados compiten por sobrevivir en un ámbito considerado hostil. Con este criterio, los países más fuertes imponen las reglas. La idea del declive relativo de Occidente frente al ascenso de potencias como China respalda las medidas de proteccionismo y confrontación.

Este giro ha tenido consecuencias directas en la relación con Europa, que ha dejado de ser vista como un aliado natural para convertirse, en determinados ámbitos, en un rival económico y regulatorio.

EL VERTIGINOSO AVANCE DE LA INTELIGENCIA ARTIFICIAL (IA) ESTÁ TRANSFORMANDO LAS ECONOMÍAS, LAS SOCIEDADES Y LOS EQUILIBRIOS DE PODER

El acelerón tecnológico y la IA

La segunda gran brecha del nuevo orden mundial es de carácter tecnológico. El vertiginoso avance de la Inteligencia Artificial (IA) y de otras tecnologías emergentes está transformando las economías, las sociedades y los equilibrios de poder a un ritmo muy superior a la capacidad de adaptación de los marcos regulatorios existentes. A diferencia de revoluciones tecnológicas anteriores, el salto actual combina una rápida difusión con una elevada concentración de capacidades tecnológicas y económicas en un número reducido de actores, lo que introduce nuevos elementos de inestabilidad en el sistema internacional.

Distintos organismos internacionales coinciden en señalar que la IA se ha convertido en un activo indispensable, con implicaciones directas para la competitividad económica, la seguridad y la influencia geopolítica que deben ser tenidas en cuenta.

LA OCDE SUBRAYA QUE, CUANDO AMPLIOS SECTORES DE LA CIUDADANÍA PERCIBEN QUE EL SISTEMA NO GARANTIZA OPORTUNIDADES NI SEGURIDAD, SE DEBILITA LA DEMOCRACIA

El Fondo Monetario Internacional pone de relieve en su publicación Perspectivas de la economía mundial que la inversión vinculada a la IA está actuando como uno de los principales motores del crecimiento en América del Norte y Asia, al tiempo que amplía las diferencias entre economías con distinta capacidad tecnológica. Esta divergencia refuerza una dinámica de ganadores y perdedores que puede acentuar la fragmentación global y polarizar los mercados laborales, beneficiando a los profesionales altamente cualificados y dejando expuesta a una gran parte de la fuerza laboral a quedarse sin empleo.

Desde una perspectiva geopolítica, la carrera por el liderazgo en Inteligencia Artificial se ha integrado plenamente en la rivalidad entre las grandes potencias, especialmente entre Estados Unidos y China. La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) afirma que la intensificación de la competencia tecnológica está desplazando los espacios de cooperación internacional y favoreciendo políticas de control de exportaciones y relocalización de cadenas de valor, con efectos directos sobre el comercio y la economía mundial.

Otros riesgos

 La Inteligencia Artificial plantea además riesgos directos para la integridad de los procesos democráticos. La facilidad con la que pueden generarse y difundir a gran escala contenidos falsos o manipulados pone en peligro la credibilidad de la información pública.

La ONU piensa que los avances tecnológicos han facilitado la expansión de la desinformación y de los discursos de odio a niveles sin precedentes. Por ello, pide proteger a las sociedades de estos fenómenos —especialmente cuando están impulsados por la IA— sin menoscabar la libertad de expresión ni el derecho a la información, promoviendo la alfabetización mediática y la colaboración entre los gobiernos, las plataformas digitales, los medios de comunicación y la sociedad civil.

Para la Unión Europea, esta revolución tecnológica plantea un desafío de máxima relevancia. Los mandatarios europeos reconocen que es fundamental armonizar la competitividad tecnológica con un modelo de innovación basado en valores, que proteja los derechos de las personas y la transparencia. Este ajuste resulta particularmente complejo cuando otros actores priorizan la celeridad y la dimensión sobre la regulación.

