Entrevista a Francisco David Hurtado, subdirector de la Academia de Oposiciones del Colegio Notarial de Madrid

EN ESTE PAÍS

FRANCISCO DAVID HURTADO,

subdirector de la Academia de Oposiciones del Colegio Notarial de Madrid

“El sistema de oposiciones es riguroso, objetivo y exigente, lo que garantiza la calidad de los elegidos”

Francisco David Hurtado es subdirector de la Academia de Oposiciones del Colegio Notarial de Madrid. Precisamente en esta sede, cerca de mil licenciados en Derecho iniciaron en septiembre los diferentes ejercicios que integran los exámenes para el título de notario. En esta entrevista, el preparador nos explica los pormenores de esta prueba.

JOSÉ M. CARRASCOSA

¿Qué le movió a convertirse en preparador de opositores?

En un primer momento, me animó a iniciarme en la preparación de los ejercicios orales, un compañero, Jorge Sáez-Santurtún, y en la del dictamen me dio la alternativa, casi por accidente, Pablo de la Esperanza, que había sido mi preparador. Y lo hice en cumplimiento de una obligación natural: devolver -aunque fuera parcialmente- la labor altruista desplegada por mis preparadores y compartir con los opositores los conocimientos y la experiencia adquirida en el proceso de preparación, para ayudarles a superar con éxito el reto que supone la oposición.

Con el tiempo he comprobado que, en la preparación, también hay un componente egoísta, porque para el preparador el contacto con los opositores supone un enriquecimiento humano impagable; una toma de tierra que permite desconectar de la vorágine del día a día del despacho de la notaría y, por otro lado, porque fuerza a mantenerse en permanente estado de alarma ante las novedades legislativas, jurisprudenciales y doctrinales.

 ¿Cuál es el primer consejo que daría a un joven licenciado en Derecho que quiere presentarse a la oposición?

Siento ser poco original en la respuesta. Los mejores consejos al opositor que comienza los dio hace setenta años el maestro González Palomino con gran agudeza y siguen completamente vigentes. Quizá en una fase previa recomendaría a los recién licenciados que acudan a alguna de las numerosas academias que existen en la geografía nacional para que les ayuden a comprender la exigencia de la oposición y enfocar su estudio. Y trasladarles la información, sin duda, relevante a la hora de tomar la decisión de opositar, que en los próximos años se convocarán un considerable y extraordinario número de plazas para cubrir la próxima jubilación de un gran número de notarios.

 

“AL MARGEN DEL APOYO TÉCNICO, Y TAMBIÉN
EMOCIONAL, QUE BRINDA EL PREPARADOR, EL PAPEL DE LA FAMILIA ES FUNDAMENTAL PARA AYUDAR AL OPOSITOR A MANEJAR EL ESTRÉS Y LA PRESIÓN DEL ESTUDIO”

 

Desde que usted ingresara en el Notariado en 2002 a la actualidad, ¿detecta cambios en la forma de preparar la oposición?

Sí, he notado cambios significativos tanto en la forma de estudiar como en la propia interacción del preparador/opositor. En primer lugar, el temario de estudio, que era artesanal y casi manuscrito, se ha sustituido por un repositorio de temas en soporte informático que facilitan la labor del opositor, su personalización y actualización. Antes, el acceso a las novedades legislativas se hacía por unas fotocopias de los textos legales que se facilitaban al opositor mensualmente; ahora a un golpe de clic, los opositores tienen acceso inmediato a una gran cantidad de materiales (legislación, jurisprudencia, temario de diversas fuentes) y herramientas online, como blogs jurídicos algunos de los cuales están directamente dirigidos al opositor, que suponen una ayuda inestimable a la hora de preparar los exámenes.

Por otro lado, de manera creciente (la pandemia, como en tantas cosas, supuso un punto de inflexión) la interacción preparador-opositor en la exposición de los temas se desarrolla por videoconferencia superando, en algunos casos, las dificultades y la pérdida de tiempo en desplazamientos que esta labor requería, aunque ambos procedimientos (videoconferencia y exposición personal) deben combinarse y en ningún caso abandonar totalmente la inmediatez física.

 

“EN LOS PRÓXIMOS AÑOS SE CONVOCARÁN
UN CONSIDERABLE Y EXTRAORDINARIO NÚMERO
DE PLAZAS PARA CUBRIR LA PRÓXIMA JUBILACIÓN DE NUMEROSOS NOTARIOS”

 

En los últimos exámenes, los resultados se publican ‘al minuto’ en la web y redes sociales. ¿Han cambiado las nuevas tecnologías la manera de afrontar este examen?

Absolutamente. Las nuevas tecnologías han cambiado la forma en que los opositores se enfrentan al examen. Pero no tanto por la publicación al minuto de los resultados en la web y redes sociales, como por la posibilidad que tiene el tribunal de modular y ajustar el ritmo de las convocatorias, para que el opositor conozca con una antelación suficiente el día de su examen, evitando así lo que se conocía popularmente como “hacer pasillo”, es decir, la espera durante días en la puerta del tribunal aguardando su turno, que añadía un sufrimiento innecesario al opositor en el ya de por sí difícil trance de enfrentarse al ejercicio oral.

¿Considera que el sistema de oposiciones actual es idóneo o lo modificaría?

Creo que el sistema de oposiciones es riguroso, objetivo y exigente, lo que garantiza la calidad de los elegidos a la medida que requiere la prestación del servicio público notarial.

Sin embargo, puede ser mejorado en algunos aspectos nucleares. Estadísticamente, en la serie histórica de las últimas oposiciones que se vienen celebrando, el tiempo medio de preparación es de entre siete años y nueve años y durante el mismo el opositor ha tenido, no obstante, dos ventanas de oportunidad real de aprobar. Ante ello, uno de los remedios más eficaces es la convocatoria anual de las oposiciones a notarías, propuesta que se ha trasladado a la Administración y que no requeriría ningún cambio reglamentario. También se ha abogado por la unificación de los dos ejercicios orales, solución que, sin duda presenta ventajas, aunque quizá no goza de mucho predicamento entre los propios opositores, según he podido testar. Lo que sin duda es necesario es un aggiornamento del programa de la oposición, prescindiendo de contenidos periclitados que se arrastran por reminiscencias históricas y profundizando en materias más relacionadas con la práctica notarial actual, tales como nuevas tecnologías y blanqueo de capitales, y la asunción de nuevas funciones, como las de jurisdicción voluntaria y mediación y conciliación. El objetivo de la reforma debe ser, manteniendo las características ya apuntadas del sistema de selección, que conduzca a la excelencia de los opositores aprobados; agilizarlo y acomodarlo a la nueva realidad social para atraer a los estudiantes más brillantes y prometedores.

El Ministerio de Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes ha puesto en marcha las becas Seré, para ayudar a opositores de distintos cuerpos (Judicatura, Fiscalía, Abogacía del Estado, Letrados de la Administración de Justicia…) ¿cree que sería oportuno extender este tipo de ayuda a los opositores a notario?

A día de hoy, la práctica totalidad de las academias de preparación de notarías que dependen de los colegios notariales, o no cobran nada por sus servicios o cobran una cuota meramente simbólica. En esa línea, desde este septiembre, la Academia Matritense ha dejado de cobrar la cuota a los opositores, que se destinaba al mantenimiento de las necesidades ordinarias de academia, coste que se ha asumido íntegramente y con generosidad por el Colegio Notarial de Madrid. Ello, no obsta a que, en aras de dar eficaz cumplimiento al principio de igualdad de oportunidades, se habilite una política de beca completa, que permita a los opositores que reúnan las cualidades para ello dedicar íntegramente su tiempo a la preparación de la oposición, que debería residenciarse en el Consejo General del Notariado para evitar desigualdades por territorios.

 

“ES NECESARIO UN ‘AGGIORNAMENTO’ DEL PROGRAMA DE LA OPOSICIÓN, PRESCINDIENDO DE CONTENIDOS PERICLITADOS QUE SE ARRASTRAN POR REMINISCENCIAS HISTÓRICAS”

 

Una vez superada la oposición, los nuevos notarios reciben una formación práctica para poder iniciar su labor. ¿Cuáles son las principales barreras con las que se pueden encontrar en los primeros días de su función?

El Notariado no cuenta con una escuela de práctica notarial para los opositores aprobados a diferencia de lo que ocurre, por ejemplo, para jueces y fiscales. Ello provoca que, a pesar de los esfuerzos del CGN y de los Colegios por organizar jornadas de carácter práctico, los nuevos notarios desconozcan muchos de aspectos relacionados con la faceta “empresarial” del notario en cuanto a que debe organizar los recursos materiales y humanos del despacho notarial, con cuestiones como las tecnológicas, las fiscales, o las laborales, todas de creciente complejidad y que son casi totalmente ajenas al programa de la oposición.

Los notarios en ejercicio pueden optar a presentarse a las denominadas ‘oposiciones restringidas’ para mejorar escalafón. ¿Cómo es esa prueba, menos conocido que la oposición libre?

Las oposiciones restringidas son un mecanismo de promoción interna del Notariado que, para el opositor supone profundizar en el estudio del Derecho Privado, con el premio de una mejora en el escalafón para los concursos de traslado. Repite el esquema de la oposición libre, pero se invierte el orden de los exámenes. El primero, es un dictamen práctico, y el ejercicio oral, sobre un programa específico para cada oposición, es posterior. No obstante, el sistema actual presenta síntomas de agotamiento por diversas circunstancias. Cada vez son menos los opositores firmantes, e incluso algunos de los premiados han dejado de utilizar el premio obtenido, que caduca, tras una sacrificada labor de meses de estudio y preparación. Por tanto, hay que repensar la oposición, que forma parte del acervo de la corporación notarial y que ha contribuido, indudablemente, al prestigio científico de la misma, tanto en lo que se refiere al sistema mismo de la oposición como del premio.

 

“LA PRÁCTICA TOTALIDAD DE LAS ACADEMIAS QUE DEPENDEN DE LOS COLEGIOS NOTARIALES, O NO COBRAN NADA POR SUS SERVICIOS O COBRAN UNA CUOTA MERAMENTE SIMBÓLICA”

 

Dictamen, ejercicio oral y escrito, redacción de una escritura pública, distintas ramas del Derecho (hipotecario, procesal…). Desde su experiencia, ¿cuál es la parte más compleja de superar para los opositores?

Depende del opositor. Los ejercicios orales comportan un ingente esfuerzo memorístico y el dictamen o caso práctico supone demostrar que, además de aprenderse los temas, se han asimilado y se sabe aplicar el Derecho Positivo a un problema concreto cuya resolución es menos importante que el razonamiento jurídico coherente y de altura. Pero, en mi experiencia, el mal llamado caso práctico (porque paradójicamente exige un vastísimo conocimiento teórico) es el más complejo para la generalidad de opositores.

Como decía mi querido maestro Alfonso Ventoso, si hay 348 (los que hay actualmente) temas en el programa del ejercicio oral, nunca te puede tocar el tema 349, pero, en el dictamen los problemas a los que se enfrenta el opositor siempre en un aspecto u otro, son novedosos o inesperados. El ejercicio oral requiere un gran esfuerzo memorístico, pero es más previsible. El dictamen demuestra que el opositor es un jurista práctico que es la esencia de nuestra función.

Además de los conocimientos jurídicos mercantiles y civiles, la preparación de una oposición de este tipo requiere de un equilibrio físico y mental adecuado. ¿De qué manera pueden los futuros notarios afrontar en óptimas condiciones un esfuerzo que requiere una dedicación media de ocho horas diarias de estudio, durante doce meses seguidos?

