PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR

Más información y seguridad jurídica en los créditos inmobiliarios

La Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que ya ha cumplido dos años, supuso un gran avance en la protección de los consumidores que contratan créditos hipotecarios con entidades financieras. La nueva legislación ha permitido a los consumidores tomar conciencia de cuáles son sus derechos, cuáles son sus obligaciones y de la necesidad de estar informado en todo momento.

MARIÁN LEZAUN

marianlezaun@gmail.com

@mlezaun

Los profesionales implicados en el sector se muestran satisfechos y reconocen que el papel de los notarios ha sido crucial para cerrar las operaciones de compraventa con la lección aprendida. De hecho, es el notario quien debe cerciorarse del cumplimiento de los deberes por parte de las entidades financieras y proporcionar al ciudadano un asesoramiento imparcial y gratuito. Como dice el portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB), José Luis Martínez, “el compromiso y disposición de los bancos es hoy financiar la compra de una vivienda al mayor número de personas en las mejores condiciones posibles, algo que ha quedado respaldado por los datos tras la aprobación de la nueva norma”.

De hecho, para Martínez uno de los grandes avances de la ley es “que blinda a clientes y entidades de decisiones judiciales dispares y a veces contradictorias, lo que ha reforzado la seguridad jurídica”.

Aprender del pasado. Muchos errores del pasado en el mercado de las hipotecas estaban relacionados con la falta de información. “La reforma de la ley buscaba aportar un marco legislativo claro y completo, que evitase todas las dudas y litigios anteriores, y que, a su vez, garantizara la transparencia del sector y la seguridad de que los consumidores son conocedores de los compromisos que van a adquirir”, explica Juan Villén, responsable de hipotecas del portal Idealista.es, quien considera que todo eso se ha cumplido. Algo más crítica es Ileana Izverniceanu, portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios, quien opina que aunque la ley ha regulado algunas de las prácticas abusivas de los bancos que tantos conflictos han generado con los consumidores durante los últimos años, también ha puesto parches. “No hay que olvidar que esta nueva ley solo es aplicable a los contratos firmados a partir del 16 de junio de 2019”, señala Izverniceanu.

En lo que sí hay una mayor coincidencia es en la mayor transparencia que existe ahora mismo en el sector.  “No solo porque los bancos se vean obligados a informar más, sino porque el papel de los notarios garantiza una explicación clara e imparcial de las condiciones. Además, percibimos que, gracias a la mayor disponibilidad de información en internet, tanto por parte de los bancos como de los comparadores hipotecarios, y al mayor uso de este canal por los consumidores, existe una mayor concienciación por parte de estos para informarse bien y resolver todas sus dudas antes de firmar una hipoteca”, reconoce Villén.

Esto no quiere decir que las reclamaciones de los usuarios hayan terminado. Aunque ahora son diferentes. La mayoría de reclamaciones presentadas al Banco de España en 2020 fueron consecuencia de conflictos con las hipotecas, aunque su número sigue en descenso, tras los grandes picos de reclamaciones por cláusulas suelo de 2013 y las relativas a los gastos de formalización en los préstamos hipotecarios de 2017. “El préstamo hipotecario es un producto complejo y los bancos, aun cumpliendo escrupulosamente la ley, no dejan de tener un interés comercial en vender sus productos, y a menudo los intereses de los consumidores siguen colisionando con los de los bancos”, apunta Villén.  “Por suerte, la aparición y mayor regulación de la figura de los intermediarios de crédito, animada por una mayor digitalización, facilita a los usuarios poder comparar ofertas y elegir libremente las que más les interese según las necesidades personales”, explican desde Idealista.

Previsiones para el mercado. Como se espera que el mercado de las hipotecas siga creciendo, los consumidores deben consultar cualquier duda que tengan. Desde Idealista consideran que las perspectivas para este año son razonablemente positivas. Las hipotecas siempre dependen de la evolución del mercado de compraventa de vivienda, y la pandemia ha aflorado necesidades habitacionales en familias que antes no pensaban cambiar de casa. Además, hay un mayor volumen de familias que se plantean cambiar la hipoteca de banco, para mejorar sus condiciones, apoyadas en los bajos tipos de interés y la competencia entre las entidades por captar clientes.

La norma tampoco ha tenido un impacto sustancial en el precio de las hipotecas. “La fuerte competencia entre entidades ha permitido que, aunque inicialmente algunas entidades financieras revisaran ligeramente al alza sus precios, apenas haya habido cambios y, de hecho, apoyados en la facilidad de financiación que tienen los bancos y la evolución del Euribor, actualmente las hipotecas son más baratas que nunca”, explica Villén.

Los profesionales implicados en el sector se muestran satisfechos y reconocen que el papel de los notarios ha sido crucial

Por si las dudas

Notariado: En la web del Consejo General del Notariado se puede elegir al notario que queremos que nos atienda.

Banco de España: En la web del Banco de España hay información sobre la compraventa de viviendas y documentación sobre los principales cambios introducidos por la Ley Reguladora del Crédito Hipotecario.

Asociación Española de Banca (AEB): La Asociación Española de Banca también ofrece información sobre estos créditos y su aplicación práctica.

¿Cómo te ayuda el notario?

La Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario refuerza las normas de transparencia al objeto de garantizar que los consumidores reciban toda la información necesaria tanto antes de la contratación como en el momento de la firma.

La ley introdujo como una de sus novedades, en la fase precontractual del préstamo, un encuentro a solas con el notario elegido diez días antes de la autorización y firma de la escritura del crédito hipotecario. Dentro de esa fase precontractual se han determinado una serie de pasos que cualquier persona que vaya a adquirir un inmueble debe conocer.

El primero es la comunicación por parte del ciudadano a la entidad financiera, del notario elegido, para que ésta le remita toda la documentación relacionada con el préstamo. Tras ello, llega la verificación por parte del notario de que la entidad financiera ha entregado a los prestatarios toda la documentación exigible conforme al tipo de préstamo hipotecario (la FEIN -Ficha Europea de Información Normalizada-, la FiAE -Ficha de Advertencias Estandarizadas-, un documento sobre los gastos asociados a la escritura pública del préstamo, y las condiciones del seguro de daños del inmueble, etc.) y que lo ha hecho en el plazo adecuado. Después, hay que fijar una reunión del ciudadano a solas con el notario, en un plazo de diez días previo a la autorización y firma de la escritura pública del préstamo. En este encuentro el notario atenderá las preguntas del ciudadano, resolviendo sus dudas, y realizará un breve test para comprobar que todo está claro. Por último, se procede a la redacción con carácter gratuito por parte del notario del acta de transparencia notarial donde se deja constancia de los hechos comprobados y de las preguntas formuladas por los prestatarios con sus respectivas respuestas.