EL PARLAMENTO EUROPEO Y LA COMISIÓN EUROPEA COINCIDEN EN LA NECESIDAD DE REFORZAR LA AUTONOMÍA DE LA UE CON MAYORES CAPACIDADES PROPIAS EN DEFENSA

Precariedad

 En realidad, el impulso tecnológico y la reconfiguración política y económica mundial no solo están transformando los equilibrios de poder y los modelos productivos, sino que están dando lugar a una exclusión social que socava la legitimidad democrática en numerosas sociedades. Esta tercera fractura emerge allí donde los beneficios de estos cambios se distribuyen de forma desigual, mientras aumentan la inseguridad laboral y el encarecimiento del coste de la vida. La precariedad social se convierte así en un factor de erosión democrática que conecta las transformaciones tecnológicas y económicas con el malestar político.

En sus análisis sobre gobernanza y cohesión social, la OCDE subraya que, cuando amplios sectores de la ciudadanía perciben que el sistema no garantiza oportunidades ni seguridad, se debilita la democracia representativa y aumenta la receptividad hacia discursos populistas.

A la vez, diversos organismos internacionales advierten de que la implantación acelerada de la Inteligencia Artificial está redefiniendo el empleo y presionando los sistemas de protección social. La Organización Internacional del Trabajo, en su informe Perspectivas sociales y del empleo en el mundo: Tendencias 2025, manifiesta que la digitalización, si no va acompañada de políticas activas de empleo, formación y protección social, puede incrementar la inseguridad laboral y la desigualdad de ingresos, especialmente entre las personas con menor cualificación y en determinadas regiones.

También el Foro Económico Mundial recuerda que estas tecnologías están alterando los mercados laborales, generando incertidumbre sobre el empleo, sobre todo en los sectores administrativos, creativos y de servicios avanzados. Si no se acompaña de políticas de adaptación, la transición tecnológica puede alimentar el malestar social y reforzar la polarización política.

La posición de la Unión Europea

 En estas circunstancias, la situación de Europa es compleja. Aunque sigue siendo un actor económico y normativo de primer orden, la UE mantiene dependencias significativas en materia de seguridad, una vulnerabilidad elevada en sectores tecnológicos indispensables y tensiones internas que limitan su margen de actuación.

El Parlamento Europeo y la Comisión Europea coinciden en la necesidad de reforzar la autonomía de la UE con mayores capacidades propias en defensa, energía, cadenas de suministro y tecnologías críticas. Al mismo tiempo, dicho refuerzo debe ser compatible con el mantenimiento de alianzas, en particular con Estados Unidos, que siguen siendo esenciales para la seguridad europea.

A lo anterior se suman los riesgos financieros derivados de la inestabilidad geopolítica. El Banco Central Europeo, en su publicación Riesgos para la estabilidad financiera derivados de la fragmentación geoeconómica (enero de 2026) hace hincapié en que los episodios geopolíticos inesperados pueden alterar notablemente las interconexiones entre los mercados financieros. A diferencia de los acontecimientos anticipados —como elecciones o cambios de política previamente anunciados—, los choques imprevistos tienden a provocar reacciones abruptas, con repuntes de volatilidad, reasignaciones hacia activos refugio y ampliación de las primas de riesgo. Por ello, el BCE recomienda potenciar la resiliencia del sistema financiero europeo, integrando de forma sistemática los riesgos geopolíticos en la supervisión financiera y fortaleciendo los colchones de capital y liquidez de las entidades.

En definitiva, el escenario internacional que se perfila en la actualidad está marcado por la convergencia de múltiples tensiones. La capacidad de los Estados para encajar estos cambios y preservar marcos de cooperación será determinante para la estabilidad económica, política y democrática en los próximos años.

El acceso a una vivienda segura y estable es una necesidad básica, pero en muchos países europeos ha dejado de estar garantizado. Las grandes ciudades, los destinos turísticos y las zonas con alta demanda sufren un incremento acelerado de los precios que expulsa a los residentes y tensiona el mercado. En gran parte de la Unión Europea (UE), la oferta no cubre la demanda y los precios, tanto de compra como de alquiler, han escalado muy por encima de los salarios.

Los últimos datos del informe El estado de la vivienda en Europa 2025, de Housing Europe, confirman la magnitud del problema: Francia necesitaría construir 518.000 viviendas al año, Alemania 400.000, los Países Bajos cerca de un millón hasta 2031 y Suecia más de 500.000 hasta 2033. Sin embargo, la producción actual apenas alcanza la mitad de esas cifras. A esta falta de oferta se suman las extensas listas de espera para vivienda social: solo en Francia hay casi 2,8 millones de solicitudes pendientes.