Sí, de ocho a diez horas diarias, doce meses seguidos y entre siete y nueve años. La tarea es titánica. La oposición es, por tanto, una carrera de largo aliento, una maratón y el opositor debe, en la medida de lo posible, integrar la oposición en su vida, con un horario de estudio razonable, constante y sin alardes innecesarios. Debe tomar descansos regulares, hacer ejercicio físico y mantener las aficiones compatibles con el estudio para descansar la mente. Al margen del apoyo técnico, y también emocional, que brinda el preparador, el papel de la familia es fundamental para ayudar al opositor a manejar el estrés y la presión del estudio. En ocasiones, se hace preciso un apoyo más específico y la Academia de Madrid, y me consta que otras, ha activado un programa de entrenamiento mental para opositores a notarias, que volverá a realizarse, financiado y promovido desde la Fundación Notariado.

Plan Notarial de Emergencias frente a catástrofes

EN ESTE PAÍS

Plan Notarial de Emergencias frente a catástrofes

De izda. a dcha.: Luis Enrique Mayorga, Francisco José Gan, Concepción Pilar Barrio, Juan Carlos Valderrama, la consellera de Justicia y Administración Pública, Nuria Martínez, y José Carmelo Llopis.

REDACCIÓN
El pasado 27 de octubre el Colegio Notarial de Valencia y el Consejo General del Notariado presentaron el Plan Notarial de Emergencias frente a catástrofes. Lo hicieron en la semana en la que se cumplía el primer aniversario por la Dana, que tuvo lugar el 29 de octubre de 2024.

Ante las recientes catástrofes naturales sufridas en España, como la Dana, o la erupción del volcán de la isla de La Palma, el Notariado español pudo ayudar de una manera ágil y útil a la población afectada. De estas actuaciones surge la idea de elaborar un Plan Notarial Nacional de Emergencias como instrumento esencial para coordinar a los notarios de toda España, al Consejo General del Notariado, a los Colegios Notariales y al Centro Tecnológico del Notariado, y poder ayudar de forma ágil a la sociedad en momentos críticos. Así lo explicaron en la inauguración la presidenta del Consejo General del Notariado (CGN), Concepción Pilar Barrio Del Olmo y el decano del Colegio Notarial de Valencia, José Carmelo Llopis.

 

JUAN CARLOS VALDERRAMA: “DESTACARÍA LA PUESTA MARCHA EN CUESTIÓN DE HORAS DE UN SERVICIO NOTARIAL GRATUITO DE ATENCIÓN A LOS DAMNIFICADOS”

 

Tal y como indicó Concepción Pilar Barrio Del Olmo, “al igual que la sociedad civil, el Notariado reaccionó de manera unitaria ante la catástrofe de la Dana, ayudando a los damnificados, como lo hizo tras la erupción del volcán de La Palma. Muchas veces esa ayuda consistió en escuchar a los vecinos afectados con empatía en las notarías, que pudieron mantenerse abiertas, lo que sirvió como medio para iniciar la reconstrucción material”. “La junta directiva del Colegio Notarial de Valencia tomó decisiones de urgencia en auxilio de los damnificados para garantizar el asesoramiento notarial gratuito, la búsqueda y expedición de copias de las escrituras desaparecidas y la autorización de actas notariales para probar los daños “, añadió la presidenta del CGN.

Atención personal y online

Concepción Pilar Barrio Del Olmo resaltó el papel de las nuevas tecnologías, que jugaron un papel muy importante en la ayuda prestada, ya que “el hecho de disponer de un protocolo electrónico permitió en la Dana evitar que desaparecieran muchos documentos públicos notariales; y de igual manera, la plataforma telemática creada por el Notariado rápidamente tras la tragedia, sirvió para que personas y empresas pudieran remitir de manera online las fotografías de los daños sufridos en inmuebles y vehículos y solicitar, sin necesidad de desplazarse, las actas notariales necesarias”.

 

CONCEPCIÓN PILAR BARRIO: “DISPONER DE UN PROTOCOLO ELECTRÓNICO PERMITIÓ EN LA DANA EVITAR QUE DESAPARECIERAN MUCHOS DOCUMENTOS PÚBLICOS NOTARIALES”

 

Por su parte, en la inauguración, el decano del Colegio Notarial de Valencia, José Carmelo Llopis, recordó la tragedia que azotó la provincia de Valencia el 29 de octubre de 2024, de la que “aprendimos todos una valiosa lección que es la de estar siempre listos, respondiendo con mayor celeridad y con más eficiencia cuando la sociedad más lo necesita ante momentos difíciles”. Para el decano del Colegio Notarial de Valencia, un año después de la actuación notarial que se hizo en la Dana, “debemos extraer lecciones comunes que poder compartir con todos por medio de un plan de actuación que permita lo más rápidamente posible poder ayudar a los ciudadanos, en coordinación con las administraciones nacionales y autonómicas y con las entidades locales que sobre el terreno son las que saben lo que se necesita en cada emergencia”. 

 

JOSÉ CARMELO LLOPIS: “DEBEMOS ESTAR SIEMPRE LISTOS, RESPONDIENDO CON MAYOR CELERIDAD Y CON MÁS EFICIENCIA CUANDO LA SOCIEDAD MÁS LO NECESITA ANTE MOMENTOS DIFÍCILES”

 

El inicio de la jornada contó también con la participación del conseller de Emergencias e Interior, Juan Carlos Valderrama, que ensalzó el trabajo del Notariado frente a la Dana, subrayando “la puesta marcha en cuestión de horas de un servicio notarial gratuito de atención a los damnificados, habilitando además una plataforma telemática para documentar los daños en viviendas, negocios y vehículos, que gracias a esa labor muchas familias pudieron acreditar sus propiedades, recibir ayudas y, en definitiva, comenzar a reconstruir sus vidas con seguridad jurídica, que no es un concepto abstracto, sino una forma concreta de protección social”.

 

LUIS ENRIQUE MAYORGA: “DESDE QUE SE ROMPE LA PRIMERA PRESA, O SE INUNDA LA PRIMERA NAVE, LOS NOTARIOS TENEMOS QUE ESTAR AL SERVICIO DE LOS CIUDADANOS”

 

La jornada sirvió para constituir formalmente la Comisión Notarial de Emergencias del Consejo General del Notariado. Su presidente y decano del Colegio Notarial de Castilla-La Mancha, Luis Enrique Mayorga, presentó el Plan Notarial de Emergencias, creado para que “ante situaciones de emergencia difíciles, de temor e incertidumbre, desde el Notariado poder paliar, en la medida de lo posible, los perjuicios jurídicos de los efectos en una situación de emergencia”. Para Mayorga, este plan servirá para que las pautas de conducta de los notarios de toda España sean extraordinarias ante catástrofes “con el objetivo de dar seguridad jurídica, preservar la verdad y la justicia y proteger al ciudadano cuando más lo necesita”. Para el presidente de la Comisión Notarial de Emergencias, “desde que se rompe la primera presa, o se inunda la primera nave, los notarios tenemos que estar al servicio de los ciudadanos”.

 

JOSÉ SORIANO: “DESDE EL DEPARTAMENTO DE TURNO DE OFICIO SE CREÓ UN SERVICIO DE ORIENTACIÓN JURÍDICA”

 

Testimonios notariales

La ayuda prestada a los afectados por la Dana por el Colegio Notarial de Valencia y el Centro Tecnológico del Notariado se analizó en una mesa redonda con la participación, entre otros, del director de Desarrollo del Centro Tecnológico del Notariado, Marcos Varela, que explicó la puesta en marcha de la plataforma telemática del Notariado, que facilitó en pocos días la tramitación de las actas solicitadas por los afectados por la Dana, que les permitieron acreditar los daños de sus inmuebles, empresas y vehículos.

 

MIRYAM LACALLE: “COMO VECINA PARA MÍ LA DANA NO ES PASADO, SIGUE SIENDO PRESENTE, TODAVÍA QUEDA MUCHO POR HACER”

 

Destaca la intervención de la notaria de Requena y censora 3ª de la junta directiva del Colegio Notarial de Valencia, Miryam Lacalle, que explicó su experiencia en la Dana desde una triple vertiente: como vecina afectada, como notaria de un pueblo afectado por la catástrofe y como miembro de la junta directiva del Colegio Notarial de Valencia. “Como vecina para mí la Dana no es pasado, sigue siendo presente, todavía queda mucho por hacer, y recuerdo los primeros días con mucha angustia, ya que, ante la falta de cobertura, comunicaciones, comida y agua, o electricidad, debía no solo ayudar en las necesidades vitales que fueron las primeras, sino también como notaria, escuchando en primera línea sus demandas y traducirlas a términos jurídicos para tenderles una mano”, aseguró.

 

BEGOÑA MOLLÁ: “HICIMOS UNA RED DE SOLIDARIDAD PARA CUBRIR A COMPAÑEROS PROCURADORES QUE LO HABÍAN PERDIDO TODO PARA QUE SUS CLIENTES NO TUVIERAN NINGÚN PROBLEMA”

 

El notario jubilado del Servicio de Atención a los Afectados por la Dana, Salvador Alborch, narró lo duros, pero a la vez gratificantes, que fueron los primeros días de la atención del servicio notarial que iba más allá del mero asesoramiento, con los vecinos afectados por la catástrofe pidiendo ayuda para acreditar los daños en sus propiedades o solicitando copias de escrituras perdidas por la inundación. Como ejemplo, trasladó a los asistentes un caso que le impactó por la tragedia vivida por una mujer que había perdido a su padre de 80 años, que vivía solo, y no pudo acceder a una primera planta y falleció sin testamento. Esta mujer acudió al Colegio Notarial de Valencia para saber las ayudas a las que tenía derecho y los pasos a seguir para obtener la declaración de herederos. Tras explicarle y guiarle en el proceso “ella me pidió si podía darme un beso como muestra de agradecimiento, lo que me resultó muy emotivo en el momento de la situación de dolor en la que dicha persona se hallaba”.

 

SEBASTIÁN CUCALA: “TUVIMOS COMPAÑEROS QUE PERDIERON SUS DESPACHOS Y VIVIENDAS PORQUE TENÍAN QUE SEGUIR ATENDIENDO A SUS CLIENTES”

 

Colaboración profesional

Otros colectivos profesionales también participaron en la jornada, donde relataron la ayuda prestada durante la catástrofe y los meses posteriores a la Dana, tanto a los vecinos y empresas afectadas, como a sus colegiados. Los participantes fueron el decano del Colegio de Abogados de Valencia, José Soriano; la decana del Colegio de Procuradores Valencia, Begoña Mollá; y el presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia y Castellón, Sebastián Cucala. 

 

SALVADOR ALBORCH NARRÓ LO DUROS, PERO A LA VEZ GRATIFICANTES, QUE FUERON LOS PRIMEROS DÍAS DE LA ATENCIÓN DEL SERVICIO NOTARIAL

 

José Soriano explicó que, en el momento de la catástrofe de la Dana, “desde el departamento de turno de oficio se creó un servicio de orientación jurídica. Se habilitó, gracias a Telefónica, un servicio que podía atender 500 llamadas en una misma línea, que se desviaban a 500 letrados para la atención de los afectados”. Por su parte, Begoña Mollá señaló que “los abogados y los procuradores no queríamos bajo ningún concepto paralizar la justicia porque queríamos continuar defendiendo al ciudadano y a las empresas. Entonces hicimos una red de solidaridad para cubrir a compañeros procuradores que lo habían perdido todo para que sus clientes no tuvieran ningún problema. Si de algo nos ha servido la Dana es para darnos cuenta de que debemos tener protocolos de actuación, en casos de emergencia, para todos los operadores jurídicos”. Finalmente, Sebastián Cucala comentó que, como en el resto de colectivos “tuvimos compañeros que perdieron sus despachos y viviendas porque tenían que seguir atendiendo a sus clientes y poderles dotar en el menor tiempo posible la restitución de los servicios básicos en esos edificios”.

