EN SOCIEDAD

Qué son y cómo funcionan las subastas 'online' ante notario

Tras cinco años de la aprobación de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, que permite extra judicializar las subastas públicas, es el momento idóneo para poner en valor este instrumento que permite enajenar bienes objeto de conflicto entre varios propietarios, contando con la supervisión y garantía de un notario. Además, sin moverse de delante del ordenador.

MARTA RUIZ-CASTILLO

martaruizcastillocalleja@gmail.com

La situación pandémica mundial está afectando a nuestra forma de vida de formas inimaginables. La sensación de incertidumbre generalizada se traslada también a las notarías y muchos ciudadanos y empresas están optando por aplazar determinadas decisiones que implican la ejecución de trámites oficiales para momentos en que exista una mayor seguridad sanitaria y económica.

Pero lo que seguro que muchos de estos ciudadanos desconocen es que determinados actos autorizados por notarios no precisan de la presencia física de las personas interesadas, o de sus representantes legales, en los despachos de estos profesionales.

Es el caso de las subastas online ante notario, reguladas por la Ley de Jurisdicción Voluntaria, aprobada en el año 2015, que suponen una oportunidad, práctica y relativamente sencilla, de desprenderse o de adquirir, de una forma legal y perfectamente verificada, todo tipo de bienes: desde objetos personales (como joyas o, incluso, lotes de libros, ropa, muebles…) a obras de arte, vehículos, maquinarias y herramientas industriales o hasta barcos y aviones. Por supuesto, esta es también una herramienta muy útil para vender o adquirir participaciones en sociedades limitadas y acciones. Aunque, como es lógico, el grueso de las subastas online ante notario se lo llevan las transacciones relacionadas con el sector inmobiliario.

La virtud de pactar. Con este mecanismo legal cada vez es más frecuente que se pacte entre las partes implicadas deshacerse de determinadas propiedades en el caso de que se produzcan impagos, o cuando exista un conflicto de intereses entre los propietarios mancomunados de alguno de los bienes que hemos citado anteriormente. Esto muy habitual en el caso de las herencias.

En cualquier caso, estamos hablando, tal y como se denomina la ley que regula estos actos, de una acción voluntaria y, por tanto, siempre requiere del acuerdo y aprobación de todos los propietarios.

Pero no solo estamos hablando de propiedades mancomunadas: lo cierto es que las personas, individualmente, también puede recurrir a este sistema para vender bienes ante notario y sin necesidad de que exista controversia alguna con otros.

Respecto a la intervención de los notarios, lo que está claro es que esta herramienta que ofrece la Legislación Española agiliza, de una forma evidente y práctica, las subastas públicas. Sobre todo, cuando se compara con el procedimiento regulado por la legislación anterior a la citada Ley de Jurisdicción Voluntaria, que establecía la obligatoria intervención de los jueces o los tribunales civiles para que este tipo de operaciones tuviera validez jurídica.


Hablamos de una acción voluntaria y, por tanto, siempre requiere del acuerdo y aprobación de todos los propietarios

 

Gracias a la acción de los notarios, el proceso resulta mucho más sencillo, al tiempo que se logran reducir los plazos de ejecución a solo unas semanas, frente al tiempo que requiere este tipo de intervenciones en el ámbito judicial, donde pueden prolongarse durante varios meses.

Además, y no menos importante, el hecho de que las subastas se realicen de forma online, a través del propio portal del Boletín Oficial del Estado (BOE), ha añadido, sin duda, transparencia a todo el proceso. A lo que hay que sumar la reducción de los costes totales de esas operaciones, al no ser necesaria la intervención de determinadas empresas especializadas o intermediarios que, no obstante, y según la legislación vigente, pueden seguir actuando en este proceso.

Es decir, los “subasteros” siguen estando ahí, pero su labor ahora se limita a actuar como informadores e intermediarios para aquellas personas interesadas en adquirir bienes concretos mediante este procedimiento de subastas online ante notario.

Veamos cómo es el proceso de subasta online: elegido el fedatario (en este caso el notario) que supervise y otorgue rango de legalidad al proceso, el o los propietarios deben presentar los documentos necesarios para acreditar la posesión del bien a subastar. Siempre que sea posible y para facilitar la tarea del notario, esta documentación debería ser la escritura pública, el título de propiedad, o las facturas de adquisición de los bienes a subastar.

Sobre todo en el caso de propiedades inmobiliarias y de bienes industriales o empresariales, el notario se encarga de comprobar que éstos se encuentran libres de cargas. Se trata de una simple verificación, no de un impedimento para continuar adelante con la subasta pública. De hecho, muchos potenciales compradores son conscientes de que, aun asumiendo el coste de la deuda, resulta más ventajoso adquirir determinados bienes a través de este sistema antes que intentar hacerlo en el mercado libre de compra/venta.