Por otro lado, las condiciones de la vivienda también varían considerablemente entre países. Aproximadamente dos tercios de los europeos son propietarios, pero las diferencias nacionales son muy marcadas: más del 90% de la población en Rumanía vive en una vivienda en propiedad, frente al 10% de los neerlandeses.

En España, la escasez de vivienda y su impacto sobre los precios representan un desafío estructural, particularmente para los jóvenes y los hogares con menos ingresos. Según el Banco de España, casi el 40% de los inquilinos destina más del 40% de sus ingresos al alquiler y a los suministros, frente a una media europea del 27%. A ello se suma un déficit estimado de unas 600.000 viviendas en el conjunto de la economía.

En este contexto, el Consejo de la Unión Europea instó a España, en sus recomendaciones de junio de 2025, a revertir los factores que limitan la oferta, impulsar la construcción residencial y ampliar el mercado del alquiler, con especial atención a la provisión rápida de vivienda asequible (la vivienda social en alquiler representa apenas el 1,5% del total, muy por debajo de la media europea, situada en torno al 9%).

Giro histórico

Estamos ante una realidad que afecta de forma simultánea a la mayoría de los Estados miembros. Por ello, los líderes europeos han acordado abordar el problema con una estrategia común que se ha materializado en el primer Plan Europeo de Vivienda Asequible, presentado en diciembre de 2025, cuyo objetivo es movilizar inversiones, reformar normativas, impulsar la construcción y proteger a los colectivos más vulnerables. De este modo, la vivienda, hasta hace poco considerada una competencia nacional, ha entrado en la agenda europea como una prioridad social y económica compartida.

El plan reconoce que la escalada de precios de compra y alquiler ya no es solo una disfunción del mercado inmobiliario, sino una auténtica crisis social que amenaza el modelo de vida europeo y que conlleva pérdida de competitividad. La falta de vivienda limita la movilidad laboral, impide a las empresas cubrir vacantes en sectores clave, dificulta el acceso a la educación, retrasa la formación de familias y agrava la desigualdad territorial entre las grandes ciudades tensionadas y las zonas rurales en declive.

Aunque el Plan Europeo de Vivienda Asequible no cambia el reparto de competencias de los Estados miembros, sí marca un cambio político de fondo, al asumir Bruselas un papel activo de coordinación, impulso financiero y orientación estratégica.

Líneas de actuación

El plan elaborado por la Comisión Europea se articula en torno a cuatro grandes pilares que buscan atacar las causas profundas del problema.

El primer objetivo es aumentar la oferta de viviendas. Los permisos de obra han caído para edificios residenciales un 20% desde 2021, los costes de construcción se han disparado y el sector sufre una fuerte escasez de mano de obra cualificada. La Comisión alerta de que la falta de profesionales en la construcción es hoy tres veces mayor que hace diez años y estima que el sector deberá cubrir más de cuatro millones de vacantes de aquí a 2035 en toda la UE. La falta de relevo generacional, el envejecimiento de la plantilla, las duras condiciones laborales y la escasa atracción del sector para jóvenes y mujeres explican buena parte de este déficit. Además, pese a la libre circulación de trabajadores, la prestación transfronteriza de servicios de construcción sigue siendo muy baja dentro del mercado único.

Para corregir estos desajustes, Bruselas apuesta por impulsar la industrialización, la digitalización y los métodos constructivos innovadores; formar y reciclar a miles de profesionales; reducir la burocracia, especialmente en la planificación urbanística y la concesión de licencias; y priorizar la rehabilitación de edificios existentes frente a demoliciones. Del mismo modo, es fundamental potenciar las zonas infrautilizadas con mejores redes de transporte, conectividad digital y otros servicios que faciliten el derecho a quedarse o que las conviertan en destinos interesantes para personas de fuera.

En segundo lugar, los gobernantes europeos consideran imprescindible dinamizar la inversión porque uno de los cuellos de botella de la vivienda asequible es la financiación. La inversión pública y privada en vivienda ha disminuido en muchos países desde la crisis financiera, mientras la demanda no ha parado de crecer.