De izda. a dcha.: Concepción Pilar Barrio, Francisco José Gan, José Carmelo Llopis y Luis Enrique Mayorga.
Francisco José Gan.
Confianza y seguridad jurídica

El acto de presentación del Plan Notarial de Emergencias, celebrado en el Colegio Notarial de Valencia, contó con la conferencia de clausura impartida por el vicepresidente segundo de la Generalitat Valenciana y conseller para la Recuperación Económica y Social de la Comunitat Valenciana, Francisco José Gan, que trasladó a los asistentes que el plan del Notariado “asegura la prestación del servicio notarial en circunstancias extremas, garantiza la viabilidad de las notarías y la atención a los ciudadanos”.  Para cerrar su intervención Gan trasladó el siguiente mensaje: “Cuando pienso en la labor de los notarios pienso en la confianza y en la seguridad jurídica, que permiten proteger a las personas con su esfuerzo y trabajo para que no se pierdan ante una catástrofe”.

Vocación de servicio público

Si algo caracteriza al Notariado es la vocación de servicio público y la de ayuda a los ciudadanos y las empresas. “Desgraciadamente en los últimos años hemos sufrido algunas catástrofes naturales como la del volcán de La Palma o la de la Dana, en Valencia, en las que el Notariado estuvo muy activamente implicado en ayudar a los ciudadanos y a las empresas, dependiendo de la situación en la que se desarrolló cada una de las emergencias”, señala el decano del Colegio Notarial de Valencia, José Carmelo Llopis en este video resumen del acto.

Francisco Cantos.
Los “tiempos” de las catástrofes
La intervención del notario Francisco Cantos sirvió para acercar a los presentes, como exdecano del Colegio Notarial de Valencia, las acciones del Notariado llevadas a cabo durante la tragedia del volcán de La Palma, en el incendio del edificio de Campanar y tras los efectos de la Dana. “Las catástrofes tienen un antes que se mueve en el plano de la previsión, un durante de supervivencia y un después que es donde el Notariado debe actuar para ayudar a los ciudadanos”, enfatizó un discurso donde también habló como notario archivero del distrito de Valencia del esfuerzo que en la actualidad se sigue realizando para la reconstrucción de los tomos notariales afectados por las inundaciones.
De izda. a dcha.: Salvador Alborch, Francisco Cantos, Marcos Varela y Miryam Lacalle.
De izda. a dcha.: Begoña Mollá, José Carmelo Llopis, José Soriano, Sebastián Cucala y Francisco José Gan.

El Notariado en las pequeñas localidades

EN SOCIEDAD

El Notariado en las pequeñas localidades

FÁTIMA PÉREZ DORCA
Panorámica de Castropol.

Para mostrar la labor que los notarios realizan en el ámbito rural, el proyecto #NotariosRurales continúa este año su recorrido por las localidades más pequeñas de España.

En esta tercera edición, #NotariosRurales viaja hasta Castropol, un pueblo de 3.765 habitantes ubicado en Asturias en el que trabaja la notaria Mireya Cristina Martínez Badás: “Me encanta mi profesión y estoy muy feliz ejerciéndola aquí”. “La mayor satisfacción que tengo como notaria es ayudar a las personas. Por ejemplo, cuando llega alguien a la notaría con un problema que no le deja dormir es gratificante poder decirle: no se preocupe, lo vamos a hacer de esta manera y lo vamos a solucionar”, explica.

Este año, a través de entrevistas al alcalde, a la farmacéutica, a un ganadero de la zona, y a empresarios locales, se pone en valor el papel del Notariado como servicio público de proximidad. Así lo destaca también la decana del Colegio Notarial de Asturias, María Isabel Valdés-Solís: “Aunque las necesidades puedan ser distintas a las de las grandes ciudades, los notarios garantizamos el mismo servicio y tecnología también en pequeñas poblaciones”. “En Asturias somos 65 notarios repartidos por todo el territorio”, explica.

 

PARA MOSTRAR LA LABOR DE LOS NOTARIOS QUE EJERCEN EN PEQUEÑAS LOCALIDADES #NOTARIOSRURALES SE DESPLAZA ESTE AÑO A CASTROPOL (ASTURIAS)

 

Los protagonistas

Durante los videos, la notaria Mireya Cristina Martínez Badás, presenta a personas relevantes en la localidad, como al alcalde, Francisco Javier Vinjoy Valea, que asegura que para él “es muy importante tener una notaria en el pueblo para ayudar a la gente en todos los trámites administrativos en primera instancia y contar con una asesoría jurídica, imparcial, directa, accesible… Eso favorece mucho que la gente pueda realizar sus gestiones con facilidad sin necesidad de desplazarse a una gran ciudad”.

También participa Delfín Pérez García, ganadero en Castropol, que pone en valor la cercanía de los notarios en municipios pequeños, como es el caso de la localidad asturiana, y explica sus ventajas: “Le da prestigio a un pueblo que somos pequeños, que ya nos tienen un poco olvidados por todas partes, y tener a la notaria cerca es estupendo”.

Por su parte, la florista en Castropol, Pamela Pérez García, cuenta cómo la notaria le ayudó a poner en marcha su negocio. “Yo firmé con Mireya la póliza de la base de este proyecto. Fue ella la que la que me dio la oportunidad, entre comillas, de poder echar esto adelante”. En opinión de la farmacéutica, Toña Cotallo Cortina: “Tener la notaría cerca me parece que es un buen servicio a todos los niveles, para todas las personas del concejo y también de los concejos de alrededor”.

 

MIREYA MARTÍNEZ: “CUANDO LLEGA ALGUIEN A LA NOTARÍA CON UN PROBLEMA QUE NO LE DEJA DORMIR ES GRATIFICANTE PODER DECIRLE QUE LO VAMOS A SOLUCIONAR”

 

Finalmente, Álvaro Platero Díaz, presidente de Astilleros Gondán, señala que “en un pueblo pequeño haya un notario nos simplifica muchísimo las cosas. Primero porque tenemos mucha confianza y nos conocemos. Entonces, te ayuda, preguntas la legalidad de las cosas… Algunos lo utilizamos muchas veces. A veces incluso de consultor, para ver qué cosas podemos hacer y qué cosas no”.

Los actos más realizados

Según la portavoz del Consejo General del Notariado, María Teresa Barea “algunos de los actos más habituales en los pueblos son la adjudicación de herencias, las rectificaciones de superficie, los testamentos y las donaciones y, en menor medida, los expedientes de dominio o las actas de deslinde y subsanación de discrepancias”.

Barea explica que también se realizan “numerosas compraventas de fincas rústicas”. Durante el primer semestre de 2025 en España se compraron 64.022 fincas de este tipo. Los datos notariales siguen mostrando el interés de la sociedad por estas propiedades tras la crisis por el covid-19 ya que, desde 2020 todos los años se han superado las cifras de 2018 y 2019, previos a la pandemia.

 

Para conocer más sobre este precioso pueblo asturiano vaya a nuestra sección Al Encuentro.

Mireya Martínez Badás, notaria de Castropol.
Álvaro Platero, presidente de Astilleros Gondán.
Francisco Javier Vinjoy Valea, alcalde de Castropol.
Toña Cotallo Cortina, farmacéutica en Castropol.
Delfín Pérez García, ganadero.
Pamela Pérez García con Mireya Martínez.
#NOTARIOSRURALES EN CASTROPOL

Capítulo 1: El latido de Castropol

Capítulo 2: A toda vela

Capítulo 3: Receta local

Capítulo 4: Esencia asturiana

Formalizar la pareja de hecho asegura derechos sociales y patrimoniales

EN SOCIEDAD

Formalizar la pareja de hecho asegura derechos sociales y patrimoniales

CARLOS CAPA
Muchos ciudadanos creen que basta con convivir y figurar empadronados juntos para tener reconocidos los mismos derechos que un matrimonio.

Sin una escritura pública en la que nos declaremos pareja de hecho ante notario o sin inscribirnos en un registro autonómico o municipal no tendremos derecho a recibir pensión de viudedad, por poner un ejemplo. Esta realidad pone de relieve la importancia de acudir a un notario para asesorarse y dejar formalmente constituida nuestra pareja.

Durante casi veinte años compartieron techo, gastos, proyectos y criaron dos hijos. A los ojos de cualquiera, eran una familia consolidada. Sin embargo, cuando la mujer falleció, el hombre se encontró ante una fría negativa administrativa: el Instituto Nacional de la Seguridad Social (INSS) le denegó la pensión de viudedad, alegando que no constaba escritura notarial que acreditara la unión ni inscripción en ningún registro de parejas de hecho.

 

EL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE ARAGÓN HA CONFIRMADO QUE SIN FORMALIZACIÓN NOTARIAL O INSCRIPCIÓN EN UN REGISTRO DE PAREJAS NO HAY DERECHO A PENSIÓN DE VIUDEDAD

 

El caso terminó ante el Tribunal Superior de Justicia de Aragón (sentencia 375/2025, de 10 de junio) que ratificó la posición del Instituto Nacional de la Seguridad Social (INSS). La Sala sostuvo que la ley no deja margen a la equidad ni a la interpretación flexible: sin un acto formal de constitución, la convivencia, por prolongada y pública que sea, no crea derecho alguno a la pensión.

La clave jurídica reside en el artículo 221.2 de la Ley General de la Seguridad Social (LGSS) que exige de manera expresa que para acceder a la pensión de viudedad la pareja de hecho o bien haya otorgado escritura pública con al menos dos años de antelación al fallecimiento o bien figure inscrita en un registro autonómico o municipal.

La documentación

El tribunal aragonés, siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo (STS 480/2023, de 27 de junio; STS 161/2022, de 17 de febrero) basó su decisión en que ese requisito es de carácter constitutivo, no simplemente declarativo. Es decir, no basta con demostrar convivencia estable ni cargas familiares compartidas: el vínculo debe estar formalmente documentado. “El legislador ha optado por una prueba objetiva y verificable, evitando interpretaciones de hecho que podrían generar inseguridad o desigualdad de trato”, subraya la sentencia.

 

LAS PAREJAS DE HECHO QUE QUIERAN EQUIPARARSE A LAS CASADAS DEBEN DOCUMENTAR SU UNIÓN Y PLANIFICAR SUS EFECTOS SUCESORIOS Y PATRIMONIALES

 

Muchos ciudadanos creen que basta con convivir y figurar empadronados juntos para tener reconocidos los mismos derechos que un matrimonio. Sin embargo, el Derecho no se guía por la apariencia afectiva ni por la costumbre, sino por actos jurídicos válidos y probados.

La pareja de hecho es un modelo de convivencia asentado en la sociedad desde hace ya mucho tiempo, pero su aceptación social no se equipará a un reconocimiento jurídico de derechos que sí se otorgan a quienes han optado por la formalización de la relación afectiva. Así, el registro o la escritura pública no cambia el contenido de la relación, pero sí su reconocimiento ante terceros.