El notario también comprueba en el registro de la propiedad que los bienes enajenados no estén incluidos en algún concurso de acreedores, al tiempo que verifica que los propietarios se encuentren al corriente del pago de impuestos como el de bienes inmuebles o de las cuotas correspondientes establecidas por las comunidades de vecinos, por ejemplo.

A partir de ahí, y mediante la firma del acta de condiciones, el notario puede iniciar el proceso legal, otorgando un precio de salida del bien a subastar que, en todo caso, no puede ser inferior al valor fiscal. También mediante este documento público el notario notifica a los futuros y potenciales pujadores si las ofertas son al alza o también se aceptan a la baja. Esto último suele ser habitual en el caso de bienes inmobiliarios en propiedad de entidades bancarias.

A continuación, el notario sube al portal de la Agencia Estatal Boletín del Estado todos los datos relacionados con la subasta en cuestión: desde el título de propiedad, el precio de salida y pliego de condiciones, hasta fotografías y cualquier otro elemento descriptivo de los bienes objeto de la puja. De esta forma, los potenciales compradores pueden acceder a toda la información necesaria para valorar las diferentes propiedades.

A las 24 horas de subir la documentación a dicho portal y, por tanto, de que haya sido publicado el anuncio, puede comenzar la puja online, que durará 20 días hábiles. A lo largo de ese tiempo los interesados podrán realizar sus ofertas al alza sobre el precio inicial o, como hemos dicho, también a la baja en determinados casos.

Antes, y para poder participar en la puja, estos potenciales compradores han de pagar una señal. En principio y como norma general para las subastas públicas, se trata de 5% del precio de salida con que haya sido tasado el bien a enajenar, aunque en el caso de las subastas voluntarias este porcentaje puede ser diferente a ese y estar fijado por los propietarios.

Terminado el plazo de la puja se anuncia el precio ganador de la subasta y se dan diez días para que el ganador deposite la cantidad acordada en la cuenta bancaria que haya asignado el notario para ese fin, descontando la señal ya pagada. Como es lógico, el resto de las señales abonadas para la puja se devuelven a los correspondientes pagadores.

Por su parte, el notario transfiere el dinero abonado por el ganador de la puja a la cuenta o cuentas de los vendedores en el momento de constituirse la escritura de compraventa que, a todos los efectos, se desarrolla de la forma habitual y con el procedimiento regulado para este tipo de transacciones.

Esta firma de la escritura pública es un elemento fundamental que introduce la Ley de Jurisdicción Voluntaria, con el fin de validar legalmente la transmisión de los bienes patrimoniales subastados y evitar que se puedan producir controversias posteriores.

A tener en cuenta

El portal del BOE en el que se pueden consultar las propiedades a subastar, es éste:

Muy clarificador sobre el proceso de la subasta es este artículo del doctor en Derecho Procesal Juan Ramón Liébana Ortiz, publicado en el portal Lawyerpress News.

Más reciente es esta entrada en el medio especializado El Derecho, que detalla la legislación aprobada como consecuencia de la pandemia de Covid-19 (Real Decreto-ley 16/2020) en relación con las subastas extrajudiciales y en el que se dedica un amplio apartado a las subastas notariales.

También interesante resulta la visión y las previsiones del portal Confilegal sobre el aumento de actos concursales y subastas online ante notario como consecuencia de la crisis económica provocada por la pandemia de Covid-19.

¿Qué notarios pueden intervenir en las subastas 'online'?

La respuesta es cualquiera de los que ejerzan en España, pues la Ley permite a los ciudadanos interesados en subastar sus bienes la libre elección de fedatario público. ¿Y cómo encontrarlos? De una forma muy sencilla: los ciudadanos pueden localizar a todos los profesionales de este colectivo a través de la página web del Consejo General del Notariado.

La Ley Concursal y las subastas ante notario

El pasado 1 de septiembre entró en vigor el texto refundido de la Ley Concursal (Real Decreto Legislativo 1/2020) que deroga, casi en su totalidad, la anterior ley de 2003.

Buena parte de esta nueva normativa se regula en torno a la figura del mediador concursal, designado por el registro mercantil, las cámaras de comercio o el notario, en función de cada caso concreto.

Tanto esta nueva ley como el resto de normativas aprobadas durante este año, como consecuencia de la situación extraordinaria provocada por la pandemia, establece la posibilidad de extra judicializar todas las subastas públicas, con el fin de liberar a los juzgados mercantiles de la evidente carga que va a suponer (o está suponiendo ya) la tramitación y liquidación de los concursos.

Así pues, es de prever que los notarios sean protagonistas, cada vez más, de esta posibilidad que brinda la legislación para una resolución, más ágil, rápida y económica, de conflictos en el ámbito mercantil.