Bruselas cifra en 150.000 millones de euros anuales la inversión adicional necesaria para cerrar la brecha de vivienda en la UE. De momento, ya se han movilizado 43.000 millones de euros a través de fondos europeos existentes y se han flexibilizado las normas de los fondos de cohesión para permitir más inversión en vivienda hasta 2030. Sin embargo, hay que crear un modelo estable y atractivo para inversores a largo plazo, evitando la especulación cortoplacista y facilitando proyectos de vivienda social y asequible a gran escala. Para lograrlo, se prepara una Plataforma Paneuropea de Inversión en Vivienda Asequible, en colaboración con el Banco Europeo de Inversiones y los bancos públicos nacionales y regionales.

Además, como novedad, los Estados miembros podrán financiar vivienda asequible para rentas medias sin necesidad de autorización previa de Bruselas, eliminando los límites que existían hasta ahora.

En el punto de mira

El tercer pilar del Plan Europeo de Vivienda Asequible centra su atención en las zonas de vivienda tensionadas, habituales en las grandes ciudades y destinos turísticos. En estos lugares, la rápida expansión de los alquileres turísticos (han crecido un 93% entre 2018 y 2024) ha reducido la oferta residencial y elevado los precios. Para responder a esta situación, la Comisión Europea ha anunciado una nueva iniciativa legislativa sobre alquileres de corta duración, que dará mayor seguridad jurídica a los ayuntamientos para limitar o regular estas actividades cuando afecten a la vivienda habitual. Bruselas aclara que el objetivo no es prohibir el alquiler turístico, sino equilibrar sus beneficios económicos con el derecho a la vivienda de los residentes.

También están en el punto de mira las prácticas especulativas que buscan el beneficio a corto plazo, pero uno de los principales obstáculos para comprender su impacto en el mercado de la vivienda es la falta de datos. Por ejemplo, las fuentes oficiales gubernamentales generalmente no distinguen entre diferentes tipos de inversión o inversores, y existe una transparencia limitada sobre la propiedad y las transacciones inmobiliarias clave. Esta es la razón por la que la Comisión presentará en 2026 un análisis de la dinámica de los precios de la vivienda, los patrones de especulación, la opacidad en la propiedad y las distorsiones del mercado que generan las inversiones orientadas al beneficio a corto plazo. Para contrarrestar estas actuaciones, el plan defiende favorecer a los proveedores sin ánimo de lucro o de beneficio limitado (cooperativas, community land trusts…), reforzando su acceso a la financiación y su reconocimiento legal.

Se propondrán medidas de seguimiento cuando se considere oportuno y se trabajará con las autoridades para aumentar la transparencia en el sector.

Al mismo tiempo, se anima a los Estados miembros a implantar medidas que frenen los comportamientos perjudiciales en el mercado de la vivienda, mediante el diseño de políticas fiscales eficaces y la dedicación de una parte de los nuevos desarrollos urbanísticos a viviendas sociales y asequibles. 

Colectivos más afectados

En cuarto lugar, Bruselas mira a quienes más sufren la crisis: jóvenes y estudiantes, para quienes la vivienda se ha convertido en una barrera de acceso a la educación y la emancipación; trabajadores esenciales —sanitarios, docentes, personal de emergencias— expulsados a menudo de las ciudades donde prestan servicio; hogares vulnerables, atrapados en la pobreza energética; y personas sin hogar, cuyo número sigue aumentando en la UE.
Para ayudar a estos colectivos, se impulsarán las inversiones en vivienda social y para estudiantes, así como otros modelos innovadores como el co-living o la vivienda intergeneracional.

Otro reto decisivo es reducir el gasto energético porque el 75% del parque residencial europeo es energéticamente ineficiente y la pobreza energética afecta al 16% de los europeos, lo que dispara los costes de vida incluso en viviendas en propiedad. La Comisión Europea señala que cada euro invertido en eficiencia energética genera hasta 12 euros de ahorro a lo largo de la vida útil del edificio.

Siguientes pasos

Para que el plan no quede en papel mojado, la Comisión Europea creará una Alianza Europea de la Vivienda, que reunirá a los Estados miembros, ciudades, regiones, instituciones europeas, sector financiero, proveedores de vivienda y sociedad civil.

En 2026 se celebrará la primera Cumbre Europea de la Vivienda, con el objetivo de mantener el impulso político y evaluar los avances.