De todo ello se constata la conveniencia de formalizar la pareja de hecho ante notario mediante escritura pública, un procedimiento sencillo, económico y rápido, con efectos inmediatos ya que permite definir desde el inicio cuestiones esenciales de la relación como son la titularidad y uso de la vivienda; aportaciones comunes y patrimoniales; reglas para el sostenimiento de hijos; régimen económico de convivencia o provisiones sucesorias, incluidos legados o usufructos. Además, protege jurídicamente frente a terceros como bancos, seguros, Hacienda, hospitales o juzgados, equiparando su valor al de la inscripción administrativa a efectos legales.

Más allá de la pensión

La pensión de viudedad es solo uno de los ámbitos donde la falta de formalización puede tener consecuencias. En materia sucesoria, si la pareja no está inscrita ni ha hecho testamento, el conviviente sobreviviente no heredará nada por derecho propio, salvo que el fallecido lo hubiera dispuesto expresamente.

También hay consecuencias fiscales, ya que las ventajas en el IRPF o Impuesto de Sucesiones que disfrutan los cónyuges o parejas formalizadas no se aplican automáticamente a las parejas que no han formalizado su convivencia. Tampoco existen derechos de uso o protección de la vivienda común si pertenece solo a uno de los convivientes.

En el ámbito sanitario, los hospitales pueden negar el acceso a información clínica o consentimiento médico si no hay acreditación formal de la relación. Igualmente, en el ámbito laboral, los permisos por fallecimiento o enfermedad grave de la pareja solo se reconocen si consta en escritura pública o se ha registrado.

Regulaciones autonómicas

Las comunidades autónomas han regulado de forma dispar las uniones de hecho, bien en un pacto notarial que puede otorgarse mediante escritura pública de manera inmediata ante cualquier notario o bien mediante su registro. En ambos casos, el objetivo es dotar de certeza y efectos legales a la unión. La escritura notarial tiene la ventaja adicional de que permite, además de recibir el asesoramiento gratuito e imparcial del notario, pactar el régimen de separación, compensaciones económicas o previsiones en caso de ruptura, unas herramientas que los registros públicos no ofrecen.

 

MÁS ALLÁ DE LA PENSIÓN, LA FORMALIZACIÓN APORTA SEGURIDAD EN HERENCIAS, VIVIENDA, SEGUROS Y DECISIONES MÉDICAS O FISCALES

 

En cualquier caso, aunque en los últimos tiempos diferentes regulaciones han tendido a ir equiparando la pareja formalizada con el matrimonio, los efectos de ambas situaciones de convivencia no son idénticos. La diferencia esencial radica en que la libertad contractual en la pareja de hecho permite pactar todo, pero sólo lo que se pacta rige en la relación. No existen normas supletorias tan amplias como las que protegen a los cónyuges.

En cambio, en aspectos de Seguridad Social o prestaciones, la ley intenta establecer cierta equiparación, siempre condicionada a la formalización previa. Por eso, cuando esta falta, el vacío legal puede ser absoluto.

Proteger a la pareja

Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), existen en España cerca de dos millones de parejas de hecho. Sin embargo, menos del 30% de ellas ha formalizado su relación ante notario o registro. Un informe confeccionado por el Centro de Información Estadística de Notariado (CIEN) muestra que el número de parejas formalizadas ante notario creció un 2.172% de 2007 a 2023, año en que los notarios autorizaron 36.307escrituras públicas de parejas de hecho.

La falsa sensación de igualdad con el matrimonio persiste y mucha gente no se casa porque cree que ya tiene los mismos derechos y eso no es cierto. Las diferencias son abismales cuando ocurre una desgracia: el amor no tiene formalidades, pero la ley sí.

La jurisprudencia ha consolidado la necesidad de formalización, pero el debate sobre si la ley debería ser más flexible con las parejas estables sigue vivo. El enfoque dominante en España apuesta por mantener el modelo formal que es el único que garantiza igualdad de criterios, seguridad jurídica y evita fraudes.

Formalizar una pareja de hecho no implica renunciar a la libertad ni a la espontaneidad; supone plasmar en derecho lo que ya existe en los hechos. El documento no otorga amor, pero protege su consecuencia jurídica.

Cada firma sobre una escritura de pareja de hecho es también un acto de previsión ya que, sin duda, la convivencia es una realidad emocional, pero la formalización, una necesidad jurídica.

No basta con demostrar convivencia estable ni cargas familiares compartidas: el vínculo debe estar formalmente documentado.

Dimensión social

La formalización de la pareja de hecho es esencial para garantizar derechos sociales, patrimoniales y para la seguridad jurídica. Aunque la convivencia sea prolongada y estable, sin un acto formal que lo acredite, no se reconocen derechos fundamentales como la pensión de viudedad o la protección patrimonial. Otorgar escritura pública o registrar la unión no solo protege a la pareja ante terceros, sino que evita inseguridades legales y ofrece tranquilidad en caso de crisis. La formalización es un acto de prevención indispensable.

PARA SABER MÁS

La Carpeta Ciudadana de la Administración General del Estado detalla requisitos y formatos para la formalización de las parejas de hecho.

VER ANÁLISIS

Estudio académico sobre el derecho a la pensión de viudedad de las parejas de hecho. 

VER ANÁLISIS

“La formalización de la pareja de hecho en escritura pública permite anticipar soluciones a los conflictos”, por Carmen Rodríguez

EN SOCIEDAD
CARMEN RODRÍGUEZ,

decana del Colegio Notarial de Murcia

“A través de la escritura pública la pareja puede decidir cómo organizar sus relaciones económicas con la garantía y seguridad que proporciona la intervención del notario"

La formalización de la pareja de hecho en escritura pública permite anticipar soluciones a los conflictos

El Tribunal Superior de Justicia de Aragón, en su sentencia 375/2025, ha ratificado la decisión del Instituto Nacional de la Seguridad Social (INSS) de denegar la pensión de viudedad a un hombre que había convivido cerca de dos décadas con su pareja, con la que tuvo dos hijos y compartió vivienda, pero cuya unión no se había formalizado ni mediante inscripción en registro público ni en escritura pública. Esta tesis confirma la ya mantenida por el Tribunal Supremo en su sentencia del 24 de marzo de 2022, que denegó igualmente la pensión de viudedad a una mujer que había convivido más de treinta años con su pareja, con hijos en común, por la misma razón: la inexistencia de inscripción registral o de un documento público de constitución. Recordemos que el artículo 221.4 de la Ley General de la Seguridad Social y el artículo 38.4 del Real Decreto Legislativo 670/1987 (Texto Refundido de la Ley de Clases Pasivas del Estado) establecen que la acreditación de la pareja de hecho debe realizarse por una de esas dos vías anteriormente mencionadas.

La pareja de hecho puede definirse como la unión entre dos personas con una relación de afectividad análoga a la conyugal, del mismo o distinto sexo. Sobre este punto hay cierto consenso. Sin embargo, a partir de ahí, la ausencia de una regulación estatal global complica la cuestión, no sólo respecto a su definición, sino también a la forma de acreditar su existencia y, fundamentalmente, a los efectos que se le reconocen. A ello se suma la diversidad autonómica. En España hay comunidades autónomas con competencia en materia civil y otras no; y todas en mayor o menor medida han regulado sobre las parejas de hecho, las que no tienen competencia de manera más limitada. En aquellas que sí tienen competencia (Cataluña, Galicia, País Vasco, por ejemplo) los requisitos y efectos también difieren. Así, en Cataluña se considera pareja estable si se ha mantenido una convivencia de más de dos años ininterrumpidos, o si hay un hijo común o se formaliza en escritura pública, con atribución incluso de derechos sucesorios. En Galicia se exige la inscripción en el registro junto con la convivencia con vocación de permanencia y, sus efectos, también los sucesorios, se equiparan a los del matrimonio.

En los territorios que se rigen por el Código Civil no existe derecho sucesorio alguno para la pareja de hecho, a no ser que el testador lo prevea expresamente en el testamento, y ya hemos apuntado que no hay regulación global. Sin embargo, sí hay referencias a la pareja de hecho en varias leyes estatales. Ya hemos visto la legislación de la Seguridad Social y también la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la pareja de hecho. Así, la ley establece que para poder continuar en el arrendamiento el conviviente (en caso de desistimiento de su pareja) debe haber convivido con ella durante los dos años anteriores al desistimiento o debe haber dos hijos en común.

Junto con la normativa estatal, y la normativa autonómica, de aquellas comunidades con competencia civil, todas las comunidades autónomas suelen incluir normativas que atribuyen beneficios fiscales similares a los del matrimonio. Pero, de nuevo, los requisitos de constitución o acreditación difieren. Así ocurre por ejemplo en Murcia, por poner un caso, donde las parejas de hecho tienen los beneficios fiscales en materia del impuesto de sucesiones y donaciones que tienen los matrimonios y pueden acreditarse mediante inscripción administrativa, escritura pública o cualquier medio admitido en derecho. Pero pensemos que si esa acreditación no se ajusta a las exigencias estatales vistas para conceder la pensión (inscripción o escritura pública), el conviviente supérstite carecería de ella. Y en Murcia la pareja tampoco tendría derechos sucesorios como hemos apuntado. Este contraste muestra la complejidad del régimen: la legislación estatal pide unos requisitos para la acreditación de la pareja de hecho y para concederle así determinados beneficios, mientras que las normativas autonómicas pueden reconocer otros según su competencia (sucesorios, fiscales) y prever sus propios requisitos para constituirse.

En este contexto, resulta esencial asesorarse antes de constituirse como pareja de hecho, y una manera óptima es acudiendo a un notario, especialmente de la comunidad donde se pretenda formalizar. El notario informará de los requisitos exigidos en cada territorio, la forma de acreditación y los efectos jurídicos aplicables. Por ejemplo, y como hemos visto, en algunas comunidades autónomas la pareja de hecho tiene derechos sucesorios y en otras no, y esta circunstancia genera confusión entre los miembros de la pareja, más si pensamos en parejas pertenecientes a comunidades autónomas distintas, cada una con su regulación.

La decisión de constituirse en pareja de hecho no debe tomarse a la ligera. Conviene hacerlo con el adecuado asesoramiento para tener pleno conocimiento de los requisitos, de sus efectos y de qué opciones tiene la pareja según sus necesidades. A través de la escritura pública, la pareja presta su consentimiento de manera informada y puede decidir cómo organizar sus relaciones económicas, con la garantía y seguridad que proporciona la intervención del notario. Esta formalización permite, además, adaptar el régimen a las circunstancias personales de cada pareja y anticipar soluciones ante eventuales conflictos o rupturas.

La pareja de hecho no es, como su nombre podría indicar, una mera situación en la que se encuentran dos personas que conviven juntas en una relación de afectividad, es ya una decisión que debe ser tomada por los dos miembros siendo plenamente conscientes de las consecuencias que lleva consigo. Hay, por ello, que estar bien informado.  

Los datos notariales: base para el análisis de la vivienda

EN ESTE PAÍS

Martínez Lacambra presentó el informe La vivienda en España 2007‐2024.

LOS DATOS NOTARIALES: BASE PARA EL ANÁLISIS DE LA VIVIENDA

ALEJANDRO MOYA BLAY

La vivienda se ha convertido en la principal preocupación de los ciudadanos españoles: en tan solo tres años ha escalado del puesto 31 al primero en el ranking que elabora el Centro de Investigaciones Sociológicas. Un problema de gran calado social que el Notariado ha analizado en profundidad mediante el informe La vivienda en España 2007-2024. Una aproximación desde el Índice Único Notarial, que examina la evolución del sector inmobiliario prestando especial atención a los precios, el mercado hipotecario, el esfuerzo económico de las familias, el acceso de los jóvenes y el papel de los compradores extranjeros.

EVOLUCIÓN DE LA PROMOCIÓN DE VIVIENDA PROTEGIDA EN ESPAÑA (1991–2023)

FUENTE: MINISTERIO DE FOMENTO-MITMA Y MINISTERIO DE VIVIENDA Y AGENDA URBANA, WWW.EPDATA.ES

En el marco del curso Vivienda: del diagnóstico a la acción. Propuestas de solución para un problema apremiante, celebrado por Fundación Notariado el pasado mes de julio, el director general del Centro Tecnológico del Notariado (CTNotariado), Alberto Martínez Lacambra, realizó la presentación este informe, que emplea los datos extraídos de las escrituras públicas para evaluar la situación actual y plantear algunas reflexiones que permitan adoptar medidas para facilitar el acceso a la vivienda, corregir los desequilibrios del mercado y relajar las tensiones en los territorios más afectados.

 

SEGÚN LOS DATOS DEL ÍNDICE ÚNICO NOTARIAL EL PRECIO POR METRO CUADRADO PASÓ DE 2.077 EUROS EN 2007 A 1.992 EUROS EN 2024: UN 4% MENOS

 

Tomando como referencia los datos de viviendas plurifamiliares, Lacambra apuntó que “según los datos notariales el precio por metro cuadrado pasó de 2.077 euros en 2007 a 1.992 euros en 2024: un 4% menos”. Y precisó que “de 2007 a 2013 vivimos un periodo de fuerte recesión, con una caída del 37% en los precios. Desde 2014 hasta la actualidad los precios han aumentado un 61%, superando por primera vez en 2025 -en términos nominales- el precio por metro cuadrado del año 2007”.

¿Una nueva burbuja inmobiliaria?
Aún con estas cifras, algunas voces apuntan a los primeros síntomas de una nueva burbuja inmobiliaria. Al respecto, Lacambra señaló que “las burbujas se caracterizan porque el sistema crediticio desborda” -en palabras de Kindleberger-. Un buen termómetro para identificar qué situación enfrentamos es, por tanto, observar el nivel de deuda de las familias: “Según los datos que tenemos de las hipotecas, en el año 2010 la deuda de las familias equivalía a un 85% del PIB. Hoy equivale a un 43%, una reducción importantísima”, apuntó.

No dejan de ser buenas noticias: mirando al mercado hipotecario, es pronto para hablar de una nueva burbuja inmobiliaria, aunque debemos observar de cerca la evolución del sector: “En 2025 ya estamos detectando un incremento del 10 % en el precio de la vivienda, mientras que el PIB a precio de mercado está aumentando un 5%. Por tanto: cuidado”, matizó el ponente. “La mala noticia -añadió- es que hay personas que no tienen vivienda, lo cual es un verdadero problema”.

En este contexto, los síntomas apuntan a una fuerte presión de la demanda que “no responde a un posicionamiento especulativo como en el boom inmobiliario, sino a la necesidad de acceso a la vivienda. El problema radica en una oferta insuficiente que genera un déficit de unas 200.000 viviendas anuales”.

 

ENTRE 1990 Y 2000, EN ESPAÑA SE CONSTRUYERON 75.000 VIVIENDAS PROTEGIDAS AL AÑO. EN LA ACTUALIDAD APENAS SE LLEGA A LAS 12.000

 

Recuperar las cotas de construcción
Según Lacambra resulta urgente estimular la oferta de vivienda privada y de vivienda pública, también en régimen de alquiler, y recuperar las cotas de años atrás: “A finales de los 90, en España se terminaban 300.000 viviendas anuales. En 2006 fueron 658.000 viviendas y la crisis nos llevó a cotas de 44.000. Hoy, estamos cerca de las 80 o 90 mil viviendas terminadas al año”, subrayó. Cifras insuficientes para cubrir la alta demanda.

Lo mismo sucede con la vivienda protegida: “En los años 90 y primera década del 2000, en España se construyeron 1,5 millones de viviendas protegidas, a razón de 75.000 viviendas al año”, explicó Lacambra. En la actualidad apenas se llega a las 12.000 viviendas anuales: “Recuperar el impulso de la vivienda protegida permitiría ofrecer un canal más asequible de incorporación al mercado. Por ello, es necesario movilizar tanto suelo público como privado”.

En esta línea, Lacambra planteó la posibilidad de revisar las cargas fiscales y aliviar el IVA soportado por los promotores en la construcción, con el objetivo de facilitar la viabilidad financiera de las operaciones. “Hay que activar decididamente el desarrollo de vivienda protegida en régimen de alquiler sobre suelo público y, para ello, se necesita un marco regulatorio propio, estable y adaptado a esta realidad”, defendió.

 

LOS JÓVENES HAN QUEDADO PRÁCTICAMENTE
EXCLUIDOS DEL MERCADO: SOLO UNO DE CADA DIEZ COMPRADORES TIENE HOY MENOS DE 30 AÑOS, FRENTE A UNO DE CADA CUATRO EN 2007

 

FUENTE: INE Y AUTOR DEL ESTUDIO

Un balón de oxígeno para los jóvenes
En su opinión, la vivienda protegida, como palanca social, puede ser fundamental, especialmente para los jóvenes, que han quedado prácticamente excluidos del mercado: “Solo uno de cada diez compradores tiene hoy menos de 30 años, frente a uno de cada cuatro en 2007. No se debe solo al cambio demográfico, sino a la dificultad para disponer del ahorro suficiente para hacer efectiva la entrada”, explicó.

Para facilitar su acceso a la vivienda, el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y el Ministerio de Vivienda han activado líneas de avales para menores de 35 años y familias con menores. “Estas medidas de financiación, con las que se puede llegar a cubrir el 100% del valor de la vivienda, me parecen absolutamente razonables y necesarias”, valoró Lacambra. “A lo mejor también hay que plantear medidas de carácter fiscal para dar facilidades a los jóvenes, como fraccionar el pago del ITP y que pudiera realizarse en un periodo de 15 años. Además, en zonas muy tensionadas también habría que plantear bonificaciones del IRPF para aliviar las dificultades de acceso”, puntualizó.

El transporte público: una vía de solución
Y es que el optimismo ‘va por barrios’. La situación empeora -o mejora- en función de la provincia, la ciudad o incluso el distrito en el que pretendamos adquirir una vivienda. “Si tomamos como ejemplo la ciudad de Barcelona, en 2024, el precio del metro cuadrado alcanzaba los 4.142 euros. En cambio, a 30 km de la ciudad -por ejemplo, en Mataró-, bajaba prácticamente un 50% el valor de la vivienda. Y a 60 km se reducía dos tercios”, expuso el representante del Notariado.

Ergo, ‘habemus’ una alternativa. “La solución pasa por el transporte público”, afirmó Alberto Martínez Lacambra. “Invirtamos en transporte público, mejoremos la conectividad en las áreas metropolitanas, garanticemos que el desplazamiento no supere los 45 minutos y, automáticamente, vamos a disponer de suelo mucho más barato”, añadió, e hizo hincapié en la necesidad de que las administraciones públicas agilicen las licencias y avancen en el planeamiento urbanístico.

Zonas tensionadas y presión extranjera
No obstante, hay zonas muy tensionadas donde factores adicionales como el alquiler vacacional y el peso de los compradores extranjeros hacen aún más compleja la ecuación. “El aumento de los compradores extranjeros es una de las transformaciones más notables que está viviendo el mercado en España. En 2007 representaban un 7,5% del total; en 2024, un 20,9%. Hoy, en territorios como Alicante, Baleares o Málaga superan el 40%”, detalló el ponente.

En estas zonas, la creciente incursión en el mercado de extranjeros no residentes ha añadido presión al sector. “A diferencia de los residentes, estos compradores tienden a destinar el inmueble al uso vacacional, la inversión o la revalorización a medio plazo”, concretó. Un fenómeno que se manifiesta de forma especialmente crítica en las islas y el arco mediterráneo: “En estas zonas hay que hacer algo en términos tributarios, como establecer un gravamen adicional o introducir tramos específicos en el IRPF para compradores no residentes”, concluyó.

Datos precisos y fiables: el Índice Único Notarial

“Sin datos fiables, actuales y detallados las soluciones a los retos que afronta el mercado de la vivienda pueden ser ineficaces. Hoy, en España, no existe una fuente de datos más precisa para analizar el mercado inmobiliario que el Índice Único Informatizado Notarial”, aseguró el director general del Centro Tecnológico del Notariado en su intervención.

Con más de 25.000 millones de datos procedentes de las escrituras públicas, este índice es “una herramienta esencial para formular propuestas realistas orientadas al desarrollo de políticas públicas; una base de datos única por su granularidad, alcance y actualización”, aseveró, que permite desagregar los datos por provincias, municipios o nacionalidades, aportando una visión extremadamente precisa del mercado.

Seguridad jurídica para el mercado del alquiler

En relación al mercado del alquiler, Martínez Lacambra abogó por la intervención de los notarios en los contratos de arrendamiento: “Tendría mucha utilidad, primero, para el dato, ya que sabríamos qué está ocurriendo en España. Ahora mismo no sabemos dónde hay datos fiables del alquiler. Y en segundo lugar permitiría acabar con la figura del ‘inquiokupa’”.

El director general del CTNotariado sostuvo que la formalización en escritura pública de estos contratos “aumentaría la seguridad jurídica de propietarios e inquilinos y permitiría llevar a cabo un mayor control de legalidad”.

Entrevista a Fernando de Aragón, director general del Catastro, y Jesús Puebla, subdirector general de Gestión Catastral, Colaboración y Atención al Ciudadano

EN ESTE PAÍS

Desde su ingreso en 1985 hasta alcanzar el cargo de director general en 2016, Fernando de Aragón ha desarrollado toda su trayectoria profesional en el Catastro Inmobiliario del Ministerio de Hacienda. De igual manera, a Jesús Puebla le avalan más de 35 años en la institución para ejercer hoy como subdirector general de Gestión Catastral, Colaboración y Atención al Ciudadano. En el marco del curso Vivienda: del diagnóstico a la acción. Propuesta de solución para un problema apremiante, organizado por la Fundación Notariado en San Sebastián, hablamos con ambos sobre la transformación que ha vivido la entidad, la importancia de la colaboración con instituciones como el Notariado y el valor de la información catastral para la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario.

El valor de la información catastral

Fernando de Aragón, director general del Catastro, y Jesús Puebla, subdirector general de Gestión Catastral, Colaboración y Atención al Ciudadano

ALEJANDRO MOYA BLAY

 

Arriba, Fernando de Aragón; abajo, Jesús Puebla.

¿Cómo ha cambiado el Catastro de lo que era en los años 80 a lo que es hoy en día?

[Fernando de Aragón] La evolución que ha tenido el Catastro en los últimos 40 años ha sido enorme. Una parte ha sido común al resto de Administraciones y propiciada por el desarrollo de la tecnología y los sistemas de gestión. Pero otra parte se ha originado por la valiosa información que hemos logrado incorporar. Hemos pasado de ofrecer un sujeto pasivo y una base imponible del IBI a proporcionar un valor con múltiples finalidades, tanto tributarias como extratributarias, a ser un pilar indiscutible de la seguridad jurídica del mercado inmobiliario y a vincularnos de manera decidida con el territorio rural.

Hemos pasado de basar nuestro sistema de mantenimiento en obligaciones tributarias de los ciudadanos a alcanzar un modelo colaborativo y de actualización inmediata que se nutre de la información que nos suministran otras Administraciones e instituciones públicas. De ser una organización con información poco accesible a ofrecer toda nuestra información en abierto y ser una de las bases de datos más consultadas del país.

¿Sobre qué líneas estratégicas trabaja actualmente la institución?

[Fernando de Aragón] Actualmente está en vigor nuestro Plan Estratégico 2024–2026. En él se describen las principales líneas de actuación de la organización, entre las que destacaría afianzar el valor de referencia como auténtico referente del valor de los bienes inmuebles a efectos fiscales; consolidar la actualización inmediata de los datos catastrales a través de fórmulas de colaboración con otras Administraciones e instituciones públicas y sin cargas para la ciudadanía; y que la cartografía catastral sea la representación gráfica única de los inmuebles para generar una mayor seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario.

También, el incremento de la información y los servicios que ofrece el Catastro al territorio rural, la consolidación de una atención a la ciudadanía ejemplar y el fomento de una estrategia de proyección institucional que permita al Catastro posicionarse y mantenerse en el lugar que le corresponde.

 

FERNANDO DE ARAGÓN: “HEMOS PASADO DE SER UNA ORGANIZACIÓN CON INFORMACIÓN POCO ACCESIBLE A OFRECERLA EN ABIERTO Y SER UNA DE LAS BASES DE DATOS MÁS CONSULTADAS DEL PAÍS”

 

¿Y en el ámbito de la tecnología? ¿Cómo se han adaptado a las nuevas exigencias digitales?

[Jesús Puebla] La tecnología ocupa un papel fundamental para conseguir desarrollar todas las líneas estratégicas descritas anteriormente. El Catastro, como inventario de los bienes inmuebles del territorio, es una gran base de datos, que no se podría manejar sin un sistema de información adecuado. La tecnología es imprescindible para la gestión de esa base de datos y para las entradas y salidas de información: declaraciones, colaboración con otras instituciones, emisión de certificaciones, etc.

Ya en los años noventa del siglo pasado se estableció un sistema de intercambio y suministro de información con notarios y registradores, y con ayuntamientos con convenio. Ese sistema evolucionó en los primeros años del presente siglo a servicios web y culminó con la creación de la Oficina Virtual del Catastro (OVC), una web absolutamente pionera, en 2003. Ofrecer toda la información catastral a través de nuestra Sede Electrónica del Catastro ha sido clave para el conocimiento de nuestra organización.

Por otra parte, el Catastro realizó una apuesta temprana por la digitalización de sus bases de datos, especialmente la base cartográfica, lo que ha permitido que la cartografía catastral sea la base gráfica de los inmuebles en España.

En cuanto a la adaptación al nuevo escenario tecnológico, creo que la Dirección General del Catastro ha sido pionera en muchos ámbitos. La OVC requirió el desarrollo y aplicación de herramientas como la firma electrónica, el sello electrónico o las actuaciones administrativas automatizadas, que a su vez permitieron la obtención por los usuarios de la certificación catastral descriptiva y gráfica, o la tramitación electrónica de expedientes y las notificaciones electrónicas.

¿Qué información ofrece el Catastro y cómo se emplea?

[Jesús Puebla] Actualmente, se obtienen cada año más de 18 millones de certificaciones catastrales, se realizan más de 240 millones de consultas a la Sede Electrónica Catastral y se atienden más de 1,5 millones de llamadas y citas de los ciudadanos.

El Catastro se utiliza en figuras tributarias de los tres niveles de organización españoles. Y desde el punto de vista extratributario, ya hemos destacado la vinculación que la información catastral tiene con la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario: baste mencionar que prácticamente la mitad de las certificaciones que he citado las obtienen los notarios en el ejercicio de sus funciones.

También es muy utilizada en temas de ayudas y subvenciones públicas, por los cuerpos y fuerzas de seguridad del Estado. Recientemente se ha podido comprobar esta utilidad en catástrofes naturales como la erupción del volcán de La Palma, los incendios forestales o la dana de la Comunidad Valenciana.

¿Cómo trabajan para mantener actualizado el gran volumen de información que manejan?

[Jesús Puebla] El secreto para mantener operativa y actualizada esta información es sin duda la colaboración. Tenemos suscritos casi 800 convenios de colaboración con diferentes entidades públicas y privadas. Estos mecanismos nos permiten gestionar los más de siete millones de alteraciones anuales de bienes inmuebles que se producen y ofrecer la información catastral con un excelente grado de actualización.

De izda. a dcha.: Jesús Puebla y Fernando de Aragón.

El Notariado es una de las entidades con las que el Catastro mantiene una estrecha relación.

[Fernando de Aragón] La colaboración entre el Notariado y el Catastro es estrecha y antigua. Son dos instituciones que se complementan de manera natural. Cada una de ellas genera y gestiona información fundamental para la otra y entre ambas se crean importantes sinergias que benefician -sobre todo- a la ciudadanía.

El Catastro posee información sustancial sobre el inmueble, lo describe con precisión y lo valora. Además, ofrece su configuración gráfica dentro de un parcelario catastral continuo y completo, donde aparecen perfectamente reflejadas las relaciones topológicas entre inmuebles colindantes. Esta información resulta esencial para los notarios en el ejercicio de sus funciones. Poder contar con esta descripción detallada, tanto a nivel gráfico como alfanumérico, genera un plus de seguridad jurídica en todas las operaciones por ellos autorizadas.

Por otra parte, los notarios intervienen en el origen de numerosos negocios que originan alteraciones catastrales. Poder comunicar directamente desde una notaría un cambio de dominio de un bien inmueble tiene un doble efecto muy positivo: para el ciudadano, pues se le exime de la obligación de declarar; y para el Catastro, pues obtiene la información desde el mismo nacimiento de la alteración catastral. Anualmente se tramitan más de un millón y medio de cambios de dominio por esta vía: el ciudadano otorga una escritura en una notaría y a los pocos días recibe una notificación del Catastro con la alteración realizada.

 

JESÚS PUEBLA: “LA INFORMACIÓN SOBRE
LOS PRECIOS Y VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES CONSIGNADOS EN LAS ESCRITURAS PÚBLICAS ES ABSOLUTAMENTE IMPRESCINDIBLE”

 

¿Ha evolucionado esta colaboración en los últimos años?

[Fernando de Aragón] Desde el año 2011, y sobre todo desde 2015, la colaboración se ha extendido a otro tipo de operaciones inmobiliarias como las agrupaciones, agregaciones, segregaciones y divisiones. Actualmente las notarías transmiten de manera sencilla información al Catastro sobre este tipo de alteraciones. Quiero destacar también la colaboración de los notarios en la corrección de errores en la delimitación de los inmuebles a través de los procedimientos de subsanaciones de discrepancias, que cada vez se tramitan en mayor número.

Pero esta colaboración tiene todavía recorrido. Los notarios aportan un elemento al tráfico jurídico de gran relevancia. Son los únicos que reciben personalmente, en todas las ocasiones, a los ciudadanos involucrados en un negocio inmobiliario. Tenemos que conseguir aprovechar ese momento para asegurar que en la escritura se describe la realidad física y que esta realidad se incorpora al Catastro. Esto, sin duda, será una gran aportación conjunta a la seguridad jurídico-inmobiliaria de nuestro país.

Finalmente, ¿cómo funcionan las comunicaciones entre los notarios y el Catastro?

[Jesús Puebla] Todos los notarios tienen acceso a la Sede Electrónica del Catastro. Pueden consultar los datos catastrales de una parcela o bien inmueble, pero sobre todo pueden obtener una Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica que contiene los datos esenciales, desde su ubicación y delimitación cartográfica, a su valoración, pasando por la titularidad y otros datos jurídicos, físicos y económicos.

Por otro lado, los notarios han ido ofreciendo cada vez más información a Catastro. Conviene destacar dos conjuntos de datos especialmente relevantes: las comunicaciones notariales de los cambios de titularidad y la información sobre los precios y valoración de bienes inmuebles consignados en las escrituras públicas, absolutamente imprescindible en el cálculo y aplicación del valor de referencia.

HUELLA DIGITAL

La Dirección General del Catastro cuenta con un portal institucional (catastro.hacienda.gob.es) dentro de la web del Ministerio de Hacienda. Asimismo, la Sede Electrónica del Catastro contiene una amplia información de interés para instituciones, profesionales y ciudadanos, que se puede consultar en: sedecatastro.gob.es.

Seguridad jurídica en el arrendamiento

EN SOCIEDAD

Seguridad jurídica en el arrendamiento

JAIME PÉREZ DE MIGUEL
De izda. a dcha.: Eduardo Vázquez de Castro, Javier Valentín, Natalia Palomar, Vicente Magro e Igone Aretxaga.

La inseguridad jurídica y la falta de respuesta eficaz ante los impagos y la okupación están frenando el mercado del alquiler. Bajo este diagnóstico común, los expertos que participaron en la mesa Seguridad jurídica como garantía para el propietario y el inquilino. Arrendamientos e impacto en la ‘okupación’ coincidieron en la necesidad de reformas normativas, incentivos y nuevas herramientas jurídicas.

El debate, moderado por la secretaria del Colegio Notarial del País Vasco, Igone Aretxaga, reunió a juristas, académicos y representantes del sector para analizar cómo reforzar la seguridad jurídica en el alquiler. Los participantes, Vicente Magro, magistrado de la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo; Natalia Palomar, directora Jurídica y de Derechos de Provivienda; Javier Valentín Peñate, vicepresidente de ASCAV (Asociación Canaria de Alquiler Vacacional); y Eduardo Vázquez de Castro, catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Cantabria, coincidieron en que recuperar la confianza de los propietarios es clave para reactivar un mercado esencial ante la actual crisis de acceso a la vivienda.

Contratos en escritura pública
“Es necesario elevar los contratos de arrendamiento a escritura pública para aportar mayor seguridad a los propietarios”, afirmó el magistrado Vicente Magro. Su intervención abrió este diálogo en la segunda jornada del Curso de Vivienda 2025. Magro defendió una batería de reformas urgentes para garantizar una respuesta eficaz: desalojo exprés en 24 horas; refuerzo del papel policial en casos de flagrancia, y registro obligatorio de los contratos para evitar fraudes documentales. También propuso cambios en la Ley de Enjuiciamiento Criminal, en la Ley de Vivienda y en la legislación de propiedad horizontal “para permitir que comunidades de vecinos puedan actuar judicialmente ante situaciones de okupación”.

Además, Magro subrayó que los contratos formalizados en escritura pública ofrecen una mayor protección jurídica y probatoria frente a conflictos legales. “Es una garantía para todas las partes y un instrumento que fortalece la seguridad del sistema”, aseguró.

Por su parte, Eduardo Vázquez de Castro, incidió en la necesidad de “distinguir entre el arrendatario vulnerable y el incumplidor doloso”. En su opinión, una justicia ágil, con plazos claros y criterios homogéneos, genera previsibilidad y confianza: “Proteger al arrendatario vulnerable no debe significar blindar el abuso”. Subrayó además el papel que pueden jugar los seguros de impago y los programas de intermediación pública para incentivar la oferta.

El catedrático también apuntó a la importancia de establecer incentivos fiscales a largo plazo como medida eficaz para estimular la salida de vivienda vacía al mercado de alquiler. Según explicó, “hay propietarios reticentes que podrían estar dispuestos a alquilar si se les ofrece estabilidad, rentabilidad y seguridad”.

Alquiler asequible
Javier Valentín Peñate, advirtió que “sin seguridad jurídica, la oferta seguirá estancada”. Reclamó también marcos normativos claros que permitan al propietario confiar en el cumplimiento del contrato. Además, durante su intervención defendió que la vivienda turística —que representa solo el 1,4% del parque residencial— “ha sido convertida en chivo expiatorio de una crisis estructural”, marcada por la escasez de suelo, la lentitud administrativa y la insuficiente promoción pública. “Tenemos un problema de base que no se soluciona culpando al alquiler vacacional”, indicó. “Es más fácil señalar que reformar el urbanismo o acelerar los trámites de obra nueva”. Valentín también defendió que se potencie la seguridad jurídica como vía para profesionalizar el mercado del alquiler.

Desde una perspectiva social, Natalia Palomar apostó por fórmulas complementarias a la construcción de vivienda protegida. Citó iniciativas que calificó de “innovadoras”, como las bolsas de alquiler asequible o las housing associations sin ánimo de lucro, capaces de movilizar vivienda vacía bajo esquemas seguros para propietarios e inquilinos vulnerables. También alertó de los límites de la legislación actual para proteger a las personas en riesgo de desahucio: “Sin una respuesta ágil de la Administración, la suspensión judicial no basta. La ley no obliga a realojar”.

Palomar subrayó que el alquiler debe abordarse como una política estructural, no solo como respuesta de emergencia. “Necesitamos una estrategia a largo plazo que combine seguridad jurídica, programas sociales y colaboración público-privada”, afirmó.

Por último, la directora jurídica de Provivienda también puso en valor el papel del Notariado en la formalización de contratos que contemplen cláusulas de equilibrio y resolución alternativa de conflictos, especialmente útiles cuando intervienen colectivos vulnerables. “Contar con asesoramiento imparcial y cualificado desde el inicio puede evitar muchos problemas posteriores”, señaló.
Recuadro: Arrendamientos con garantías
Durante el debate se destacaron iniciativas orientadas a garantizar el cobro de las rentas y facilitar el acceso a la vivienda sin poner en riesgo la posición del propietario. Entre ellas, los seguros de impago con cobertura pública, los sistemas de avales institucionales o los programas de intermediación gestionados por entidades del tercer sector. Estos mecanismos permiten combinar la protección del inquilino vulnerable con incentivos suficientes para que los pequeños propietarios —que poseen el 90% del parque de alquiler— saquen sus viviendas al mercado. También se abordó la necesidad de contar con una normativa homogénea en todo el territorio nacional. Actualmente, los baremos y ayudas difieren entre comunidades autónomas, lo que genera desigualdades y dificulta una respuesta eficaz. En este sentido, se propuso la creación de un protocolo estatal que fije criterios claros de actuación ante el impago o el desahucio. Los expertos coincidieron en que, más allá de las reformas legales, hace falta una estrategia integral que combine celeridad procesal, seguridad jurídica y medidas de incentivo a la oferta, tanto desde el ámbito público como privado. La intervención notarial, mediante contratos en escritura pública, puede jugar un papel decisivo en este proceso.

Arrendamientos con garantías

Durante el debate se destacaron iniciativas orientadas a garantizar el cobro de las rentas y facilitar el acceso a la vivienda sin poner en riesgo la posición del propietario. Entre ellas, los seguros de impago con cobertura pública, los sistemas de avales institucionales o los programas de intermediación gestionados por entidades del tercer sector. Estos mecanismos permiten combinar la protección del inquilino vulnerable con incentivos suficientes para que los pequeños propietarios —que poseen el 90% del parque de alquiler— saquen sus viviendas al mercado. También se abordó la necesidad de contar con una normativa homogénea en todo el territorio nacional. Actualmente, los baremos y ayudas difieren entre comunidades autónomas, lo que genera desigualdades y dificulta una respuesta eficaz. En este sentido, se propuso la creación de un protocolo estatal que fije criterios claros de actuación ante el impago o el desahucio. Los expertos coincidieron en que, más allá de las reformas legales, hace falta una estrategia integral que combine celeridad procesal, seguridad jurídica y medidas de incentivo a la oferta, tanto desde el ámbito público como privado. La intervención notarial, mediante contratos en escritura pública, puede jugar un papel decisivo en este proceso.

IGONE ARETXAGA:

“EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO NECESITA HOY EL MISMO REFUERZO JURÍDICO QUE CUALQUIER OTRO NEGOCIO RELEVANTE”

VICENTE MAGRO:

“ES NECESARIO ELEVAR LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO A ESCRITURA PÚBLICA PARA APORTAR MAYOR SEGURIDAD A LOS PROPIETARIOS”

NATALIA PALOMAR:

“HAY QUE AMPLIAR LAS FÓRMULAS DE ACCESO SEGURO A LA VIVIENDA, CON RESPALDO INSTITUCIONAL”

JAVIER VALENTÍN:

“EL PROBLEMA DEL ALQUILER NO SE RESUELVE SEÑALANDO CULPABLES, SINO REFORMANDO LO QUE NO FUNCIONA”

EDUARDO VÁZQUEZ DE CASTRO:

“NECESITAMOS REGLAS CLARAS Y ÁGILES QUE NO PENALICEN NI AL VULNERABLE NI AL CUMPLIDOR”

A TENER EN CUENTA

Perfiles. La okupación, foco de inseguridad jurídica.

VER MÁS

ASVAL (Asociación de propietarios de Viviendas de Alquiler). La Incidencia de la Seguridad Jurídica en el Mercado del Alquiler.

VER MÁS

Cinco Días. El registro de impagados judiciales se consolida como un escudo legal contra la inquiokupación.

VER MÁS

“La situación actual de la ocupación ilegal de inmuebles en España”, por Vicente Magro Servet

EN SOCIEDAD
VICENTE MAGRO SERVET,

Magistrado del Tribunal Supremo y doctor en derecho

“La expulsión en 24 horas es la solución al problema de la ocupación ilegal de inmuebles"

La situación actual de la ocupación ilegal de inmuebles en España

La situación actual de la ocupación ilegal de inmuebles en España es muy preocupante. 15.000 denuncias al año de las que se tengan conocimiento se están presentando de ciudadanos que están viendo cómo sus viviendas están siendo ocupadas ilegalmente, sin que el sistema legal establecido haya arbitrado mecanismos ágiles y eficaces para devolver la posesión a sus propietarios, lo que no es admisible en un Estado de derecho.

En todos los países de la Unión Europea, sin excepciones, cuando una persona realiza una ocupación ilegal es expulsada de forma inmediata antes de que transcurra las 72 horas, lo que ha provocado que los casos de ocupación ilegal estén en cifras muy reducidas, a diferencia de lo que ocurre en nuestro país.

La razón es bien clara, por cuanto si hubiera un sistema que propiciara legalmente que en el caso de que una persona acceda a una vivienda de forma ilegal fuera expulsada antes de que transcurra 72 horas no existiría la proliferación de hechos que se están produciendo ahora mismo, porque cuando existe un retraso del sistema en adoptar soluciones inmediatas a un acto ilícito los autores de estos se aprovechan para incrementar estas conductas, lo que conlleva una absoluta indefensión de los ciudadanos cuyas casas están siendo ocupadas, tal y como reflejan los medios de comunicación con sucesos concretos todos los días, y ante la incomprensión de los propietarios que se ven impotentes para encontrar una solución a este drama, porque pocas cosas pueden causar un daño tan terrible a un ciudadano como que se apoderen de la tu casa. A una persona le podrán arrebatar un bien mueble que puede ser “sustituible”, pero un bien inmueble del que te arrebatan tu posesión, y sin saber cuándo la podrás recuperar, provoca un daño psicológico como daño moral indemnizable que, además, no se podrá cobrar ante la segura insolvencia de los autores de este tipo de hechos.

Por ello, quienes están acometiendo estos actos lo hacen con claro conocimiento de los retrasos que están existiendo en la resolución de la expulsión inmediata. Además, ese conocimiento se lo hacen ver al propietario cuando éste les solicita que abandonen la vivienda, y le comunican que tienen derecho a estar allí hasta que un juez se lo ordene, incluso en muchos casos solicitando la entrega de indemnizaciones para pactar el abandono del inmueble, lo que constituye una absoluta desprotección de los propietarios, que en en muchas ocasiones se han visto obligados a indemnizar a los autores de la ocupación ilegal con cifras que llegan a los 5.000 euros para poder recuperar la posesión de su inmueble.

Muchas han sido las propuestas que se han realizado para resolver este problema, pero la más eficaz ahora mismo es aprobar una Ley integral ante el fenómeno de la ocupación ilegal de inmuebles; una ley que determine la aprobación del artículo 544 sexies en la ley procesal penal para que, por el juez de instrucción, y en los casos de denuncia, querella o atestado policial por ocupación ilegal, se proceda a la inmediata expulsión del okupa.

Además, hay que incidir en que la situación de posible vulnerabilidad de los okupas no se puede tener en cuenta a la hora de tomar la decisión sobre la expulsión inmediata. Y ello, habida cuenta que, incluso, la propia Ley 12/2023, de 24 de mayo de vivienda remite a una introducción de una Disposición Final 5ª de reforma de la LEC, por la que en ninguna circunstancia se debe tener en cuenta esta posible vulnerabilidad. Lo que deberá hacer el juez de instrucción es trasladar a la Administración el señalamiento de la inmediata expulsión para que, en su caso, adopte las medidas oportunas. Pero lo que debe quedar claro es que la vulnerabilidad no supone una razón para prolongar la indebida ocupación de un inmueble.

El ejemplo que se puede poner es el de la sustracción de un vehículo de motor, ya que cuando los agentes policiales detienen a la persona que los ha sustraído inmediatamente practican la detención y proceden a la devolución del vehículo a su propietario legítimo. En ningún caso, la solución que se adopta es la de mantener la posesión del vehículo al autor de la sustracción y comunicarle al propietario que se espere a la celebración del juicio. Sin embargo, en una materia tan grave como es la entrada ilegal en un inmueble se está manteniendo en muchas ocasiones en la posesión ilegal a quien ha accedido a él y, además, con su expresa oposición, con la presentación de denuncia o querella.

También hay que recordar los casos de “inquiokupación” que se están dando, que son aquellos en los que una persona realiza un contrato de arrendamiento con el propietario de un inmueble con clara voluntad de no cumplir el pago de la renta y a los pocos meses dejar de pagar la misma, lo que también ocurre en casos de alquiler vacacional en los que al día señalado para el vencimiento no se van del inmueble. Estos sucesos constituyen un delito de estafa del art. 250.1.1º CP por afectar a vivienda y debe acordarse, también, la inmediata expulsión del inmueble, pidiendo esta medida cautelar por otrosí en la denuncia o querella.

Por ello, reseñar que este problema tiene soluciones. La cuestión solo es aprobar la Ley para poder resolver la ocupación ilegal de inmuebles en España.

Entrevista a Juan Ramón Flames Omarrementaría, ceo de Bolsas y Mercados Españoles

EN ESTE PAÍS

JUAN RAMÓN FLAMES OMARREMENTARÍA

CEO DE BOLSAS Y MERCADOS ESPAÑOLES

“Es vital contribuir a reforzar los mercados de capitales como pieza clave para el crecimiento económico y el bienestar social”

FERNANDO GEIJO
Licenciado en Derecho y Empresariales por la Universidad Pontificia de Comillas (ICADE) y con una vasta trayectoria en los mercados internacionales de capitales y una amplia experiencia en el campo de la banca de inversión, Juan Flames es desde mediados de noviembre de 2024 el nuevo consejero delegado y responsable de Mercados de Bolsas y Mercados Españoles (BME). Una doble función que le afianza como una de las indiscutibles voces de referencia en nuestro país a la hora de analizar el presente y futuro de la Bolsa en España.

Desde su nombramiento como consejero delegado, ¿cuáles han sido las prioridades estratégicas para BME y qué avances destacaría?

Mi absoluta prioridad es hacer crecer el negocio, en el marco del plan Scale Up 2027 del Grupo SIX -empresa suiza de infraestructura de mercado financiero-, que busca reforzar el crecimiento de los ingresos y mejorar los márgenes en los tres próximos años. Queremos estar cerca de nuestros clientes y ofrecerles los mejores servicios y esa es nuestra guía diaria.

También es vital contribuir a reforzar los mercados de capitales como pieza clave para el crecimiento económico y el bienestar social. Cuando lanzamos en enero del año pasado el libro blanco sobre el impulso de la competitividad de los mercados de capitales en España, que incluía 56 medidas concretas, dimos un paso adelante para impulsar este necesario debate junto al resto del sector. Tras ese informe llegaron otros, como los realizados por Draghi, Letta o el de la OCDE, y todos coinciden en lo esencial: el fortalecimiento de los mercados de capitales es imprescindible para reforzar la posición competitiva de Europa en el mundo y para financiar la transición hacia una economía sostenible.

Sin duda, otra de mis prioridades, en línea con lo anterior, es impulsar las salidas a Bolsa. La Bolsa es el mejor lugar para que las empresas accedan a financiación recurrente y obtengan visibilidad y reputación. Para ello hemos llevado a cabo distintas medidas como el refuerzo de nuestro Entorno Pre Mercado, que prepara a las compañías que quieren dar el salto a la Bolsa; la incesante llegada de nuevas empresas a los mercados de crecimiento de BME (BME Growth y BME Scaleup); nuestra reciente alianza con EsTech para atraer a los mercados de capitales a los unicornios del futuro y, la más reciente, el lanzamiento, fruto de un trabajo conjunto con la CNMV, de BME Easy Access, una nueva modalidad de salidas a Bolsa que aporta flexibilidad a las compañías y que ha sido muy bien recibida por el sector.

¿Cómo está afrontando BME los desafíos que plantea la creciente digitalización de los mercados financieros, especialmente frente al auge de plataformas alternativas y criptomonedas?

En primer lugar, creemos que la competencia es siempre positiva, porque nos hace mejores. Así que no es algo que nos preocupa, sino que nos ocupa.

Respecto a la digitalización, es uno de nuestros principios rectores. Nosotros pensamos que las infraestructuras de los mercados de capitales, y SIX es la tercera mayor de Europa, están en una posición excelente para liderar la transformación digital del sector. Si algo dejan claro empresas e inversores es que quieren que avancemos en materia de innovación y en la oferta de nuevos activos, pero siempre manteniendo la seguridad y confianza que ofrecemos los mercados. Y ese es nuestro objetivo, siempre atendiendo las necesidades de nuestros clientes.

Son numerosos los proyectos innovadores a través de los que canalizamos nuestro compromiso con la digitalización. Por poner sólo dos de los ejemplos más recientes, mencionaré nuestra inversión en OpenBrick, una plataforma digital pionera en España de valores inmobiliarios tokenizados, y nuestra participación en el programa de experimentación del Banco Central Europeo (BCE) para la liquidación de operaciones de pago utilizando tokens digitales, en la que reunimos a parte de la comunidad financiera española. Desde nuestra posición, nos gusta aglutinar los esfuerzos del sector y aunar fuerzas en el campo de la digitalización. Tenemos mucho que decir desde España.

 

“LA BOLSA ES EL MEJOR LUGAR PARA QUE LAS EMPRESAS ACCEDAN A FINANCIACIÓN RECURRENTE Y OBTENGAN VISIBILIDAD Y REPUTACIÓN”

 

En España está creciendo el interés por la inversión minorista. ¿Qué está haciendo BME para acercar el mercado de valores a los pequeños inversores?

Traer de vuelta a la Bolsa a los inversores minoristas es una de nuestras prioridades. Las familias llegaron a controlar a finales de 1998 el 35,1% de la Bolsa española, en pleno proceso de privatizaciones, y a cierre de 2023 ese porcentaje estaba en el 16,4%.

Evidentemente, debe existir una protección para los inversores minoristas, pero existe un consenso en el sector en relación con la existencia en los últimos años de una sobrerregulación que ha alejado a los minoristas de la Bolsa. En un momento, además, en el que se acerca a activos de mucho más riesgo y menos garantías.

En BME vemos con muy buenos ojos el proyecto de crear una cuenta de ahorro e inversión europea, al estilo de la cuenta sueca, que tiene una fiscalidad muy ventajosa. Es fundamental que los ahorradores pasen a ser inversores, y en ese objetivo la Bolsa debe situarse en el centro.

 

“EXISTE UN CONSENSO EN EL SECTOR EN RELACIÓN CON LA EXISTENCIA EN LOS ÚLTIMOS AÑOS DE UNA SOBRERREGULACIÓN QUE HA ALEJADO A LOS MINORISTAS DE LA BOLSA”

 

En un contexto de incertidumbre económica global, ¿cuáles son los sectores en España que más potencial tienen desde la óptica del mercado de capitales?

No nos corresponde a nosotros como gestores de los mercados de capitales señalar a determinados sectores por encima de otros. Con carácter general, el tejido empresarial español es muy innovador. De hecho, contamos con compañías punteras y líderes mundiales en distintas áreas de actividad. Para nosotros es importante que la Bolsa sea el reflejo de la economía, en este caso, la española. Por eso es tan positiva, por ejemplo, la fuerte presencia de compañías con perfiles digitales e innovadores en los mercados de crecimiento de BME. Sin olvidar la llegada al mercado principal de empresas que abren nuevos sectores como es el caso de Puig, que debutó el año pasado, u otras de sectores bandera de la economía española como el turismo, representado por HBX, el gran estreno bursátil de lo que llevamos de año.

¿Qué papel juega BME en la promoción de la sostenibilidad y la inversión ESG (ambiental, social y de gobernanza)?

Es fundamental para nosotros y forma parte de nuestra estrategia. Tenemos un compromiso firme con la sostenibilidad desde nuestro doble rol, como gestores de los mercados de capitales y como compañía. Como empresa, trabajamos para reducir nuestro impacto en el medio ambiente, contribuir a la mejora de la sociedad y garantizar un entorno de trabajo igualitario. Estamos comprometidos con ello y entendemos que la sostenibilidad no es una moda, sino algo que forma parte de nuestra cultura corporativa.

Como gestores de los mercados de capitales, promovemos las finanzas sostenibles con medidas como la creación de índices de sostenibilidad como el IBEX ESG o el IBEX Gender Equality, además de acoger en nuestros mercados de renta fija emisiones sostenibles. Sólo el año pasado, en nuestros mercados y plataformas de renta fija se admitieron a negociación 65 emisiones de renta fija verdes, sociales y sostenibles por un importe total de 89.386 millones de euros, de los que casi 9.300 millones de euros correspondieron a emisores españoles. También aquí, los mercados de capitales están en una posición central.

Otro pilar de nuestro compromiso con la sostenibilidad es nuestra promoción de la educación financiera, que canalizamos a través de Instituto BME y de Braindex. Estamos convencidos de que una sociedad con una buena cultura financiera es una sociedad mejor preparada y que toma mejores decisiones de ahorro e inversión.

¿Considera que el actual marco regulatorio en España es favorable para atraer a más empresas a Bolsa? ¿Qué reformas serían necesarias?

Como defendemos en nuestro libro blanco sobre el impulso de la competitividad de los mercados de capitales en España, es importante que todos los actores implicados tomemos conciencia de la importancia estratégica de la Bolsa como un asunto de Estado. En este sentido, todas las medidas regulatorias o fiscales que incentiven la llegada de nuevas empresas a la Bolsa serán siempre bienvenidas. Fortalecer los mercados de capitales es algo que pasa, en gran medida, por hacer crecer el número de cotizadas, y ese es un empeño colectivo por el bien de todos.

En este campo, me gustaría destacar BME Easy Access, la nueva modalidad de salida a Bolsa, que hemos desarrollado junto a la CNMV y tras escuchar al conjunto del sector. En esencia, la principal novedad que aporta este nuevo procedimiento es que permitirá la admisión directa de las acciones en los mercados regulados sin la exigencia de obtener una distribución mínima, o free float, con carácter previo a la admisión. De esta forma se favorece la planificación de las empresas y se evita el riesgo de que circunstancias ajenas a la compañía frustren la operación.

 

“VEMOS CON MUY BUENOS OJOS EL PROYECTO DE CREAR UNA CUENTA DE AHORRO E INVERSIÓN EUROPEA”

 

¿Cómo imagina el futuro de BME en los próximos cinco años y qué legado le gustaría dejar como consejero delegado?

Creo que es importante volver a poner a los mercados financieros en el centro de la economía del país; que la Bolsa vuelva a estar de moda. Estoy muy contento con el equipo profesional de BME y con nuestra posición. Pienso que podemos seguir contribuyendo de manera decidida a reforzar la financiación empresarial, ofrecer alternativas a los inversores y, en conjunto, impulsar la economía. A cinco años vista quiero una Bolsa con más empresas cotizadas de todos los tamaños y sectores, con más presencia de inversores minoristas y pionera en la digitalización del sector.

En su amplia trayectoria profesional ha estado fuertemente vinculado al sector financiero. ¿Qué lecciones ha aprendido de esa experiencia y cómo las aplica en su rol como consejero delegado?

Creo que es enriquecedor haber pasado por distintas posiciones y áreas dentro del sector financiero, porque contribuye a tener una visión global. La gran constante a lo largo de mi trayectoria, que sin duda aplico también a mi labor como consejero delegado de BME y como responsable de Mercados Primarios de SIX, es mantener siempre el foco puesto en los clientes. Debemos escuchar y atender sus necesidades, estar siempre muy cerca de ellos. Es uno de los pilares de la estrategia del grupo SIX Scale Up 2027, con el que buscamos impulsar nuestra ambición comercial, reforzar el crecimiento de los ingresos y mejorar los márgenes.

 

“LOS NOTARIOS JUEGAN TAMBIÉN UN PAPEL PROTAGONISTA EN EL SISTEMA FINANCIERO EN SU CONJUNTO”

 

La intervención del notario proporciona seguridad jurídica y mejora la confianza del sistema financiero. ¿Podrían de algún otro modo contribuir los notarios a la estabilidad de estos mercados?

 Por supuesto. Los mercados de capitales son como una orquesta; no es un solista. Es decir, necesitamos al conjunto de la comunidad: empresas, inversores, despachos de abogados, asesores, bancos, gestoras de activos… Para que el mercado funcione bien es clave contar con todo tipo de instrumentos convenientemente afinados y, por supuesto, los notarios juegan también un papel protagonista en el sistema financiero en su conjunto.

HUELLA DIGITAL

JUAN Flames es un directivo con un perfil muy activo en Linkedin, la red social profesional por excelencia.

El equipo de la Dirección de Comunicación de Bolsas y Mercados Españoles (BME) ofrece, además, en el portal de la institución información relevante sobre la actividad del consejero delegado, así como de su perfil profesional.

Linkedin
Portal BME